Rozstanie lub rozwód a kredyt hipoteczny

Co dwie osoby w kredycie to nie jedna, stąd połączenie sił to niejednokrotnie jedyna droga dla uzyskania zdolności kredytowej. Kredyt hipoteczny kosztuje, ale ceny nieruchomości również nie stoją w miejscu. Zaoszczędzenie lub zarobienie w rozsądnym okresie sumy pozwalającej nabyć nieruchomość przekracza możliwości większości osób. Singiel z dochodem na poziomie przeciętnego wynagrodzenia może liczyć na kredyt w wysokości 350-360 tys. zł. Jednak osób zarabiających mniej jest więcej. Dochód 4700 zł daje zdolność kredytową 270-280 tys. zł, a najniższa krajowa tylko 120 tys. zł. Zwłaszcza w większych miastach połączenie dochodów dwóch kredytobiorców pozwala na realizację planów. Ma to jednak swoje konsekwencje w razie rozstania. Kredytu hipotecznego nie można tak po prostu podzielić na pół. Związek może się rozpaść, podział majątku to kwestia wizyty u notariusza, ale spłata drugiej osoby i zwolnienie z długu to trudne zadanie. Problem tkwi najczęściej w samodzielnej zdolności kredytowej osoby, która zostaje z nieruchomością i kredytem.

Kilka kwestii przy rozstaniu, gdy kredyt jest na dwóch

1. Dla banku nie ma większego znaczenia, czy współkredytobiorcami jest małżeństwo, osoby pozostające w związku partnerskim, rodzic i dziecko, rodzeństwo, czy też para znajomych. Liczy się fakt, że dwie osoby solidarnie odpowiadają za kredyt.
2. Nie ma również znaczenia, w jakiej wysokości jest dochód każdego z kredytobiorców i czy oboje mają dochody, czy jedno z nich. Każdy z nich odpowiada za spłatę całej raty kredytu.
3. Banku nie interesuje sytuacja osobista kredytobiorców. Wasze relacje to wasz problem. Bank może ten problem rozwiązać od strony „technicznej”, ale to wy musicie zdecydować co chcecie zrobić biorąc pod uwagę sytuację i możliwości finansowe.
4. Raty nie dzielimy na pół w razie rozstania. Nawet, gdy ustalicie, że każdy płaci połowę raty, a druga osoba się nie wywiązuje, bank ma prawo wymagać pełnej spłaty od każdego kredytobiorcy.
5. Do czasu zwolnienia ciebie z długu jako kredytobiorcy lub jeśli jesteś dłużnikiem rzeczowym istotne jest monitorowanie opóźnień w spłacie rat. Przypuśćmy, że zgadzasz się przenieść własność nieruchomości na drugiego kredytobiorcę w zamian za zwolnienie z długu. Do czasu, gdy to nie nastąpi twoja historia kredytowa zależy od innej osoby. Możesz też stracić mieszkanie lub dom, pomimo, że nabyłeś swoją część za gotówkę.
6. Nie zobowiązuj się przed notariuszem lub sądem do spłaty drugiej osoby i zwolnienia z długu, jeśli nie masz decyzji banku. Terminy już bowiem biegną, a nie masz pewności uzyskania finansowania. Bywa, że sprawy trzeba uregulować doraźnie inaczej i odłożyć realizację w czasie.

W wyborze najlepszego kredytu hipotecznego pierwszym i najważniejszym punktem jest decyzja, z którą OSOBĄ tym kredytem się zwiążesz. Pomyłka w tej życiowej decyzji ma swoje konsekwencje finansowe.

Średnie życie kredytu mieszkaniowego

Kredyty mieszkaniowe udzielane są najczęściej na okres 25-30 lat. Jednak rzadko która umowa kredytowa „dożywa” końca okresu kredytowania. Można żyć z kredytem hipotecznym 25-30 lat, ale mało prawdopodobne, że będzie to ciągle ta sama umowa kredytowa. Średnie życie kredytu to kilka-kilkanaście lat (8-13 lat).

Po tym okresie najczęściej:

• Zmieniamy nieruchomość na większą. Sprzedajemy starą nieruchomość spłacając tym samym kredyt. Zaciągamy kolejny kredyt na nowe, większe mieszkanie lub dom.
• Przenosimy kredyt do innego banku, czyli refinansujemy kredyt hipoteczny na lepsze warunki cenowe. Czasem refinansowanie kredytu może być też drogą do wydłużenia okresu spłaty i zmniejszenia raty.
• Dokonujemy wcześniejszej całkowitej spłaty kredytu z własnych środków.
• ALBO… się rozstajemy, rozwodzimy. Rozstanie może oznaczać sprzedaż nieruchomości i spłatę kredytu. Może też wiązać się z kredytem refinansowym lub aneksowaniem starej umowy.

Rozstajesz się, ale tylko pomagałeś w zdolności?

Nie mam dobrych informacji. Jeśli jesteś kredytobiorcą, który tylko pomagał swoim dochodem w zdolności kredytowej i nie masz udziału we własności to „wypisanie się” z tego kredytu w 100% zależy od drugiej strony.
To tylko kwestia zwolnienia z długu, bo nieruchomość i tak nie należy do Ciebie. Można oczywiście rozliczyć się wzajemnie z tyt. poniesionych nakładów na nieruchomość, ale to już poza kredytem hipotecznym.

Do czasu zwolnienia z długu odpowiadasz w 100% za spłatę rat. Pozostaje ci czekać aż:

1. Drugi kredytobiorca potwierdzi samodzielną zdolność kredytową i podpisze aneks zwalniający z długu.
2. Jeśli brak zdolności w banku kredytującym to być może w innym banku będzie zdolność kredytowa i kredyt refinansowy na jedną osobę rozwiąże problem.
3. Gdy brak zdolności we wszystkich bankach pozostaje znalezienie innej osoby, która przystąpi do długu w twoje miejsce.
4. Sprzedaż nieruchomości i spłata kredytu to kolejny sposób na zwolnienie z długu kredytobiorcy dającego zdolność.
5. W ostateczności pozostaje ci czekać, aż właściciel nieruchomości znajdzie rozwiązanie. Do tego czasu rata w całości obciąża twoją zdolność kredytową i konieczne jest monitorowanie terminowości spłat.

Rozstanie, ale twoja połowa nie była na kredyt!

Załóżmy, że kupiliście mieszkanie pół na pół. Ty za gotówkę, druga osoba na kredyt. Nie jesteś kredytobiorcą, ale zgodziłeś się na wpis hipoteki banku na całej nieruchomości. Jesteś tzw. dawcą zabezpieczenia lub dłużnikiem rzeczowym. Nie spłacasz rat kredytu, ale ryzykujesz nieruchomością, gdyby osoba kupująca na kredyt przestała go spłacać. Decydujecie się rozstać. Rozwiązania są cztery w zależności co ustalicie między sobą:

1. Ty wnioskujesz o kredyt hipoteczny celem nabycia pozostałych udziałów w nieruchomości. Z twojego kredytu w pierwszej kolejności bank spłaci zadłużenie zbywcy, czyli stary kredyt byłego partnera lub partnerki. Twoim wkładem własnym jest posiadany udział w nieruchomości.
2. Druga osoba wnioskuje o kredyt celem odkupienia udziałów od Ciebie. Z racji jednak, że posiadany udział też nabyła na kredyt to albo to będzie druga umowa w tym samym banku, albo to będzie kredyt w innym banku łączący cel nabycia (odkupienie pozostałych udziałów) oraz refinansowania kredytu w innym banku (spłata pierwotnego kredytu). Tu dojdzie kwestia LtV (kredyt do wartości) oraz uwzględnienia wkładu własnego w finansowaniu.
3. Jeśli żadne z Was nie posiada zdolności kredytowej lub żadne nie chce przejmować własności na siebie pozostaje sprzedaż nieruchomości.
4. Jeśli to Ty masz przejąć własność możecie zawnioskować do obecnego banku o zwolnienie z długu pierwotnego kredytobiorcy i przystąpienie do długu przez Ciebie. Do takiego wniosku o aneks do umowy powinien być dołączony projekt aktu notarialnego zniesienia współwłasności w zamian za zwolnienie z długu. Dopiero po decyzji banku udajecie się do notariusza.

Można oczywiście rozpatrywać też kwestię wynajęcia wspólnej nieruchomości i dzielenie się dochodem z najmu, ale, czy na pewno chcesz wiązać się kolejną umową, gdy decydujesz się rozstać?

Podział majątku czy zniesienie współwłasności?

Małżonkowie ze wspólnością majątkową

O podziale majątku wspólnego mówimy tylko w odniesieniu do małżonków pozostających we wspólności majątkowej małżeńskiej. Można to zrobić na dwa sposoby:

1. Sądownie, w wyroku rozwodowym. Nie polecam tego rozwiązania, bo o kredyt starasz się z prawomocnym wyrokiem rozwodowym, w którym jest termin na spłatę byłego współmałżonka. Nie wiesz, czy dostaniesz kredyt na ten cel. Dla niektórych banków problemem jest też to, że kredyt jest na nabycie (spłatę byłego współmałżonka), a ty jesteś już jedynym właścicielem.
2. Notarialnie w dowolnym terminie po uprawomocnieniu się wyroku rozwodowego. Notarialny podział majątku wspólnego jest zdecydowanie bezpieczniejszym rozwiązaniem. Możesz zawnioskować o kredyt z projektem aktu notarialnego podziału majątku wspólnego i podpisać akt, gdy masz decyzję banku i finansowanie.

Małżonkowie z rozdzielnością majątkową, związki partnerskie i inne konfiguracje

Małżonkowie z rozdzielnością majątkową, osoby pozostające w związkach partnerskich nabywają nieruchomości w udziałach. Najczęściej po 50%. W momencie rozwodu lub rozstania nie ma kwestii podziału majątku, bo każdy zachowuje swój udział.

Przeniesienie własności na jednego ze współwłaścicieli może się odbyć drogą:

1. Odkupienia udziału w nieruchomości, czyli tradycyjny akt notarialny kupna-sprzedaży.
2. Zniesienie współwłasności ze spłatą. Jest to korzystniejsze rozwiązanie, jeśli na nieruchomości jest kredyt a  akt notarialny zawiera zobowiązanie do zwolnienia drugiej osoby z długu. Kwota zadłużenia umniejsza podstawę opodatkowania podatkiem PCC 2% od umowy kupna-sprzedaży.

Jeśli jesteście w tej dobrej sytuacji, że posiadacie na współwłasność dwie nieruchomości to kwestię własności możecie rozwiązać aktem notarialnym zamiany nieruchomości i zamienić się udziałami. Nie rozwiąże to kwestii zwolnienia z długu, gdy te nieruchomości są na kredyt. Można jednak rozwiązać problem kredytem refinansowym, każdy na własną nieruchomość, wnioskując o kredyt z projektem aktu notarialnego zamiany. Wnioskowanie o kredyt z projektem aktu not. pozwala analitykowi rozeznać się w tym, co się zadzieje od strony prawnej, a wam daje pewność finansowania w momencie podejmowania czynności prawnych.

Rozstanie lub rozwód a kredyt – rozwiązania

[1] Aneks zwalniający z długu

To rozwiązanie będzie miało zastosowanie, tylko gdy nie ma dodatkowej spłaty za nieruchomość, czyli jeden ze współwłaścicieli zgadza się przenieść własność w zamian za zwolnienie z długu. To rozwiązanie wymaga też posiadania samodzielnej zdolności kredytowej ze strony osoby pozostającej w kredycie. Zbudowanie tej zdolności może wymagać czasu.

[2] Aneks do umowy ze zwolnieniem z długu i przystąpieniem do długu

Jeśli osoba przejmująca własność i kredyt nie posiada zdolności kredytowej rozwiązaniem jest znalezienie innej osoby, która przystąpi do długu i „użyczy” swoich dochodów. Ta nowa osoba w kredycie będzie odpowiadać za jego spłatę całym swoim majątkiem, pomimo, że nie ma udziału we własności. Jeśli wybór padnie na osobę pozostającą w związku małżeńskim ze wspólnością majątkową to do kredytu przystępuje oboje małżonków. To rozwiązanie ma zastosowanie, gdy nie ma konieczności dokonywania spłaty za nieruchomość.

[3] Kredyt refinansowy na spłatę starego kredytu (bez kwoty spłaty za nieruchomość) 

Gdy nie ma samodzielnej zdolności kredytowej we własnym banku rozwiązaniem może być kredyt refinansowy w innym banku. Banki różnie liczą zdolność kredytową, więc możliwe, że inny bank policzy ją lepiej.

Najbezpieczniej wniosek złożyć z projektem aktu notarialnego zniesienia współwłasności, z którego będzie wynikać, że druga strona przenosi własność w zamian za zwolnienie z długu i nie wymaga spłat i dopłat.

[4] Kredyt refinansowy na spłatę starego kredytu plus nabycie pozostałych udziałów

Jeśli zniesienie współwłasności wiąże się ze spłatą drugiego właściciela oraz zwolnieniem z długu kredyt w nowym banku będzie łączył dwa cele:

• spłata kredytu mieszkaniowego w innym banku, czyli kredyt refinansowy
• nabycie pozostałych udziałów w nieruchomości, czyli kwota na spłatę drugiej osoby

W przypadku braku zdolności kredytowej pozostaje szukanie innego współkredytobiorcy lub innego rozwiązania.

[5] Sprzedaż nieruchomości i spłata kredytu

To najprostsze rozwiązanie, ale niekoniecznie najlepsze. Zwłaszcza, gdy w związku zdążyły pojawić się dzieci, które gdzieś muszą przecież mieszkać.

[6] Jedna osoba zostaje w nieruchomości, a reszta bez zmian…

To rozwiązanie doraźne, ale stosowane. Częściej dotyczy rozwodzących się lub planujących się rozwieść małżonków niż osób w związkach partnerskich. Takie rozwiązanie wymaga też odpowiednich dochodów.

Jedna z osób wyprowadza się (może być na początek najem). Zwykle ta odpowiedzialna za sytuację skutkującą rozstaniem lub decydująca o rozstaniu. Jednak nawet orzeczenie o winie w wyroku rozwodowym nie wpływa na kwestie własności i wspólnego kredytu. Nie ma reguły, ale częściej spotykam się z sytuacją, że to mężczyzna wyprowadza się ze wspólnej nieruchomości. Taka postawa dotyczy też raczej sytuacji, gdy w nieruchomości pozostaje żona lub partnerka, która nie posiada samodzielnej zdolności kredytowej oraz wspólne dzieci.

Osoba, która się wyprowadza, jeśli ma odpowiednią zdolność kredytową lub środki nabywa kolejną nieruchomość tylko na siebie. Najczęściej też nadal dokłada się do spłaty rat wspólnego kredytu na wspólny dom czy mieszkanie. Kwestie rozdzielenia wspólnej własności odsunięte zostają w czasie.

[7] Kolejny wspólny kredyt na drugą nieruchomość, by mieszkać osobno…

Gdy decydujecie się rozstać, potrzebujecie drugiej nieruchomości, ale problemem jest samodzielna zdolność kredytowa jednej z osób. To rozwiązanie doraźne i wymaga współpracy i dobrych relacji również po zakończeniu związku. Raczej też dla związków, w których są dzieci i siłą rzeczy relacja będzie utrzymywana.

Takie rozwiązanie zastosowali jedni z moich Klientów. Zamiast zwolnienia z długu i podziału majątku ponownie wspólnie zaciągnęli kredyt mieszkaniowy i wspólnie nabyli drugą nieruchomość. To po to, by mogli zamieszkać osobno. Kwestia podzielenia się majątkiem została odłożona z konieczności w czasie.

[8] Podział majątku, ale bez podziału kredytu

Niektóre osoby decydują się na podział majątku pozostawiając umowy kredytowe bez zmian. Czasem decydują względy osobiste, czasem kwestia zdolności kredytowej. Raczej dotyczy to byłych małżonków w sytuacji, gdy jest się czym dzielić. Raczej też do takich kompromisów dochodzi, gdy w jednej z nieruchomości mają nadal mieszkać wspólne dzieci.

Gdy w małżeństwie są co najmniej dwie wspólne nieruchomości można po rozwodzie dokonać podziału majątku przyznając każdej z osób jedną z nieruchomości niezależnie od tego, czy ich wartość jest porównywalna, czy nie.

[9] Wynajem wspólnej nieruchomości

Wynajem zakupionej wspólnie na kredyt nieruchomości raczej ma charakter doraźny. To rozwiązanie jest dobre w sytuacji, gdy spodziewana cena ze sprzedaży nieruchomości jest znacznie niższa niż kwota zadłużenia. To nie jest komfortowe rozwiązanie, bo wiąże dwie osoby w sytuacji, gdy drogi się rozchodzą.

Rozstanie lub rozwód i kredyt – podsumowanie

Nie każda sytuacja da się rozwiązać od razu, gdy zapadnie decyzja o rozstaniu lub rozwodzie. Sądownie lub notarialnie można podzielić majątek, ale nie kredyt. W kwestii uzyskania środków na spłatę lub zwolnienia z długu drugiej osoby decyduje bank i jego procedury. Bank ocenia zdolność kredytową do obsługi rat kredytu, a tej może zabraknąć, gdy o kredyt wnioskowały dwie osoby, a teraz spłatę ma przejąć jedna. W międzyczasie ilość osób na utrzymaniu mogła się powiększyć. Są też takie nieruchomości, gdzie nawet decyzja o sprzedaży może nie być rozwiązaniem, gdy nie ma kupca za odpowiednią cenę. Są niestety sytuacje, gdzie trzeba szukać doraźnych rozwiązań, a te finalne decyzje odłożyć w czasie.

Bożena Myszczyszyn – Ekspert kredytowy Poznań