Rozstanie lub rozwód a kredyt hipoteczny. Problemy i możliwe rozwiązania sytuacji.

Co dwie osoby w kredycie to nie jedna, stąd połączenie sił to niejednokrotnie jedyna droga dla uzyskania zdolności kredytowej. Kredyt hipoteczny kosztuje, ale ceny nieruchomości również nie stoją w miejscu. Zaoszczędzenie lub zarobienie w rozsądnym okresie sumy pozwalającej nabyć nieruchomość przekracza możliwości większości osób. Singiel z dochodem na poziomie przeciętnego wynagrodzenia może liczyć na kredyt w wysokości 350-360 tys. zł. Jednak osób zarabiających mniej jest więcej. Dochód 4700 zł daje zdolność kredytową 270-280 tys. zł, a najniższa krajowa tylko 120 tys. zł. Zwłaszcza w większych miastach połączenie dochodów dwóch kredytobiorców pozwala na realizację planów. Ma to jednak swoje konsekwencje w razie rozstania. Kredytu hipotecznego nie można tak po prostu podzielić na pół. Związek może się rozpaść, podział majątku to kwestia wizyty u notariusza, ale spłata drugiej osoby i zwolnienie z długu to trudne zadanie. Problem tkwi najczęściej w samodzielnej zdolności kredytowej osoby, która zostaje z nieruchomością i kredytem.

Wspólny kredyt hipoteczny a rozwód, rozstanie – co warto wiedzieć?

1. Dla banku nie ma większego znaczenia, czy współkredytobiorcami jest małżeństwo, osoby pozostające w związku partnerskim, rodzic i dziecko, rodzeństwo, czy też para znajomych. Liczy się fakt, że dwie osoby solidarnie odpowiadają za kredyt.
2. Nie ma również znaczenia, w jakiej wysokości jest dochód każdego z kredytobiorców i czy oboje mają dochody, czy jedno z nich. Każdy z nich odpowiada za spłatę całej raty kredytu.
3. Banku nie interesuje sytuacja osobista kredytobiorców. Wasze relacje to wasz problem. Bank może ten problem rozwiązać od strony „technicznej”, ale to wy musicie zdecydować co chcecie zrobić biorąc pod uwagę sytuację i możliwości finansowe.
4. Raty nie dzielimy na pół w razie rozstania. Nawet, gdy ustalicie, że każdy płaci połowę raty, a druga osoba się nie wywiązuje, bank ma prawo wymagać pełnej spłaty od każdego kredytobiorcy.
5. Do czasu zwolnienia ciebie z długu jako kredytobiorcy lub jeśli jesteś dłużnikiem rzeczowym istotne jest monitorowanie opóźnień w spłacie rat. Przypuśćmy, że zgadzasz się przenieść własność nieruchomości na drugiego kredytobiorcę w zamian za zwolnienie z długu. Do czasu, gdy to nie nastąpi twoja historia kredytowa zależy od innej osoby. Możesz też stracić mieszkanie lub dom, pomimo, że nabyłeś swoją część za gotówkę.
6. Nie zobowiązuj się przed notariuszem lub sądem do spłaty drugiej osoby i zwolnienia z długu, jeśli nie masz decyzji banku. Terminy już bowiem biegną, a nie masz pewności uzyskania finansowania. Bywa, że sprawy trzeba uregulować doraźnie inaczej i odłożyć realizację w czasie.

W wyborze najlepszego kredytu hipotecznego pierwszym i najważniejszym punktem jest decyzja, z którą OSOBĄ tym kredytem się zwiążesz. Pomyłka w tej życiowej decyzji ma swoje konsekwencje finansowe.

Średnie życie kredytu mieszkaniowego

Kredyty mieszkaniowe udzielane są najczęściej na okres 25-30 lat. Jednak rzadko która umowa kredytowa „dożywa” końca okresu kredytowania. Można żyć z kredytem hipotecznym 25-30 lat, ale mało prawdopodobne, że będzie to ciągle ta sama umowa kredytowa. Średnie życie kredytu to kilka-kilkanaście lat (8-13 lat).

Po tym okresie najczęściej:

• Zmieniamy nieruchomość na większą. Sprzedajemy starą nieruchomość spłacając tym samym kredyt. Zaciągamy kolejny kredyt na nowe, większe mieszkanie lub dom.
• Przenosimy kredyt do innego banku, czyli refinansujemy kredyt hipoteczny na lepsze warunki cenowe. Czasem refinansowanie kredytu może być też drogą do wydłużenia okresu spłaty i zmniejszenia raty.
• Dokonujemy wcześniejszej całkowitej spłaty kredytu z własnych środków.
• ALBO… się rozstajemy, rozwodzimy. Rozstanie może oznaczać sprzedaż nieruchomości i spłatę kredytu. Może też wiązać się z kredytem refinansowym lub aneksowaniem starej umowy.

Rozstajesz się, ale tylko pomagałeś w zdolności?

Nie mam dobrych informacji. Jeśli jesteś kredytobiorcą, który tylko pomagał swoim dochodem w zdolności kredytowej i nie masz udziału we własności to „wypisanie się” z tego kredytu w 100% zależy od drugiej strony.
To tylko kwestia zwolnienia z długu, bo nieruchomość i tak nie należy do Ciebie. Można oczywiście rozliczyć się wzajemnie z tyt. poniesionych nakładów na nieruchomość, ale to już poza kredytem hipotecznym.

Do czasu zwolnienia z długu odpowiadasz w 100% za spłatę rat. Pozostaje ci czekać aż:

1. Drugi kredytobiorca potwierdzi samodzielną zdolność kredytową i podpisze aneks zwalniający z długu.
2. Jeśli brak zdolności w banku kredytującym to być może w innym banku będzie zdolność kredytowa i kredyt refinansowy na jedną osobę rozwiąże problem.
3. Gdy brak zdolności we wszystkich bankach pozostaje znalezienie innej osoby, która przystąpi do długu w twoje miejsce.
4. Sprzedaż nieruchomości i spłata kredytu to kolejny sposób na zwolnienie z długu kredytobiorcy dającego zdolność.
5. W ostateczności pozostaje ci czekać, aż właściciel nieruchomości znajdzie rozwiązanie. Do tego czasu rata w całości obciąża twoją zdolność kredytową i konieczne jest monitorowanie terminowości spłat.

Rozstanie, ale twoja połowa nie była na kredyt!

Załóżmy, że kupiliście mieszkanie pół na pół. Ty za gotówkę, druga osoba na kredyt. Nie jesteś kredytobiorcą, ale zgodziłeś się na wpis hipoteki banku na całej nieruchomości. Jesteś tzw. dawcą zabezpieczenia lub dłużnikiem rzeczowym. Nie spłacasz rat kredytu, ale ryzykujesz nieruchomością, gdyby osoba kupująca na kredyt przestała go spłacać. Decydujecie się rozstać. Rozwiązania są cztery w zależności co ustalicie między sobą:

1. Ty wnioskujesz o kredyt hipoteczny celem nabycia pozostałych udziałów w nieruchomości. Z twojego kredytu w pierwszej kolejności bank spłaci zadłużenie zbywcy, czyli stary kredyt byłego partnera lub partnerki. Twoim wkładem własnym jest posiadany udział w nieruchomości.
2. Druga osoba wnioskuje o kredyt celem odkupienia udziałów od Ciebie. Z racji jednak, że posiadany udział też nabyła na kredyt to albo to będzie druga umowa w tym samym banku, albo to będzie kredyt w innym banku łączący cel nabycia (odkupienie pozostałych udziałów) oraz refinansowania kredytu w innym banku (spłata pierwotnego kredytu). Tu dojdzie kwestia LtV (kredyt do wartości) oraz uwzględnienia wkładu własnego w finansowaniu.
3. Jeśli żadne z Was nie posiada zdolności kredytowej lub żadne nie chce przejmować własności na siebie pozostaje sprzedaż nieruchomości.
4. Jeśli to Ty masz przejąć własność możecie zawnioskować do obecnego banku o zwolnienie z długu pierwotnego kredytobiorcy i przystąpienie do długu przez Ciebie. Do takiego wniosku o aneks do umowy powinien być dołączony projekt aktu notarialnego zniesienia współwłasności w zamian za zwolnienie z długu. Dopiero po decyzji banku udajecie się do notariusza.

Można oczywiście rozpatrywać też kwestię wynajęcia wspólnej nieruchomości i dzielenie się dochodem z najmu, ale, czy na pewno chcesz wiązać się kolejną umową, gdy decydujesz się rozstać?

Podział majątku czy zniesienie współwłasności?

Małżonkowie ze wspólnością majątkową

O podziale majątku wspólnego mówimy tylko w odniesieniu do małżonków pozostających we wspólności majątkowej małżeńskiej. Można to zrobić na dwa sposoby:

1. Sądownie, w wyroku rozwodowym. Nie polecam tego rozwiązania, bo o kredyt starasz się z prawomocnym wyrokiem rozwodowym, w którym jest termin na spłatę byłego współmałżonka. Nie wiesz, czy dostaniesz kredyt na ten cel. Dla niektórych banków problemem jest też to, że kredyt jest na nabycie (spłatę byłego współmałżonka), a ty jesteś już jedynym właścicielem.
2. Notarialnie w dowolnym terminie po uprawomocnieniu się wyroku rozwodowego. Notarialny podział majątku wspólnego jest zdecydowanie bezpieczniejszym rozwiązaniem. Możesz zawnioskować o kredyt z projektem aktu notarialnego podziału majątku wspólnego i podpisać akt, gdy masz decyzję banku i finansowanie.

Małżonkowie z rozdzielnością majątkową, związki partnerskie i inne konfiguracje

Małżonkowie z rozdzielnością majątkową, osoby pozostające w związkach partnerskich nabywają nieruchomości w udziałach. Najczęściej po 50%. W momencie rozwodu lub rozstania nie ma kwestii podziału majątku, bo każdy zachowuje swój udział. Powstaje jednak problem zniesienia współwłasności. Przed problemem zniesienia współwłasności mogą również stanąć osoby, które odziedziczyły udział w nieruchomości.

Przeniesienie własności na jednego ze współwłaścicieli może się odbyć drogą:

1. Odkupienia udziału w nieruchomości, czyli tradycyjny akt notarialny kupna-sprzedaży.
2. Zniesienia współwłasności ze spłatą. Jest to korzystniejsze rozwiązanie od strony podatku niż umowa kupna-sprzedaży, jeśli na nieruchomości jest kredyt. Kwota zadłużenia umniejsza podstawę opodatkowania podatkiem PCC 2% od umowy kupna-sprzedaży.

Jeśli jesteście w tej dobrej sytuacji, że posiadacie na współwłasność dwie nieruchomości to kwestię własności możecie rozwiązać aktem notarialnym zamiany nieruchomości i zamienić się udziałami. Nie rozwiąże to problemu zwolnienia z długu, gdy te nieruchomości są na kredyt. Można to jednak rozwiązać kredytem refinansowym, każdy na własną nieruchomość, wnioskując o kredyt z projektem aktu notarialnego zamiany. Wnioskowanie o kredyt z projektem aktu not. pozwala analitykowi rozeznać się w tym, co się zadzieje od strony prawnej, a wam daje pewność finansowania w momencie podejmowania czynności prawnych.

Co z kredytem hipotecznym po rozwodzie, rozstaniu?

[1] Aneks zwalniający z długu, czyli przejęcie kredytu przez jednego z kredytobiorców

Punkt pierwszy to wspólne ustalenia, kto przejmuje nieruchomość i kredyt. Punkt drugi to wstępna weryfikacja w banku, czy osoba mająca przejąć dług posiada wystarczającą zdolność kredytową do samodzielnej spłaty kredytu. Fakt, że się rozwiedliście lub planujecie rozwód nie ma znaczenia dla banku. Nawet po rozwodzie pozostajecie dłużnikami solidarnie odpowiadającymi za spłatę kredytu. Bank zwalniając jedną osobę z długu musi mieć pewność, że kredyt nadal będzie terminowo spłacany.

To rozwiązanie można zastosować, gdy nie ustalacie dodatkowej spłaty za nieruchomość, czyli jeden ze współwłaścicieli zgadza się przenieść własność w zamian za zwolnienie z długu. Gdy dochodzi kwestia spłaty drugiej osoby, a stary kredyt ma pozostać, równolegle w tym samym banku należy zawnioskować o nowy kredyt, na spłatę.

[2] Aneks do umowy. Zwolnienie z długu i przystąpienie do długu INNEJ osoby.

Jeśli osoba przejmująca własność i kredyt nie posiada zdolności kredytowej rozwiązaniem jest znalezienie innej osoby, która przystąpi do długu i „użyczy” swoich dochodów. Ta nowa osoba w kredycie będzie odpowiadać za jego spłatę całym swoim majątkiem, pomimo, że nie ma udziału we własności. Ktoś inny wchodzi na miejsce osoby zwalnianej z długu, a bank ma nadal dwóch kredytobiorców.

Taka „podmiana” kredytobiorcy w starej umowie może być rozwiązaniem, gdy nie jest potrzebna dodatkowa kwota kredytu na spłatę za nieruchomość.

[3] Kredyt refinansowy na spłatę starego kredytu (bez kwoty spłaty za nieruchomość) 

Gdy nie masz samodzielnej zdolności kredytowej we własnym banku rozwiązaniem może być kredyt refinansowy w innym banku. Banki różnie liczą zdolność kredytową, więc możliwe, że inny bank policzy ją lepiej.

Najbezpieczniej wniosek złożyć z projektem aktu notarialnego zniesienia współwłasności, z którego będzie wynikać, że druga strona przenosi własność w zamian za zwolnienie z długu i nie wymaga spłat i dopłat.

[4] Kredyt refinansowy na spłatę starego kredytu plus nabycie pozostałych udziałów

Gdy zniesienie współwłasności wiąże się ze spłatą drugiego właściciela oraz zwolnieniem z długu kredyt w nowym banku będzie łączył dwa cele:

• spłata kredytu mieszkaniowego w innym banku, czyli kredyt refinansowy
• nabycie pozostałych udziałów w nieruchomości, czyli kwota na spłatę drugiej osoby

W przypadku braku zdolności kredytowej ponownie pozostaje znalezienie drugiego kredytobiorcy (dającego dochód) lub innego rozwiązania.

[5] Nadpłata kredytu i zmniejszenie zadłużenia

Gdy zdolności kredytowej brakuje na przejęcie lub refinansowanie kredytu na siebie, ale są oszczędności, można zaproponować bankowi nadpłatę kredytu. Być może samodzielna zdolność kredytowa będzie, ale przy mniejszym zadłużeniu. Z faktycznym umniejszeniem zadłużenia należy zaczekać na pozytywną decyzję banku. Byłby to warunek do zawarcia aneksu lub umowy.

[6] Sprzedaż nieruchomości i spłata całkowita kredytu

To najprostsze rozwiązanie, ale niekoniecznie najlepsze. Zwłaszcza, gdy w związku są dzieci, które gdzieś nadal muszą mieszkać. Zaczynanie od nowa z nową nieruchomością może być trudne, gdy brak samodzielnej zdolności kredytowej na nowy kredyt.

[7] Jedna osoba zostaje w nieruchomości, a reszta bez zmian…

To rozwiązanie doraźne, ale stosowane. Częściej dotyczy rozwodzących się lub planujących się rozwieść małżonków niż osób w związkach partnerskich.

Jedna z osób wyprowadza się. Zwykle ta odpowiedzialna za sytuację skutkującą rozstaniem lub decydująca o rozstaniu. Jednak nawet orzeczenie o winie w wyroku rozwodowym nie wpływa na kwestie własności i wspólnego kredytu. W przejęciu kredytu i zwolnieniu z długu istotna jest tylko zdolność kredytowa.

Nie ma reguły, ale częściej spotykam się z sytuacją, że to mężczyzna wyprowadza się ze wspólnej nieruchomości. Takie ustalenia dotyczą też raczej sytuacji, gdy w nieruchomości pozostaje żona lub partnerka, która nie posiada samodzielnej zdolności kredytowej oraz wspólne dzieci.

Osoba, która się wyprowadza, jeśli ma odpowiednią zdolność kredytową lub środki może nabyć kolejną nieruchomość tylko na siebie. Niejednokrotnie też nadal dokłada się do spłaty rat wspólnego kredytu na wspólny dom czy mieszkanie. Jeśli kwestie rozdzielenia wspólnej własności i kredytu odsunięte zostają w czasie to dla banku nic się nie zmienia. Nadal ma dwóch dłużników solidarnie odpowiadających za kredyt.

[8] Kolejny wspólny kredyt na drugą nieruchomość, by mieszkać osobno…

Gdy decydujecie się rozstać, potrzebujecie drugiej nieruchomości, ale problemem może być samodzielna zdolność kredytowa. To rozwiązanie doraźne, wymaga współpracy i dobrych relacji również po zakończeniu związku. Raczej też dla związków, w których są dzieci i siłą rzeczy relacja będzie utrzymywana.

Takie rozwiązanie zastosowali jedni z moich Klientów. Zamiast zwolnienia z długu i podziału majątku ponownie wspólnie zaciągnęli kredyt mieszkaniowy i wspólnie nabyli drugą nieruchomość. To po to, by mogli zamieszkać osobno. Kwestia podzielenia się majątkiem została odłożona z konieczności w czasie.

[9] Podział majątku, ale bez podziału kredytu

Niektóre osoby decydują się na podział majątku pozostawiając umowy kredytowe bez zmian. Czasem decydują względy osobiste, czasem kwestia zdolności kredytowej.

Gdy w związku są co najmniej dwie wspólne nieruchomości można po rozwodzie dokonać podziału majątku przyznając każdej z osób jedną z nieruchomości.

Podział majątku nie wpływa na podział i odpowiedzialność za spłatę wspólnego kredytu hipotecznego. Można ustalić (np. w drodze ugody), że właściciel nieruchomości zobowiązuje się do dalszej spłaty kredytu i zwolnienia z długu drugiej osoby (w określonym terminie). Jeśli jednak osoba zobowiązana nie wywiązuje się z ustaleń może zaistnieć konieczność spłaty rat „cudzego” kredytu, bo dla banku nic się w umowie przecież nie zmieniło. Potem można dochodzić zwrotu tych kwot od kredytobiorcy przejmującego własność na drodze powództwa cywilnego.

[10] Wynajem wspólnej nieruchomości

Wynajem zakupionej wspólnie na kredyt nieruchomości raczej ma charakter doraźny. To rozwiązanie jest dobre w sytuacji, gdy spodziewana cena ze sprzedaży nieruchomości jest znacznie niższa niż kwota zadłużenia. To nie jest komfortowe rozwiązanie, bo wiąże dwie osoby w sytuacji, gdy drogi się rozchodzą.

Pytania i odpowiedzi

Czy trzeba bank informować o rozwodzie?

Nie. Z chwilą rozwodu nie ma potrzeby informowania o tym fakcie banku. Dopiero, gdy składacie wniosek o zwolnienie z długu lub o nowy kredyt na spłatę byłego małżonka konieczne będzie przedstawienie w banku prawomocnego odpisu wyroku rozwodowego. Wyrok potwierdza nie tylko zmianę stanu cywilnego, ale również obciążenia (alimenty).

Jak wygląda podział majątku przy wspólnym kredycie hipotecznym?

U notariusza lub przed sądem można podzielić majątek (aktywa), ale nie dług (pasywa). Sąd może zobowiązać jedną ze stron do spłaty lub zwolnienia drugiej osoby z długu. Tak samo przed notariuszem można zobowiązać się do dokonania spłaty i zwolnienia z długu.

Nie ma to jednak żadnego wpływu na umowę kredytową zawartą z bankiem i na odpowiedzialność za dług. Bank godzi się na zmiany w umowie kredytowej „na własnych warunkach”. Stąd dobrze byłoby zacząć od banku przed dokonaniem podziału majątku.

Jak się rozwieść mając kredyt hipoteczny?

Wspólny kredyt hipoteczny, pomimo, że wiąże, nie jest przeszkodą, by złożyć pozew rozwodowy. Można się rozwieść, a wspólny kredyt nadal pozostaje wspólnym zobowiązaniem. Nie ma też terminu czasowego dla dokonania podziału majątku wspólnego i rozwiązania kwestii spłaty i zwolnienia z długu.

Co, gdy minął termin na spłatę małżonka po rozwodzie?

Co, jeśli w wyroku rozwodowym z podziałem majątku wspólnego lub przed notariuszem ustaliliście termin na spłatę drugiej osoby np. dwa lata i ten termin minął?

Druga osoba może wszcząć egzekucję z nieruchomości lub możecie się „dogadać”. Po terminie nadal możesz złożyć wniosek o kredyt hipoteczny na spłatę byłego współmałżonka po rozwodzie. Bank będzie wymagał oświadczenia byłego małżonka, że zgadza się na późniejszą zapłatę oraz, że nie podejmuje działań egzekucyjnych. Takie oświadczenie może być złożone przed notariuszem lub w obecności pracownika banku.

Rozstanie lub rozwód i kredyt – podsumowanie

Nie każda sytuacja da się rozwiązać od razu, gdy zapadnie decyzja o rozstaniu lub rozwodzie. Sądownie lub notarialnie można podzielić majątek, ale nie kredyt. W kwestii uzyskania środków na spłatę lub zwolnienia z długu drugiej osoby decyduje bank i jego procedury. Bank ocenia zdolność kredytową do obsługi rat kredytu, a tej może zabraknąć, gdy o kredyt wnioskowały dwie osoby, a teraz spłatę ma przejąć jedna. W międzyczasie ilość osób na utrzymaniu mogła się powiększyć. Są też takie nieruchomości, gdzie nawet decyzja o sprzedaży może nie być rozwiązaniem, gdy nie ma kupca za odpowiednią cenę. Są niestety sytuacje, gdzie trzeba szukać doraźnych rozwiązań, a te finalne decyzje odłożyć w czasie.

Bożena Myszczyszyn – Ekspert kredytowy Poznań