Kredyt hipoteczny to najczęściej nie tylko określony harmonogram spłaty, ale również sprzedaż produktów dodatkowych i warunki do spełnienia. Od tych produktów dodatkowych zależy finalna cena kredytu hipotecznego i wysokość płaconej raty. Ustawa o kredycie hipotecznym wprowadziła pojęcie sprzedaży wiązanej i sprzedaży łączonej. Ta dodatkowa sprzedaż przy okazji kredytu hipotecznego bywa definiowana potocznie jako cross-sell. Informacje o produktach dodatkowych wraz z konsekwencjami braku spełnienia warunków znajdziesz w formularzu informacyjnym kredytu hipotecznego. Cenę kredytu hipotecznego w sprzedaży wiązanej określa formularz informacyjny kredytu hipotecznego w wariancie standardowym. Cenę kredytu hipotecznego w sprzedaży łączonej znajdziesz na formularzu informacyjnym kredytu hipotecznego w wersji promocyjnej, z dodatkowymi produktami. O sprzedaży wiązanej i łączonej jest ten wpis.
Sprzedaż wiązana z kredytem hipotecznym
Sprzedaż wiązana kredytu hipotecznego ma miejsce wtedy, gdy kredyt hipoteczny nie jest dostępny bez tych dodatkowych produktów lub usług. Jest to tzw. oferta standardowa kredytu hipotecznego, która najczęściej jest na gorszych warunkach cenowych niż oferty promocyjne.
Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym w ramach sprzedaży wiązanej bank może zaproponować i wymagać jedynie bezpłatnego rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowego. Rachunek ten służy obsłudze kredytu hipotecznego i gromadzeniu środków na spłatę.
Ubezpieczenia do kredytu hipotecznego
Bank ma prawo wymagać ubezpieczenia do kredytu hipotecznego, w tym ubezpieczenia nieruchomości lub ubezpieczenia na życie. Jednocześnie konsument ma prawo nabyć ubezpieczenie od dowolnego podmiotu czy usługodawcy, niekoniecznie od banku.
Ubezpieczenia mogą być również elementem sprzedaży łączonej i w przypadku zakupu tychże z oferty banku obniżyć cenę kredytu hipotecznego.
Sprzedaż łączona z kredytem hipotecznym
Bank ma prawo razem z kredytem hipotecznym prowadzić sprzedaż łączoną, a Ty jako konsument masz prawo te dodatkowe produkty nabyć od banku lub podziękować za „dodatki”.
Sprzedaż łączona innych produktów w pakiecie z kredytem hipotecznym to wybór kredytobiorcy, a nie konieczność. Produkty oferowane w ramach sprzedaży łączonej obniżają cenę kredytu hipotecznego. Tym samym sprzedaż łączona wiąże się z określonymi warunkami np. okresem utrzymywania produktów, aby warunki cenowe kredytu hipotecznego utrzymać. Wszystkie oferty promocyjne kredytu hipotecznego to najczęściej sprzedaż łączona.
Każdorazowo bank ma obowiązek poinformować, że kredyt hipoteczny dostępny jest również bez dodatkowych produktów. Dlatego też nabywając kredyt hipoteczny z promocji otrzymujesz dwie wersje formularza informacyjnego, promocyjny i standardowy.
Co bank oferuje w ramach sprzedaży łączonej?
- Rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy
Rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy (ROR) najczęściej związany jest z wymogiem stałych wpływów w określonej kwocie. Zależnie od banku wpływ może być z dowolnego źródła lub bezpośrednio od pracodawcy. Regularne wpływy mogą być wymagane w całym okresie kredytowania lub przez określony czas, najczęściej 3 lub 5 lat.
- Karta kredytowa
Karta kredytowa może wiązać się z wymogiem comiesięcznych płatności w określonej kwocie lub może być to karta „do szuflady”. Podobnie jak konto i wpływ wymóg posiadania karty kredytowej może dotyczyć całego okresu kredytowania lub pierwszych kilku lat.
- Karta debetowa
Karta debetowa, czyli ta zwykła wydawana do konta może być w pakiecie z kontem bez konieczności dokonywania płatności lub może łączyć się z wymogiem comiesięcznych płatności bezgotówkowych.
Jeśli karta debetowa nie wpływa na cenę kredytu, ale się na nią zdecydujesz to najczęściej i tak musisz jej używać, żeby była bezpłatna lub po niższej cenie.
- Ubezpieczenie na życie
Dobrowolne ubezpieczenie na życie najczęściej sprzedawane jest na okres 3 lub 5 lat. Suma ubezpieczenia i składka mogą dotyczyć jednego kredytobiorcy lub może być dzielona na dwóch kredytobiorców. Bankowa oferta ubezpieczenia na życie może również być związana z całym okresem kredytowania.
- Ubezpieczenie nieruchomości
Ubezpieczenie nieruchomości musisz utrzymywać przez cały okres spłaty kredytu hipotecznego. Suma ubezpieczenia nieruchomości najczęściej jest równa wartości rynkowej nieruchomości, a tylko w nielicznych bankach wystarczy ubezpieczenie nieruchomości na kwotę kredytu. Ubezpieczenie nieruchomości w ramach sprzedaży łączonej obniża cenę kredytu hipotecznego.
Konsekwencje rezygnacji z produktów dodatkowych
Sprzedaż produktów dodatkowych w ramach sprzedaży łączonej z kredytem hipotecznym wiąże się również z tym, że masz prawo w dowolnym momencie z tych produktów zrezygnować. Bank natomiast w takiej sytuacji ma prawo zmienić cenę kredytu, czyli najczęściej podwyższyć marżę. Konsekwencje rezygnacji z produktów dodatkowych określa umowa kredytowa.
W niektórych bankach rezygnacja lub niedotrzymanie warunków powoduje utratę zniżek bezpowrotnie. W innych bankach zniżki traci się czasowo do momentu ponownego spełnienia warunków.
Sprzedaż łączona i wiązana – podsumowanie
Banki idą w kierunku jak największej automatyzacji procesu udzielania kredytów hipotecznych i jak najmniejszej pracochłonności i czasochłonności. Kiedyś produkty dodatkowe były po prostu elementem negocjacji ceny. Klient chciał obniżkę marży, bank w zamian proponował dokupienie karty kredytowej. Gotowe pakiety dostępnych produktów obniżających marżę lub prowizję przy kredycie hipotecznym zastąpiły w większości te ręczne procesy negocjacyjne.
Oferty promocyjne są atrakcyjniejsze od standardowych, a z dodatkowych produktów typu konto bankowe i tak większość klientów korzysta. Stąd też sprzedaż kredytu hipotecznego to głównie sprzedaż łączona w ramach ofert promocyjnych.
Autor: Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy Poznań
