Zakup mieszkania lub domu na rynku pierwotnym, czyli najczęściej od dewelopera reguluje ustawa o ochronie praw nabywcy (ustawa deweloperska). Ustawa odnosi się zarówno do nieruchomości w trakcie budowy, dla których zawierana jest umowa deweloperska, jak i tych gotowych, dla których zawierana jest umowa przedwstępna. Chcąc wycofać się z zawartej umowy z deweloperem zamiast rozwiązania umowy nabywca może poszukać kogoś na swoje miejsce. Może dokonać tzw. cesji praw na rzecz osoby trzeciej. Cesja to nic innego, jak przeniesienie praw i obowiązków wynikających z zawartej umowy z deweloperem na inną osobę. Osoba trzecia nabywa w tym wypadku tzw. ekspektatywę, czyli przyszłe prawa wynikające z umowy z deweloperem. Zakup nieruchomości od dewelopera na podstawie cesji, z pewnymi ograniczeniami, może być finansowany kredytem hipotecznym. Przy okazji procesowania ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe pojawiły się w projekcie zapisy ograniczające cesję z umów deweloperskich i przedwstępnych. Czego możemy się spodziewać?
Na czym polega cesja wierzytelności z umowy deweloperskiej?
Cesji wierzytelności na osobę trzecią możesz dokonać z każdej umowy. Na rynku pierwotnym cesje najczęściej dotyczą umów deweloperskich, czyli tych zawieranych na etapie budowy lokalu mieszkalnego lub domu. Aby dokonać cesji praw wynikających z już zawartej umowy deweloperskiej u notariusza zjawiają się trzy strony transakcji:
- Deweloper.
- Zbywca, czyli „stary” nabywca nieruchomości, który odsprzedaje swoje prawa.
- Kupujący, czyli „nowy” nabywca, który wchodzi w prawa i obowiązki wynikające z umowy z deweloperem.
Deweloper nie zwraca otrzymanych wpłat. Kupujący przelewa równowartość wpłat dokonanych do dewelopera na konto zbywcy ekspektatywy oraz zobowiązuje się do dokonania zapłaty pozostałej ceny na konto dewelopera.
Kredyt hipoteczny a cesja praw z umowy deweloperskiej
Na zakup ekspektatywy, czyli cesji praw z umowy deweloperskiej możesz uzyskać kredyt hipoteczny. Bank kredytujący część kredytu przeleje na konto zbywcy praw, część na konto dewelopera. Całość wkładu własnego przekażesz na konto zbywcy praw.
To jednak z ograniczeniami:
- Część banków w ogóle nie finansuje cesji z umowy deweloperskiej lub przedwstępnej.
- Banki nie finansują odstępnego.
- Część banków sfinansuje cesję pod warunkiem, że całość nie została zapłacona do dewelopera.
- Cześć banków sfinansuje cesję pod warunkiem, że zbywca praw nie zaciągał kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości, której dotyczy cesja.
Cesja i zmiany planowane w ustawie deweloperskiej
Podkreślam, że na ten moment jest to projekt zmian, stąd finalne przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy mogą być inne. Planowane zmiany odnośnie przeniesienia wierzytelności (cesji):
- Umowa rezerwacyjna – brak możliwości przeniesienia wierzytelności na osobę trzecią, z wyjątkiem osób zaliczanych do I i II grupy podatkowej.
- Umowa deweloperska lub umowa przedwstępna zobowiązująca:
- Możliwa tylko jedna umowa przeniesienia wierzytelności dotycząca nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
- To pod warunkiem, że w okresie trzech poprzedzających lat nie było innej cesji.
- Wyjątkiem ma być cesja na osoby z I i II grupy podatkowej.
Dokonanie przeniesienia wierzytelności wynikających z zawartej umowy deweloperskiej lub przedwstępnej z naruszeniem warunku ograniczającego co do ilości cesji będzie ważne od strony prawnej. Na to wskazuje wyraźny zapis w projekcie ustawy, iż przeniesienie wierzytelności z naruszeniem ustawowych warunków nie stanowi przesłanki stwierdzenia nieważności tego przeniesienia. Może być ewentualnie problem z kredytowaniem umów zawartych z naruszeniem ustawy o ochronie praw nabywcy.
Zmiany mają objąć umowy zawierane od daty wejścia w życie nowych regulacji.
Cesja i Bezpieczny Kredyt 2%
W okresie funkcjonowania programu Mieszkanie dla Młodych jako pośrednik kredytowy nie miałam żadnej transakcji opartej o cesję praw z umowy deweloperskiej. Raczej wydawało się oczywiste, że cesja z umowy deweloperskiej nie kwalifikuje się na MDM. Finalnie celem kredytu mieszkaniowego jest zakup nieruchomości od dewelopera niezależnie, czy kredytobiorca przedkłada umowę deweloperską jako pierwotny nabywca, czy umowę cesji wierzytelności z umowy deweloperskiej zawartej przez kogoś innego. Banki jednocześnie wyraźnie deklarują czy finansują tego rodzaju cesje jako cel kredytu. Wynika to z faktu, że część środków bank przelewa na konto osoby fizycznej, zbywcy praw, a tylko część na konto dewelopera (faktycznego sprzedawcy nieruchomości).
Teraz, przy okazji procesowania ustawy wprowadzającej Bezpieczny Kredyt 2 procent temat cesji znalazł swoje znaczące miejsce w projekcie ustawy. Nie wiem, czy słusznie powstała obawa, że program Pierwsze Mieszkanie będzie otwierał drogę do zarabiania na cesjach z umów z deweloperem.
Tym samym autopoprawka Rady Ministrów z dnia 6 kwietnia 2023 do projektu ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe zamyka drogę dla finansowania cesji, zarówno w odniesieniu do Bezpiecznego Kredytu, jak i Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego.
Projekt ustawy zakłada brak możliwości uzyskania RKM i BK-2% w przypadku, gdy nabycie mieszkania lub domu następuje na podstawie cesji praw (umowy przeniesienia wierzytelności).
Temat cesji wierzytelności jako celu kredytu hipotecznego to raczej sporadyczne sytuacje, a większość klientów deweloperów zgłaszających się po kredyt to pierwotni rezerwujący. Ustawodawca postanowił jednak „dmuchać na zimne”. Czekamy zatem na finalne regulacje.
Cesja cesji nierówna
W tym miejscu zwrócę również uwagę na różne rodzaje cesji dotyczące umowy zawieranej z deweloperem. Cesja praw pomiędzy pierwotnym nabywcą, a osobą trzecią wchodzącą w jej miejsce to tylko jeden rodzaj cesji.
Drugim rodzajem umów cesji są te zawierane pomiędzy bankiem, a kredytobiorcą jako zabezpieczenie przejściowe do czasu przeniesienia własności. Taka cesja wierzytelności na bank zawierana jest na wypadek odstąpienia nabywcy od umowy po uruchomieniu kredytu, ale przed aktem notarialnym. Na podstawie cesji w przypadku rozwiązania umowy z nabywcą deweloper zwraca wpłacone środki na konto wskazane przez bank. Bank rozlicza kredyt i resztę przekazuje kredytobiorcy.
Źródła:
Rządowy projekt ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe
Autor: Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy Poznań
