Hipoteka łączna na dwóch nieruchomościach a PCC-3. Ile deklaracji należy złożyć do urzędu skarbowego? Zmiana treści hipoteki, dopisanie wierzytelności, podwyższenie kwoty hipoteki. Co z PCC-3, czy należy ponownie złożyć deklarację i zapłacić podatek? Przepisy podatkowe wciąż te same, ale zmieniają się ich interpretacje, stąd i praktyka ulega zmianie. Z tego wpisu dowiesz się jak prawidłowo rozliczyć podatek od czynności cywilno-prawnej ustanowienia hipoteki w sytuacjach innych, niż standardowe.
Hipoteka łączna a PCC-3
Z hipoteką łączną mamy do czynienia, gdy zabezpieczeniem kredytu mieszkaniowego są jednocześnie dwie lub więcej nieruchomości. Wniosek o wpis hipoteki łącznej wypełniasz na jednym formularzu sądowym wskazując tyle ksiąg wieczystych, ile nieruchomości wskazano w treści hipoteki. Będą to księgi wieczyste współobciążone dokładnie tym samym wpisem hipotecznym.
Z hipoteką łączną możesz mieć przykładowo do czynienia kupując na kredyt mieszkanie wraz z miejscem postojowym, które jest nabywane jako udział w hali garażowej. Możesz też po prostu zaoferować dwa mieszkania na zabezpieczenie kredytu hipotecznego.
Bank zabezpieczając się na dwóch nieruchomościach nie zawsze stosuje hipotekę łączną. W niektórych umowach wymagana wysokość hipoteki jest dzielona proporcjonalnie na nieruchomości i wtedy są to dwie różne hipoteki.
Od czynności cywilno-prawnej ustanowienia hipoteki łącznej należy odprowadzić jeden podatek
i złożyć jedną deklarację PCC-3. Tak wskazuje nowsze orzecznictwo.
Skoro ustanowienie hipoteki łącznej wynika z jednej czynności prawnej, hipoteka ta zabezpiecza oznaczoną, konkretną wierzytelność, wynikającą z określonego stosunku prawnego, której wysokość tworzy podstawę opodatkowania, to zdarzenie takie może rodzić tylko jeden obowiązek podatkowy, niezależnie od liczby nieruchomości, które obciążone zostały hipoteką
I SA/Gl 259/15 – Wyrok WSA w Gliwicach
W konsekwencji uprawniony jest pogląd, że w świetle art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. h) oraz art. 6 ust. 1 pkt 10 i art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), w związku z art. 76 ust. 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.), ustanowienie umownej hipoteki łącznej stanowi jedną czynność prawną, odnoszącą się do tej samej podstawy opodatkowania i w związku z tym podlegającą jednemu obowiązkowi podatkowemu.
Przeczytaj też PCC-3 hipoteka stawka podatku
Dopisanie wierzytelności do już istniejącej hipoteki. Podstawienie wierzytelności. Zmiana treści hipoteki.
Jeśli zaciągasz kolejny kredyt w danym banku i bank chce zabezpieczyć ten nowy kredyt już istniejącą hipoteką, ustanowioną po 20.02.2011 r. i zabezpieczającą inny kredyt w tym banku to następuje zmiana treści hipoteki. Zmiana ta polega na podwyższeniu kwoty hipoteki i dopisaniu kolejnej wierzytelności, czyli nowego kredytu. Tym samym jedna hipoteka będzie zabezpieczać dwa kredyty.
Z podobną sytuacją możesz mieć do czynienia w przypadku spłaty jednego kredytu hipotecznego innym kredytem hipotecznym w tym samym banku. Przykładem może być kredyt na budowę z jednoczesną spłatą wcześniej udzielonego kredytu na zakup działki budowlanej. W takiej sytuacji ustanowienie hipoteki może nastąpić poprzez podstawienie wierzytelności. Nowa umowa kredytowa wejdzie w miejsce starej w trybie zmiany treści hipoteki z jednoczesnym podwyższeniem kwoty hipoteki, jeśli rośnie kwota kredytu.
Co z PCC-3?
Jest to zmiana, która nie pociąga obowiązku odprowadzenia podatku. Zatem deklaracja PCC-3 nie jest składana.
Wynika to z dwóch kwestii:
- Nie mamy do czynienia z ustanowieniem hipoteki, lecz jej zmianą.
- Podwyższenie kwoty hipoteki nie wpływa w tym przypadku na podwyższenie podstawy opodatkowania. Nadal jest to wierzytelność o wysokości nieustalonej, zatem taka zmiana nie podlega opodatkowaniu.
Interpretacje mówią niewiele w temacie opodatkowania zmiany treści hipoteki:
Rodzaj dokumentu interpretacja indywidualna
Sygnatura ITPB2/436-156/11/TJ
Data 2012.01.02
Istota interpretacji – Opodatkowanie ustanowienia hipoteki
Odnosząc się natomiast do kwestii opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności podwyższenia sumy jednej z nich wyjaśnić należy, że opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają, stosownie do art. 1 ust. 1 pkt 2 zmiany umów wymienionych w pkt 1, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, z zastrzeżeniem ust. 3 pkt 4. W przedmiotowej sytuacji nie można mówić o zmianie umowy o ustanowienie hipoteki skutkującej powstaniem obowiązku podatkowego, gdyż zmieniona aneksem z dnia 6 czerwca 2011 r. jedna z umów hipoteki nadal zabezpiecza wierzytelności o wysokości nieustalonej. Nie dochodzi więc do podwyższenia podstawy opodatkowania, a więc nie występuje okoliczność uzasadniająca opodatkowanie takiej czynności podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego, w przedstawionej we wniosku sytuacji, podwyższenie sumy jednej z hipotek nie skutkowało powstaniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.
Rodzaj dokumentu interpretacja indywidualna
Sygnatura IBPBII/1/436-379/11/AŻ
Data 2011.11.22
Istota interpretacji – opodatkowanie zmiany hipoteki
Jeżeli zmiana hipoteki ma na celu zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej – na co wskazuje sam Wnioskodawca – to nie można mówić o podwyższeniu podstawy opodatkowania, gdyż określenie jej jest niemożliwe. W takiej sytuacji pobiera się stałą stawkę kwotową podatku, która już przez Spółkę została uiszczona w momencie ustanowienia hipoteki. Ponadto w przypadku podatku od czynności cywilnoprawnych przyjętą zasadą jest, że w przypadku zmiany umów, które powodują podwyższenie podstawy opodatkowania przy ustaleniu wysokości podatku uwzględnia się podatek poprzednio uiszczony. W przypadku stawki kwotowej przy hipotece takiej możliwości nie ma. Wobec powyższego podwyższenie (zmiana) hipoteki, która zabezpiecza wierzytelność o wysokości nieustalonej nie będzie skutkowało powstaniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.
Jak interpretowano przepisy podatkowe wcześniej?
Pierwotna treść artykułu powstała w 2013 roku
Impulsem do napisania artykułu i szukania odpowiedzi było pytanie, które otrzymałam od jednego z czytelników:
Wraz z żoną (wspólnota majątkowa) kupiliśmy od developera mieszkanie i miejsce parkingowe (za kwotę m.in. z kredytu). Bank ustanowił hipotekę łączną. Czy to oznacza, że podatek wyniesie 19×2 =38 pln?
Przy hipotece łącznej byłam przekonana, że skoro opłatę sądową za hipotekę płaci się raz to i podatek jest jeden. Takiej też odpowiedzi udzieliłam czytelnikowi. Poinformowałam jednocześnie, iż nie jestem doradcą podatkowym i powinien zwrócić się z zapytaniem do urzędu skarbowego.
Przy okazji wyjaśniania innych kwestii trafiłam na odmienne interpretacje podatkowe dot. hipoteki łącznej i zweryfikowałam swoje wcześniejsze stanowisko (do czasu kolejnej zmiany interpretacji przepisów). Sprostowałam również informację udzieloną czytelnikowi i zapytałam, czy wyjaśnił tę kwestię z urzędem skarbowym.
Tak, zapytałem w US w sekcji PCC oraz prawnika od dewelopera. W obu przypadkach uzyskałem taka samą odpowiedź, że pomimo hipoteki łącznej opłata wynosi 19 zł, a nie jak myślałem 19×2 !?
Starsze interpretacje podatkowe
(aktualizacja 23.08.2017 – nowsze interpretacje zmieniły poniższe stanowisko)
Rodzaj dokumentu interpretacja indywidualna
Sygnatura ITPB2/436-184/12/TJ
Data 2013.01.08
Istota interpretacji: Opodatkowanie ustanowienia hipoteki łącznej.
W omawianej sprawie ustanowiono pięć hipotek na zabezpieczenie tej samej wierzytelności, wobec czego na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 7 lit. b) ustawy należy wyliczyć wysokość podatku – osobno dla każdej hipoteki. W rezultacie więc, w przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawca winien złożyć pięć deklaracji PCC-3 dotyczących ustanowienia pięciu hipotek oraz zapłacić z tego tytułu podatek od czynności cywilnoprawnych wg. stawki 19 zł odrębnie dla każdej z hipotek zabezpieczających wierzytelności o wysokości nieustalonej, tj. 5×19 zł.
Rodzaj dokumentu interpretacja indywidualna
Sygnatura ILPB2/436-67/12-4/MK
Data 2012.06.08
Istota interpretacji: Hipoteka łączna umowna.
Reasumując należy wskazać, iż skoro przedmiot opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych stanowi czynność ustanowienia hipoteki, to należy stwierdzić, iż planowane ustanowienie pięciu hipotek na zabezpieczenie tej samej wierzytelności o wysokości nieustalonej (hipoteka zabezpieczy również odsetki od wierzytelności), oznacza, że na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 7 lit. b) ustawy wysokość podatku należy wyliczyć osobno dla każdej hipoteki (tj. 5 x 19 zł).
Opracowano na podstawie interpretacji podatkowych na stronie Ministerstwa Finansów.
Autor: Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy Poznań
