Hipoteka łączna a PCC-3. Zmiana treści hipoteki

Sierpień 23, 2017

hipoteka łączna a PCC-3

HIPOTEKA ŁĄCZNA a PCC-3. Ile deklaracji należy złożyć ?

Zmiana treści hipoteki, dopisanie wierzytelności, podwyższenie kwoty hipoteki … co z PCC-3 ?

 

AKTUALIZACJA 23.08.2017

 

Od czynności cywilno-prawnej ustanowienia hipoteki łącznej należy odprowadzić jeden podatek
i złożyć jedną deklarację PCC-3, tak wskazuje nowsze orzecznictwo

 

Przepisy prawa wciąż te same, ale  zmienne są ich interpretacje i rozumienie.

 

II FSK 246/14 – Wyrok NSA

Skoro ustanowienie hipoteki łącznej wynika z jednej czynności prawnej, hipoteka ta zabezpiecza oznaczoną, konkretną wierzytelność, wynikającą z określonego stosunku prawnego, której wysokość tworzy podstawę opodatkowania, to zdarzenie takie może rodzić tylko jeden obowiązek podatkowy, niezależnie od liczby nieruchomości, które obciążone zostały hipoteką

I SA/Gl 259/15 – Wyrok WSA w Gliwicach

W konsekwencji uprawniony jest pogląd, że w świetle art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. h) oraz art. 6 ust. 1 pkt 10 i art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), w związku z art. 76 ust. 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.), ustanowienie umownej hipoteki łącznej stanowi jedną czynność prawną, odnoszącą się do tej samej podstawy opodatkowania i w związku z tym podlegającą jednemu obowiązkowi podatkowemu.

 

Przeczytaj też PCC-3 hipoteka stawka podatku


 

Pierwotna treść artykułu z 22.04.2013

 

Impulsem do napisania artykułu i szukania odpowiedzi było pytanie, które otrzymałam od jednego z czytelników:  

 

Wraz z żoną (wspólnota majątkowa) kupiliśmy od developera mieszkanie i miejsce parkingowe (za kwotę m.in. z kredytu). Bank ustanowił hipotekę łączną. Czy to oznacza, że podatek wyniesie 19×2 =38 pln?

 

 

W sytuacjach zabezpieczania kredytu hipoteką łączną było dla mnie oczywiste, że skoro opłatę sądową za hipotekę płaci się raz to i podatek jest jeden. Takiej też odpowiedzi udzieliłam czytelnikowi informując jednocześnie, iż nie jestem doradcą podatkowym i powinien zwrócić się z zapytaniem do urzędu skarbowego.

 

Przy okazji wyjaśniania innych kwestii trafiłam na odmienne interpretacje podatkowe dot. hipoteki łącznej i zweryfikowałam swoje wcześniejsze stanowisko (do czasu kolejnej zmiany interpretacji przepisów) – sprostowałam również informację udzieloną czytelnikowi i zapytałam, czy wyjaśnił tę kwestię z urzędem skarbowym …

 

Tak, zapytałem w US w sekcji PCC oraz prawnika od dewelopera. W obu przypadkach uzyskałem taka samą odpowiedź, że pomimo hipoteki łącznej opłata wynosi 19 zł, a nie jak myślałem 19×2 ! ?

 

 

 

PCC-3 a hipoteka łączna

 

 

Opłata sądowa za wpis hipoteki łącznej wynosi 200 zł ,  tyle samo, jak za wpis hipoteki na jednej nieruchomości. Czy zatem  również PCC-3 należy złożyć i opłacić jeden raz ?

 

 

Niestety NIE –  należy złożyć tyle deklaracji PCC-3 ile jest nieruchomości i tyle razy zapłacić podatek.
(aktualizacja 23.08.2017 na wstępie artykułu)

 

 

W starszych interpretacjach czytamy  (aktualizacja 23.08.2017 – nowsze interpretacje zmieniły poniższe stanowisko) :

 

Rodzaj dokumentu interpretacja indywidualna

Sygnatura ITPB2/436-62/11/TJ

Data 2011.07.08

 

Istota interpretacji: Ustalenie stawki podatku w przypadku ustanowienia hipoteki łącznej
zabezpieczającej wierzytelność zarówno o wysokości ustalonej jak i nieustalonej

 

Hipoteka ma charakter hipoteki łącznej, jeżeli kilka nieruchomości jest obciążonych w celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności w taki sposób, że każda nieruchomość gwarantuje zapłatę całej wierzytelności, a wierzyciel ma swobodę wyboru nieruchomości, z których będzie dochodził zaspokojenia. Nazwa tej hipoteki nie powinna wprowadzać w błąd, ponieważ wbrew jej brzmieniu nie oznacza, że mamy do czynienia z jedną hipoteką. W takim przypadku mamy bowiem do czynienia z tyloma hipotekami, ile jest przedmiotów (np. nieruchomości), na których dokonano zabezpieczenia (które obciążono hipoteką). Prawo polskie nie przyjęło konstrukcji jednej hipoteki obciążającej kilka nieruchomości, lecz wielość hipotek, t.j. tyle, ile jest nieruchomości obciążonych, zabezpieczających jedną wierzytelność.

 

Rodzaj dokumentu interpretacja indywidualna

Sygnatura ITPB2/436-184/12/TJ

Data 2013.01.08

 

Istota interpretacji: Opodatkowanie ustanowienia hipoteki łącznej.

 

 ...w omawianej sprawie ustanowiono pięć hipotek na zabezpieczenie tej samej wierzytelności, wobec czego na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 7 lit. b) ustawy należy wyliczyć wysokość podatku – osobno dla każdej hipoteki. W rezultacie więc, w przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawca winien złożyć pięć deklaracji PCC-3 dotyczących ustanowienia pięciu hipotek oraz zapłacić z tego tytułu podatek od czynności cywilnoprawnych wg. stawki 19 zł odrębnie dla każdej z hipotek zabezpieczających wierzytelności o wysokości nieustalonej, tj. 5×19 zł.

 

Rodzaj dokumentu interpretacja indywidualna

Sygnatura ILPB2/436-67/12-4/MK

Data 2012.06.08

 

Istota interpretacji: Hipoteka łączna umowna.

 

Reasumując należy wskazać, iż skoro przedmiot opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych stanowi czynność ustanowienia hipoteki, to należy stwierdzić, iż planowane ustanowienie pięciu hipotek na zabezpieczenie tej samej wierzytelności o wysokości nieustalonej (hipoteka zabezpieczy również odsetki od wierzytelności), oznacza, że na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 7 lit. b) ustawy wysokość podatku należy wyliczyć osobno dla każdej hipoteki (tj. 5 x 19 zł).

 

Dopisanie wierzytelności do już istniejącej hipoteki.
Podstawienie wierzytelności.
Zmiana treści hipoteki.
Co z PCC-3 ?

 

W przypadku zaciągania kolejnego kredytu  w danym banku i zabezpieczeniu tego kredytu już istniejącą hipoteką, ustanowioną po 20.02.2011 r.  i zabezpieczającą inną wierzytelność tego banku (inny kredyt) następuje zmiana treści hipoteki (podwyższenie kwoty i dopisanie kolejnej wierzytelności, czyli jedna hipoteka będzie zabezpieczać dwa kredyty).

 

Z podobną sytuacją można mieć do czynienia w przypadku spłaty jednego kredytu hipotecznego innym kredytem hipotecznym zaciągniętym w tym samym banku (np. kredyt na budowę z jednoczesną spłatą wcześniej udzielonego kredytu na zakup działki budowlanej). W takiej sytuacji ustanowienie zabezpieczenia hipotecznego może nastąpić poprzez podstawienie wierzytelności (nowa umowa kredytowa w miejsce starej) w trybie zmiany treści hipoteki z jednoczesnym podwyższeniem kwoty hipoteki (rośnie kwota kredytu).

 

 

Co z PCC-3 ?

 

Urząd Skarbowy Poznań – Winogrady na pytanie o konieczność złożenia w takiej sytuacji PCC-3 odpowiedział (telefonicznie), iż jest to zmiana, która nie pociąga obowiązku odprowadzenia podatku od czynności-cywilnoprawnej ustanowienia hipoteki , zatem deklaracja PCC-3  nie jest składana. 

 

 

Wynika to z dwóch kwestii:

  • nie mamy do czynienia z ustanowieniem hipoteki, lecz jej zmianą
  • podwyższenie kwoty hipoteki nie wpływa w tym przypadku na podwyższenie podstawy opodatkowania (nadal jest to wierzytelność o wysokości nieustalonej), zatem taka  zmiana nie podlega opodatkowaniu

 

Jednakże – w konkretnej sytuacji należy zapytać  urząd skarbowy.

W interpretacjach niewiele znalazłam w temacie opodatkowania zmiany treści hipoteki:

 

 

Rodzaj dokumentu interpretacja indywidualna

Sygnatura ITPB2/436-156/11/TJ

Data 2012.01.02

 

Istota interpretacji – Opodatkowanie ustanowienia hipoteki

 

Odnosząc się natomiast do kwestii opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności podwyższenia sumy jednej z nich wyjaśnić należy, że opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają, stosownie do art. 1 ust. 1 pkt 2 zmiany umów wymienionych w pkt 1, jeżeli powodują one  podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, z zastrzeżeniem ust. 3 pkt 4. W przedmiotowej sytuacji nie można mówić o zmianie umowy o ustanowienie hipoteki skutkującej powstaniem obowiązku podatkowego, gdyż zmieniona aneksem z dnia 6 czerwca 2011 r. jedna z umów hipoteki nadal zabezpiecza wierzytelności o wysokości nieustalonej. Nie dochodzi więc do podwyższenia podstawy opodatkowania, a więc nie występuje okoliczność uzasadniająca opodatkowanie takiej czynności podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego, w przedstawionej we wniosku sytuacji, podwyższenie sumy jednej z hipotek nie skutkowało powstaniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

 

Rodzaj dokumentu interpretacja indywidualna

Sygnatura IBPBII/1/436-379/11/AŻ

Data 2011.11.22

 

 

Istota interpretacji – opodatkowanie zmiany hipoteki

 

Jeżeli zmiana hipoteki ma na celu zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej – na co wskazuje sam Wnioskodawca – to nie można mówić o podwyższeniu podstawy opodatkowania, gdyż określenie jej jest niemożliwe. W takiej sytuacji pobiera się stałą stawkę kwotową podatku, która już przez Spółkę została uiszczona w momencie ustanowienia hipoteki. Ponadto w przypadku podatku od czynności cywilnoprawnych przyjętą zasadą jest, że w przypadku zmiany umów, które powodują podwyższenie podstawy opodatkowania przy ustaleniu wysokości podatku uwzględnia się podatek poprzednio uiszczony. W przypadku stawki kwotowej przy hipotece takiej możliwości nie ma.

Wobec powyższego podwyższenie (zmiana) hipoteki, która zabezpiecza wierzytelność o wysokości  nieustalonej nie będzie skutkowało powstaniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

 

 

Opracowano na podstawie interpretacji podatkowych na stronie Ministerstwa Finansów

 

CHCESZ KORZYSTAĆ Z WIEDZY AUTORA W DRODZE PO KREDYT HIPOTECZNY ?

Jeśli tak, to dołącz do grona osób, które skorzystały z mojej pomocy przy ubieganiu się o kredyt.
Zyskaj eksperta, do którego będziesz wracać.
Miej fachowe wsparcie w rozmowach z bankiem.
Co ważne, zrób to na koszt banku !

 

KLIKNIJ I UMÓW SIĘ NA BEZPŁATNE SPOTKANIE

 

 

Umów się na spotkanie

 

 

 


AUTORKA WPISU – BOŻENA MYSZCZYSZYN

 

Wykształcenie wyższe magisterskie (Uniwersytet Ekonomiczny w Poznaniu). Studia podyplomowe Bankowość i Doradztwo Finansowe na UEP, czego efektem jest Europejski Certyfikat Bankowca EFCB 3E w ramach standardów kwalifikacyjnych ZBP. Rejestr posiadaczy certyfikatu ECB EFCB 3E. Numer certyfikatu 2017/032.

 

Od 2006 roku pomagam w decyzjach kredytowych związanych z kredytami hipotecznymi i gotówkowymi dla osób fizycznych. Zachęcam jednak do zastąpienia długów konsumpcyjnych nawykiem oszczędzania.