Kredytowanie prowizji za udzielenie kredytu

Sierpień 20, 2018

Kredytowanie prowizji za udzielenie kredytu

Kredytowanie prowizji
za udzielenie kredytu hipotecznego 

 

 

Wysokość prowizji za udzielenie kredytu

 

Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego najczęściej kształtuje się w przedziale 0-2%.
W przypadku zerowej prowizji za udzielenie kredytu zwykle wiąże się to z
wyższą marżą lub skorzystaniem z oferty łączonej z dodatkowymi produktami (ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie od utraty pracy, rachunek z wpływami), choć zdarzają się również oferty gdzie 0% prowizji bank oferuje bez dodatkowych wymagań. 

 

Jeśli koszt początkowy w postaci prowizji za udzielenie jest zastępowany większym kosztem początkowym w postaci pobieranej z góry składki ubezpieczenia w zamian za nieco niższą marżę należałoby się zastanowić, kiedy ten wyższy koszt początkowy zwróci się poprzez oszczędności na racie. W sytuacji kiedy taki zwrot następuję po 6, 7 lub 8 latach może się okazać, że zanim to nastąpi albo zmienimy bank, albo sprzedamy nieruchomość i spłacimy kredyt. Osobna kwestia to wartość dodana w postaci ochrony ubezpieczeniowej.

 

Jak uniknąć wykładania z własnej kieszeni kwoty na opłacenie prowizji ?

 

Banki stwarzają następujące możliwości:

 

[1] Oferta w dwóch wariantach: z prowizją i bez prowizji. Jeśli klient nie chce przeznaczać własnych środków na prowizję dla banku wybiera ofertę bez prowizji kosztem wyższej marży. Tym samym bank nie kredytuje prowizji za udzielenie kredytu.

 

[2] Dodatkowa kwota kredytu na cel dowolny lub niedoszacowane koszty. Kwota ta jest uruchamiana jako pierwsza transza na rachunek ROR kredytobiorcy, bank pobiera należną prowizję z rachunku i uruchamia pozostałą część kredytu. “Oficjalnie” więc bank nie kredytuje prowizji, choć de facto tak właśnie jest. Powyższe z zachowaniem dopuszczalnego LTV (kredyt do wartości zabezpieczenia).

 

[3] Oddzielny kredyt na koszty kredytu hipotecznego.

 

[4] Kredytowanie prowizji jako jednego z celów zapisanych w umowie kredytowej. Odsetki są pobierane od całej kwoty kredytu, w tym również od kwoty przeznaczonej na kredytowane koszty. Banki mogą naliczyć prowizję od kwoty brutto lub netto (bez kredytowanych kosztów). Tutaj również wartość nieruchomości musi pozwolić na dorzucenie do celów kredytu prowizji.

 

 

W czym problem ?

 

Wraz z wejściem w życie w 2011 roku Ustawy o kredycie konsumenckim pojawiły się różnice interpretacyjne w zakresie możliwości ujmowania kwoty kredytowanej prowizji równocześnie w całkowitej kwocie kredytu (jako cel kredytu) i całkowitym koszcie kredytu (jako koszt kredytu). Pojawiały się wątpliwości, czy od kwoty kredytu przeznaczonej na prowizję można naliczać odsetki, stąd niektóre rozwiązania banków (oferta w dwóch wariantach, kwota na cel dowolny) pozwalają omijać ten problem. Definicja została doprecyzowana 22.07.2017 wraz z wejściem w życie ustawy o kredycie hipotecznym i ujednolicona w obu dokumentach. 

 

Stanowisko UOKiK

 

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w raporcie z kontroli przedsiębiorców udzielających kredytów konsumenckich w 2012 roku [s.30-33] wskazał, że niejednolita praktyka banków może uniemożliwić prawidłowe porównanie ofert, a ponieważ literalne brzmienie przepisów ustawy o kredycie konsumenckim nie dawało jednoznacznej odpowiedzi UOKiK stał na stanowisku, że kredytowane koszty  powinno się uwzględniać jedynie po stronie całkowitego kosztu kredytu.

 

Co w kwestii ujmowania prowizji mówi ustawa o kredycie hipotecznym ?

 

Ustawa o kredycie hipotecznym obowiązująca od 22 lipca 2017 roku (wyłączająca jednocześnie kredyt zabezpieczony hipoteką na nieruchomości spod regulacji ustawy o kredycie konsumenckim) definiuje pojęcia:

 

Całkowita kwota do zapłaty przez konsumenta – suma całkowitego kosztu kredytu hipotecznego i całkowitej kwoty kredytu hipotecznego;

 

Całkowita kwota kredytu hipotecznego – maksymalna kwota wszystkich środków pieniężnych nieobejmujących kredytowanych kosztów kredytu hipotecznego, które kredytodawca udostępnia konsumentowi na podstawie umowy o kredyt hipoteczny, a w przypadku umowy o kredyt hipoteczny, dla której nie przewidziano tej maksymalnej kwoty – suma wszystkich środków pieniężnych nieobejmujących kredytowanych kosztów kredytu hipotecznego, które kredytodawca udostępnia konsumentowi na podstawie umowy o kredyt hipoteczny;

 

Całkowity koszt kredytu hipotecznego – wszelkie koszty, które konsument jest zobowiązany ponieść w związku z umową o kredyt hipoteczny, w szczególności:
a) odsetki, opłaty, prowizje, podatki i marże, jeżeli są znane kredytodawcy,
b) koszty usług dodatkowych, w szczególności ubezpieczeń, w przypadku gdy ich poniesienie jest niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego lub do uzyskania go na oferowanych warunkach
– z wyjątkiem kosztów opłat notarialnych i opłat sądowych ponoszonych przez konsumenta;

 

Dlaczego podejście do ujmowania kredytowanej prowizji jest dyskusyjne ?

 

 

W kwestii kredytowania prowizji przepisy ustawowe są obecnie jasne.
W całkowitej kwocie kredytu nie są ujmowane kredytowane koszty.

 

PRZYKŁAD UMOWY Z BANKIEM:

 

Kwota kredytu 357.233,29 zł, w tym:

a) 290.572,41 zakup lokalu

b) 60.000,00 wykończenie lokalu

c) 6.660,88 kredytowana prowizja za udzielenie

Całkowita kwota kredytu = a+b = 290.572,41 + 60.000,00 = 350.572,41

Całkowity koszt kredytu = 249.889,38 zł

Całkowita kwota do zapłaty = 350.572,41  + 249.889,38 zł  = 600.461,79 zł

 

Na harmonogramie spłaty kredytobiorca będzie miał kwotę kapitału kredytu 357.233,29 zł i tyle musi bankowi oddać plus koszty kredytu.

 

Pominięcie kwoty kredytu przeznaczonej na kredytowane koszty w całkowitej kwocie kredytu (w przykładzie kwota 6.660,88 zł)  rodzi ryzyko, że konsument mógłby nie poczuwać się do oddania tej części kapitału kredytu – przecież ta kwota z kredytu nie jest objęta całkowitą kwotą kredytu, a więc nie jest zawarta również w całkowitej kwocie do zapłaty. Prowizję kredytobiorca zapłacił jednorazowo z góry przed uruchomieniem głównej części kredytu.  Drugorzędną kwestią wydaje się w mojej ocenie być pochodzenie środków z których kredytobiorca opłaca prowizję: środki własne, środki pożyczone. Bank w tym momencie na raty rozkłada zadłużenie (kredyt niezależnie od celu), a nie koszt prowizji.

 

Mamy dwa różne momenty zapłaty dwóch różnych kwot (różne podstawy):

 

[1] MOMENT ZAPŁATY PROWIZJI jako kosztu, jednorazowo z góry (niezależnie od źródła środków na jej opłacenie)

 

[2] MOMENT SPŁATY ZADŁUŻENIA/ZAPŁATY KAPITAŁU KREDYTU pożyczonego wcześniej na cel „kredytowane koszty” (cel kredytu wydaje się w mojej opinii nieistotny z punktu widzenia konieczności zwrotu długu). Kredytobiorca nie pokrywa w tym momencie kosztu prowizji, ale SPŁACA ZADŁUŻENIE w miesięcznych ratach.

 

Podawanie jako całkowitej kwoty kredytu wyłącznie kwoty kredytu na cel podstawowy przy jednoczesnym generowaniu harmonogramu spłaty na kwotę kredytu, która jest wyższa,  może wprowadzać w mojej opinii konsumenta w błąd co do kwoty którą ma zwrócić do banku. Dla mnie to nie jest „dublowanie kosztu prowizji” (dług został potraktowany jako „zdublowany” koszt).  Przecież bank faktycznie pobierze kwotę z przykładu (6.660,88) dwa razy, raz przy uruchomieniu kredytu jako koszt i drugi raz w trakcie okresu kredytowania jako zwrot tej części długu (dług to dług).

 

Może więc dla jasności przekazu całkowita kwota do zapłaty powinna składać się z trzech pozycji ?

  • całkowita kwota kredytu (bez kredytowanych kosztów)
  • całkowity koszt kredytu
  • kwota kredytu przeznaczona na kredytowane koszty

… ale póki co obowiązują regulacje zgodne z brzemieniem ustawowym, więc umowy wyglądają podobnie jak ta poniżej:

 

Kredytowanie prowizji za udzielenie

 

CHCESZ KORZYSTAĆ Z WIEDZY AUTORA W DRODZE PO KREDYT HIPOTECZNY ?

Jeśli tak, to dołącz do grona osób, które skorzystały z mojej pomocy przy ubieganiu się o kredyt.
Zyskaj eksperta, do którego będziesz wracać.
Miej fachowe wsparcie w rozmowach z bankiem.
Co ważne, zrób to na koszt banku !

 

KLIKNIJ I UMÓW SIĘ NA BEZPŁATNE SPOTKANIE

 

 

Umów się na spotkanie

 

 

 


AUTORKA WPISU – BOŻENA MYSZCZYSZYN

 

Wykształcenie wyższe magisterskie (Uniwersytet Ekonomiczny w Poznaniu). Studia podyplomowe Bankowość i Doradztwo Finansowe na UEP, czego efektem jest Europejski Certyfikat Bankowca EFCB 3E w ramach standardów kwalifikacyjnych ZBP. Rejestr posiadaczy certyfikatu ECB EFCB 3E. Numer certyfikatu 2017/032.

 

Od 2006 roku pomagam w decyzjach kredytowych związanych z kredytami hipotecznymi i gotówkowymi dla osób fizycznych. Zachęcam jednak do zastąpienia długów konsumpcyjnych nawykiem oszczędzania, stąd działalność skupiam na “hipotece”

Opublikowane w kategorii: ARTYKUŁY, Koszty kredytu | Tagi: ,