Kupując lokal mieszkalny możesz wraz z nim nabyć pewne „dodatki”. Dotyczy to zarówno umów kupna-sprzedaży zawieranych na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Takim dodatkiem najczęściej jest piwnica, komórka lokatorska, garaż lub miejsce postojowe. Możesz mieć do czynienia z oddzielną nieruchomością, pomieszczeniem przynależnym lub prawem do wyłącznego korzystania. Ma to wpływ zarówno na zapisy w księdze wieczystej nieruchomości jak i na możliwość samodzielnego obrotu takim dodatkowym składnikiem nieruchomości. Te dodatkowe elementy do mieszkania nie raz stwarzały problem przy ubieganiu się o preferencyjny kredyt mieszkaniowy powodując konieczność płatności z własnych środków. Również cena mieszkania może być określona łącznie z elementami składowymi lub oddzielnie. Jak w prosty sposób odróżnisz co kupujesz wraz z mieszkaniem, jaki jest stan prawny i jak to wpływa na kredyt hipoteczny wyjaśniam w tym artykule.
[1] Pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego
Pomieszczeniem przynależnym do lokalu mieszkalnego może być komórka lokatorska, piwnica, garaż, ale miejsce postojowe już nie. Taka przynależność do mieszkania musi mieć po prostu ściany, a miejsce postojowe w hali garażowej ich nie ma.
Jeśli komórka lokatorska lub piwnica stanowi przynależność do lokalu mieszkalnego to będzie widniała w tej samej księdze wieczystej, a powierzchnia widniejąca w KW (Księga Wieczysta) będzie powierzchnią łączną, lokalu mieszkalnego i pomieszczenia przynależnego.
Kupując mieszkanie z rynku wtórnego (tylko lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość) sprawdzisz te informacje w dziale I-O księgi wieczystej. W opisie pomieszczeń będzie informacja z jakich izb składa się lokal i będzie informacja o pomieszczeniu przynależnym.
Powierzchnia mieszkania plus powierzchnia przynależności
Przy zakładaniu księgi wieczystej dla mieszkania powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego sumuje się z powierzchnią pomieszczeń przynależnych. To z kolei powoduje, że nie zawsze z księgi wieczystej dowiesz się, ile metrów kwadratowych tak właściwie ma nabywany lokal mieszkalny.
W nowszych księgach wieczystych najczęściej informacja o powierzchni pomieszczenia przynależnego będzie wynikała z opisu nieruchomości. Starsze księgi wieczyste mogą tej informacji w opisie nie zawierać. W takiej sytuacji dokumentem, który potwierdzi jaka jest powierzchnia mieszkania, a jaka pomieszczeń przynależnych będzie wypis z kartoteki lokalu mieszkalnego. O taki dokument może poprosić zarówno rzeczoznawca jak i bank kredytujący.
Przynależności, ale inne niż pomieszczenie.
Możesz natrafić w księdze wieczystej w dziale I-O na słowo „przynależności”, ale bez informacji o rodzaju pomieszczenia przynależnego. Tak się czasami dzieje, jeśli np. wspólnota mieszkaniowa umówi się, że właściciel danego mieszkania korzysta z danej piwnicy, ale formalnie ta piwnica nie jest pomieszczeniem przynależnym. Jest częścią nieruchomości wspólnej.
Księga wieczysta odzwierciedla w takiej sytuacji powierzchnię samego mieszkania. Tu jednak znowu musisz liczyć się z koniecznością przedłożenia wypisu z kartoteki lokali. Bank i rzeczoznawca muszą upewnić się, czy faktycznie mieszkanie nie posiada pomieszczeń przynależnych.
Cena mieszkania i pomieszczeń przynależnych
Rezerwując mieszkanie na rynku pierwotnym w początkowym etapie otrzymujesz informacje oddzielnie o cenie mieszkania i cenie np. komórki lokatorskiej, zależnie jaką komórkę wybierzesz. Jeśli jednak ta komórka lokatorska będzie docelowo stanowiła pomieszczenie przynależne i będzie w tej samej księdze wieczystej co lokal mieszkalny, to finalna cena będzie ceną łączną. Za mieszkanie wraz z pomieszczeniem przynależnym.
Dla banku udzielającego kredytu hipotecznego zarówno od strony celu kredytu jak i zabezpieczenia w postaci hipoteki będzie to jedna nieruchomość. Lokal mieszkalny wraz z pomieszczeniem przynależnym.
Podobnie kupując lub sprzedając mieszkanie na rynku wtórnym, które posiada pomieszczenie przynależne, cenę określasz łącznie.
Piwnica i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego
Kupując mieszkanie na rynku wtórnym, które stanowi spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, którego właściciel (uprawniony) korzysta z piwnicy, ta piwnica pomieszczeniem przynależnym nie będzie. Piwnica jest własnością spółdzielni mieszkaniowej, a spółdzielca tylko to pomieszczenie użytkuje. Nie ma tu też żadnej umowy o podział do korzystania z części wspólnych. Mieszkanie spółdzielcze własnościowe nie ma bowiem udziału w częściach wspólnych.
Jeśli jednak kupisz mieszkanie spółdzielcze własnościowe i podpiszesz ze spółdzielnią mieszkaniową akt notarialny wyodrębnienia lokalu mieszkalnego na własność ta użytkowana przez Ciebie piwnica najprawdopodobniej powiększy powierzchnię mieszkania i trafi do księgi wieczystej jako pomieszczenie przynależne.
ZAPAMIĘTAJ:
- Pomieszczenie przynależne ma tę samą księgę wieczystą co lokal mieszkalny.
- Powierzchnia w księdze wieczystej obejmuje łącznie powierzchnię użytkową mieszkania oraz powierzchnię pomieszczenia przynależnego.
- Pomieszczeń przynależnych może być kilka.
- Możesz sprzedać lub kupić mieszkanie tylko łącznie z pomieszczeniem przynależnym. Nie możesz zbyć pomieszczenia przynależnego oddzielnie.
- Cena nieruchomości będzie wyrażona zawsze łącznie. Cena dotyczy mieszkania wraz z pomieszczeniem przynależnym.
[2] Oddzielna księga wieczysta
Z oddzielną księgą wieczystą dla lokalu użytkowego sprzedawanego wraz z mieszkaniem możesz mieć do czynienia tylko w stosunku do garażu. Może to być zarówno księga wieczysta gruntowa, jeśli jest to garaż wolnostojący na wydzielonej działce. Może to być też księga wieczysta lokalowa prowadzona dla lokalu niemieszkalnego. Z drugą sytuacją spotkasz się, jeśli garaż stanowi część budynku mieszkalnego np. na parterze budynku usytuowano garaże. Możliwość zakupu oddzielnego garażu wraz z mieszkaniem to coraz rzadsze sytuacje i bardziej prawdopodobne na rynku wtórnym niż pierwotnym.
ZAPAMIĘTAJ:
- Mając oddzielą księgę wieczystą dla garażu oddzielnie określasz jego cenę i możesz sprzedać garaż niezależnie od mieszkania.
- Jeśli wnioskujesz o kredyt mieszkaniowy na zakup mieszkania oraz na zakup garażu podajesz we wniosku kredytowym dwie nieruchomości i cenę odrębnie.
- Jeśli bank kredytuje zakup mieszkania i zakup garażu najprawdopodobniej zabezpieczy się hipoteką łączną na obu nieruchomościach.
- Jeśli masz wystarczający wkład własny do zakupu mieszkania możesz garaż nabyć za gotówkę bez obciążania go hipoteką.
[3] Udział w innej nieruchomości
Nabywając wraz z mieszkaniem udział w innej nieruchomości kupujesz dwie oddzielne nieruchomości. Jako udział sprzedawane są najczęściej:
- Komórki lokatorskie
- Boksy rowerowe
- Miejsca postojowe w hali garażowej
- Miejsca postojowe naziemne
- Udział w działkach drogowych, osiedlowych, placach zabaw
Tym samym może być to udział:
- W lokalu niemieszkalnym, hali garażowej
- Nieruchomości gruntowej
Sam fakt bycia właścicielem udziału w nieruchomości nie daje Ci jeszcze prawa do dysponowania na wyłączność komórką lokatorską lub miejscem postojowym. W ślad za zakupem udziału w nieruchomości idzie umowa o podział do korzystania z nieruchomości w ten sposób, że właścicielowi udziału X przysługuje prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego Y lub komórki lokatorskiej Z.
W dziale II księgi wieczystej w której masz udział będzie widniała wielkość udziału, numer udziału i dane właściciela udziału. Dział III księgi wieczystej informuje, że właścicielowi danego udziału przysługuje prawo do korzystania z wyznaczonego miejsca postojowego lub komórki lokatorskiej.
ZAPAMIĘTAJ:
- Jeśli nabywasz miejsce postojowe lub komórkę lokatorską jako udział to ten udział będzie w innej księdze wieczystej niż mieszkanie.
- Cena udziału w nieruchomości innej niż mieszkanie będzie ustalona oddzielnie.
- Jeśli kredytujesz zakup zarówno mieszkania jak i udziału w innej nieruchomości we wniosku kredytowym wskazujesz dwie nieruchomości i oddzielnie cenę dla każdej z nich.
- Bank najprawdopodobniej zabezpieczy się hipoteką łączną na obu nieruchomościach, mieszkaniu i udziale. Zwiększając wkład własny możesz też kredytować samo mieszkanie.
- Udział w nieruchomości niemieszkalnej, do którego przypisane jest miejsce postojowe lub komórka lokatorska możesz zbyć niezależnie od mieszkania.
- Udział w działkach drogowych, osiedlowych, pomimo że jest to oddzielna nieruchomość i oddzielna cena należy zawsze sprzedawać razem z mieszkaniem. W przeciwnym razie jest ryzyko, że mieszkanie (od strony prawnej) nie będzie miało dostępu do drogi publicznej. Działki stanowiące drogę wewnętrzną, działki osiedlowe łączą bowiem działkę, na której stoi budynek z drogą publiczną.
[4] Prawo do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej
Jest to tzw. umowa quoad usum co do sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej. Taka umowa może dotyczyć:
- Miejsca postojowego
- Komórki lokatorskiej
- Bosku rowerowego
- Piwnicy
- Balkonu
- Ogródka, tarasu
- Części działki (lokale mieszkalne w bliźniakach)
Kupując miejsce postojowe w ramach umowy o podział nieruchomości wspólnej do korzystania nie stajesz się właścicielem takiej nieruchomości, choć samo prawo ma swoją wartość i wpływa na cenę mieszkania. Takie prawo będzie elementem ceny mieszkania. Kupujesz mieszkanie wraz z prawem do korzystania z części nieruchomości wspólnej. Takie prawo przysługuje każdoczesnemu właścicielowi mieszkania, nie jest więc imienne jak udział w nieruchomości i nie jest zbywalne.
Informację o prawach przysługujących każdoczesnym właścicielom poszczególnych mieszkań znajdziesz w dziale III księgi wieczystej nieruchomości gruntowej, na której posadowiony jest budynek mieszkalny. Nieruchomość wspólną zawsze tworzą grunt pod budynkiem, w którym znajduje się lokal mieszkalny oraz części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Bardzo często na rynku pierwotnym ogródki i tarasy przylegające do mieszkań położonych na parterze użytkowane są właśnie na podstawie umowy quoad usum. Z balkonami bywa różnie i może być potraktowany zarówno jako element mieszkania, jak i element nieruchomości wspólnej (elewacja budynku).
Typowym przykładem stosowania umów quoad usum są lokale mieszkalne nabywane w budynkach dwulokalowych, które funkcjonalnie stanowią dom w zabudowie bliźniaczej. Mamy wtedy dwie księgi wieczyste odrębnie dla każdego z lokali mieszkalnych i jedną wspólną księgę wieczystą działki. Lokal mieszkalny ma przypisany udział w nieruchomości gruntowej, a przez umowę quoad usum właściciele obu lokali mieszkalnych umawiają się z której połówki działki każdy (każdoczesny właściciel) korzysta.
ZAPAMIĘTAJ:
- Kupując lub sprzedając mieszkanie nabywasz, zbywasz nieruchomość łącznie z przysługującymi prawami wynikającymi z umów quoad usum.
- Takie prawo ma swoją wartość, ale cena mieszkania jest jedna.
- Prawo przysługuje każdoczesnemu właścicielowi mieszkania. Jest przypisane do nieruchomości, a nie do osoby.
- Wnioskując o kredyt hipoteczny dla banku to będzie jedna nieruchomość, jedna cena, wraz z przysługującymi prawami.
Pomieszczenia pomocnicze
W odróżnieniu od pomieszczeń przynależnych pomieszczenia pomocnicze znajdują się w obrębie lokalu mieszkalnego i stanowią jego część. Pomieszczenia pomocnicze wraz z izbami służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Ustawa o własności lokali odnosi się do pomieszczeń pomocniczych, ale na tyle nieprecyzyjnie, że na tym tle są różnice interpretacyjne.
Jako pomieszczenie pomocnicze lokalu mieszkalnego możemy uznać kuchnię, łazienkę, WC, przedpokój, garderobę, spiżarnię, antresolę, czy też balkon, który nie został potraktowany jako część nieruchomości wspólnej.
Zależnie od rodzaju pomieszczenia pomocniczego może jego powierzchnia zaliczać się do powierzchni użytkowej samego mieszkania lub nie. Przykładowo powierzchnia balkonu lub antresoli nie powiększa powierzchni użytkowej mieszkania. Z punktu widzenia kredytu hipotecznego jest to po prostu mieszkanie i jedna cena. Jednak wycena mieszkania z antresolą może stanowić pewien problem. Antresola wpływa na wartość mieszkania, ale cenę za m2 liczymy do powierzchni użytkowej bez antresoli.
Wózkarnia, suszarnia
W ramach części wspólnych właściciele poszczególnych mieszkań mogą korzystać ze wspólnych pomieszczeń jak wózkarnia czy suszarnia. Tu już nie ma żadnej umowy o podział do korzystania. Współwłaściciele poszczególnych mieszkań mają dokładnie te same i takie same prawa w korzystaniu z pomieszczeń wspólnych.
Podsumowanie
Planując zakup mieszkania na rynku pierwotnym lub wtórnym razem z komórką lokatorską, miejscem postojowym lub innych składnikiem transakcji spotkasz się z różnym stanem prawnym tych dodatkowych elementów. Na rynku wtórnym jest to kwestia sprawdzenia ksiąg wieczystych oraz podstawy nabycia (aktu notarialnego) sprzedającego. Na rynku pierwotnym informacje te znajdziesz we wzorze umowy deweloperskiej. Możesz też po prostu zapytać dewelopera. Jeśli masz zamiar ubiegać się o kredyt mieszkaniowy możesz skorzystać z mojej pomocy. Sprawdzę dokumenty i zadbam o prawidłowość danych we wniosku kredytowym.
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali [Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388]
Autor: Bożena Myszczyszyn, Ekspert kredytowy Poznań
Dzień dobry, planuje zakup mieszkania własnościowego gdzie w opisie znajduje się taka informacja „Dodatkowo do wyłącznego korzystania część strychowa obecnie pełni funkcje pokoju (nie ujęta w księdze wieczystej).” Chciałabym wiedzieć czy spółdzielnia mogę po jakimś czasie odebrać prawo do wyłacznego korzystania, co w takiej sytuacji z poniesionymi nakładami na dostosowanie tego pomieszczenia do celów mieszklanych – konieczna jest wymiana podłogi, drzwi itp. Dodam, iż wejście do tego pomieszczenia jest tylko od mieszaknia, które planuję kupić, a dokładnie od salonu, nie ma do niego dojścia od klatki schodowej.
Z góry dziękuję za odpowiedź.
Czy to jest lokal stanowiący odrębną nieruchomość (z udziałem w gruncie) czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego?
Na podstawie opisu nie wiem, czy zapis „do wyłącznego korzystania” jest w tym przypadku równoważny z „prawem do wyłącznego korzystania w ramach podziału nieruchomości wspólnej”.
Przy mieszkaniach spółdzielczych własnościowych osoby uprawione (w dziale II KW zamiast właściciela mamy uprawnionego) do lokali korzystają z piwnic na wyłączność, ale tu nie ma „prawa do wyłącznego korzystania”. Lokal spółdzielczy własnościowy nie ma udziału w gruncie (nieruchomość wspólna), a tym samym nie może mieć przypisanych praw do korzystania z części nieruchomości wspólnej. Takie prawa mogą przysługiwać tylko każdoczesnym właścicielom lokali stanowiących pełną własność.
Myślę, że należałoby się zapoznać z dokumentami, wypisem z kartoteki lokalu, podstawą nabycia lub innym dokumentem, na podstawie którego ta informacja została ujawniona w KW. Sugerowałabym też wizytę i rozmowę ze spółdzielnią. Proszę dopytać na jakiej zasadzie użytkowana jest ta część strychu, czy to jest prawo do korzystania w ramach podziału nieruchomości wspólnej, czy po prostu spółdzielnia wyraziła zgodę na zagospodarowanie tego pomieszczenia.
Jeśli to jest mieszkanie spółdzielcze własnościowe to proszę dopytać co się zadzieje z tym pomieszczeniem przy wyodrębnianiu lokalu na własność.
Zgodnie z wpisem w KW jest to lokal stanowiący odrębną nieruchomość. Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali: 42 / 1000. Natomiast w wierszu poniżej w KW jest taka informacja „W POLU 1.11.1.4 ORAZ 1.11.1.6 UJAWNIONO ZMIANĘ WYSOKOŚCI UDZIAŁU W NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ Z 47/1000 CZĘŚCI – NA 34/1000”.
Jeśli jest to lokal stanowiący odrębną nieruchomość i jest do tego lokalu przypisane prawo do wyłącznego korzystania z części strychu to nic się z tym prawem nie powinno zadziać w przyszłości. Teoretycznie można nieruchomość wspólną podzielić inaczej między współwłaścicieli i zmienić te prawa, ale wszyscy muszą się zgodzić, również Pani jako właściciel lokalu mieszkalnego. Proszę zapoznać się z treścią aktu notarialnego wyodrębnienia tego lokalu na własność – z tego aktu wszystko powinno wynikać. Proszę też sprawdzić księgę wieczystą gruntu, czy w dziale III jest to prawo ujawnione.
Witam idę podpisać umowę deweloperską do notariusza i zastanawia mnie zapis:
będący przedmiotem niniejszej umowy lokal mieszkalny oznaczony numerem budowlanym A4-02 znajdować się będzie na czwartym piętrze (piątej kondygnacji) i składać się będzie z: przedpokoju, łazienki, sypialni i pokoju dziennego + aneksu kuchennego, o powierzchni użytkowej około 61,33 m2 (sześćdziesiąt jeden metrów kwadratowych trzydzieści trzy setne metra kwadratowego) oraz z pomieszczenia przynależnego – komórki lokatorskiej oznaczonej numerem budowlanym A4-00.04 o powierzchni użytkowej około 3,44 m2 (trzy metry kwadratowe czterdzieści cztery setne metra kwadratowego), o łącznej powierzchni użytkowej około 64,77 m2 (sześćdziesiąt cztery metry kwadratowe siedemdziesiąt siedem setnych metra kwadratowego), przy czym do powyższego lokalu bezpośrednio będzie przylegać balkon o powierzchni około 3,29 m2 (trzy metry kwadratowe dwadzieścia dziewięć setnych metra kwadratowego) przeznaczony do wyłącznego korzystania przez właściciela tego lokalu – rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego i komórki lokatorskiej stanowi załącznik numer 1 do prospektu informacyjnego, natomiast rzut lokalu mieszkalnego stanowi załącznik numer 2 do aktu
Komórka lokatorska jako lokal przynależny dopisana jest do całkowitej powierzchni użytkowej czy to jest dozwolone?
Powierzchnię komórki lokatorskiej jako pomieszczenia przynależnego do lokalu dolicza się do powierzchni lokalu mieszkalnego i łączna powierzchnia lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi będzie też w księdze wieczystej mieszkania, która zostanie założona przy wyodrębnianiu i sprzedaży lokalu. Sądy w tej chwili w opisie umieszczają informację o powierzchni pomieszczenia przynależnego, więc można łatwo obliczyć faktyczną powierzchnię samego lokalu.
Dotyczy to lokali stanowiących odrębną nieruchomość, czyli tzw. pełna własność. W starszych księgach wieczystych może tych informacji nie być, to wtedy albo na podstawie wypisu z kartoteki lokalu, albo na podstawie aktu wyodrębnienia mieszkania na własność można dojść, ile z powierzchni widocznej w kW przypada na lokal, a ile na pomieszczenie przynależne.
Gdyby komórka była nabywana jako udział w hali garażowej lub jako prawo do korzystania w ramach podziału nieruchomości wspólnej to jej powierzchnia nie byłaby doliczana w KW mieszkania.
Dzień dobry, sąsiadka sprzedaje mieszkanie z przynależnym garażem na jednej księdze wieczystej. Dzięki garażowi posiada większe udziały w gruncie. Czy może w jakoś sposób wyodrębnić ten garaż i sprzedać mi jako sąsiadowi? Z góry dziękuję za pomoc.
Garaż może funkcjonować jako oddzielna nieruchomość z własną księgą wieczystą. Czy ta się to zrobić (wyodrębnić do oddzielnej KW) dla tej konkretnej nieruchomości proszę rozmawiać z administracją i notariuszem. Do momentu gdy garaż funkcjonuje jako pomieszczenie przynależne do mieszkania od strony prawnej nie podlega oddzielnemu obrotowi.
Dzień dobry, nigdzie nie mogę natrafić na omówienie przypadku, gdy mieszkańcy lokali o statusie spółdzielczych praw własnościowych korzystają z komórek lokatorskich położonych w innych nieruchomościach (gruntowych) niż budynek, w którym mieszkają.
Ponoć ktoś kiedyś w mojej spółdzielni – niezgodnie ze sztuką – dokonał takich przydziałów komórek.
Teraz spółdzielnia twierdzi, że aby przeprowadzić wyodrębnienie lokali „wraz z pomieszczeniami przynależnymi”, czyli komórkami lokatorskimi, musi połączyć odrębne nieruchomości, z których każda ma własną księgę wieczystą. Wskutek tego powstanie nieruchomość wielobudynkowa, co jest wprost sprzeczne z art. 42 ust. 3 usm nakazującym spółdzielniom dzielić nieruchomości wielobudynkowe na jednobudynkowe, jeśli te nowo powstałe nieruchomości zachowają dostęp do drogi publicznej.
A więc pomysł z połączeniem odrębnych gruntowych nieruchomości z posadowionymi na nich budynkami jest dokładnie przeciwny niż wola ustawodawcy. Spółdzielnia twierdzi, że połączenie nieruchomości to jedynie słuszne rozwiązanie, bo pozwoli wyodrębnić lokale mieszkalne położone w jednej nieruchomości wraz z komórkami lokatorskimi położonymi w innych odrębnych nieruchomościach.
Ja jednak obawiam się, że to działanie po linii najmniejszego oporu i należy szukać innych rozwiązań, a zamiar spółdzielni ma de facto na celu opóźnić za wszelką cenę powstanie wspólnot mieszkaniowych, bo wiadomo, że znacznie później dojdzie do wyodrębnienia wszystkich lokali w połączonej nieruchomości wielobudynkowej niż w jednobudynkowych.
Ponieważ pisze Pani, że przy istnieniu spółdzielczych własnościowych praw do lokali komórki lokatorskie nie są pomieszczeniami przynależnymi do tych lokali, bo są własnością spółdzielni, a mieszkańcy je jedynie użytkują, powstaje pytanie, czy spółdzielnia mająca przestrzegać obowiązku tworzenia nieruchomości jednobudynkowych, nie mogłaby np. wystąpić o uznanie komórek lokatorskich za pomieszczenia samodzielne, co być może pozwoliłoby mieszkańcom innych nieruchomości korzystać z nich bez konieczności scalania obecnych odrębnych nieruchomości w molocha. Może dzięki temu po przekształceniu spółdzielczych własnościowych praw do lokali w pełną własność mieliby udziały w nieruchomości, w której są ich lokale mieszkalne i udziały w nieruchomości, gdzie byłyby komórki o statusie samodzielnych lokali.
Dodam, że zespół komórek lokatorskich, mających ściany murowane, usytuowany jest wzdłuż garażu wielostanowiskowego, oddzielonego od nich również ścianą.
Z góry bardzo Pani dziękuję za odniesienie się do tej dziwacznej sytuacji.
Dzień dobry. Jest to zagadnienie dla prawnika, którym nie jestem. Komórka lokatorska jako odrębna nieruchomość funkcjonuje w sytuacjach, gdy jest nabywana jako udział w hali garażowej i na tę halę jest odrębna KW. Jeśli więc komórki są częścią garażu i można dla tego garażu wyodrębnić księgę wieczystą to tylko na takiej zasadzie komórka mogłaby stanowić odrębną nieruchomość (udział w hali garażowej z prawem do korzystania z danej komórki). Dla komórki lokatorskiej nie ma możliwości założenia księgi wieczystej. Gdyby z kolei komórka miała wiązać się z prawem do wyłącznego korzystania w ramach podziału do korzystania nieruchomości wspólnej to musi znajdować się w obszarze tej nieruchomości wspólnej, którą stanowi budynek i grunt pod budynkiem. Zostaje prawdopodobnie jeszcze rozwiązanie przydzielenia tych komórek do użytkowania na nowo, tak, by były przypisane tylko do mieszkań w danym budynku.
Dobry wieczór,
Czy miejsce postojowe, które zostało w umowie z deweloperem przypisane do mieszkania ( cena mieszkania była za całość nie rozgraniczona ) jest własnością osoby posiadającej mieszkanie czy wspólnoty mieszkaniowej? Z góry dziękuję za odpowiedź i pozdrawiam
Jest to prawo przypisane do mieszkania (to prawo ma swoją wartość), ale nie jest to prawo własności dla miejsca postojowego. To wchodzi do „puli wspólnej”, w której każde mieszkanie ma przypisany udział (wpisany w dziale I-Sp księgi wieczystej mieszkania). Wspólnota może w przyszłości zawrzeć inną umowę i zmienić zgodnie sposób korzystania z nieruchomości wspólnej.
Dzien dobry.
1. Czy komórka lokatorska która jest na tej samej KW co mieszkanie, moze być dodatkowo płatna? W jakich dokumentach można to zweryfikować?
2. jak sprawdzić czy ta komórka faktycznie kosztuje 15 tysięcy? Czy to nie jest cena ktora ustalil sobie samodzielnie sprzedajacy? Czy te informacje będą np w dokumentach spółdzielni/wspólnoty?
Pozdrawiam.
Dzień dobry. Sprzedający dla lokalu mieszkalnego wraz z przynależną komórką lokatorską podaje jedną łączną cenę. Jeśli sprzedający nabył nieruchomość od dewelopera to również finalna cena jest jedna, ale w umowie z deweloperem może być wyszczególnienie składników tej ceny, w tym podana oddzielnie wartość mieszkania i wartość komórki (ale tylko jako składowe finalnej ceny za mieszkanie z pomieszczeniem przynależnym). Trzeba poprosić o akt notarialny będący podstawą nabycia.
Pani Bożeno,
Czy jeśli lokal z garażem i kotłownią ma 124,62 m2,a umowa z bankiem przedstawia 106,5 m2 powierzchni mieszkalne to czy to może wstrzymać podpisanie aktu notarialnego? W kartotece lokalu mamy 124,62 m2, a w umowie bank wpisał 106,5 m2 (wyłącza garaż i kotłownię). Dom jednorodzinny dwulokalowy, osobne garaże i kotłownie.
Zakładam, że w kartotece lokalu jest wskazana powierzchnia mieszkalna i powierzchnia pomieszczeń przynależnych. W księdze wieczystej wskazuje się powierzchnię użytkową wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych. Bank (i rzeczoznawca) potrzebuje wiedzieć jaka jest powierzchnia samego lokalu, bez powierzchni pomieszczeń przynależnych. Stąd jeśli bank napisał, że lokal mieszkalny ma powierzchnię użytkową 106,50 m2 to wg mnie jest prawidłowo, gdyż garaż i kotłownia wliczają się do powierzchni mieszkania, ale nie do jego powierzchni użytkowej. Zakładam, że te 106,50 bank wyczytał z dokumentu (kartoteki lokalu).
Notariusz może zapisać, że lokal mieszkalny ma powierzchnię 124,62 m2, w tym powierzchnia użytkowa 106,50 m2 i powierzchnia pomieszczeń przynależnych 18,12 m2.
Doskonały artykuł, który rzetelnie przedstawia przepisy regulujące zakup nieruchomości mieszkalnych oraz tzw. „dodatków” do nich. Jednym z elementów, który często pomija się w dyskusji o dodatkach jak piwnica czy komórka lokatorska, jest ich wpływ na aranżację i funkcjonalność samego mieszkania. W przypadku, gdy kupujemy mieszkanie z takimi dodatkami, mamy dodatkową przestrzeń, którą możemy wykorzystać na różne sposoby, na przykład na przechowywanie rzeczy sezonowych, co pozwala na utrzymanie w mieszkaniu większego porządku i przestronności. Ostatnio rosnąca popularność zyskują różne systemy przechowywania i organizacji przestrzeni, od minimalistycznych po bardziej rozbudowane, które umożliwiają efektywne zagospodarowanie każdego metra kwadratowego. Jeżeli zastanawiamy się nad zaaranżowaniem swojej piwnicy, polecam zwrócić uwagę na meble modułowe, które można dowolnie konfigurować. Mogą one służyć jako praktyczne rozwiązania do przechowywania, a ich design może być dopasowany do reszty wnętrza. Warto również zauważyć, że obecność dodatkowych pomieszczeń jak piwnice czy komórki lokatorskie może znacząco wpłynąć na wartość nieruchomości na rynku wtórnym. W związku z tym, decyzja o zakupie takich „dodatków” nie powinna być podejmowana pochopnie i warto zwrócić uwagę na to, czy takie pomieszczenia są dla nas rzeczywiście potrzebne i jak możemy je funkcjonalnie wykorzystać.
Pozdrawiam,
kaldekor(kropka)pl
Dziękuję za komentarz