Czy program Mieszkanie dla Młodych daje możliwość doliczenia do kwoty kredytu równowartości prowizji za jego udzielenie? Okazuje się, że TAK. W tym wpisie MDM i kredytowanie prowizji za udzielenie
Wątpliwości budziły zapisy ustawy precyzujące cel kredytu, czyli:
„Art. 6. 1. Dofinansowanie wkładu własnego może zostać udzielone, jeżeli kredyt został udzielony przez instytucję kredytującą:
1) wyłącznie na zakup mieszkania;
2) w kwocie stanowiącej co najmniej 50% ceny zakupu mieszkania, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 4;
3) w walucie polskiej, a umowa kredytu nie uzależnia zmiany wysokości raty kapitałowo-odsetkowej ani pozostającego do spłaty kredytu od zmiany kursów walut;
4) na okres co najmniej 15 lat;
5) na podstawie umowy kredytu, której stroną jest nabywca.”
Wątpliwości rozwiewa jednak interpretacja, która pojawiła się na stronie Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju.
Czy w ramach kwoty udzielonego kredytu można zawrzeć prowizję banku?
„Zgodnie z art. 3 ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi, dofinansowanie wkładu własnego może zostać udzielone nabywcy w związku z nabyciem nowo wybudowanego mieszkania i zaciągnięciem na ten cel kredytu w instytucji kredytującej. W art. 6 ustawy określone zostały warunki jakie powinien spełniać kredyt mieszkaniowy w związku z udzieleniem którego może zostać przyznane dofinansowanie wkładu własnego ze środków Funduszu Dopłat. W zakresie odnoszącym się do wartości kredytu oraz celu kredytowania jedyne ograniczenia ustawy wskazane zostały w przepisach art. 6 ust. 1 pkt 1 i 2, formułujących:
- warunek udzielenia kredytu wyłącznie na zakup mieszkania,
- warunek określający minimalną wartość udzielonego kredytu na poziomie co najmniej 50 proc. ceny zakupu mieszkania.
Wskazanie w art. 6 ust. 1 pkt 1 na zakup mieszkania, jako jedynego celu udzielenia kredytu, nie wyklucza możliwości objęcia kwotą udzielonego kredytu prowizji związanej z jego udzieleniem, jako wymaganego kosztu ponoszonego na rzecz instytucji kredytującej przez nabywcę w związku z zaciągnięciem zobowiązania kredytowego spełniającego warunek, o którym mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy. Traktowanie takiego wydatku jako autonomicznego w stosunku do zakupu mieszkania, niezależnego celu kredytowania, byłoby nieuzasadnione.
Wprowadzenie ograniczenia odpowiadającego art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy miało na celu wyłącznie wykluczenie przypadków finansowania ze środków kredytu innych niż mieszkanie, dodatkowych celów inwestycyjnych o charakterze rzeczowym.”
Fakt, że doliczenie do kwoty kredytu kosztu prowizji za jego udzielenie nie narusza warunków ustawy MDM nie oznacza jednak, że banki automatycznie taką możliwość kredytobiorcy stworzą.
Przykładowo na dzisiaj oferta MDM w banku PEKAO SA jest skonstruowana wyłącznie w oparciu o prowizję płatną gotówką. Z kolei ALIOR BANK kredytuje prowizję w ramach „niedoszacowanych kosztów inwestycji”, o ile nie zostanie przekroczone maksymalne LTV.
Kredytowanie prowizji a program MDM:
1) Wysokość prowizji
Pod znakiem zapytania pozostaje wciąż maksymalna wysokość prowizji możliwej do skredytowania w MDM.
O ile przy Rodzina na Swoim zapisy ustawy były jasne i precyzyjne:
„Art. 6. 2. Kwota kredytu preferencyjnego może zostać powiększona wyłącznie o:
1) pobierane przez instytucję ustawowo upoważnioną do udzielania kredytów jednorazowe i płatne z góry opłaty i prowizje związane z jego udzieleniem – do wysokości 2% kwoty kredytu przed doliczeniem składek, o których mowa w pkt 2;
2) jednorazowe i płatne z góry składki ubezpieczenia kredytu preferencyjnego.”
O tyle przypadku MDM ustawa milczy, a interpretacja nic nie mówi o ograniczeniach procentowych. Można jedynie wnioskować, że chodzi o wariant oferty z najniższym możliwym kosztem prowizji.
(USTAWA z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin i innych osób w nabywaniu własnego mieszkania)
2) Ustawa o kredycie konsumenckim
W zakresie możliwości kredytowania prowizji za udzielenie kredytu mieszkaniowego, zarówno MDM jak i standardowego, obowiązują zapisy USTAWY z dnia 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim, które weszły w życie z dniem 18 grudnia 2011 r.
Jedno ze stanowisk banków uwzględniające interpretację Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów mówi, iż od kwoty kredytowanej prowizji nie można i nie powinno się naliczać odsetek. Kredytowana prowizja jest kosztem i nie może równocześnie być ujęta w głównej kwocie kredytu, od której należne są odsetki.
Rozwiązania proponowane przez banki w związku z ustawą o kredycie konsumenckim:
a) Oferta banku nie daje możliwości kredytowania prowizji, ale daje możliwość skorzystania z wariantu z wyższą marżą i zerową prowizją.
b) Oferta banku daje możliwość doliczenia prowizji do kwoty kredytu, ale nie za darmo. Wiązać się to może z wyższą marżą niż w opcji z prowizją płatną gotówką. Przy kredytowaniu prowizji zapisy umowy jasno określają, że równowartość prowizji kredytobiorca płaci w „X” ratach nieoprocentowanych. Odsetki natomiast spłaca tylko od kwoty głównej kredytu.
c) Bank nie kredytuje prowizji, ale umożliwia zaciągnięcie jej równowartości w formie kwoty na cel dowolny czy niedoszacowane koszty. Kwotę „wolną” bank uruchamia na ROR kredytobiorcy jako I transzę, po czym z ROR kredytobiorcy pobiera należną prowizję. Skutkuje to tym, że klient płaci odsetki od całej kwoty kredytu, ale prowizja jest de facto kredytowana „okrężną” drogą.
d) Bank na równowartość prowizji daje oddzielny kredyt.
Są również banki reprezentujące stanowisko, iż kredytowanie kosztu prowizji za udzielenie nie stoi w sprzeczności z zapisami ustawy o kredycie konsumenckim. Od doliczonej kwoty na prowizję pobierają więc odsetki na tej samej zasadzie jak od kwoty kredytu na cel podstawowy.
Przeczytaj również MDM zasady programu Mieszkanie dla Młodych
Autor wpisu: Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy Poznań
