Minimalny okres kredytu hipotecznego najczęściej jest kwestią posiadania zdolności kredytowej, ale może również wynikać z oferty banku. Maksymalny okres kredytu hipotecznego o jaki możesz wnioskować wynika z kilku kwestii. Nadrzędna jest rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego (KNF). Oferta banku może jednak przewidywać krótszy okres kredytu niż ten dopuszczony regulacjami. Maksymalny okres kredytowania może również zależeć od celu kredytu i rodzaju nieruchomości. Na koniec ograniczeniem jest sam kredytobiorca, czyli jego wiek na moment całkowitej spłaty kredytu oraz fakt, czy jego dochód uwzględniany jest w analizie. Na jaki minimalny i maksymalny okres możesz zaciągnąć kredyt hipoteczny dowiesz się z tego wpisu.
Minimalny okres kredytu hipotecznego
Kredyt mieszkaniowy z oprocentowaniem okresowo stałym
W większości banków minimalnym okresem kredytu hipotecznego z okresowo stałym oprocentowaniem będzie 60 miesięcy (5 lat). To minimum ma znaczenie również przy odnawianiu stałej stopy na kolejny okres.
Wyjątkiem jest bank BNP Paribas Bank Polska SA, w którym:
- dla kredytów z okresem stałej stopy 60 miesięcy minimalny okres kredytowania to 72 miesiące;
- dla kredytów z okresem stałej stopy 120 miesięcy minimalny okres kredytowania to 132 miesiące.
W tym miejscu przypominam, że wzięcie kredytu mieszkaniowego z okresowo stałą stopą na 10 lat zgodnie z wytycznymi KNF oznacza na dzień dzisiejszy brak możliwości przeniesienia kredytu do innego banku. Żaden inny bank nie oferuje bowiem kredytów z oprocentowaniem stałym na 10 lat.
Drugim wyjątkiem jest Bank Millennium SA. W Millennium minimalny okres kredytu mieszkaniowego to 72 miesiące (6 lat) niezależnie od rodzaju stopy procentowej.
Kredyt mieszkaniowy z oprocentowaniem zmiennym
Na dziś w części banków oferta zmiennej stopy dla kredytów hipotecznych w ogóle nie jest dostępna. Banki Millennium, BNP Paribas, Velobank oferują wyłącznie kredyty hipoteczne z okresowo stałym oprocentowaniem.
Większość banków dla kredytów mieszkaniowych opartych o zmienną stopę procentową nie określa minimalnego okresu kredytowania. Będzie on zależał wyłącznie od decyzji kredytobiorcy i zdolności kredytowej.
Są jednak również banki ograniczające minimalny okres kredytu mieszkaniowego opartego o zmienną stopę:
- ING Bank Śląski – minimalny okres to 12 miesięcy;
- CITI Handlowy – minimalny okres to 60 miesięcy;
- Millennium – dla oferty zmiennej stopy było to 6 lat (72 miesiące);
- BNP Paribas – dla oferty zmiennej stopy było to 12 miesięcy.
Minimalny okres dla kredytów w ramach programów rządowych
Niezależnie od rodzaju oprocentowania minimalny okres kredytowania może wynikać z ustawowych ograniczeń dla kredytów mieszkaniowych udzielanych w ramach programów rządowych.
Dla Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego z opcją spłaty rodzinnej i gwarancją BGK, który nadal jest w ofercie niektórych banków minimalny okres kredytowania to 15 lat. Minimalny okres 15 lat obowiązywał również dla Bezpiecznego Kredytu 2% (zakończenie przyjmowania wniosków 02.1.2024) oraz wcześniej dla Mieszkanie dla Młodych (program zakończony w 2018 roku).
Maksymalny okres kredytu hipotecznego
Rekomendacja S
Bank powinien rekomendować klientom detalicznym okres spłaty zobowiązań nie dłuższy niż 25 lat. W przypadku podjęcia przez klienta decyzji o dłuższym okresie spłaty, bank nie powinien udzielić kredytu, którego okres spłaty przekraczałby 35 lat.
Rekomendacja S wyznacza ramy dla działalności banku i górną granicę okresu kredytowania.
Kredyt hipoteczny na okres maksymalnie 35 lat
Zakładając cel mieszkaniowy kredytu hipotecznego okres kredytowania 35 lat (420 miesięcy) udostępniają banki:
- Alior Bank
- Bank Millennium
- Bank Ochrony Środowiska
- ING Bank Śląski
- mBank
- PKO BP
- Velobank
Kredyt hipoteczny na okres maksymalnie 30 lat
Maksymalnie 30 lat (360 miesięcy) dla celu mieszkaniowego oferują banki:
- BNP Paribas (przy kredytowaniu nabycia działki budowlanej max 20 lat)
- Santander Bank Polska
- PEKAO SA dla kredytów w PLN (indeksowane max 20 lat)
- CITI Handlowy
Pożyczka hipoteczna lub cel konsolidacyjny pod hipotekę
W przypadku pożyczki hipotecznej lub konsolidacji pod hipotekę maksymalny okres kredytowania może być krótszy niż dla celu mieszkaniowego. Niektóre banki w ogóle nie oferują pożyczki hipotecznej lub konsolidacji pod hipotekę (lub oferta może być niedostępna u pośrednika). W niektórych bankach pożyczka hipoteczna jest przeznaczona wyłącznie na cel dowolny, w innych może objąć konsolidację.
Przykładowe okresy dla pożyczki hipotecznej:
- 35 lat dostępne w Alior Bank.
- 30 lat dostępne w BOŚ.
- 25 lat dostępne w Millennium i ING.
- 20 lat dostępne w Santander, mBank, PKO BP i CITI (poniżej 80 tys. maksymalnie 15 lat).
Przykładowe okresy dla konsolidacji pod hipotekę:
- 35 lat dostępne w Alior.
- 30 lat dostępne w Millennium i BOŚ.
- 25, 30 lub 30 lat w PKO BP w ramach oferty MIX w zależności od proporcji celów. Warunkiem jest kredytowanie celów z co najmniej dwóch grup (mieszkaniowy, dowolny, konsolidacja).
Wiek kredytobiorcy a maksymalny okres kredytu
Ważnym ograniczeniem dla maksymalnego okresu kredytu hipotecznego jest wiek kredytobiorcy ustalany na moment całkowitej spłaty kredytu. Banki kredytują do 60, 65, 67, 70, 75 lub 80 roku życia. Jak widać zróżnicowanie w podejściu banków jest dość znaczne. Najczęściej pod uwagę brany jest wiek kredytobiorcy, który daje dochód. Może się jednak zdarzyć, że wiek będzie rzutował niezależnie od dochodów.
Jedynie wiek dłużnika rzeczowego (dawcy zabezpieczenia) nie ma znaczenia pod kątem ustalania maksymalnego okresu kredytowania.
Jak wiek kredytobiorcy wpływa na maksymalny okres kredytowania w poszczególnych bankach?
- 60 lat dla kobiet i 65 lat dla mężczyzn to ograniczenie stosowane przez Velobank.
- 70 lat to maksymalny wiek w BOŚ, CITI, PEKAO SA lub Santander. W PEKAO SA nie ma znaczenia, czy kredytobiorca wnosi dochód. W Santander z kolei okres kredytowania może być dłuższy w połączeniu z polisą na życie.
- 67 lat to górna granica wieku kredytobiorcy w mBank.
- 75 lat to maksymalny wiek kredytobiorcy w Millennium, BNP Paribas (tu dodatkowo znaczenie ma proporcja dochodów), ING Bank Śląski (w ING dodatkowo maksymalny okres wyznacza indywidualnie kalkulator uwzględniając wiek emerytalny) oraz PKO BP dla rat równych.
- 80 lat możliwe jest w Alior Bank oraz PKO BP w systemie rat malejących.
Podsumowanie
Kwota kredytu i okres kredytowania to podstawowe elementy decydujące o koszcie kredytu hipotecznego. Im krótszy okres kredytowania tym niższy koszt odsetkowy. Jest ogromna różnica między kredytem np. na 10 lub 15 lat a tym na 25 lub 30 lat. Możesz ograniczyć okres kredytowania do minimum już na etapie starania się o kredyt zachowując jednak bufor na wzrost oprocentowania i raty. Możesz również zdecydować się na dłuższy okres kredytowania i redukować zadłużenie, a tym samym koszt odsetkowy kredytu przez nadpłaty.
Czasem ustalenie maksymalnego okresu kredytowania dla danego kredytobiorcy wymaga szczegółowej analizy wszystkich parametrów i wprowadzenia danych do kalkulatora bankowego.
