Jaki okres kredytu hipotecznego wybrać wnioskując o kredyt? Ogranicza Cię minimalny i maksymalny okres kredytowania oraz kwestia zdolności kredytowej. Jeśli mowa o zdolności kredytowej to możesz mieć wybór między ratami równymi i malejącymi, a możesz tego wyboru nie mieć. Dłuższy okres spłaty kredytu oznacza mniejsze obciążenie miesięczne. Krótszy okres kredytowania to niższy sumaryczny koszt odsetkowy i niższy całkowity koszt kredytu. Co wybrać, o ile masz wybór i czym się kierować podpowiadam w tym artykule.
Maksymalny okres rekomendowany przez KNF
Maksymalny okres kredytu hipotecznego wynosi w zależności od banku 30 lat lub nawet 35 lat. Jednocześnie Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) rekomenduje (Rekomendacja S), by okres kredytowania nie przekraczał 25 lat. Okres 25 lat to również maksymalny okres, na jaki bank liczy zdolność kredytową. Dalsze wydłużanie okresu spłaty zmniejszy miesięczną ratę, ale nie wpłynie na wyższą zdolność kredytową.
Jeśli (wbrew rekomendacji) wybierasz kredyt na 30 lat bank pokazuje różnicę w racie na 25 i 30 lat oraz różnicę w całkowitym koszcie kredytu. Ty z kolei potwierdzasz oświadczeniem, że te różnice widzisz i rozumiesz, ale „upierasz się” przy okresie kredytowania 30 lat. Te różnice dla kredytu w kwocie 400.000 zł mogą wyglądać tak:
Okres kredytowania 25 lat
Okres kredytowania 30 lat
Dla kredytu mieszkaniowego w kwocie 400.000 zł te dodatkowe 5 lat kredytu oznacza:
- Dla rat malejących: różnica na racie 222,23 zł miesięcznie, różnica w sumie odsetek 70.000,00 zł.
- Dla rat równych: różnica na racie 165,91 zł miesięcznie, różnica w sumie odsetek 109.900,00 zł.
Dla rat równych wydłużenie okresu kredytowania dodatkowo skutkuje mniejszym udziałem kapitału w racie w pierwszym okresie spłaty. Widać to zwłaszcza w okresie wysokich stóp procentowych.
Kiedy okres kredytu ponad 25 lat może być wskazany?
Do wyboru masz oczywiście każdy inny okres kredytowania pomiędzy okresem 25 i 30 lat. Możesz więc wybrać również 26, 27 czy też 28 lat kredytu. Kilka lub kilkanaście miesięcy „na górkę” ponad 25 lat może być korzystne dla kalkulacji zdolności kredytowej, jeśli korzystasz z karencji w spłacie kredytu. W okresie karencji płacisz wyłącznie raty odsetkowe, a na potrzeby zdolności kredytowej bank uwzględnia okres spłaty rat kapitałowo-odsetkowych. Dotyczy to kredytów na budowę domu lub na zakup nieruchomości w trakcie budowy od dewelopera. Wydłużenie okresu kredytowania o okres karencji jest więc po to, by karencja nie „zjadała” miesięcy, na które bank liczy zdolność kredytową.
Maksymalny okres kredytu zależnie od wieku
Pomimo, że banki mają w ofercie kredyty hipoteczne na okres 30 lub 35 lat to dodatkowym czynnikiem ograniczającym będzie wiek kredytobiorcy. W większości banków znaczenie ma wiek osób, których dochód jest uwzględniany w liczeniu zdolności kredytowej.
W zależności od banku kredyt może być udzielony do ukończenia przez najstarszego kredytobiorcę:
- 60 roku życia
- 67 roku życia
- 70 roku życia
- 75 roku życia
- 80 roku życia
Twój maksymalny okres kredytowania może więc być inny niż maksymalny wynikający z oferty banku.
Porównanie na różne okresy kredytowania
Zgadzam się z rekomendacją KNF i swoim klientom również rekomenduję, by nie przekraczać okresu 25 lat.
Jeśli na etapie wnioskowania o kredyt wybrałeś/wybrałaś dłuższy okres kredytowania to nie musisz od razu biec do banku i skracać okresu aneksem do umowy. Wiązałoby się to z dodatkowymi formalnościami, a przede wszystkim ponowną oceną zdolności kredytowej. Możesz po prostu nadpłacać kredyt wybierając opcję skracania okresu kredytowania lub zwiększać kolejne nadpłaty, jeśli Twój bank zmniejsza ratę po nadpłacie.
Gdybyśmy wrócili do czasów niskich stóp procentowych to to samo porównanie mogłoby wyglądać tak:
Minimalny okres kredytu hipotecznego
Większość banków nie wyznacza minimalnego okresu kredytu hipotecznego, ale może on wynikać z rodzaju oprocentowania. Niektóre banki udzielą kredytu mieszkaniowego na minimum 6 lat.
Jeśli wybierasz oprocentowanie okresowo stałe okres kredytowania musi wynieść co najmniej 5 lat lub nadal 6 lat w bankach wyznaczających minimalny okres. Odnowienie stałej stopy będzie możliwe tylko, gdy na moment zawierania aneksu do końca spłaty pozostaje minimum 5 lat.
Minimalny okres kredytowania wynosi 15 lat w kredytach ze wsparciem rządowym (MDM, BK2%, RKM).
Kredyt hipoteczny zaciągnięty na okres 10 lub 15 lat jest znacznie tańszy niż ten na 25 lub 30 lat. Czy zatem jeśli zdolność kredytowa pozwala słusznym jest wybór jak najkrótszego okresu kredytowania? Niekoniecznie!
Ważne jest zachowanie BUFORU w miesięcznym obciążeniu na wzrost raty i różne sytuacje życiowe.
Bufor na wzrost raty
Zgodnie z Rekomendacją S i stanowiskiem KNF banki pokazują wysokość raty w scenariuszu zmiany stóp procentowych:
- Wzrost oprocentowania kredytu o 400 punktów bazowych, czyli 4 punkty procentowe.
- Poziom raty przy wskaźniku referencyjnym na poziomie 3%, 5% i 10% powiększonym o marżę banku.
- Poziom raty przy założeniu wzrostu oprocentowania wynikającego z różnicy między maksymalnym i minimalnym poziomem oprocentowania za okres równy co najmniej planowanemu okresowi kredytowania (lub najdłuższy dostępny historycznie okres). To zmiana wprowadzona nowelizacją Rekomendacji S z czerwca 2023, a termin wdrożenia przez banki to 1 lipca 2024. Do czasu wdrożenia zmiany banki uwzględniają różnicę z okresu 12 miesięcy.
Ten bufor musisz również Ty uwzględnić ustalając optymalny i bezpieczny okres kredytowania dla siebie niezależnie od posiadanej dzisiaj zdolności kredytowej.
Kilka przykładów z wykorzystaniem kalkulatora ING
Oprocentowanie przyjęte w symulacjach 6,94632% (zmienne), w tym: marża 2,39%, WIRON 4,55632%.
Kredyt 400.000 zł, raty równe (uśrednione)
25 lat
20 lat
15 lat
Kredyt 400.000 zł, raty malejące (ze stałą częścią kapitału)
25 lat
20 lat
15 lat
Co uwzględnić wybierając najlepszy dla siebie okres kredytowania?
[1] Ograniczenia
W pierwszej kolejności decydują ograniczenia wynikające z oferty banku, wieku kredytobiorcy i zdolności kredytowej. To rzutuje zarówno na rodzaj rat (równe, malejące) jak i na dostępny okres kredytowania.
[2] Bufor na wzrost raty
Bufor na wzrost raty uwzględnij zarówno porównując różne dostępne okresy kredytowania jak i rodzaj rat. Również wybierając oprocentowanie okresowo stałe należy uwzględnić wzrost raty po 5 latach. Ważne więc, by szacować swoje możliwości w stosunku do przyszłej raty, a nie tylko tej na dziś.
Ten bufor powinien być na tyle elastyczny, by pozwalał również oszczędzać i budować poduszkę finansową.
[3] Elastyczność i samodyscyplina
Kredyt spłacany w ratach malejących jest tańszy niż ten w ratach równych. W opcji rat malejących wiesz dokładnie, ile co miesiąc spłacisz kapitału w racie. Niezależnie od wysokości stóp procentowych kredyt w ratach malejących spłacasz w tym samym tempie.
Jeśli jednak potrafisz oszczędzać i jesteś zdyscyplinowany podobny efekt osiągniesz wybierając raty równe z opcją comiesięcznej nadpłaty kredytu. Daje to ten komfort, że w razie sytuacji życiowych masz niższą ratę i możesz przez jakiś czas zrezygnować z nadpłat.
Podobnie wybierając pomiędzy dłuższym i krótszym okresem kredytowania z uwzględnieniem ewentualnego wzrostu rat. Decydując się na nieco dłuższy okres kredytowania zachowujesz większą elastyczność. Możesz nadpłacać kredyt, możesz też zrezygnować z nadpłat w gorszych momentach.
[4] Cel kredytu
Znaczenie ma fakt czy kredyt dotyczy nieruchomości na Twoje własne potrzeby mieszkaniowe, czy z myślą o najmie. Kredytu na nieruchomość, w której mieszkasz dobrze jest się „pozbyć” w miarę możliwości szybciej niż przewiduje harmonogram spłat. Możesz wybrać krótki okres kredytowania lub możesz okres trwania kredytu regulować dodatkowymi nadpłatami.
[5] Nie znasz przyszłości, dochody nie zawsze rosną, inflacja nie pomaga od razu, a rodzina i koszty życia mogą się powiększyć.
Najtrudniejsze jest pierwsze 10 lat życia z kredytem hipotecznym. Potem powinno być łatwiej. Ceny nieruchomości w długim okresie rosną, zarobki również, a rata kredytu nie podlega waloryzacji. Teoretycznie więc ta dzisiejsza rata kredytu powinna być mniejszym obciążeniem dla przyszłych dochodów.
Częstym argumentem za wyborem rat równych lub długiego okresu kredytowania jest inflacja, która „pomaga spłacić kredyt”. Skoro pieniądze tracą na wartości po co dziś oddawać bankowi więcej kapitału?
Nie znasz jednak swojej przyszłej sytuacji. Nie wiesz też w którym momencie spłaty kredytu może spotkać Cię sytuacja życiowa zagrażająca terminowej spłacie kredytu. Dobrze byłoby spłacić jak najwięcej kredytu wtedy, gdy masz takie możliwości. Możesz to zrobić wybierając raty malejące, w miarę krótki okres spłaty, przez systematyczne nadpłaty lub łącząc te trzy elementy.
Jeśli w wieku 30 lat bierzesz kredyt hipoteczny na 25 lat, to jego spłata przypadnie po 50-tym roku życia. Część kredytów sięga 60-go, 70-go lub nawet 80-go roku życia. Statystycznie po 50-tce „notowania” na rynku pracy spadają, w tym również zarobki. Być może Twoja sytuacja będzie bardzo dobra. Jeśli jednak bliżej Ci do „statystycznego Polaka” to nie kieruj się tym, że „inflacja pomoże spłacić kredyt„. Postaraj się pozbyć kredytu lub zapewnić sobie niską ratę zanim Twoje zarobki spadną.
Gospodarstwo domowe może się powiększyć, dochody mogą się czasowo zmniejszyć z uwagi na urlop macierzyński, rodzicielski, a koszty życia mogą wzrosnąć. To również element, który należy wziąć pod uwagę dopierając rodzaj rat, okres kredytu oraz nadpłacając kredyt, gdy są ku temu możliwości.
Jaki okres kredytu hipotecznego wybrać – podsumowanie
Wybierając najlepszy okres kredytowania w kredycie hipotecznym należy uwzględnić wiele czynników. Własne plany na przyszłość, ryzyko zmiany stóp procentowych, umiejętność i dyscyplina w oszczędzaniu, powiększenie gospodarstwa domowego, różne sytuacje życiowe i fakt, że starzejemy się wraz ze spłatą kredytu. To poważne zobowiązanie, zwłaszcza gdy dotyczy nieruchomości, w której mieszkasz. Kredyt hipoteczny nie jest produktem, na którym można „spekulować”. Nie powinien być brany ani w zbyt wysokiej kwocie, ani na zbyt długi okres kredytowania. Ostatecznie to Ty ponosisz konsekwencje własnych finansowych decyzji.
Bożena Myszczyszyn, Ekspert kredytowy Poznań
