Zakup domu w budowie na kredyt i dokończenie budowy

Budowa domu jednorodzinnego to jeden z podstawowych celów kredytu hipotecznego. Możesz inwestycję realizować od zera według wybranego przez siebie projektu budowlanego. Możesz też wkroczyć na plac budowy w roli inwestora w trakcie, kupując działkę budowlaną z już rozpoczętą budową. Wtedy kontynuujesz budowę domu według projektu budowlanego wybranego przez zbywcę. Nie ma przy tym znaczenia fakt na jakim etapie znajduje się budowa domu w momencie, gdy zwracasz się do banku o finansowanie. Kredyt mieszkaniowy, w którym łączysz dwa cele, zakup i budowę, ma nieco inną konstrukcję niż klasyczny kredyt na budowę domu jednorodzinnego. W tym artykule przybliżę Ci jak się przygotować do kredytu na zakup działki z rozpoczętą budową i dokończenie budowy. Podpowiem, jak wyglądają kolejne etapy i czynności do wykonania. Jako ekspert kredytowy i praktyk na co dzień pomagam Klientom w takich tematach.

Co to jest dom jednorodzinny w trakcie budowy?

O domu jednorodzinnym w trakcie budowy mówimy do momentu formalnego zgłoszenia nieruchomości do użytkowania. Jeśli więc dla inwestycji mamy już urzędowe zaświadczenie potwierdzające fakt zgłoszenia budynku do użytkowania to jest to dom wybudowany, a nie dom w budowie. Najczęściej inwestor zgłasza zakończenie budowy na etapie stanu deweloperskiego. Stan ten nie pozwala na zamieszkanie i wymaga dalszych prac, ale kolejny etap to już wykończenie domu, a nie jego budowa.

Czym jest dom jednorodzinny dla banku?

Pojęciem domu jednorodzinnego określamy budynek mieszkalny jednorodzinny:

• wolnostojący
• w zabudowie bliźniaczej
• w zabudowie szeregowej

Dla domu jednorodzinnego zawsze mamy księgę wieczystą gruntową tj. prowadzoną dla działki, na której wybudowano dom. Domu jednorodzinnego nie ujawnia się w księdze wieczystej, a jedynie po wybudowaniu zmienia się oznaczenie działki jako zabudowanej.

Czym różni się kredyt hipoteczny na zakup domu przed i po zgłoszeniu do użytkowania?

Jeśli nabywasz działkę z domem na etapie przed zgłoszeniem do użytkowania to zawsze mamy dwa cele kredytu hipotecznego:

1. Na zakup nieruchomości gruntowej (na której znajduje się dom w trakcie budowy).
2. Na dokończenie budowy.

Możesz też oczywiście nabyć działkę z domem w trakcie budowy za gotówkę, z własnych środków, a o kredyt wnioskować tylko na dokończenie budowy.

Jeśli nabywasz działkę z domem, dla którego sprzedający dysponuje zaświadczeniem o zgłoszeniu do użytkowania i ten dom znajduje się np. w stanie deweloperskim to masz do wyboru dwa warianty kredytu hipotecznego:

1. Kredyt mieszkaniowy tylko na zakup działki zabudowanej domem jednorodzinnym w stanie deweloperskim.
2. Kredyt mieszkaniowy na zakup działki zabudowanej domem jednorodzinnym w stanie deweloperskim oraz na wykończenie tego domu. Jeśli mamy formalny dokument zakończenia budowy to jako kredytobiorca sam decydujesz czy potrzebujesz z banku również pieniądze na wykończenie domu.

Dlaczego bank nie skredytuje samego zakupu domu w trakcie budowy?

Bank nie jest zainteresowany zabezpieczeniem hipotecznym na niedokończonej inwestycji, stąd zawsze kontroluje fakt zakończenia prac budowlanych i zgłoszenia budynku mieszkalnego do użytkowania.

Maksymalny termin jaki bank daje na dokończenie budowy z własnych środków oraz ze środków z kredytu hipotecznego to 24 miesiące.

Cena kupna-sprzedaży domu w budowie

Kupując działkę z domem w budowie ustalasz ze zbywcą jedną, łączną cenę kupna-sprzedaży za nieruchomość gruntową. Nie rozbijasz ceny na cenę działki i cenę budynku. Na potrzeby kredytu hipotecznego dobrze jest jednak te wartości orientacyjnie określić. Pomoże Ci to w przygotowaniu kosztorysu i prawidłowym wypełnieniu wniosku o kredyt.

Jak sporządzić kosztorys w przypadku kredytu na dokończenie budowy?

Kosztorys budowy sporządzasz na całość prac, również na to co wykonał sprzedający. Oczywiście nie wiesz, ile dokładnie sprzedający zainwestował w budowę, stąd szacujesz nakłady poniesione wg cen dzisiejszych oraz uwzględniając wytyczne banków.

Jeśli korzystasz z mojego pośrednictwa w uzyskaniu kredytu hipotecznego możesz liczyć na pomoc również na etapie sporządzenia kosztorysu budowy.

W kosztorysie budowy ujmujemy wartości brutto, zarówno koszt materiałów, jak i robocizny.

Kosztorys na stan deweloperski czy stan wykończony?

Wymagany docelowy stan zaawansowania prac w kosztorysie budowy zależy od banku, do którego składasz wniosek kredytowy. Część banków przy budowie domu będzie wymagała sporządzenia kosztorysu na stan wykończony. Część banków skredytuje również budowę z kosztorysem sporządzonym na stan deweloperski.

Stan deweloperski może być różnie rozumiany w zależności od banku:

• Jako stan deweloperski dla całego budynku.
• Deklaracja wykończenia tylko jednej kondygnacji, a druga w stanie deweloperskim.

Jeśli kredytujesz budowę do stanu deweloperskiego bank nie będzie weryfikował, czy posiadasz środki, by w pełni wykończyć dom, ani też czy zrealizujesz etap wykończeniowy.

W jaki sposób bank uruchamia kredyt przy finansowaniu zakupu domu w budowie?

Jak każdy kredyt na budowę domu jednorodzinnego również tu mamy uruchomienie w transzach.

1. Pierwsza transza – na zakup, na konto sprzedającego zgodnie z aktem notarialnym.
2. Druga transza – na budowę, na rachunek kredytobiorcy po przedłożeniu przeniesienia pozwolenia na budowę na kredytobiorcę (lub przeniesienie zgłoszenia budowy).
3. Trzecia i kolejne transze – dalsze transze budowlane na konto kredytobiorcy. Każdorazowo należy rozliczyć środki wypłacone w poprzedniej transzy.

Okres uruchamiania transz to tzw. okres karencji. W tym czasie spłacasz wyłącznie raty odsetkowe adekwatnie do sumy wypłaconych transz kredytu. Pełną ratę kapitałowo-odsetkową zaczynasz spłacać po okresie karencji i wypłacie całej kwoty kredytu.

Kredytowanie naprzemienne

Również w kredycie budowlanym łączącym zakup działki z trwającą budową i dokończenie tej budowy możliwe jest kredytowanie naprzemienne. Przykładowe kredytowanie naprzemienne:

• Koszt inwestycji 800.000 zł, w tym cena zakupu 500.000 zł i dokończenie budowy 300.000 zł.
• Kredyt 600.000 zł, łączna kwota środków własnych 200.000 zł.
• Środki własne np. 20% (160.000 zł) wnoszone na poczet ceny zakupu działki na konto zbywcy.
• W tym miejscu dokumentujesz posiadanie środków finansowych na wniesienie pozostałego wkładu własnego, załóżmy 40.000 zł (do pełnych 200.000 zł wkładu własnego).
• Bank uruchamia pierwszą transze na budowę.
• Wnosisz w budowę pozostałe 40.000 zł środków własnych i rozliczasz razem z pierwszą transzą kredytu (pokazujesz stan zaawansowania budowy).
• Uruchamiasz kolejne transze kredytu na budowę.

Bank zawsze zamyka inwestycję, czyli na koniec idą zawsze środki z kredytu.

Możliwość zastosowania kredytowania naprzemiennego zależy od banku. Część będzie wymaga wniesienia całego wkładu własnego przed kredytem.

Kiedy wnosisz wkład własny kupując dom w budowie?

Przy zakupie działki z domem w budowie i kończeniu tej budowy wkładem własnym nie jest nieruchomość gruntowa (bo tę dopiero kupujesz), ale środki wnoszone na poczet ceny zakupu.

Zwykle całość środków własnych przelewasz na konto zbywcy podane w treści aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości przed uruchomieniem kredytu.

Sporadycznie, jeśli bank dopuszcza kredytowanie naprzemienne, możliwe jest podzielenie środków własnych, częściowo na poczet ceny zakupu, częściowo na budowę. Pozostawienie części gotówki na koncie daje większą elastyczność w finansowaniu prac budowlanych.

Dom w budowie to raczej system gospodarczy

Nabywając dom w budowie możesz z góry założyć, że będzie to budowa domu w tradycyjnej, murowanej technologii i w większości taka budowa realizowana jest systemem gospodarczym. System gospodarczy polega na tym, że poszczególne etapy realizują różni wykonawcy. Bank wypłaca środki na konto kredytobiorcy, a ten dalej opłaca koszty budowy.

Budując z generalnym wykonawcą podpisujesz umowę i rozliczasz się fakturami z jedną firmą za poszczególne etapy. Bank może w takiej sytuacji wypłacić transze kredytu bezpośrednio na rachunek generalnego wykonawcy po przedłożeniu faktury na dany etap. Niezależnie tu również inspekcja potwierdza stan zaawansowania prac.

Generalnego wykonawcę zawsze mamy przy domach budowanych w technologii modułowej lub szkieletu drewnianego, ale takich inwestycji nie kupisz w trakcie realizacji. Wynika to z krótkiego czasu realizacji oraz właśnie faktu umowy wiążącej inwestora z firmą wykonawczą.

Jak bank rozlicza transze kredytu?

Transzy na zakup rozliczać nie trzeba. Tu jedynie po akcie notarialnym musisz dopełnić formalności związanych z przeniesieniem pozwolenia na budowę (lub zgłoszenia budowy) oraz odebrać od sprzedającego dokumenty inwestycji.

W treści aktu notarialnego lub w oddzielnym oświadczeniu przyjmij zgodę sprzedającego na przeniesienie pozwolenia na budowę (lub zgłoszenia budowy).

Transze budowlane bank może rozliczyć:

• Inspekcją na miejscu budowy. Koszt inspekcji zwykle wynosi 200-300 zł i ponosisz go Ty, jako kredytobiorca.
• Przedłożeniem zdjęć potwierdzających zaawansowanie prac wraz z dziennikiem budowy.

Sposób rozliczenia poszczególnych transz znajdziesz w treści umowy kredytowej w warunkach uruchomienia. Bank co do zasady nie wymaga faktur i rachunków, ale w przypadku pozycji znacznie odbiegających od przeciętnych kosztów może taki warunek postawić.

Zakup domu w budowie i kolejność kroków

1. Spotkanie z ekspertem kredytowym i oszacowanie możliwości w zakresie kredytu.
2. Wybranie nieruchomości i ustalenie listy potrzebnych dokumentów.
3. Tu możesz przygotować wstępną wersję kosztorysu budowy.
4. Umowa przedwstępna, do której zbywca przedkłada wymaganą dokumentację.
5. Wnioski kredytowe, w tym również sporządzenie kosztorysów budowy na drukach bankowych. Wnioski najczęściej składasz równolegle do trzech banków.
6. Decyzje kredytowe i wybór banku.
7. Podpisanie umowy kredytowej.
8. Akt notarialny przeniesienia własności. W akcie notarialnym dla środków z kredytu najczęściej określamy termin zapłaty w granicach 7-14 dni.
9. Spełnienie warunków uruchomienia, w tym złożenie wniosku o wpis hipoteki, ubezpieczenie nieruchomości, potwierdzenie wniesienia środków własnych.
10. Uruchomienie pierwszej transzy kredytu na poczet zakupu.
11. Przeniesienie pozwolenia na budowę lub przeniesienie zgłoszenia budowy.
12. Uruchomienie drugiej transzy kredytu, czyli pierwszej budowlanej.
13. Uruchomienie pozostałych transz.
14. Zgłoszenie nieruchomości do użytkowania i poinformowanie banku o zakończeniu inwestycji.
15. W międzyczasie sąd zawiadomi Cię o wpisie hipoteki na rzecz banku. Zawiadomienie z sądu przekaż do banku.
16. W zobowiązaniach w umowie kredytowej może znaleźć się warunek dostarczenia wypisu z rejestru gruntów i budynków wraz z informacją o budynku, jego położeniu, przeznaczeniu, funkcjach użytkowych i ogólnych danych technicznych.

Przykład zakupu domu w trakcie budowy na kredyt

Zobaczmy konstrukcję kredytu na liczbach.

Cena zakupu działki z domem w trakcie budowy, stan surowy zamknięty = 500.000 zł

Kwota potrzebna na dokończenie budowy = 300.000 zł

Razem koszt inwestycji = 800.000 zł

Przyjmijmy, że nabywca posiada środki własne w kwocie 200.000 zł i ubiega się o kredyt 600.000 zł.

Szacujemy wartość samego gruntu i wartość budynku w obecnym stanie. Przyjmijmy więc:

• Wartość działki 200.000 zł
• Kwota nakładów poniesionych przez sprzedającego w budowę 300.000 zł

Jak będzie wyglądał kosztorys dokończenia budowy?

• Nakłady poniesione 300.000 zł
• Nakłady do poniesienia 300.000 zł

Razem koszt budowy 600.000 zł.

Jak zostanie określony sposób zapłaty w akcie notarialnym?

• 200.000 zł środki własne nabywcy na konto sprzedającego
• 300.000 zł środki z kredytu hipotecznego udzielonemu nabywcy, na dowód czego nabywca przedkłada do aktu notarialnego umowę kredytową

Jak bank uruchomi kredyt?

• 300.000 zł na konto sprzedającego zgodnie z aktem notarialnym.
• 300.000 zł w transzach na rachunek kredytobiorcy na budowę

Dokumenty nieruchomości przy zakupie działki z rozpoczętą budową domu jednorodzinnego

1. Podstawa nabycia po stronie sprzedającego, jeśli np. nabycie nastąpiło w drodze darowizny.
2. Ostateczne pozwolenie na budowę wystawione na sprzedającego (lub zgłoszenie budowy).
3. Zatwierdzony projekt budowlany.
4. Wypis z rejestru gruntów.
5. Wyrys z rejestru gruntów lub kopia mapki ewidencyjnej.
6. Dokumentacja potwierdzająca sposób dostępu do drogi publicznej.
7. Dziennik budowy.
8. Kosztorys sporządzony na druku bankowym,
9. Wycena rzeczoznawcy – zależnie od banku własna lub bankowa, wymagana najczęściej po ocenie finansowej.

Czy możesz wprowadzić zmiany w trakcie budowy?

Możliwe, że Twoja koncepcja finalnego wyglądu domu jest nieco inna niż zamysł sprzedającego.

Zmiany określone w przepisach prawa jako istotne wiążą się z wykonaniem zastępczego projektu budowlanego i zmianą pozwolenia na budowę. To z kolei wymaga również poinformowania i uzyskania zgody banku na zmiany. Wpłynie to bowiem na parametry kredytu, w tym na wartość nieruchomości przyjętej przez bank.

Czy można kupić dom w budowie na kredyt bez wkładu własnego?

Teoretycznie, jeśli spełniasz wymogi ubiegania się o kredyt preferencyjny możesz uzyskać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego w ramach już działającego Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego lub w ramach wchodzącego od lipca 2023 Bezpiecznego kredytu 2 procent.

W praktyce może być to trudne, bo wartość działki i koszt budowy musiałyby się wtedy zmieścić w kwocie 500.000 zł. W większości przypadków koszt inwestycji jest jednak wyższy.

Kredyt bez wkładu własnego wiąże się z gwarancją BGK (Bank Gospodarstwa Krajowego) brakującego wkładu własnego, która występuje w ramach Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego lub Bezpiecznego Kredytu, a która ma zastosowanie, gdy wkład własny w tych programach jest niższy niż 20%. Maksymalna kwota gwarancji BGK wynosi 100.000 zł. Jeśli więc założyć, że wkład własny 20% = 100.000 zł, to koszt inwestycji wynosi 500.000 zł.

Jeśli kredyt hipoteczny miałby być zupełnie bez środków własnych to koszt inwestycji nie może przekroczyć 500.000 zł.

Druga kwestia. Przy domach banki są bardziej wymagające niż przy mieszkaniach w zakresie wysokości wkładu własnego. Bank może nie udzielić finansowania na zakup nieruchomości i dokończenie budowy kredytobiorcy, który nie jest w stanie wnieść wkładu własnego. Wpływa to na ryzyko kredytowe zarówno pod kątem spłacalności kredytu jak i dokończenia samej inwestycji.

Zakup domu w budowie na kredyt i dokończenie budowy – podsumowanie

O kredyt hipoteczny na sfinansowanie zakupu działki z rozpoczętą budową i dokończenie tej budowy możesz ubiegać się zarówno, gdy starasz się o standardowy kredyt mieszkaniowy, jak i o kredyt preferencyjny w ramach programów rządowych.

Ustalając terminy z ekipą budowlaną musisz uwzględnić fakt, że transzę na budowę otrzymasz z banku dopiero po załatwieniu formalności związanych z przeniesieniem pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowy.

Jeśli sprzedający zaciągał na budowę własny kredyt hipoteczny zapłata ceny zakupu nastąpi częściowo na konto wskazane do spłaty kredytu, a częściowo na konto zbywcy. To, że budowa jest w trakcie w żaden sposób nie blokuje sprzedaży nieruchomości nawet, gdy jest obciążona kredytem hipotecznym zbywcy.

Kredyt na budowę czy dokończenie budowy domu jest trudniejszy niż kredyt na zakup mieszkania czy gotowego domu. Oprócz roli kredytobiorcy musisz też sprostać roli inwestora, prawidłowo zaplanować koszty budowy i etapy realizacji. Przy budowie domu jest też większe prawdopodobieństwo, że po drodze zaistnieją zmiany wymagające zawarcia aneksu z bankiem.

Jeśli potrzebujesz eksperta kredytowego, który przeprowadzi Cię przez proces uzyskania kredytu na zakup domu w budowie zapraszam do kontaktu. Możesz skorzystać z mojej wiedzy i mojego doświadczenia, by właściwie zaplanować kredyt i uniknąć niespodzianek w przyszłości.

Autor: Bożena Myszczyszyn, Ekspert kredytowy Poznań