Kredyt hipoteczny spojrzenie wstecz

Czerwiec 30, 2017

Kredyt hipoteczny spojrzenie wstecz

 

Kredyt Hipoteczny
spojrzenie wstecz
z perspektywy 35 lat 

 

 

 

 

 

Zgodnie z obecnie obowiązującymi regulacjami  kredyt hipoteczny może być udzielany maksymalnie na okres 35 lat [Rekomendacja S, 2013].  Warto uświadomić sobie jak długi jest to okres czasu i jak trudno przewidzieć wszystkie zawirowania w gospodarce i w życiu, które mogą w takiej perspektywie czasowej zaistnieć. Świadomość koniunkturalności oraz nieprzewidywalności wielu zjawisk na rynku finansowym powinna skłonić do  realnej oceny możliwości kredytowych oraz świadomego podejścia do kredytu. Przede wszystkim równoległe ze spłatą kredytu powinno być nas stać na budowanie zabezpieczenia finansowego w postaci oszczędności.  Spłacanie długoterminowego kredytu hipotecznego bez jednoczesnego budowania niezależności finansowej niesie ryzyko utraty płynności, opóźnień w spłacie, a w konsekwencji może doprowadzić do utraty nieruchomości.

 

PERSPEKTYWA 35 LAT

Scenariusz z okresu ostatnich kilkudziesięciu lat jest nie do powtórzenia,  ale warto uświadomić sobie, że cofając się o 35 lat (tyle, ile może trwać umowa kredytowa) dochodzimy do roku 1981, a więc roku wprowadzenia  stanu wojennego. Rynek budownictwa mieszkaniowego regulowało w tamtym okresie państwo, kredyt zaciągała spółdzielnia  budowlano-mieszkaniowa, a powszechną formą dla własnego M  było spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego .  

 

rynek kredytów hipotecznych

Źródło: Uchwała nr 50 Rady Ministrów z dnia 2 marca 1981 roku

 

Kolejne lata to między innymi transformacja ustrojowa,  hiperinflacja, denominacja złotego (1995r.), przystąpienie Polski do Unii Europejskiej (2004r.), a następnie boom na rynku kredytów mieszkaniowych.

rynek kredytów hipotecznych

Źródło: [dostęp 04.05.2016] http://www.opiekuninwestora.pl/

           

Kalendarium wybranych zdarzeń ostatnich 30 lat

 

1989

6 II–5 IV Obrady „Okrągłego Stołu” – negocjacje przedstawicieli władzy i opozycji, które zapoczątkowały proces transformacji w Polsce
4 i 18 VI Pierwsze częściowo wolne i demokratyczne wybory do Sejmu oraz pierwsze po II wojnie światowej wolne i demokratyczne wybory do Senatu
1 VII   Uwolnienie cen żywności – zastąpienie cen regulowanych cenami rynkowymi
31 XII Nowelizacja Konstytucji – przywrócenie nazwy Rzeczpospolita Polska i orła w koronie
1990
1 I Wejście w życie pakietu 10 ustaw wprowadzających podstawy gospodarki rynkowej i stabilizujących sytuację makroekonomiczną
27 V Wejście w życie ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym
27 V Pierwsze wolne i demokratyczne wybory powszechne do rad gmin
1 VIII Wejście w życie ustawy z dnia 5 lipca 1990 r. – Prawo o zgromadzeniach
17 VIII Wejście w życie ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o partiach politycznych
25 XI i 9 XII Pierwsze po II wojnie światowej wolne, demokratyczne i powszechne wybory Prezydenta RP
1991
16 IV Rozpoczęcie działalności Giełdy Papierów Wartościowych (GPW) w Warszawie
27 X Pierwsze po II wojnie światowej całkowicie wolne i demokratyczne wybory do Sejmu i Senatu Rzeczypospolitej Polskiej
26 XI Przyjęcie Polski w poczet członków Rady Europy
1992
6 I Wejście w życie traktatu granicznego pomiędzy Rzeczpospolitą Polską a Republiką Federalną Niemiec z 14 listopada 1990 r.
8 XII  Wejście w życie tzw. Małej Konstytucji – Ustawy konstytucyjnej z dnia 17 października 1992 r.

1993

17 IX Zakończenie wycofywania z Polski wojsk Federacji Rosyjskiej (wcześniej wojsk ZSRR stacjonujących od 1944 r.)

1995

1 I                                     Denominacja złotego
1 XI Wejście w życie ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o statystyce publicznej
1996
22 XI Przystąpienie Polski do Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju (OECD)
1997
17 X Wejście w życie Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.
1998
31 III Otwarcie negocjacji członkowskich Polski z Unią Europejską
1999
1 I Wejście w życie programu czterech reform: oświatowej, emerytalnej, administracyjnej i zdrowotnej
12 III Przystąpienie Polski do Paktu Północnoatlantyckiego (NATO)
2000
 12 IV  Całkowite upłynnienie kursu złotego
2002
13 XII Zakończenie negocjacji członkowskich Polski z Unią Europejską
2003
7 i 8 VI   Referendum w sprawie przystąpienia Polski do Unii Europejskiej
2004
1 V   Przystąpienie Polski do Unii Europejskiej (wraz z Cyprem,  Czechami , Estonią, Litwą, Łotwą, Maltą, Słowacją, Słowenią  i Węgrami)
13 VI   Pierwsze w Polsce wybory do Parlamentu Europejskiego
2007
21 XII   Przystąpienie Polski do strefy Schengen
2011
1 VII–31 XII    Polska prezydencja w Radzie Unii Europejskiej

 Źródło: Polska 1989-2014, GUS, red. Halina Dmochowska, www.stat.gov.pl

 

Rozwój rynku kredytów hipotecznych

Lata dziewięćdziesiąte ubiegłego wieku to początek rozwoju rynku kredytów hipotecznych w Polsce.
Od 1991r. obserwowany jest zdecydowany wzrost wartości portfela kredytów hipotecznych udzielanych na cele mieszkaniowe, a do 2002 r. wartość tego portfela wzrosła około 12 razy. Jednocześnie lata 1999-2002 cechuje spadek dynamiki wzrostu kredytów głównie z uwagi na zwiększenie inflacji i podwyższenie stóp procentowych. P
rzełożyło się to na wzrost udziału kredytów w walutach obcych w ogólnym wolumenie kredytów hipotecznych udzielanych na cele mieszkaniowe [Waliszewski K., 2010, s.123].

rynek kredytów hipotecznych

Źródło: Polska 1989-2014, GUS, red. Halina Dmochowska, www.stat.gov.pl

 

Poniżej wybrane zapisy umowy kredytu mieszkaniowego datowanej na 1994 rok.
Płacona rata w wysokości 25% dochodów wobec wysokich stóp procentowych nie pokrywała części odsetkowej powodując kumulację zadłużenia („skumulowane odsetki” zgodnie z zapisami umowy).
Po ponad 20 latach podpisanie umowy kredytowej na takich warunkach wydaje się być niemożliwe, a jednocześnie perspektywa 20 lat to stosunkowo krótki okres w kontekście zaciągania zobowiązania w postaci kredytu hipotecznego.
Takie były realia lat 90-tych ubiegłego stulecia.

 

rynek kredytów hipotecznych

Źródło: fragmenty umowy kredytu mieszkaniowego z roku 1994 (materiał własny)

 

Na mocy ustawy z dnia 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych państwo dokonało wykupu skapitalizowanych odsetek uwalniając kredytobiorców od zadłużenia.  [Dz.U. 1996 Nr 5 poz. 32]

 

Cena nieruchomości a kredyt hipoteczny 

Na wysokość zaciąganego kredytu hipotecznego wpływa przede wszystkim cena mieszkania/domu.
Ceny transakcyjne warunkują wartość rynkową nieruchomości, a ta z kolei jest podstawą do określania wskaźnika LTV (z ang. Loan to value), będącego relacją zadłużenia
z tyt. kredytu do wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. 

 

Patrząc na wartość nieruchomości z perspektywy okresu kredytowania (35 lat) na podstawie kształtowania się wskaźnika ceny 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania widać jak bardzo wzrosły ceny nieruchomości.
Taki wzrost prawdopodobnie  już się nie powtórzy.
 

 

Wg stanu na 31 grudnia w wybranych latach wskaźnik ten wynosił:

 

ROK PLZ ( przed denominacją) PLN ROK PLN
1981 6 480 plz 0,65 zł   2006 2 619,00 zł
1988 62 300 plz 6,23 zł   2008 3 631,00 zł
1989 234 600 plz 23,46 zł   2010 3 979,00 zł
1990 2 120 000 plz 212,00 zł   2011 3 829,00 zł
1991 4 050 000 plz 405,00 zł   2012 3 837,00 zł
1994 8 300 000 plz 830,00 zł   2013 4 228,00 zł
1995 920,00 zł   2014 3 984,00 zł
2000 2 300,00 zł   2015 3 925,00 zł

Źródło: opracowanie własne na podstawie http://mekk.waw.pl oraz  http://stat.gov.pl

 

 

Wskaźnik ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania w latach 1981-2015

rynek kredytów hipotecznych

Źródło: Opracowanie własne na podstawie http://mekk.waw.pl oraz   http://stat.gov.pl

 

 

Tempo rozwoju rynku kredytów mieszkaniowych i przyrost zarówno ilości jak i wolumenu kredytów zabezpieczonych hipoteką na nieruchomości obrazuje poniższy wykres.

 

rynek kredytów hipotecznych

Źródło: Raport AMRON – SARFiN – IV kwartał 2015 r., III kw. 2009

 

 

Kolejny wykres obrazuje wzrost stanu zadłużenia z tyt. kredytów mieszkaniowych w okresie 2002-2015.

rynek kredytów hipotecznych

Źródło: Raport AMRON – SARFiN – IV kwartał 2015 r., III kw. 2009

 

Regulacje dotyczące kredytów hipotecznych

Tak szybki rozwój rynku kredytów mieszkaniowych musiał doprowadzić do ustalenia pewnych ram dla rynku w postaci rekomendacji KNF (wcześniej KNB).  Z perspektywy czasu regulacje wzbudzające protesty w momencie wprowadzania ograniczeń okazały się niewystarczające wobec zmiany sytuacji rynkowej (wzrost kursu CHF, spadek wartości nieruchomości), której skutków zarówno doradcy jak i kredytobiorcy nie przewidywali lub nie wierzyli w realność niekorzystnych zmian.

 

Więcej o regulacjach kredytu hipotecznego

https://ekspertka.pl/kategorie/blog-kredytowy/kredyt-hipoteczny-regulacje/

 

 

 

Powyższy tekst stanowi fragment pracy podyplomowej “Kredyt hipoteczny na rynku detalicznym na tle doradztwa finansowego”.  złożonej  na Uniwersytecie Ekonomicznym w Poznaniu w ramach studiów podyplomowych “Bankowość i doradztwo finansowe”, obronionej dnia 22.10.2016r.

 

BIBLIOGRAFIA

Waliszewski K., 2010, Pośrednictwo kredytowe w Polsce, CEDEWU.PL

Uchwała nr 50 Rady Ministrów z dnia 2 marca 1981 roku

Ustawa z dnia 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych, Dz.U. 1996 Nr 5 poz. 32

Raport AMRON – SARFiN – IV kwartał 2015 r., https://zbp.pl/public/repozytorium/wydarzenia/images/luty_2016/konf/Raport_AMRON-SARFiN_Nr_4_2015_Pl_skrot_1.pdf [dostęp 04.05.2016]

Raport AMRON – SARFiN III kw. 2009r., https://zbp.pl/public/repozytorium/Menu_gorne/O_ZBP/raporty/raport_amron_sarfin/2009_11_27_Raport_Amron_Sarfin.pdf [dostęp 04.05.2016]

Rekomendacja S, 2013, Komisja Nadzoru Finansowego [dostęp 04.05.2016] http://www.knf.gov.pl/

Inflacja http://www.opiekuninwestora.pl/raporty/gw_pomocnik_inwestora_inflacja.pdf

Polska 1989-2014, GUS, red. Halina Dmochowska, www.stat.gov.pl

http://mekk.waw.pl

 

Copyright @ Bożena Myszczyszyn,

Ekspert Finansowy i Kredytowy, Ekspertka.pl. Wszelkie prawa zastrzeżone.