Kredyt hipoteczny 35 lat wstecz

Obecnie kredyt hipoteczny może być udzielony maksymalnie na okres 35 lat, co wynika z Rekomendacji S. Perspektywa 35 lat dla kredytu hipotecznego to bardzo długo. Dlatego warto uświadomić sobie jak długi jest to okres czasu i jak trudno przewidzieć wszystkie zawirowania w gospodarce i w życiu, które mogą zaistnieć. Świadomość koniunkturalności oraz nieprzewidywalności wielu zjawisk na rynku finansowym powinna skłaniać do realnej oceny możliwości kredytowych oraz świadomego podejścia do kredytu. Równoległe ze spłatą kredytu wskazane jest budowanie zabezpieczenia finansowego w postaci oszczędności. Spłata długoterminowego kredytu hipotecznego bez jednoczesnego budowania niezależności finansowej niesie bowiem ryzyko utraty płynności, opóźnień w spłacie, a w konsekwencji może prowadzić do utraty nieruchomości.

Kredyt hipoteczny z perspektywy 35 LAT

Scenariusz z okresu ostatnich kilkudziesięciu lat jest nie do powtórzenia. Wpis powstał w 2016 roku i z perspektywy tego właśnie roku idę wstecz. Cofając się o 35 lat, czyli tyle, ile może trwać umowa kredytowa, dochodzimy do roku 1981. Jest to rok wprowadzenia  stanu wojennego. Rynek budownictwa mieszkaniowego regulowało w tamtym okresie państwo, kredyt zaciągała spółdzielnia  budowlano-mieszkaniowa, a powszechną formą dla własnego M było spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.

Źródło: Uchwała nr 50 Rady Ministrów z dnia 2 marca 1981 roku

Kolejne lata to między innymi transformacja ustrojowa, hiperinflacja, denominacja złotego (1995 r.), a w końcu przystąpienie Polski do Unii Europejskiej (2004 r.). Potem dopiero nastąpił boom na rynku kredytów mieszkaniowych.

Źródło: [dostęp 04.05.2016] http://www.opiekuninwestora.pl/

Kalendarium wybranych zdarzeń ostatnich 30 lat

 

1989

6 II–5 IV Obrady „Okrągłego Stołu” – negocjacje przedstawicieli władzy i opozycji, które zapoczątkowały proces transformacji w Polsce
4 i 18 VI Pierwsze częściowo wolne i demokratyczne wybory do Sejmu oraz pierwsze po II wojnie światowej wolne i demokratyczne wybory do Senatu
1 VII Uwolnienie cen żywności – zastąpienie cen regulowanych cenami rynkowymi
31 XII Nowelizacja Konstytucji – przywrócenie nazwy Rzeczpospolita Polska i orła w koronie

1990

1 I Wejście w życie pakietu 10 ustaw wprowadzających podstawy gospodarki rynkowej i stabilizujących sytuację makroekonomiczną
27 V Wejście w życie ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym
27 V Pierwsze wolne i demokratyczne wybory powszechne do rad gmin
1 VIII Wejście w życie ustawy z dnia 5 lipca 1990 r. – Prawo o zgromadzeniach
17 VIII Wejście w życie ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o partiach politycznych
25 XI i 9 XII Pierwsze po II wojnie światowej wolne, demokratyczne i powszechne wybory Prezydenta RP

1991

16 IV Rozpoczęcie działalności Giełdy Papierów Wartościowych (GPW) w Warszawie
27 X Pierwsze po II wojnie światowej całkowicie wolne i demokratyczne wybory do Sejmu i Senatu Rzeczypospolitej Polskiej
26 XI Przyjęcie Polski w poczet członków Rady Europy

1992

6 I Wejście w życie traktatu granicznego pomiędzy Rzeczpospolitą Polską a Republiką Federalną Niemiec z 14 listopada 1990 r.
8 XII Wejście w życie tzw. Małej Konstytucji – Ustawy konstytucyjnej z dnia 17 października 1992 r.

1993

17 IX Zakończenie wycofywania z Polski wojsk Federacji Rosyjskiej (wcześniej wojsk ZSRR stacjonujących od 1944 r.)

1995

1 I Denominacja złotego
1 XI Wejście w życie ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o statystyce publicznej

1996

22 XI Przystąpienie Polski do Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju (OECD)

1997

17 X Wejście w życie Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.

1998

31 III Otwarcie negocjacji członkowskich Polski z Unią Europejską

1999

1 I Wejście w życie programu czterech reform: oświatowej, emerytalnej, administracyjnej i zdrowotnej
12 III Przystąpienie Polski do Paktu Północnoatlantyckiego (NATO)

2000

 12 IV Całkowite upłynnienie kursu złotego

2002

13 XII Zakończenie negocjacji członkowskich Polski z Unią Europejską

2003

7 i 8 VI Referendum w sprawie przystąpienia Polski do Unii Europejskiej

2004

1 V Przystąpienie Polski do Unii Europejskiej (wraz z Cyprem,  Czechami , Estonią, Litwą, Łotwą, Maltą, Słowacją, Słowenią  i Węgrami)
13 VI Pierwsze w Polsce wybory do Parlamentu Europejskiego

2007

21 XII Przystąpienie Polski do strefy Schengen

2011

1 VII–31 XII Polska prezydencja w Radzie Unii Europejskiej

Źródło: Polska 1989-2014, GUS, red. Halina Dmochowska, www.stat.gov.pl

Rozwój rynku kredytów hipotecznych

Lata dziewięćdziesiąte ubiegłego wieku to początek rozwoju rynku kredytów hipotecznych w Polsce.
Od 1991 r. następował zdecydowany wzrost wartości portfela kredytów hipotecznych udzielanych na cele mieszkaniowe, aż do 2002 r., kiedy to wartość tego portfela wzrosła około 12 razy. Jednocześnie lata 1999-2002 to spadek dynamiki wzrostu kredytów, czego główną przyczyną był wzrost inflacji i podwyższenie stóp procentowych. Przełożyło się to w rezultacie na zwiększenie udziału kredytów w walutach obcych w ogólnym wolumenie kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe [Waliszewski K., 2010, s.123].

Źródło: Polska 1989-2014, GUS, red. Halina Dmochowska, www.stat.gov.pl

Poniżej wybrane zapisy umowy kredytu mieszkaniowego datowanej na 1994 rok.
Płacona rata w wysokości 25% dochodów wobec wysokich stóp procentowych nie pokrywała nawet części odsetkowej raty. Powodowało to kumulację zadłużenia. Zgodnie z zapisami umowy były to tak zwane „skumulowane odsetki”. Po ponad 20 latach podpisanie umowy kredytowej na takich warunkach wydaje się być niemożliwe. Jednocześnie jednak perspektywa 20 lat to stosunkowo krótki okres w kontekście zaciągania kredytu hipotecznego. Takie były właśnie realia lat 90-tych ubiegłego stulecia.

Źródło: fragmenty umowy kredytu mieszkaniowego z roku 1994 (materiał własny)

Ustawa z dnia 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych pozwoliła na wykup skapitalizowanych odsetek przez państwo. To uwolniło kredytobiorców od zadłużenia [Dz.U. 1996 Nr 5 poz. 32].

Cena nieruchomości a kredyt hipoteczny

Na wysokość zaciąganego kredytu hipotecznego wpływa przede wszystkim cena mieszkania lub domu. Ceny transakcyjne są podstawą określenia wartości rynkowej nieruchomości. Ta z kolei służy do ustalenia wskaźnika LtV, (Loan to value), będącego relacją zadłużenia z tytułu kredytu do wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie.

Patrząc na wartość nieruchomości z perspektywy maksymalnego okresu kredytowania, czyli 35 lat, na podstawie kształtowania się wskaźnika ceny 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania widać jak bardzo wzrosły ceny nieruchomości. Tak dynamiczny wzrost prawdopodobnie już się nie powtórzy.

Wg stanu na 31 grudnia w wybranych latach wskaźnik ten wynosił:

Źródło: opracowanie własne na podstawie http://mekk.waw.pl oraz  http://stat.gov.pl

Wskaźnik ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania w latach 1981-2015

Źródło: Opracowanie własne na podstawie http://mekk.waw.pl oraz   http://stat.gov.pl

Tempo rozwoju rynku kredytów mieszkaniowych i przyrost zarówno ilości jak i wolumenu kredytów zabezpieczonych hipoteką na nieruchomości obrazuje poniższy wykres.

Źródło: Raport AMRON – SARFiN – IV kwartał 2015 r., III kw. 2009

Kolejny wykres obrazuje wzrost stanu zadłużenia z tyt. kredytów mieszkaniowych w okresie 2002-2015.

Źródło: Raport AMRON – SARFiN – IV kwartał 2015 r., III kw. 2009

Regulacje dotyczące kredytów hipotecznych

Tak szybki rozwój rynku kredytów mieszkaniowych doprowadził w końcu do ustalenia pewnych ram dla rynku w postaci rekomendacji KNF, a wcześniej KNB.  Regulacje miały pomóc, by kredyt hipoteczny dla osób fizycznych był bezpiecznym kredytem. Z perspektywy czasu regulacje wzbudzające protesty w momencie wprowadzania ograniczeń okazały się niewystarczające wobec zmiany sytuacji rynkowej.

 

BIBLIOGRAFIA

  1. Waliszewski K., 2010, Pośrednictwo kredytowe w Polsce, CEDEWU.PL
  2. Uchwała nr 50 Rady Ministrów z dnia 2 marca 1981 roku
  3. Ustawa z dnia 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych, Dz.U. 1996 Nr 5 poz. 32
  4. Raport AMRON – SARFiN – IV kwartał 2015 r.,
    https://zbp.pl/public/ repozytorium/wydarzenia/images/ luty_2016/konf/Raport_AMRON-SARFiN_Nr_4_2015_Pl_skrot_1.pdf [dostęp 04.05.2016]
  5. Raport AMRON – SARFiN III kw. 2009r.,
    https://zbp.pl/public/ repozytorium/Menu_gorne/ O_ZBP/raporty/raport_amron_sarfin/ 2009_11_27_Raport_Amron_Sarfin.pdf [dostęp 04.05.2016]
  6. Rekomendacja S, 2013, Komisja Nadzoru Finansowego [dostęp 04.05.2016]
    http://www.knf.gov.pl/
  7. Inflacja http://www.opiekuninwestora.pl/ raporty/ gw_pomocnik_inwestora_inflacja.pdf
  8. Polska 1989-2014, GUS, red. Halina Dmochowska, www.stat.gov.pl
  9. http://mekk.waw.pl

Autor: Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy, Pośrednik Kredytowy Poznań

(we wpisie wykorzystałam materiał przygotowany na potrzeby pracy podyplomowej)

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *