Koszty okołokredytowe kredytu hipotecznego

Koszty okołokredytowe kredytu hipotecznego, czyli jaką kwotę środków własnych potrzebujesz zgromadzić oprócz wkładu własnego „na start”. Te kwoty będą inne w zależności od tego, czy finansowanie dotyczy rynku pierwotnego, czy wtórnego. Zależnie od rynku nabycia nieruchomości wydatki poniesiesz w innych terminach, w innym odstępie czasowym. Planując kredyt hipoteczny wydatki na początkowe koszty okołokredytowe uwzględniasz obok środków, które przewidujesz jako wkład własny. Ile potrzebujesz zgromadzić środków finansowych planując kredyt hipoteczny wyjaśniam w tym artykule. Oprócz jednorazowych kosztów okołokredytowych w trakcie spłaty kredytu pojawią się również koszty okresowe (cykliczne), płatne miesięcznie z ratą kredytu lub w cyklach rocznych.

Koszty okołokredytowe początkowe w skrócie

Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego 0-2%.
Zamiennie z prowizją jednorazowa składka z tyt. polisy na życie lub ubezpieczenia od utraty pracy i upadłości 2% – 5%.
Wycena rzeczoznawcy, czyli operat szacunkowy ok. 500 – 1000 zł.
Inspekcja 180 – 300 zł.
Opłata sądowa za wpis hipoteki 200 zł.
Podatek od wpisu hipoteki 19 zł.
Opłata sądowa za wpis roszczenia o przeniesienie hipoteki banku w miejsce opróżnione 150 zł.
Składka roczna ubezpieczenia nieruchomości ok. 0,08% – 1,00% od sumy ubezpieczenia.
Prowizja BON (Biuro Obrotu Nieruchomościami) 0% – 4%.
Koszt aktu notarialnego przeniesienia własności. Dla nieruchomości w cenie od 60 tys. do 1 mln. zł maksymalna taksa notarialna wynosi [1010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60.0000 zł plus VAT]. Na rynku wtórnym notariusz pobierze również podatek 2% od umowy kupna-sprzedaży (o ile nie korzystasz ze zwolnienia z PCC2%).
Koszt aktu notarialnego umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej.

W zależności od ceny nieruchomości, tego jaką drogą (bezpośrednio, BON, deweloper) i jaką wybierzesz nieruchomość oraz zależnie od wybranego banku różnice w kosztach okołokredytowych będą znaczne.

PRZYKŁAD 1. Mieszkanie na rynku wtórnym w cenie 500.000 zł

Poniżej orientacyjne, przykładowe minimalne koszty okołokredytowe finansowania kredytem mieszkaniowym zakupu mieszkania z rynku wtórnego. Zakładam, że jest to oferta bezpośrednia, lokal ma księgę wieczystą, zbywca nie spłaca kredytu, a Ty korzystasz ze zwolnienia z PCC2% . Przyjęłam również, że wnosisz 20% środków własnych, stąd kredyt wyniesie 400.000 zł.

Prowizja za udzielenie 0%.
Wycena rzeczoznawcy ok. 500 zł.
Wpis hipoteki 200 zł.
Podatek od wpisu hipoteki 19 zł.
Roczna składka ubezpieczenia nieruchomości ok. 400 zł.
Akt notarialny ok. 3600 zł.

Łącznie, oprócz wkładu własnego, potrzebujesz zgromadzić kwotę w granicach 5.000 zł. Jeśli nie korzystasz ze zwolnienia z PCC2% dolicz 10.000 zł.

Orientacyjne i przykładowe maksymalne koszty okołokredytowe dla tego samego mieszkania w cenie 500.000 zł przy założeniu, że wnosisz 20% środków własnych. Kredyt mieszkaniowy wyniesie więc 400.000 zł. Zakładam, że nie korzystasz ze zwolnienia PCC2%, a zbywca dodatkowo nadal spłaca własny kredyt obciążający nieruchomość. Wybrane mieszkanie pochodzi z oferty biura nieruchomości, gdzie jako nabywca płacisz prowizję.

Jednorazowa składka ubezpieczenia na życie płatna z góry za 5 lat (5%) = 20.000 zł.
Wycena rzeczoznawcy ok. 500 zł.
Wpis hipoteki 200 zł.
Podatek od hipoteki 19 zł.
Wpis roszczenia o przeniesienie hipoteki w miejsce opróżnione 150 zł.
Roczne ubezpieczenie nieruchomości ok. 400 zł.
Akt notarialny włącznie z podatkiem 2% = ok. 13.600 zł.
Prowizja 3% na rzecz BON = 15.000 zł.

Łącznie daje to kwotę ok. 50.000 zł samych kosztów okołokredytowych! I to wcale nie muszą być wszystkie koszty. Akt notarialny może być droższy, jeśli notariusz doliczy taksę notarialną za wpis hipoteki i wpis roszczenia w treści aktu notarialnego. Ilość stron aktu notarialnego i odpisów również wpłynie na finalny koszt. Polisa nieruchomości może być droższa zależnie od wybranego zakresu ubezpieczenia itd.

Koszty okołokredytowe mogą wynieść od kilku do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych!

PRZYKŁAD 2. Mieszkanie na rynku pierwotnym w cenie 500.000 zł

Pomiędzy rynkiem wtórnym a pierwotnym w zakresie kosztów okołokredytowych podstawowa różnica dotyczy podatku PCC od czynności cywilno-prawnej kupna-sprzedaży nieruchomości w wysokości 2%. Na rynku pierwotnym kosztu PCC2% nie ma z uwagi na to, że deweloper jest płatnikiem VAT.

Jeśli mieszkanie dopiero się buduje to część kosztów okołokredytowych ponosisz na starcie, a część dopiero po uruchomieniu kredytu i po akcie notarialnym. Odstęp czasowy pomiędzy tymi płatnościami może wynosić nawet 2-3 lata.

Koszty okołokredytowe przed uruchomieniem kredytu na rynku pierwotnym

Orientacyjne minimalne koszty na start:

Prowizja za udzielenie 0%.
Wycena rzeczoznawcy ok. 500 zł.
Akt notarialny umowa deweloperska ok. 1000 – 1500 zł (nabywca i deweloper płacą po połowie).

Minimalnie na rynku pierwotnym przy cenie mieszkania 500.000 zł możesz zmieścić się w granicach 2.000 zł.

Orientacyjne maksymalne koszty na start:

Jednorazowa składka ubezpieczenia na życie płatna z góry za 5 lat (5%) = 20.000 zł.
Wycena rzeczoznawcy ok. 500 zł.
Akt notarialny umowa deweloperska ok. 1000 – 1500 zł (nabywca i deweloper płacą po połowie).

Maksymalnie na rynku pierwotnym przy nabyciu mieszkania za 500.000 zł od dewelopera w trakcie budowy (zakładając 20% środków własnych) możesz ponieść koszty startowe powyżej 20 tys. złotych. To wtedy, gdy wybierasz (lub nie masz wyboru) ofertę banku z najwyższym kosztem początkowym.

Koszty okołokredytowe po uruchomieniu kredytu na rynku pierwotnym

W przypadku nabycia mieszkania od dewelopera w budowie pozostałe koszty poniesiesz w terminie późniejszym. To może być kwestia kilku miesięcy lub nawet 2-3 lat, jeśli deweloper dopiero rozpoczął prace. Nie musisz więc posiadać tej kwoty, aby uruchomić kredyt mieszkaniowy. Masz chwilę, by się przygotować na drugą część wydatków. Przy cenie mieszkania 500.000 zł po akcie notarialnym przeniesienia własności poniesiesz koszty:

Wpis hipoteki 200 zł.
Podatek od wpisu hipoteki 19 zł.
Roczna składka ubezpieczenia nieruchomości ok. 400 zł.
Akt notarialny ok. 3600 zł.

Finalna kwota może być nieco inna zależnie np. od wyboru TU (Towarzystwo Ubezpieczeniowe), zakresu ubezpieczenia nieruchomości i tego, czy w akcie notarialnym uwzględnisz również wniosek o wpis hipoteki.

Początkowe, jednorazowe koszty okołokredytowe

Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego

Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego zwykle mieści się w przedziale 0% – 2%. W części banków ofertę 0% prowizji możesz otrzymać niezależnie od innych produktów. W części banków 0% prowizji za udzielenie otrzymasz w zamian za przystąpienie do ubezpieczenia na życie lub od utraty pracy. Te zamienne ubezpieczenia mogą wiązać się ze składką miesięczną lub jednorazowym kosztem z góry.

Ofertę z 0% prowizji za udzielenie możesz otrzymać w kilku bankach.

Tam, gdzie prowizja za udzielenie kredytu wystąpi, w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego możesz wnioskować o zwrot prowizji za udzielenie proporcjonalnie do okresu o jaki skrócono umowę kredytową. To na podstawie artykułu 39 ustawy o kredycie hipotecznym dla umów zawartych od 22.07.2017 roku.

Ubezpieczenie na życie płatne z góry

Na dziś z ubezpieczeniem na życie opłacanym z góry spotkasz się chyba tylko w ofercie Alior Banku S.A. Skorzystanie z tego wariantu cenowego wiąże się jednocześnie z niższym oprocentowaniem kredytu. Składka płatna z góry dotyczy okresu 5 lat ochrony. W ofercie standardowej jest to 5% kwoty kredytu. W ofercie Własne M w Wielkim Mieście polisa na życie kosztuje 2,85% kwoty kredytu.

Jeśli spłacisz kredyt hipoteczny całkowicie po np. 3 latach otrzymasz zwrot składki ubezpieczeniowej za niewykorzystany okres ochrony, czyli za 2 lata. Jeśli spłacisz całkowicie kredyt hipoteczny np. po 6 latach, to z zapłaconej kwoty na poczet ubezpieczenia nie odzyskasz żadnych środków. Ochrona ubezpieczeniowa już w tym momencie wygaśnie.

Ubezpieczenie od utraty pracy płatne z góry

Wariant cenowy kredytu hipotecznego z ubezpieczeniem od utraty pracy i upadłości znajdziesz w ofercie PKO BP SA oraz PEKAO SA.

W PKO BP składka płatna z góry za 4 lata ochrony wynosi 3,25% kwoty kredytu. Ubezpieczenie kredytobiorca opłaca z własnych środków lub jeśli wartość nieruchomości pozwala kredyt można podwyższyć o kwotę na cel dowolny na równowartość składki. Wariant cenowy z ubezpieczeniem od utraty pracy pozwala uzyskać niższą marżę, jednak minie kilka lat zanim na niższej racie „odpracujesz” wyższe koszty początkowe.

W PEKAO SA składka płatna z góry na 4 lata ochrony wynosi 2% kwoty kredytu i zawsze jest kredytowana. Tu również wariant z ubezpieczeniem od utraty pracy (CPI) daje nieznacznie niższe oprocentowanie kredytu.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego po 4 latach trwania umowy nie pozwoli na częściowy zwrot składki ubezpieczeniowej.

Wycena rzeczoznawcy i/lub inspekcja

Wycena rzeczoznawcy, czyli operat szacunkowy nieruchomości będzie wymagany w większości banków. Nieliczne banki zamiast wyceny zaakceptują inspekcję nieruchomości, ale będzie to zależało od parametrów kredytu.

W części banków wycena jest zlecana za pośrednictwem banku. Wtedy płacisz dopiero, gdy podpisujesz umowę z bankiem (PKO BP, mBank, Citi). Jeśli wybierzesz inny bank nie ponosisz opłat z tego tytułu.

W większości banków masz wybór, czy skorzystać z rzeczoznawcy za pośrednictwem banku, czy zlecić własną wycenę. Własna wycena daje ten komfort, że możesz ją wykorzystać do kilku banków oraz zwykle termin realizacji jest krótszy niż ten bankowy. Własna wycena jedynie w PEKAO SA będzie się wiązała dodatkowo z inspekcją ze strony banku.

Ważność operatu szacunkowego to 12 miesięcy. Operat szacunkowy określa aktualną wartość rynkową nieruchomości (zakup) lub wartość przyszłą (budowa, remont). Rzeczoznawca oszacuje też wartość dla wymuszonej sprzedaży, a przy budowie domu wartość samego gruntu i wartość odtworzeniową budynku.

Wycena lokalu mieszkalnego lub działki budowlanej zwykle kosztuje w przedziale 400 – 600 zł. Wycena domu mieszkalnego, lokalu w bliźniaku lub szeregowcu, domu w budowie zwykle kosztuje w przedziale 700-1000 zł.

Koszt inspekcji (180-300 zł) może się pojawić zarówno na moment udzielenia kredytu jako koszt początkowy, jak i w trakcie uruchamiania transz.

Wpis hipoteki

Z wpisem hipoteki wiążą się opłaty sądowe, opłaty na rzecz urzędu skarbowego i opłaty za czynności notarialne. Podstawowa opłata sądowa to 200 zł za wpis hipoteki.

Jeśli dodatkowo wpisujesz roszczenie o przeniesienie hipoteki banku w miejsce opróżnione po innej hipotece (np. gdy spłacasz kredyt sprzedającego) zapłacisz w sądzie kolejne 150 zł. Załącznikiem do wniosku o wpis roszczenia jest oświadczenie z notarialnie poświadczonym podpisem i to jest dodatkowy koszt. Należy wcześniej poszukać notariusza, który pobierze opłatę jak za zwykłe poświadczenie podpisu, a nie od wartości przedmiotu czynności.

Z wpisem hipoteki wiąże się również koszt podatku od czynności cywilno-prawnej ustanowienia hipoteki w wysokości 19 zł. Na tę okoliczność składasz do urzędu skarbowego deklarację PCC-3 / PCC-3A.

Jeśli wniosek o wpis hipoteki i wniosek o wpis roszczenia będzie w treści aktu notarialnego to opłaty sądowe oraz opłaty na rzecz urzędu skarbowego pobierze i odprowadzi notariusz.

Prowizja biura nieruchomości (BON)

Prowizję na rzecz biura obrotu nieruchomościami również uwzględniasz w wydatkach początkowych. Najczęściej będzie to koszt 3% od ceny nabycia nieruchomości. Prowizji nie zapłacisz, jeśli oferta biura dotyczy rynku pierwotnego. Wtedy to deweloper ponosi koszt wynagrodzenia na rzecz biura nieruchomości. Prowizji nie zapłacisz również w ofertach typu „kupujący nie ponosi kosztu prowizji”. W tej sytuacji to sprzedający pokrywa wynagrodzenie biura nieruchomości.

Najczęściej 50% wynagrodzenia dla biura nieruchomości płacisz przy umowie przedwstępnej, a pozostałe 50% przy umowie końcowej.

Biuro obrotu nieruchomościami (BON) w ramach swojego wynagrodzenia:

prezentuje nieruchomość
sprawdza i pomaga w skompletowaniu dokumentów nieruchomości
przygotowuje umowę przedwstępną lub współpracuje w tej kwestii z notariuszem
uczestniczy w trakcie zawierania umowy przedwstępnej oraz przy podpisywaniu umowy końcowej
pomaga w formalnościach związanych z odbiorem nieruchomości, przygotowuje protokół dla stron
współpracuje z rzeczoznawcą w celu udostępnienia nieruchomości do wyceny

Dobre biuro nieruchomości, a raczej agent nieruchomości z odpowiednim przygotowaniem i doświadczeniem powinien zapewnić bezpieczeństwo transakcji. To znaczy, że będzie potrafił wskazać na zagrożenia i ryzyka związane z transakcją, również pod kątem finansowania kredytem hipotecznym. Mam tu na myśli zwłaszcza obciążenia nieruchomości, ale również kwestie wysokości zadatku, czy też terminu zawarcia umowy końcowej.

Współpraca z biurem nieruchomości nie jest wymagana umową kredytową. Koszt biura nieruchomości nie będzie więc wpływał na całkowity koszt kredytu hipotecznego i RRSO.

Koszt aktu notarialnego

Za akt notarialny zapłacisz raz, gdy dotyczy on tylko umowy końcowej lub dwa razy, jeśli u notariusza zawierasz również umowę przedwstępną. Koszt aktu notarialnego zwyczajowo ponosi kupujący. Kupujący ma tez prawo wyboru notariusza. Wyjątkiem jest akt notarialny umowy deweloperskiej, przy której koszty dzielone są pomiędzy dewelopera i nabywcę.

Przed aktem notarialnym notariusz podaje szacunkowy koszt aktu notarialnego. Finalna opłata może się różnić chociażby z tego powodu, że nie wiadomo, ile ostatecznie będzie stron aktu notarialnego i za ile odpisów będzie trzeba zapłacić.

Notariusz w akcie notarialnym oprócz taksy notarialnej pobiera również opłaty sądowe i skarbowe, których jest płatnikiem np.:

Wpis prawa własności 200 zł
Założenie księgi wieczystej 100 zł
Wpis roszczenia o przeniesienie hipoteki w miejsce opróżnione 150 zł
Podatek od wpisu hipoteki 19 zł
Podatek 2% od umowy kupna-sprzedaży na rynku wtórnym.

Maksymalna wysokość taksy notarialnej:

Koszty okołokredytowe kredytu hipotecznego

Maksymalne stawki opłat notarialnych określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Do kosztu taksy notarialnej należy doliczyć podatek Vat.

Rozporządzenie wymienia aż 19 czynności, przy których taksa notarialna jest niższa o połowę. Są to m.in:

umowa deweloperska
nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu
umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego
umowa przeniesienia własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym
sprzedaż działki budowlanej

Koszt aktu notarialnego, podobnie jak prowizja na rzecz BON, nie wlicza się do całkowitego kosztu kredytu hipotecznego i nie wpływa na RRSO.

Okresowe koszty okołokredytowe kredytu hipotecznego

Okresowe okołokredytowe koszty kredytu hipotecznego to te, które ponosisz miesięcznie, rocznie lub kilkukrotnie.

Inspekcja nieruchomości

Opłata z tyt. inspekcji nieruchomości w trakcie trwania umowy kredytowej może pojawić się:

W kredytach na budowę domu systemem gospodarczym przy każdej transzy kredytu oraz po zakończeniu budowy.
Przy kredytowaniu remontu lub wykończenia mieszkania/domu w trakcie uruchamiania transz i po zakończeniu prac.
W nielicznych bankach inspekcja będzie wymagana również przy nabyciu nieruchomości na rynku pierwotnym, pomimo, że deweloper zapewnia rachunek powierniczy. Tak będzie m.in. w PKO BP i BNP Paribas.

Koszt inspekcji to przedział 180 – 300 zł, najczęściej 200 zł.

Ubezpieczenie nieruchomości

Polisę ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych musisz utrzymywać w całym okresie kredytowania. Koszt ubezpieczenia zwykle mieści się w przedziale 0,08% – 1,00% sumy ubezpieczenia rocznie.

Jeśli korzystasz z ubezpieczenia nieruchomości za pośrednictwem banku składkę opłacasz miesięcznie lub rocznie. W przypadku polisy własnej możesz wybrać inną częstotliwość opłacania składek np. trzyletnią.

Jeśli wybierasz własne ubezpieczenie nieruchomości do banku dostarczasz co roku polisę ubezpieczenia z wpisaną cesją na bank oraz dowód opłacenia ubezpieczenia przynajmniej na rok czasu.

Ubezpieczenie na życie

Polisę ubezpieczenia na życie opłacasz tak długo, jak tego wymaga oferta cenowa lub tak długo jak jest ona wymagana jako zabezpieczenie kredytu. Możesz również korzystać z polisy na życie bankowej jako dobrowolnego produktu.

W przypadku, gdy ubezpieczenie na życie jest kosztem okresowym kredytu hipotecznego składkę bank pobiera miesięcznie. Najczęściej jest to koszt 0,035% – 0,045% miesięcznie od salda zadłużenia.

Sumę ubezpieczenia i składkę część banków przelicza raz w roku, część w każdym miesiącu.