Pytania kredytobiorców o to, czy lepiej nadpłacać kredyt hipoteczny systematycznie czy jednorazowo po zebraniu większej kwoty powtarzają się. Jeśli jakąś kwotę przeznaczasz na nadpłatę to nadpłać kredyt od razu. Wpłynie to na kolejne odsetki, które bank policzy od mniejszego zadłużenia. Nie ma potrzeby korzystania z kalkulatorów, by dojść do takiego wniosku. W wielu przypadkach również, gdy występuje prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu zaoszczędzone kwoty na odsetkach przewyższą koszt prowizji za wcześniejszą spłatę. Kolejne dylematy towarzyszące nadpłacie kredytu dotyczą tego, czy zmniejszyć ratę, czy skrócić okres kredytowania. Nie zawsze bank daje wybór. Jeśli masz wybór to decyzja powinna uwzględniać Twoją indywidualną sytuację i plany.
W jakim dniu miesiąca nadpłacać kredyt hipoteczny?
W starych umowach kredytów hipotecznych banki mogły narzucać termin nadpłaty, jak i również minimalną kwotę nadpłaty kredytu hipotecznego. Stare umowy to te zawarte przed wejściem w życie ustawy o kredycie hipotecznym, czyli przed 22.07.2017 r.
W nowych umowach, czyli tych zawartych od dnia 22.07.2017 r. kredytobiorca swobodnie decyduje o kwocie nadpłaty i dniu nadpłaty kredytu hipotecznego. Po zapłacie raty w danym miesiącu, bank zaczyna naliczać w systemie bieżące odsetki za kolejny miesiąc. Część banków z kwoty nadpłaty kredytu hipotecznego najpierw rozlicza (pobiera) te „wiszące” w systemie, bieżące odsetki.
To w jaki sposób bank postępuje z bieżącymi odsetkami przy nadpłacie wyczytasz z Ogólnych Informacji o Kredycie Hipotecznym lub regulaminu kredytowania (jeśli bank udostępnia taki dokument). Możesz też zapytać na infolinii lub pracownika banku. Możesz również przetestować sposób rozliczania na jakiejś małej nadpłacie. Dla przykładu bank Millennium z nadpłaty rozlicza bieżące odsetki, a BNP Paribas Bank Polska SA całość księguje na poczet spłaty kapitału, a te bieżące odsetki dalej „wiszą” aż do dnia płatności raty. Tu od razu zaznaczam, że nie znam (nie pamiętam) sposobu działania wszystkich banków.
Jeśli chcesz, by cała kwota nadpłaty umniejszyła saldo kredytu to najlepiej złóż dyspozycję przedterminowej spłaty na następny dzień po płatności raty kredytu.
Nadpłacać jednorazowo czy systematycznie?
Nadpłata systematyczna przyniesie większe korzyści finansowe. Każda, nawet drobna nadpłata zmniejsza saldo zadłużenia, czyli podstawę do naliczania odsetek za kolejny okres. Jeśli więc te pieniądze nie będą potrzebne na inny cel to lepiej nadpłacaj kredyt systematycznie.
Jednorazowa nadpłata może mieć sens wtedy, gdy wiąże się z uciążliwością np. koniecznością wizyt w banku i składania papierowych dyspozycji. Na dziś jednak chyba każdy bank umożliwia złożenie dyspozycji nadpłaty w bankowości internetowej.
1.000 zł nadpłacany co miesiąc przez 12 miesięcy przyniesie większą korzyść niż 12.000 zł nadpłacone jednorazowo po roku. Dla kredytu na 25 lat z oprocentowaniem 7,5% przy wyborze opcji zmniejszenia raty nadpłacany 1.000 zł co miesiąc da sumarycznie oszczędność ok. 485 zł w porównaniu do jednorazowej spłaty.
Poniższa tabela pokazuje kredyt w kwocie 500.000 zł spłacany w ratach równych. Jednak taka sama oszczędność przy systematycznych nadpłatach 1.000 zł będzie niezależnie od tego, ile kredytu masz do spłaty.
Wcześniejsza spłata, gdy jest prowizja
Dla umów zawieranych po wejściu w życie ustawy o kredycie hipotecznym prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego dla stałej stopy procentowej najczęściej wynosi 0%. Ustawa pozwala bankom pobierać rekompensatę za wcześniejszą spłatę w całym okresie stałej stopy, ale większość banków tego nie robi. Przy zmiennym oprocentowaniu kredytu hipotecznego bank może pobierać maksymalnie 3% przez maksymalnie 3 lata. Drugim ustawowym ogranicznikiem jest wysokość odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem kwoty kredytu hipotecznego w okresie roku od dnia faktycznej spłaty. W starszych umowach zarówno wysokość prowizji za spłatę kredytu hipotecznego przed terminem jak i okres jej pobierania mogą być inne.
Prowizja za przedterminową spłatę kredytu hipotecznego, jeśli występuje, to najczęściej wynosi 1%, 2% lub 3% nadpłacanej kwoty.
Załóżmy, że przeznaczasz 12.000 zł na jednorazową nadpłatę kredytu. Załóżmy też, że zapłacisz od kwoty nadpłaty 3% prowizji. 3% z kwoty 12.000 zł daje 360 zł. Roczne odsetki przy oprocentowaniu kredytu hipotecznego 7,50% od kwoty 12.000 zł to ok. 900 zł. Kwota zaoszczędzonych odsetek na kredycie przewyższy koszt zapłaconej prowizji. Nadpłacając kredyt od razu nadal jesteś „do przodu” 540 zł.
Alternatywa?
Możesz również czekając rok na bezprowizyjny okres ulokować swoje 12.000 zł na lokacie lub koncie oszczędnościowym. Już 5,5% – 6% przez rok na Koncie Oszczędnościowym lub lokacie powinno dać podobny efekt końcowy jak nadpłata kredytu bez czekania z prowizją 3%. To z uwzględnieniem podatku Belki.
Jeśli jednak prowizja banku od nadpłaty wynosi tylko 1%, to czekanie z nadpłatą może już nie być opłacalne. Od kwoty 12.000 zł prowizja 1% daje 120 zł. Roczne odsetki kredytowe od kwoty 12.000 zł przy oprocentowaniu 7,5% to ok. 900 zł. Uwzględniając podatek Belki oprocentowanie lokaty lub Konta Oszczędnościowego musiałoby wynieść ok. 8%, żeby zrekompensować odsetki od kredytu w przypadku czekania rok z nadpłatą.
Jeśli jest prowizja od nadpłaty kredytu to uwzględnij wysokość tej prowizji, okres jej pobierania i różnicę między odsetkami płatnymi od kredytu, a tymi możliwymi do uzyskania w produktach depozytowych.
Skrócić okres czy zmniejszyć ratę?
Nie zawsze masz wybór. Jeśli bank nie daje Ci wyboru, to w miejsce coraz mniejszych rat po nadpłatach możesz po prostu zwiększać comiesięczne nadpłaty.
Opcja ze skróceniem okresu kredytowania daje większe oszczędności w odsetkach niż opcja ze zmniejszeniem raty. Tu jednak dochodzi kwestia Twojej indywidualnej sytuacji. Twoim wyborem może być np. w pierwszej kolejności zmniejszenie miesięcznego obciążenia.
Jakie korzyści przyniesie dana opcja nadpłaty sprawdzisz bezpłatnie w kalkulatorze na stronie UOKiK.
Zwrot prowizji za udzielenie przy wcześniejszej spłacie
Wcześniejsza, całkowita spłata kredytu hipotecznego wiąże się z proporcjonalnym zwrotem prowizji za udzielenie, jeśli taka była w umowie. To na podstawie artykułu 39 ustawy o kredycie hipotecznym.
Bank powinien rozliczyć prowizję za udzielenie proporcjonalnie do okresu, o jaki skrócono umowę.
Ta możliwość dotyczy tylko umów zawartych od dnia wejścia w życie ustawy tj. od dnia 22.07.2017 roku.
Jeśli przy nadpłacie kredytu bank umożliwia skrócenie okresu kredytowania i tą drogą wcześniej spłacisz kredyt, to sytuacja jest jasna. Jednak część banków udostępnia przy nadpłacie tylko opcję zmniejszenia raty kredytu hipotecznego (BNP Paribas, PKO BP, ING). W takiej sytuacji skrócenie okresu kredytowania jest możliwe, ale drogą aneksu do umowy (płatnego lub bezpłatnego).
W tym miejscu mam wątpliwość czy skracanie okresu kredytowania drogą aneksowania umowy kredytowej nie będzie rzutowało na ewentualny późniejszy proporcjonalny zwrot prowizji za udzielenie. Jeśli bowiem w aneksie strony ustalają nowy okres kredytowania to terminem spłaty określonym w umowie będzie termin z aneksu, a nie ten pierwotny.
Jeśli liczysz na zwrot części prowizji za udzielenie w związku z nadpłatami kredytu, a twój bank umożliwia tylko zmniejszanie rat po nadpłacie to bezpieczniejszą opcją będzie zwiększanie nadpłat niż aneksowanie umowy i umowne skracanie okresu kredytowania.
Zwiększanie comiesięcznych nadpłat również finalnie będzie miało ten skutek, że w którymś momencie spłacisz kredyt całkowicie przed terminem określonym w umowie.
Nadpłata kredytu systematycznie czy jednorazowo?
Moja rada na koniec:
PO PROSTU NADPŁACAJ!
Jestem zdania, że jeśli chcesz nadpłacać kredyt hipoteczny to go po prostu nadpłacaj. Każda opcja nadpłaty i szybszego pozbywania się zadłużenia będzie dobra. Szkoda czasu na drobiazgowe przeliczenia opłacalności danego wariantu. Wybieraj tak, jak Ci w danym momencie wygodnie i patrz, jak zmniejsza się saldo kredytu.
Bożena Myszczyszyn, Ekspert kredytowy Poznań.
