Pismo KNF w kwestii refinansowania kredytów hipotecznych o stałej stopie

W przeciągu 12 miesięcy od października 2021 do września 2022 stopa referencyjna NBP wzrosła z rekordowo niskiego poziomu 0,10 p.p. do poziomu 6,75 p.p. Tym samym również WIBOR będący składnikiem zmiennego oprocentowania większości kredytów hipotecznych osiągnął poziom najwyższy od 20 lat. Niepewna sytuacja i ryzyko wzrostu rat kredytów hipotecznych skłoniły część kredytobiorców do aneksowania umów kredytowych na okresowo stałą stopę. Nowi kredytobiorcy decydując się na drogie oprocentowanie okresowo stałe robili to z myślą o późniejszym refinansowaniu. Tymczasem KNF zaskoczył rynek stanowiskiem, które właściwie zabiera możliwość refinansowania kredytu hipotecznego z okresowo stałą stopą na kredyt o zmiennym oprocentowaniu. To jednak nie oznacza, że nic nie możesz zrobić z drogim kredytem hipotecznym o stałej stopie.

Okresowo stałe oprocentowanie

W Polsce nie ma ofert kredytów hipotecznych z oprocentowaniem stałym na cały okres kredytowania. Nie ma też górnej granicy, do której może wzrosnąć oprocentowanie. Choć umowa wskazuje na odsetki maksymalne, to te również są zmienne. Od 30 czerwca 2021 roku każdy bank komercyjny posiada ofertę kredytu hipotecznego z okresowo stałym oprocentowaniem. Minimalny okres trwania stałej stopy to 5 lat. Po zakończeniu takiej 5-latki możesz podpisać aneks i ustalić stałą stopę na kolejne 5 lat lub przejść na oprocentowanie zmienne.

Na dziś każdy cel kredytu mieszkaniowego dostępny jest w ofercie stałej stopy. W pierwszych miesiącach wdrażania ofert stałej stopy była ona jednak ograniczona w części banków do kredytów uruchamianych jednorazowo, bez okresu karencji. Dodatkowo elementem różnicującym ofertę zmiennej i stalej stopy może być termin ważności decyzji i umowy kredytowej.

Oferowane oprocentowanie okresowo stałe przez banki w 2023 roku jest niższe niż analogiczne zmienne oprocentowanie. Nadal jest to jednak bardzo drogi kredyt. Oprocentowanie nominalne okresowo stałe przy 20% wkładu własnego oscyluje w granicach 6,70 – 8,50 p.p. i na przemian rośnie lub spada. Trudno przewidzieć, czy za moment oferta banku w zakresie stałej stopy będzie lepsza czy gorsza.

Stanowiska KNF

Stanowiska Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego kierowane do sektora bankowego stanowią uzupełnienie regulacji ustawowych oraz rekomendacji. Jest to sposób pozwalający na szybką ocenę i reakcję wobec zmian sytuacji rynkowej. Choć stanowisko KNF wyrażone w formie pisma skierowanego do banków nie jest przepisem prawa to banki się do tych wytycznych KNF stosują.

W przeszłości KNF zajmował stanowisko w kwestii LTV i wkładu własnego, ryzyka zmiennej stopy procentowej czy też zasad liczenia zdolności kredytowej (bufor).

Stanowisko UKNF z dnia 27.06.2023

W czerwcu 2023 Urząd Komisji Nadzoru Finansowego ocenił sytuację rynkową i zajął stanowisko w kwestii ryzyka przedpłaty w umowach o kredyt hipoteczny z okresowo stałą stopą procentową.

STANOWISKO UKNF

Ostatnia podwyżka stopy referencyjnej NBP miała miejsce w trakcie posiedzenia Rady Polityki Pieniężnej w dniu 07 września 2022 roku. Na dziś bardziej prawdopodobne są obniżki stóp procentowych niż zwyżki. Po posiedzeniu w lipcu 2023 RPP oficjalnie ogłosiła zakończenie cyklu podwyżek stóp procentowych.

Rozpoczęcie cyklu obniżek stóp procentowych może zachęcić kredytobiorców do refinansowania swoich drogich kredytów hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem na tańszy kredyt z oprocentowaniem zmiennym. Przejście na oprocentowanie zmienne w momencie, gdy nie wiadomo kiedy i na jakim poziomie zakończy się cykl obniżek stóp procentowych pozwala na szybsze skorzystanie z niższych rat kredytu hipotecznego. Jednocześnie przejście na oprocentowanie zmienne nadal pozwala na powrót do oprocentowania okresowo stałego w drodze aneksu do umowy. Dogodny moment dla ponownego zamrożenia oprocentowania to okres po zakończeniu cyklu obniżek stóp procentowych.

KNF mówi NIE refinansowaniu na zmienną stopę procentową

Pożądaną sytuacją w ocenie KNF jest upowszechnianie kredytów hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem i wydłużanie okresu stałej stopy. Stałe i okresowo stałe oprocentowanie kredytów hipotecznych ogranicza ekspozycję na ryzyko związane ze zmienną stopą procentową. Trudno się z tą argumentacją nie zgodzić. W czym problem?

Problem w narzuceniu ścieżki kredytobiorcom dla obniżenia kosztu kredytu hipotecznego w istniejących umowach. To w sytuacji, gdy dla nowych kredytów nadal dostępna jest opcja zmiennej stopy procentowej bez żadnych ograniczeń.

Postępowanie akceptowane przez KNF

1. Negocjacja i aneksowanie istniejących umów kredytowych z okresowo stałym oprocentowaniem. KNF wskazuje na kierunek zmiany oprocentowania stałego na niższe bez czekania do końca ustalonego okresu stałej stopy. Jednocześnie aneks powinien wiązać się z ustaleniem nowego stałego oprocentowania na minimum 5 lat i nie krócej, niż okres pierwotnie ustalony w umowie.
2. Refinansowanie kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem również na kredyt z oprocentowaniem okresowo stałym. Ograniczeniem jest tu okres stałej stopy, a ten nie może być krótszy niż ustalony w umowie refinansowanego kredytu.

Niedopuszczalne postępowanie w ocenie KNF

1. Aneksowanie umowy i ustalenie nowej stałej stopy bez jednoczesnego wydłużenia okresu jej trwania (minimum 5 lat od zawarcia aneksu).
2. Zastąpienie oprocentowania okresowo stałego oprocentowaniem zmiennym przed końcem okresu stałej stopy.
3. Refinansowanie kredytów hipotecznych (własnych i innych banków) ze stałym i okresowo stałym oprocentowaniem na:

• oprocentowanie zmienne
• oprocentowanie okresowo stałe na okres krótszy niż ustalony w umowie kredytu refinansowanego lub krótszy niż minimum 5 lat, wynikające z Rekomendacji S.

stanowczym oczekiwaniem organu nadzoru jest respektowanie przez wszystkie banki zasady nieoferowania refinansowania kredytów o stałym lub okresowo stałym oprocentowaniu kredytami o oprocentowaniu zmiennym lub kredytami o oprocentowaniu okresowo stałym z okresem jego obowiązywania krótszym niż okres, na jaki oprocentowanie stałe zostało ustalone w umowie kredytu refinansowanego

Co to wszystko oznacza dla kredytobiorcy?

Konieczność czekania na odpowiedni moment

Refinansowanie kredytu hipotecznego do innego banku zwykle robimy raz lub maksymalnie dwa razy. Dodatkowo refinansując kredyt hipoteczny, który też jest kredytem refinansowym trzeba zachować obie umowy kredytowe, również tę pierwotną.

Chcąc wybrać najlepszy moment na refinansowanie kredytu hipotecznego na stałe oprocentowanie w innym banku (po zakończeniu cyklu obniżek stóp procentowych) kredytobiorca dłużej będzie płacił raty według wyższego oprocentowania stałego (chyba, że wcześniej obniży oprocentowanie aneksem). Wybierając zbyt szybko moment na przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku może się okazać, że po kilku miesiącach ten kredyt również będzie droższy niż oferta rynkowa.

Czysto teoretycznie, bo ta opcja jest już niedostępna. Refinansując kredyt o stałej stopie na kredyt o zmiennej stopie na początku cyklu obniżek stóp procentowych można szybciej zrealizować oszczędność na niższych ratach kredytu z uwagi na cyklicznie aktualizowany harmonogram spłat (co 1M, 3M lub 6M). Po zakończeniu cyklu obniżek aneks i przejście na okresowo stałe oprocentowanie zabezpiecza przed ryzykiem ponownego wzrostu oprocentowania. Tej możliwości zgodnie ze stanowiskiem KNF już nie ma.

„Skazani” na 10 lat stałej stopy

Kredytobiorca, który raz wybrał okres 10 lat stałej stopy nie ma możliwości zmiany zdania i wybrania krótszego okresu. Dotyczy to zarówno aneksowania umowy z własnym bankiem, jak i przeniesienia kredytu do innego banku. 16.03.2022 BNP Paribas Bank Polska S.A. jako pierwszy bank na rynku wprowadził ofertę z 10 letnią stałą stopą procentową dla kredytu hipotecznego. I w tym problem, że nadal (wg mojej wiedzy) jest to jedyny bank z ofertą stałej stopy na 10 lat.

Jeśli kredytobiorca wybrał 10-letnią stałą stopę procentową w BNP Paribas z myślą, że okres stałej stopy nie ma znaczenia, bo i tak kredyt zrefinansuje to w najbliższym czasie ta opcja jest niedostępna. Nie ma bowiem banku, który również zaproponuje 10 lat stałej stopy, a tego oczekuje KNF w swoim stanowisku.

Refinansowanie kredytów z okresowo stałą stopą – podsumowanie

Większość banków oferuje kredyty hipoteczne z 5-letnią stałą stopą. Tu jest wybór między aneksowaniem umowy a refinansowaniem do innego banku również na stałe oprocentowanie.

Nieliczne banki oferowały lub oferują 7 lat stałej stopy. Taką ofertę 7-letniego oprocentowania stałego ma Credit Agricole. Klienci CA mają więc wybór między aneksowaniem umowy o stałej stopie lub przeniesieniem kredytu do BNP Paribas na ofertę z 10-letnią stałą stopą.

Klienci BNP Paribas do czasu pojawienia się innych ofert 10-letniej stałej stopy mogą rozmawiać tylko z własnym bankiem.

Bożena Myszczyszyn, Pośrednik Kredytowy Poznań