Refinansowanie a okres pomostowy, czyli czym skutkuje przeniesienie kredytu mieszkaniowego do nowego banku, gdy w tym starym nadal trwa okres pomostowy. Okres pomostowy biegnie od dnia uruchomienia kredytu hipotecznego do momentu uprawomocnienia wpisu hipoteki na rzecz banku w dziale IV księgi wieczystej nieruchomości. Choć okres pomostowy dotyczy każdego kredytu hipotecznego, to w większości umów nie generuje dodatkowych kosztów. Są jednak wyjątki i o tych wyjątkach jest wpis.
Obniżki stóp procentowych i temat refinansowania
Za sprawą kilku obniżek stóp procentowych i spadku stopy referencyjnej NBP do poziomu 4,00 p.p. temat refinansowania kredytu hipotecznego zyskuje na popularności. Ma to też odzwierciedlenie w niektórych ofertach bankowych dedykowanych refinansowaniu. Po „górce” z 2022 roku (stopa referencyjna NBP we wrześniu 2022 osiągnęła 6,75 p.p.) jest to zmiana odczuwalna. Kwestia refinansowania lub renegocjowania warunków umowy dotyczy głównie kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem. Zwłaszcza tych branych „na górce”.
Zwrot kosztu okresu pomostowego
Za sprawą nowelizacji ustawy o kredycie hipotecznym z dnia 05.08.2022 [Dz.U. 2022 poz. 1719] graniczną datą jest 17 września 2022. Dla umów kredytu hipotecznego podpisanych od tego dnia oraz dla wcześniejszych umów o ile do tego dnia sąd nie wpisał hipoteki banki zwracają całość kosztu okresu pomostowego.
W praktyce większość banków odeszła od obciążania kredytobiorców kosztem okresu pomostowego, czyli okres pomostowy nadal jest, ale praktycznie bezkosztowy. W niektórych umowach jest zastrzeżenie, że bank podwyższy oprocentowanie dopiero po przekroczeniu granicznej daty dokonania wpisu hipoteki na rzecz banku. Nadal przy tym jest to koszt zwrotny.
Są jednak wyjątki. W nielicznych bankach kredytobiorca nadal musi liczyć się ze wzrostem oprocentowania do czasu wpisu hipoteki. Zapis ustawowy brzmi:
Dodatkowy koszt kredytu hipotecznego, o którym mowa w ust. 5a, podlega zwrotowi konsumentowi lub zaliczeniu na poczet spłaty kredytu hipotecznego po dokonaniu wpisu hipoteki stanowiącej zabezpieczenie kredytu hipotecznego do księgi wieczystej, na warunkach określonych umową o kredyt hipoteczny.
Banki, których koszt okresu pomostowego nadal dotyczy
W kontekście okresu pomostowego mowa głównie o dwóch bankach:
- Santander Bank Polska SA – zwyżka oprocentowania o 0,05 p.p. (do 19.09.2025 było 0,50 p.p.)
- Bank Ochrony Środowiska – zwyżka oprocentowania o 1 p.p.
Santander Bank Polska SA podwyższenie oprocentowania do czasu wpisu hipoteki stosuje tylko dla kredytów hipotecznych na nieruchomości z rynku pierwotnego (od dewelopera), gdzie uruchomienie kredytu następuje przed aktem notarialnym i przed złożeniem w sądzie wniosku o wpis hipoteki.
Obecna zwyżka o 0,05 p.p. stosowana dla wniosków kredytowych składanych od września ubiegłego roku jest prawie niezauważalna. Wcześniejsza zwyżka o 0,50 p.p. to już zauważalny koszt. Na rynku pierwotnym, gdy nieruchomość nabywana jest na etapie „dziury w ziemi” okres pomostowy może trwać nawet 2-3 lata.
Refinansowanie kredytu mieszkaniowego w trakcie trwania okresu pomostowego w starym banku może skutkować brakiem rozliczenia podwyższonych odsetek za okres pomostowy.
Bank rozlicza koszt okresu pomostowego automatycznie, ale ma na to 60 dni, a podstawą zwrotu jest prawomocny wpis hipoteki do księgi wieczystej. Jeśli przeniesiesz kredyt do nowego banku przed ustanowieniem hipoteki zgodnie z umową kredytową nie będzie podstawy dla zwrotu odsetek wynikających z podwyższonego oprocentowania.
Refinansowanie – optymalny moment
Jeśli masz kredyt mieszkaniowy w BOŚ lub Santander Bank Polska (rynek pierwotny z zapłatą przed aktem not.) może dotyczyć Cię zwyżka oprocentowania w okresie pomostowym. Przed decyzją o przeniesieniu kredytu do nowego banku zweryfikuj więc, czy nie czekasz na prawomocny wpis hipoteki i zwrot odsetek.
Optymalny moment na przeprowadzkę do nowego banku jest po tym, jak hipoteka starego banku widnieje już w księdze wieczystej nieruchomości. Pojedyncze banki zrefinansują kredyt mieszkaniowy innego banku jeszcze przed założeniem księgi wieczystej lub nawet przed aktem notarialnym przeniesienia własności. Może mieć to jednak swoje konsekwencje w kwestii odzyskania kosztu okresu pomostowego.
Czy to dobry moment na refinansowanie?
- Sprawdź Księgę Wieczystą: Czy widnieje w niej już prawomocny wpis hipoteki Twojego obecnego banku?
- Zweryfikuj koszty okresu pomostowego: Jeśli Twój bank (np. BOŚ lub Santander) pobierał wyższe odsetki, upewnij się, że otrzymałeś już ich zwrot lub rozliczenie.
- Porównaj oprocentowanie lub marżę: Czy obecne oferty refinansowe są o co najmniej 0,5–1,0 p.p. korzystniejsze od Twojego obecnego oprocentowania lub marży?
- Koszty wyjścia: Sprawdź w umowie, czy minął już okres prowizji za wcześniejszą spłatę (dla zmiennej stopy zazwyczaj 36 miesięcy).
Bożena Myszczyszyn, Ekspert kredytowy Poznań
