Mieszkania spółdzielcze własnościowe wciąż funkcjonują w obrocie rynkowym, choć ustanawianie nowych praw zakończyło się 31 lipca 2007 roku. Funkcjonalnie takie mieszkanie niczym się nie różni od lokalu stanowiącego pełną własność. Od strony prawnej jest to jednak ograniczone prawo rzeczowe. Zamiast właściciela w dziale II księgi wieczystej widniejesz jako uprawniony. Jednak największą zaletą mieszkań spółdzielczych własnościowych wcale nie jest ich niższa cena. Również wśród tzw. pełnej własności możesz znaleźć starsze i tańsze mieszkania. Jest kilka innych czynników poza ceną wpływających na atrakcyjność lokali spółdzielczych własnościowych. Wśród nich najważniejsza wg mnie to większa anonimowość i taki trochę tryb „incognito”.
Na czym polega ta większa anonimowość uprawnionego?
Lokal spółdzielczy własnościowy z racji tej, że jest ograniczonym prawem rzeczowym, nie ma udziału w gruncie, na którym stoi budynek. To z kolei oznacza, że w dziale I-O księgi wieczystej gruntowej próżno szukać lokali spółdzielczych własnościowych. KW gruntu w dziale I-O (oznaczenie nieruchomości) wskazuje numer działki, na której stoi budynek, poszczególne budynki i ich adresy, a na koniec informacje o wyodrębnionych lokalach mieszkalnych, czyli tych stanowiących pełną własność.
Wyobraź sobie budynek wielorodzinny z kilkudziesięcioma lokalami wyodrębnionymi na własność. Każdy, kto zna numer KW gruntu bez problemu sprawdzi również księgę wieczystą dowolnego lokalu mieszkalnego. Sąsiad więc bez problemu może sprawdzić kto jest właścicielem lokalu obok, ile ma lat, co było podstawą nabycia oraz w jakim banku właściciel lokalu ma kredyt. Również informacje bardziej wrażliwe podane są „na tacy”. Takimi informacjami, z którymi niekoniecznie chcesz dzielić się z sąsiadem i całym światem jest np. wyrok rozwodowy, egzekucja komornicza.
Z mieszkaniem spółdzielczym własnościowym już tak prosto nie jest. Nie wystarczy wejść w KW gruntu, by sprawdzić informacje o sąsiadach, bo tych danych tam nie ma. Oczywiście numer księgi wieczystej można ustalić po adresie korzystając z płatnych portali, ale wymaga to już pewnego rozeznania, zachodu i wydatku.
Główna zaleta mieszkań spółdzielczych własnościowych to większa prywatność uprawnionego do lokalu.
Niższa cena lokali spółdzielczych własnościowych
Cena to najczęściej wymieniana zaleta lokali spółdzielczych własnościowych. Ta niższa cena nie wynika jednak z formy prawnej mieszkania, ale z cech typu:
- rok budowy
- technologia budowy
- stan techniczny budynku
- standard samego lokalu mieszkalnego
Im bardziej „wiekowe” i w kiepskim stanie mieszkanie w bloku, tym potencjalnie niższa cena, a mieszkania spółdzielcze własnościowe mają z reguły już „swoje lata”.
Formalności, które załatwia za uprawnionego Spółdzielnia Mieszkaniowa
To kolejna zaleta lokali spółdzielczych własnościowych – mniej obowiązków po stronie uprawnionego.
Takie opłaty jak podatek od nieruchomości lub podatek za użytkowanie wieczyste odprowadza Spółdzielnia Mieszkaniowa, a uprawniony do lokalu uiszcza proporcjonalnie opłaty w czynszu.
Po nabyciu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nie musisz więc zgłaszać mieszkania do opodatkowania podatkiem od nieruchomości, tak jak przy pełnej własności. Za Ciebie załatwia to spółdzielnia. Nie musisz również pamiętać o corocznym opłaceniu podatku, bo masz to w czynszu.
Lokalizacja, infrastruktura, przestrzeń…
Lokalizacja to główny element przy wyborze nieruchomości. Położenie nieruchomości ma znaczenie zarówno dla młodych osób z uwagi np. na bliskość przedszkola, szkoły, łatwość i szybkość dotarcia do pracy. Lokalizacja ma znaczenie również dla osób starszych, głównie po kątem bliskości sklepów, terenów zielonych (spacer) i placówek służby zdrowia (zwłaszcza specjalistycznych).
Starsze „blokowiska” wydają się mieć więcej przestrzeni, zieleni, placów zabaw i prywatności niż niektóre nowoczesne osiedla. Lokalizacja jest jednym z czynników powodujących, że mieszkania spółdzielcze własnościowe nadal cieszą się zainteresowaniem.
Zalety lokali spółdzielczych własnościowych – podsumowanie
Będąc uprawnionym do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego możesz zwrócić się do Spółdzielni Mieszkaniowej z wnioskiem o wyodrębnienie lokalu mieszkalnego na własność. Możesz, ale nie musisz. Z chwilą podpisania aktu notarialnego wyodrębnienia lokalu zyskasz co prawda pełną własność, ale stracisz na prywatności. Tę prywatność zapewnia fakt, że twoje mieszkanie jako spółdzielcze własnościowe nie widnieje w KW gruntu.
Bożena Myszczyszyn – Ekspert Finansowy Poznań
