Służebność osobista mieszkania to nic innego jak prawo osoby, na rzecz której służebność ustanowił właściciel nieruchomości do dożywotniego zamieszkiwania. Najczęściej ustanowienie służebności mieszkania wiąże się z aktem notarialnym darowizny mieszkania lub domu. Obdarowany w zamian (lub w podziękowaniu) obciąża nieruchomość prawem osobistym dożywotniego mieszkania na rzecz darczyńcy. Czasem w ten sposób rodzina reguluje kwestie własności jeszcze za życia rodziców lub dziadków. Służebność mieszkania możesz również ustanowić bez związku z darowizną. To sposób na zadbanie i zabezpieczenie członków rodziny pod względem mieszkaniowym. Jak ma się służebność mieszkania obciążająca nieruchomość do kredytu hipotecznego dowiesz się z tego wpisu.
Służebność osobista mieszkania a księga wieczysta
Prawo dożywotniego mieszkania w nieruchomości może być ujawnione w księdze wieczystej. Taki wpis znajdziesz w dziale III KW. Nie jest to jednak warunek konieczny ustanowienia służebności. Służebność osobistą mieszkania możesz, ale nie musisz ujawniać w KW.
Z tego też powodu, jeśli podstawę nabycia nieruchomości stanowi akt notarialny darowizny bank wymaga do wniosku kredytowego przedstawienia tego dokumentu. Bank sprawdza, czy w akcie notarialnym nie ustanowiono służebności, która nie została ujawniona w księdze wieczystej. Co zrobić, jeśli nieruchomość, którą jesteś zainteresowany faktycznie obciąża służebność dowiesz się z dalszej części wpisu.
Kredytowanie nieruchomości obciążonej służebnością
Co do zasady bank nie zabezpieczy się hipoteką na nieruchomości obciążonej służebnością mieszkania.
Służebność osobista mieszkania nie wygasa w momencie zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Dla zabezpieczenia interesów służebnika prawo to powinno być ujawnione w dziale III księgi wieczystej.
Ujawnienie tego prawa w KW ma znaczenie dla służebnika zarówno w przypadku egzekucji z nieruchomości, jak i w przypadku zmiany właściciela w drodze umowy sprzedaży. Nabywca może się bowiem powołać na niewiedzę o służebności i rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych (art 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).
Kwestia weryfikacji, czy mieszkanie lub dom obciąża służebność mieszkania ma znaczenie również, gdy nabywasz nieruchomość za gotówkę. Nie chcesz przecież kupić mieszkania z lokatorem.
Zarówno notariusz przygotowujący umowę kupna-sprzedaży, jak i bank zapewniający finansowanie zweryfikują stan prawny. Stąd nawet, jeśli nabywca czegoś nie dopatrzy to w trakcie analizy te kwestie wyjdą. Lepiej jednak ustalić stan prawny zanim podpiszesz umowę przedwstępną. Może ci w tym oczywiście pomóc ekspert kredytowy.
Co zrobić, gdy służebność obciąża kredytowaną nieruchomość?
[1] W pierwszej kolejności sprawdź, czy służebność nie wygasła. Najczęściej tak się dzieje, gdy służebnik umiera. W takiej sytuacji notariusz do aktu notarialnego poprosi o akt zgonu osoby, na rzecz której wpisana jest służebność. Wniosek wieczystoksięgowy o wykreślenie służebności wystarczy, gdy będzie w treści aktu notarialnego sprzedaży. Również bank może wymagać do wniosku kredytowego załączenia odpisu aktu zgonu.
[2] Jeśli służebność mieszkania nadal obciąża nieruchomość konieczne będzie złożenie oświadczenia o zrzeczeniu się służebności z podpisem notarialnie poświadczonym. Bank może wymagać takiego oświadczenia już na etapie złożenia wniosku kredytowego. Gdy służebność jest ujawniona w KW to wniosek o jej wykreślenie może być częścią umowy kupna-sprzedaży.
[3] Jeśli z jakiegoś powodu nie można wykreślić służebności mieszkania (np. zakup w rodzinie) to finansowanie kredytem hipotecznym byłoby możliwe tylko pod zabezpieczenie innej nieruchomości.
Służebność osobista mieszkania jako ochrona
Ustanowienie służebności jako zabezpieczenie przed kredytem
Obciążenie nieruchomości służebnością mieszkania chroni osobę, która ma prawo mieszkać w mieszkaniu lub domu przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego zabezpieczonego hipoteką na tej nieruchomości. Bez zrzeczenia się służebności finansowanie bankowe będzie niemożliwe.
Dlatego też warto się 10 razy zastanowić zanim jako osoba mająca prawo dożywotniego mieszkania „pójdziesz na rękę” obecnemu właścicielowi (często krewnemu wcześniej obdarowanemu tą nieruchomością) i zrzekniesz się swoich praw. Kredyt hipoteczny obciążający nieruchomość to zawsze ryzyko, zwłaszcza, gdy jest to cudzy kredyt, a nieruchomość już nie należy do nas. To również ryzyko, że właściciel nieruchomości zaciągający kredyt „odejdzie wcześniej„, a kwestie spłaty zadłużenia przejdą na spadkobierców.
Służebność jako zabezpieczenie na wypadek egzekucji komorniczej
To, że ustanowienie służebności mieszkania chroni nieruchomość przed obciążeniem hipoteką banku nie daje gwarancji, że obecny właściciel nie zaciągnie innych długów (kredyty firmowe, kredyty konsumenckie, pożyczki pozabankowe).
Do egzekucji komorniczej z nieruchomości może dojść nawet, gdy służebnik nie zrzekł się swoich praw. Na taką okoliczność warto zadbać o ujawnienie wpisu służebności mieszkania w dziale III księgi wieczystej. Tylko w ten sposób w razie licytacji komorniczej i zasądzenia własności na rzecz innej osoby służebnik, mający prawo dożywotniego zamieszkiwania zachowuje to prawo również wobec nowego właściciela.
Jeśli nabywasz nieruchomość za gotówkę np. z myślą o rodzicu to możesz dodatkowo zabezpieczyć tę osobę ustanowieniem służebności osobistej mieszkania.
Służebność osobista mieszkania – prawo
Kwestie ustanowienia służebności osobistej zamieszkania w nieruchomości reguluje m.in. Kodeks Cywilny.
Zgodnie z art. 299 KC służebność osobista wygasa najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionego. Art. 300 KC mówi z kolei, iż służebności osobiste są niezbywalne i nie można przenieść uprawnienia do ich wykonywania.
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece w art. 5 mówi z kolei:
„W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).”
Stąd, jeśli nie chcesz, by nowy nabywca powoływał się na stan księgi wieczystej, niewiedzę i brak informacji o obciążeniu bezpieczniej w dziale III KW ujawnić służebność osobistą mieszkania.
Bożena Myszczyszyn, pośrednik kredytowy Poznań
