Rodzaj oprocentowania kredytu hipotecznego może mieć znaczenie, gdy zdolność kredytowa jest na granicy potrzebnej kwoty. Na dziś każdy bank bez względu na cel kredytu oferuje kredyt hipoteczny zarówno ze zmienną jak i okresowo stałą stopą procentową. Kredyt z okresowo stałą stopą, choć nadal drogi to jest równocześnie tańszy od analogicznego kredytu w wersji ze zmienną stopą. Na dziś bardziej prawdopodobny scenariusz to obniżki stóp procentowych, ale nie wiemy, kiedy te obniżki nastąpią oraz jak głębokie będą. Nie można też wykluczyć scenariusza w drugą stronę. Na tę okoliczność (wzrostów) na potrzeby kalkulacji zdolności kredytowej banki stosują BUFOR. Ten bufor to nic innego jak dodatkowe punkty procentowe, o które bank podwyższa oprocentowanie kredytu kalkulując ratę i zdolność kredytową. Bufor na wzrost raty w kredytach o stałej stopie może być niższy niż w tych o zmiennym oprocentowaniu. Tym samym zdolność kredytowa również może być wyższa dla kredytu w wersji okresowo stałej stopy procentowej.
Zmiany Rekomendacji S i buforu (jak było?)
Banki działają w oparciu o własne procedury i zasady, ale ustawy i Rekomendacje KNF (Komisja Nadzoru Finansowego) tworzą ramy tej działalności. Niektóre obszary KNF reguluje również w formie stanowisk wobec banków i banki te pisma KNF respektują na równi z ustawami.
[1] Rekomendacja S przed czerwcem 2023
Nowelizacja Rekomendacji S z 2019 roku wprowadziła dla kredytu hipotecznego bufor minimum 250 punktów bazowych na potrzeby kalkulacji zdolności kredytowej. Ten sam próg dotyczył kredytów o zmiennej stopie oraz kredytów o okresowo stałej stopie procentowej (choć tych drugich w ofertach banków było w tamtym okresie „jak na lekarstwo”). Tym samym banki kalkulowały zdolność kredytową dla raty kredytu liczonej przy oprocentowaniu wyższym o minimum 2,50 p.p. w stosunku do faktycznej oferty.
[2] Pismo KNF z dnia 07.03.2022
Zanim weszła w życie kolejna zmiana Rekomendacji S, KNF pismem z dnia 07.03.2022 zmienił zasady. To była reakcja nadzoru finansowego na sytuację tuż po wybuchu wojny za naszą wschodnią granicą. Od kwietnia 2022 banki kalkulowały zdolność kredytową przy oprocentowaniu wyższym o 5,00 p.p.
[3] Pismo KNF z dnia 07.02.2023
Po roku kolejnym pismem KNF złagodził zasady. Dla kredytów hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem wrócił minimalny bufor 2,5 p.p. na potrzeby kalkulacji zdolności kredytowej. Dla kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem KNF wskazał, że bufor powinien być adekwatnie wyższy. W gestii banków pozostała ocena poziomu akceptowalnego ryzyka. To ryzyko najczęściej jest „zaszyte” w kalkulatorach bankowych, stąd w różnych bankach zdolność kredytowa wypada inaczej.
[4] Nowelizacja Rekomendacji S czerwiec 2023
Kolejną, dość istotną i porządkującą zmianę w kwestii wyznaczania buforu na wzrost raty przyniosła nowelizacja Rekomendacji S z czerwca 2023 roku. Zmiana ta weszła w życie tuż przed wprowadzeniem do sprzedaży Bezpiecznego Kredytu 2% (wstrzymanie przyjmowania wniosków w 2024 i 2025 roku).
Nowelizacja Rekomendacji S z czerwca 2023 roku wprowadziła wzory na bufor oraz zróżnicowała jego poziom zależnie od rodzaju oprocentowania, okresu kredytowania i okresu stałej stopy. Szczegóły i zasady obowiązujące na dziś w dalszej części wpisu.
Nowy zróżnicowany BUFOR na wzrost raty
[1] Wzór na bufor dla kredytów o stałej stopie procentowej
Bx = 2,5 p.p. * [(T-x)/(T-60)]^w
Bx – bufor przy tenorze stałej stopy o długości x (w miesiącach)
T – okres zapadalności kredytu (w miesiącach), czyli okres kredytowania
x – długość tenoru stałej stopy, przy czym x = <60;T>, czyli długość okresu stałej stopy minimum 5 lat
w – współczynnik korekty wykładniczej bufora wynoszący 1
Ta zmiana w przypadku Bezpiecznego Kredytu 2% pozwoliła korzystniej liczyć zdolność kredytową z uwagi na uwzględnienie okresu 120 miesięcy stałej stopy (pomimo rozbicia na dwa okresy po 60 miesięcy).
Dla kredytu hipotecznego z 5-letnią stałą stopą procentową obowiązuje minimalny bufor na poziomie dokładnie 2,50 p.p.. Przy okresie stałej stopy 7 lub 10 lat nowe minimalne bufory będą zróżnicowane.
Im krótszy okres kredytowania oraz im dłuższy okres stałej stopy tym niższy bufor stopy procentowej może zastosować bank kalkulując zdolność kredytową. Te zasady obowiązują od połowy 2023 roku.
Poniżej w tabelce wyniki obliczeń minimalnego buforu zgodnie z obecną wersją Rekomendacji S.
[2] Wzór na BUFOR dla kredytów ze zmienną stopą
Dla kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem również znowelizowana Rekomendacja S zawiera wzór. Bufor przy zmiennej stopie procentowej banki powinny wyznaczać przynajmniej raz w miesiącu.
MAX(5 p.p.–SBC; 2,5 p.p.) + σ
SBC to aktualna główna stopa procentowa właściwego banku centralnego. Dla kredytów hipotecznych w PLN jest to stopa referencyjna NBP (na dzień 07.01.2025 = 5,75 p.p.).
σ = 1,5 p.p., gdy odchylenie standardowe SBC za ostatnie 100 dni roboczych jest większe lub równe 0,5 p.p. oraz ostatnia dostępna wartość stopy procentowej jest wyższa niż średnia za ostatnie 100 dni roboczych.
σ = 0 p.p. w pozostałych przypadkach
Bufor stopy procentowej dla kredytów ze zmienną stopą procentową również nie może być niższy niż 2,5 p.p., ale jednocześnie aktualne minimum podlega weryfikacji co najmniej raz w miesiącu.
Dla kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem nie jest już tak prosto podstawić danych do wzoru. Minimalny bufor podlega ciągłej aktualizacji i zależy od decyzji Rady Polityki Pieniężnej w zakresie stopy referencyjnej NBP oraz odchylenia jej poziomu.
Bufor stopy procentowej – podsumowanie
Stopa referencyjna NBP od 05.10.2023 „stoi w miejscu” na poziomie 5,75 p.p. i faktycznie mamy banki, które stosują równy bufor dla kredytów o stałej i zmiennej stopie. Mamy jednak również banki, które ten poziom różnicują. Bufor stopy procentowej dla stałego i zmiennego oprocentowania co najwyżej może być w danym momencie równy, ale nigdy dla zmiennej stopy nie będzie niższy. Zmiany w przyjmowanym poziomie bufor niekoniecznie muszą być komunikowane pracownikom lub pośrednikom kredytowym. Wystarczy bufor stopy procentowej „zaszyć” w kalkulatorze. Kalkulator liczenia zdolności kredytowej bank może zmienić z dnia na dzień adekwatnie do oceny sytuacji i ryzyka.
Bożena Myszczyszyn, ekspert kredytowy Poznań
