Suma hipoteki widniejąca w dziale IV księgi wieczystej nie informuje, jakie faktycznie zadłużenie obciąża nieruchomość. Już na moment zaciągnięcia kredytu hipotecznego suma hipoteki znacznie przewyższa kwotę udzielonego kredytu. Wraz ze spłatą kolejnych rat zadłużenie spada, a hipoteka pozostaje bez zmian. Banki ustalają sumę hipoteki w przedziale od 150% do 200% udzielonego kredytu. To obszar indywidualnych procedur danego banku. Zabezpieczenie hipoteczne może być nadmierne, ale ustawa o księgach wieczystych i hipotece nie wyjaśnia tego terminu. Jednocześnie banki powinny być ostrożne określając sumę hipoteki.
Suma hipoteki w poszczególnych bankach
Różne banki różnie ustalają wysokość sumy hipoteki i tak dla przykładu:
- Bank Millennium SA ustanawia hipotekę na 200% kwoty kredytu.
- PEKAO SA ustanawia hipotekę na 200% kwoty kredytu.
- PKO BP SA ustanawia hipotekę na 170% kwoty kredytu.
- Alior Bank SA ustanawia hipotekę na 150% kwoty kredytu.
- BNP Paribas Bank Polska SA wpisuje hipotekę na 150% kwoty kredytu.
- Citi Handlowy ustanawia hipotekę na 150% kwoty kredytu.
- ING Bank Śląski SA wpisuje hipotekę na 150% kwoty kredytu.
- mBank SA wpisze hipotekę na 150% kwoty kredytu.
- Santander Bank Polska SA ustanawia hipotekę na 150% kwoty kredytu.
- W Banku Ochrony Środowiska suma hipoteki wyniesie 150% kwoty kredytu.
Pytania i odpowiedzi związane z hipoteką
Czy hipoteka i kredyt hipoteczny to to samo?
Hipoteka i kredyt hipoteczny to dwa różne pojęcia. Kredyt hipoteczny stanowi zobowiązanie, wierzytelność wobec banku, faktyczny dług. Kredyt hipoteczny jest to konkretna kwota, którą pożyczyłeś z banku i którą spłacasz w comiesięcznych ratach.
Hipoteka zaś jest zabezpieczeniem tego kredytu hipotecznego i określa maksymalną kwotę, jakiej bank może dochodzić w przypadku egzekucji z nieruchomości na zasadach pierwszeństwa przed innymi wierzycielami. Hipoteka nie odzwierciedla wysokości faktycznego długu.
Co to znaczy „suma hipoteki”?
Suma hipoteki jest zawsze „na górkę”. To kwota widniejąca w dziale IV księgi wieczystej nieruchomości. Jest to górna granica, do której bank może zaspokoić swoje roszczenia z nieruchomości obciążonej hipoteką przed innymi wierzycielami. To, że suma hipoteki jest na 800.000 zł nie oznacza, że bank może prowadzić egzekucję na sumę hipoteki. Bank musi uzyskać tytuł egzekucyjny określający faktyczną wartość długu wraz z odsetkami i innymi kosztami. Suma hipoteki to tylko granica.
Od czego zależy wysokość hipoteki?
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece zawiera wskazówki jedynie w stosunku do hipoteki przymusowej. Wysokość hipoteki przymusowej nie powinna przekraczać 150% wierzytelności wraz z roszczeniami o świadczenia uboczne określone w dokumencie będącym podstawą wpisu.
W stosunku do maksymalnej sumy hipoteki umownej zabezpieczającej kredyt hipoteczny ustawa nie zawiera konkretnych uregulowań. Banki same muszą ustalić wysokość hipoteki tak, by była adekwatnym zabezpieczeniem. Bank uwzględnia wszystkie okoliczności, w tym rodzaj nieruchomości, okres kredytowania, walutę kredytu.
Dlaczego hipoteka jest wyższa niż kredyt?
Po zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece od 20.02.2011 banki ustanawiają na zabezpieczenie kredytu hipotecznego jedną hipotekę umowną. Hipoteka zabezpiecza zarówno zwrot pożyczonego kapitału kredytu, jak i odsetek i innych kosztów, w tym kosztów egzekucji. Odsetki są zmienne, a wystawienie tytułu egzekucyjnego nie zatrzymuje naliczania odsetek od zadłużenia przeterminowanego. Dług dalej rośnie. Hipoteka musi być więc „na górkę”.
Czy hipoteka obniża wartość nieruchomości?
Hipoteka umowna sama w sobie nie wpływa na wartość nieruchomości. Jest to tylko informacja dla kupującego, że zbywca ma kredyt, a zatem część środków ze sprzedaży pójdzie na spłatę kredytu sprzedającego.
W pewnych okolicznościach hipoteka może ograniczyć sprzedaż nieruchomości. Tak będzie w przypadku hipoteki na rzecz prywatnego pożyczkodawcy lub w przypadku hipotek przymusowych. Tego typu wpisy mogą wpłynąć na niższą cenę nieruchomości z uwagi na tzw. „wymuszoną sprzedaż” i poszukiwanie głównie nabywcy „gotówkowego„.
Hipoteka umowna w kwocie, czy do kwoty?
Hipoteka umowna zawsze jest „do kwoty„. W przypadku hipotek starego typu (ustanawianych przed 20.02.2011) mieliśmy podział na hipotekę zwykłą (na kapitał) i kaucyjną (na odsetki i inne koszty). Hipoteka zwykła była „w kwocie”.
Ile można wziąć kredytu pod hipotekę?
To, ile możesz uzyskać kredytu pod hipotekę zależeć będzie od rodzaju samego kredytu hipotecznego (kredyt mieszkaniowy, pożyczka hipoteczna), jak i rodzaju nieruchomości, czy też sytuacji samego kredytobiorcy. Zwykle przy kredycie mieszkaniowym jest to 80-90% wartości nieruchomości. Przy pożyczce hipotecznej 60-80% wartości nieruchomości.
Co to jest nadmierne zabezpieczenie?
W przypadku nadmiernego zabezpieczenia hipotecznego możesz poprosić bank o zmniejszenie sumy hipoteki. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece nie określa jednak co to jest nadmierne zabezpieczenie, gdzie jest granica? Jeśli suma hipoteki stanowi 200% kredytu, a pierwotne zadłużenie spadło o połowę można przyjąć, że zabezpieczenie hipoteczne jest już nadmierne. Jest to jednak kryterium nieprecyzyjne, subiektywne. Zmniejszenie sumy hipoteki w kredycie będzie wiązało się z wnioskiem do banku, zawarciem aneksu do umowy kredytowej, a następnie złożeniem wniosku do sądu o zmianę hipoteki (koszt 150 zł).
Bożena Myszczyszyn, Ekspert Kredytowy Poznań
