Działalność banków hipotecznych reguluje ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Bank, do którego idziesz otworzyć rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy i korzystasz z bankowości internetowej to bank uniwersalny. Banki uniwersalne mogą z kolei tworzyć banki hipoteczne. Bank hipoteczny jest więc dla Ciebie, jako klienta detalicznego tworem „wirtualnym”. Pomimo, że placówki banku hipotecznego nie widzisz na oczy może okazać się, że Twój kredyt hipoteczny z banku uniwersalnego „powędruje” do banku hipotecznego. Bywały okresy, gdzie banki hipoteczne miały własną ofertę cenową kredytów hipotecznych dla osób fizycznych. Częściej jednak stajesz się klientem banku hipotecznego drogą przenoszenia wierzytelności.
Banki hipoteczne, co to takiego?
Banki uniwersalne w Polsce mają możliwość tworzenia banków hipotecznych.
Przykładem mogą tu być:
Banki hipoteczne od tych uniwersalnych odróżnia przede wszystkim sposób pozyskiwania środków na akcję kredytową. Banki hipoteczne uprawnione są bowiem do emisji listów zastawnych. Są w ten sposób niezależne od posiadanych depozytów czy lokat bankowych. Idea banków hipotecznych sprowadza się do tego, by długoterminowych kredytów hipotecznych nie finansować krótkoterminowymi lokatami klientów banku. Podstawą emisji tychże listów zastawnych są hipoteki na kredytowanych nieruchomościach. Inaczej są to dłużne papiery wartościowe. Banki hipoteczne bardzo dbają o jakość udzielanych kredytów.
Bank hipoteczny może emitować zgodnie z ustawą hipoteczne listy zastawne i publiczne listy zastawne.
Bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości
Zgodnie z ustawą o listach zastawnych i bankach hipotecznych, banki hipoteczne szacują tzw. bankowo-hipoteczną wartość nieruchomości. Różni się ona od wartości rynkowej nieruchomości, na której bazują banki uniwersalne.
Banki hipoteczne i wpis w księdze wieczystej
Zawarcie umowy kredytowej z bankiem hipotecznym oznacza dla Ciebie, jako kredytobiorcy, wpis wierzytelności wynikającej z umowy kredytu do rejestru zabezpieczenia hipotecznych listów zastawnych.
Informacja ta podlegała ujawnieniu w dziale IV księgi wieczystej. Podstawą był art. 24 ust. 2 Ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Przepis ten został uchylony na mocy Ustawa z dnia 7 kwietnia 2022 r. o zmianie ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych oraz niektórych innych ustaw [Dz.U. 2022 poz. 872]
Na rynku pierwotnym, dla inwestycji deweloperskich, możliwy jest też wpis w księdze wieczystej dewelopera roszczenia o ustanowienie hipoteki zabezpieczającej kredyt hipoteczny udzielony nabywcy. Do wpisu roszczenia nie jest wymagana zgoda dewelopera. Jest to zabezpieczenie przejściowe do czasu wpisu hipoteki w księdze wieczystej nabywcy lokalu lub domu.
Jakie nieruchomości nie mogą być kredytowane w bankach hipotecznych?
W zakresie oferty detalicznej bank hipoteczny kredytuje wyłącznie nieruchomości mieszkalne stanowiące pełną własność. Z oferty banku hipotecznego nie skorzystasz, jeśli masz kredyt na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu czy domu. Są to bowiem tak zwane ograniczone prawa rzeczowe. Również zakupu działki budowlanej nie sfinansujesz w banku hipotecznym. Dodatkowo banki hipoteczne preferują lokale mieszkalne w dużych miastach, dobrze zlokalizowane, czyli coś, co łatwo upłynnić.
Oferta banków hipotecznych dla klienta detalicznego
Na dzisiaj możesz złożyć wniosek kredytowy jedynie do PKO Banku Hipotecznego S.A. korzystając z dwu-bankowego formularza wniosku. Banki PKO BP S.A. i PKO Bank Hipoteczny S.A. same decydują, do którego z nich trafisz. To bank hipoteczny wybiera klienta, a nie klient bank. Oferta cenowa jest identyczna w obu bankach z grupy. Ponadto obsługa umów zawieranych z bankiem hipotecznym odbywa się w placówkach banku uniwersalnego.
Oferujący wcześniej kredyty hipoteczne dla osób fizycznych mBank Hipoteczny SA z dniem 22.07.2017 r. zaprzestał przyjmowania nowych wniosków, a sprzedaż kredytów hipotecznych została przeniesiona do mBanku SA.
Również PEKAO Bank Hipoteczny S.A. wycofał się od 01.06.2021 z własnej sprzedaży kredytów hipotecznych dla osób fizycznych (tu była odrębna oferta cenowa i procedury w stosunku do banku z grupy PEKAO SA).
Proces przenoszenia kredytów do banków hipotecznych
Grupa kapitałowa PKO BP
PKO BP SA informuje o sukcesywnym przenoszeniu „starego” portfela kredytów mieszkaniowych do PKO Banku Hipotecznego SA. Na stronie banku przeczytasz:
„Głównym celem PKO Banku Hipotecznego jest pozyskanie długoterminowego finansowania poprzez emisję listów zastawnych. Listy zastawne są rodzajem obligacji zabezpieczonych wierzytelnościami z tytułu kredytów hipotecznych. Są one tym samym jednym z najbezpieczniejszych instrumentów finansowych oferowanych na świecie. (…)Emisja listów zastawnych przez PKO Bank Hipoteczny pozwala również na uwolnienie płynności oraz kapitału Grupy PKO Banku Polskiego, a co za tym idzie na zwiększenie akcji kredytowej. Finansowanie kredytów hipotecznych listami zastawnymi zwiększa także bezpieczeństwo Grupy poprzez częściową eliminację niedopasowania terminowej struktury aktywów i pasywów.”
Źródło:
http://www.pkobp.pl/grupa-pko-banku-polskiego/pko-bank-hipoteczny/ [dostęp 12.06.2016]
Aktualne komunikaty banków grupy PKO BP znajdziesz tu:
Proces przenoszenia kredytów hipotecznych
Proces przenoszenia kredytów hipotecznych w Grupie PKO Banku Polskiego
Inne banki
Również w innych bankach, obecnie mBank S.A. i PEKAO S.A., możesz spodziewać się pisma z banku informującego, że Twój kredyt przeniesiono do banku hipotecznego. Zmieni się wierzyciel hipoteczny wpisany w księdze wieczystej.
Po otrzymaniu informacji o zmianie banku musisz też pamiętać, że w polisie ubezpieczenia nieruchomości cesja musi być wpisana na bank hipoteczny, a nie na bank uniwersalny. Wszystkie sprawy związane z kredytem hipotecznym nadal załatwiasz w placówkach banku uniwersalnego.
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych [Dz.U. 2015 poz. 1588].
Ustawa z dnia 24 lipca 2015 r. o zmianie ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych oraz niektórych innych ustaw [Dz.U. 2015 poz. 1259].
Autor: Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy Poznań, Pośrednik Kredytu Hipotecznego
