Kolejna historia kolejnego Klienta i kolejne problemy z którymi, jako doradcy kredytowemu przyszło mi się zmierzyć. Jest rok 2012 i zgłasza się do mnie Klient, który oprócz tego, że musi sprzedać nieruchomość, by zapewnić wkład własny to jeszcze ma niską zdolność kredytową, a nabywana od dewelopera nieruchomość jest w stanie bez zgłoszenia do użytkowania.
Klient zdecydował się na zakup domu od dewelopera z opcją przeniesienia pozwolenia na budowę i samodzielnego dopełnienia formalności związanych ze zgłoszeniem do użytkowania. Finansowanie miało nastąpić ze środków uzyskanych ze sprzedaży dotychczasowego mieszkania z dobraniem małej kwoty kredytu.
Wkład własny ze sprzedaży nieruchomości
Z jakimi ograniczeniami zmierzyłam się jako doradca kredytowy?
- Konieczność przeniesienia pozwolenia na budowę w celu zgłoszenia zakończenia budowy.
Należało wycenić prace niezbędne do uzyskania pozwolenia na użytkowanie, a także prawidłowo rozliczyć koszty transakcji i środki własne. Standardowo to deweloper powinien zgłosić nieruchomość do użytkowania.
- Wkład własny miał pochodzić ze sprzedaży nieruchomości.
Miał, ale nie wyszło. Najczęściej wkład własny wnosi się przed uruchomieniem kredytu. W niektórych bankach możliwe jest kredytowanie naprzemienne, gdzie kredyt zamyka inwestycję. W tym przypadku jednak Klient najpierw wnosił swoje środki. Bank wymagał przedłożenia do decyzji co najmniej zawartej umowy przedwstępnej na zbywaną nieruchomość, czego Klient nie mógł spełnić.
- Dłuższy niż zakładano czas potrzebny na sprzedaż własnej nieruchomości.
Klient założył cztery miesiące na sprzedaż własnego mieszkania, co okazało się terminem zdecydowanie za krótkim. To z kolei przełożyło się na konieczność szukania finansowania na całą cenę pozostałą do zapłaty. Tu pojawił się problem ZDOLNOŚCI KREDYTOWEJ.
- Poprawienie zdolności kredytowej dochodem z PRZYSZŁEGO NAJMU?
W tym konkretnym przypadku nie było możliwości skorzystania z tego rozwiązania. Powody były trzy. Powód pierwszy to położenie nabywanej nieruchomości. Powód drugi to wyższa wymagana zdolność kredytowa z uwagi na wyższe marże przy kredytach uwzględniających przyszły najem. Na koniec konieczność przedłożenia od razu promesy najmu, czyli deklaracji najemcy (z czasem banki wycofały się w ogóle z akceptacji przyszłego najmu).
- Poprawienie zdolności kredytowej przez dołączenie współkredytobiorców.
Po to rozwiązanie musieliśmy z Klientami sięgnąć. Ostatecznie do kredytu przystąpili Rodzice, co pozwoliło sfinalizować transakcję.
Zaciągnięcie kredytu z Rodzicami (istotne są proporcje dochodów ) przełożyło się na skrócenie okresu kredytowania. Po uzyskaniu samodzielnej zdolności kredytowej będzie możliwe wystąpienie z wnioskiem o zwolnienie z długu. Musisz jednak pamiętać, że żaden bank nie da obietnicy zwolnienia z długu na etapie zawierania umowy kredytowej. Bank może, ale nie musi zgodzić się w przyszłości na uwolnienie od kredytu osób, które tylko pomagały dochodem.
Samodzielne dokończenie inwestycji po deweloperze
Dodatkowo z uwagi na konieczność doprowadzenia inwestycji do stanu pozwalającego na zgłoszenie do użytkowania w drugiej transzy kredytu zostały uwzględnione środki potrzebne na wykończenie. Bank musi mieć pewność, że Kredytobiorca będzie miał za co zakończyć inwestycję.
Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy Poznań
