Jeden z moich dawnych Klientów zwrócił się o pomoc w temacie zmiany zabezpieczenia przy kredycie w CHF, ponieważ miał zamiar sprzedać nieruchomość. Sytuacja miała miejsce we wrześniu 2012 roku. Wszelkie zmiany do umowy kredytowej wymagające aneksu załatwiasz bezpośrednio w banku kredytującym. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie by swoje plany omówić z doradcą kredytowym. Rozmowa nic nie kosztuje.
Zamiar sprzedaży nieruchomości
Przy tego typu planach i zmianach w umowie kredytowej Doradca Finansowy może jedynie wyjaśnić sytuację Klientowi i przygotować go do rozmowy z własnym bankiem. Wynika to z faktu, iż taka zmiana wymaga aneksu do obecnej umowy kredytowej. Wniosek o zmiany w umowie kredytobiorca zawsze składa bezpośrednio w banku kredytującym.
W tej konkretnej sytuacji kredyt został zaciągnięty w 2006 roku. Uruchomienie nastąpiło po kursie kupna dewiz dla CHF około 2,42 zł.
Gorzej wygląda sytuacja przy kredytach uruchamianych w roku 2008, gdzie kurs kupna dewiz CHF spadł poniżej 2 zł. Spłacając całe zadłużenie przy obecnym kursie sprzedaży dewiz CHF na poziomie ok. 3,46 zł może okazać się, że kwota do całkowitej spłaty jest o 30-70% wyższa niż kwota zaciągniętego kredytu.
Przy finansowaniu zakupu nieruchomości na 100% LTV (stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości), jeśli dołożyć do tego spadek wartości nieruchomości sprzedaż mieszkania czy domu połączona ze spłatą kredytu zbywców może się okazać w praktyce niemożliwa.
W sytuacji, gdy cena ze sprzedaży wystarczy na spłatę zadłużenia z tytułu kredytu walutowego w CHF można się jeszcze zastanowić czy warto taki kredyt spłacać przed terminem. Oprócz znacznego wzrostu kursów walut trzeba również wziąć pod uwagę bardzo niskie marże w granicach nawet poniżej 1 p.p.. Jeśli do tego dodać aktualny poziom LIBOR 3M dla CHF w granicach 0,046 p.p., to łączne oprocentowanie kredytu jest praktycznie prawie równe marży. Przy tak niskim oprocentowaniu zadłużenia można rozważyć odczekanie kilku, kilkunastu lat. Środki, które teraz miałyby spłacić kredyt można oszczędzać i obserwować co się z kredytami frankowymi zadzieje.
Jakie możliwości ma Kredytobiorca posiadający kredyt w CHF?
Zadłużenie równe lub niższe niż aktualna wartość nieruchomości
Możliwa jest sprzedaż mieszkania i całkowita spłata kredytu ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości. Przy jednorazowej dużej spłacie kredytobiorca realizuje koszt różnic kursowych i tym samym może nie odzyskać środków, wcześniej zainwestowanych w nieruchomość.
Wartość nieruchomości jest znacznie niższa niż kwota aktualnego zadłużenia
Jeżeli kredyt ma być spłacony ze środków ze sprzedaży nieruchomości warunkiem przystąpienia stron do aktu notarialnego będzie wcześniejsza nadpłata kredytu z własnych środków przez sprzedających do poziomu nie przekraczającego ceny kupna-sprzedaży.
Zmiana zabezpieczenia kredytu CHF
Zmiana zabezpieczenia kredytu i wykreślenie wierzyciela hipotecznego z KW nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży to najkorzystniejsze finansowo rozwiązanie na ten moment. Ograniczeniem jest tu fakt, iż nieruchomość którą, kredytobiorca proponuje bankowi musi być już w jego posiadaniu. Można zaproponować nieruchomość osoby trzeciej. Bank wyda list „mazalny” dla nieruchomości obciążonej kredytem CHF po przedłożeniu kopii wniosku złożonego w sądzie o wpis hipoteki na nowej nieruchomości.
Kwestia okresu pomostowego
Przy zmianie zabezpieczenia trzeba mieć na uwadze, że bank może wymagać zabezpieczenia pomostowego w postaci np. wyższej marży w przypadku, gdy wpis hipoteki na nowej nieruchomości jeszcze jest nieprawomocny na moment wydania listu „mazalnego” dotyczącego poprzedniego zabezpieczenia.
Jeśli Kredytobiorca planuje najpierw wyczyścić hipotekę przy zastosowaniu zabezpieczenia pomostowego (analogicznie do sytuacji, gdy dopiero ubiegał się o kredyt), potem sprzedać nieruchomość, następnie z uzyskanych środków nabyć nową i dopiero wtedy przedstawić ją w banku jako docelowe zabezpieczenie, to na dziś w większości spotka się to z decyzją odmowną. Można rozmawiać z bankiem o rozwiązaniu w postaci wpłaty środków ze sprzedaży jako swego rodzaju kaucję na rachunek banku i potem użycie tych środków na zakup nowej nieruchomości. Będą to jednak raczej rozwiązania niestandardowe i dostępne w nielicznych bankach, a decyzje wydawane indywidualnie.
Inna nieruchomość jako „przejściowe” zabezpieczenie
Można na okres zmian dać jako zabezpieczenie nieruchomość kogoś z rodziny. Po nabyciu nowej nieruchomości można ponownie złożyć wniosek o zmianę zabezpieczenia zwalniając nieruchomość udostępnioną na okres zmian i krótki czas. Cały proces będzie więc związany z dwoma aneksami do umowy kredytowej. Pierwszy aneks będzie dotyczył zmiany zabezpieczenia na nieruchomość użyczoną przez rodzinę. Drugi aneks będzie dotyczył zwolnienia hipoteki z nieruchomości rodziny i wpisaniu hipoteki na nowej, docelowej nieruchomości.
W przyszłości mogą pojawić się inne propozycje banków w zakresie umożliwienia sprzedaży nieruchomości obciążonej kredytem w CHF. Każdorazowo jednak to jest indywidualna kwestia banku, w którym jest kredyt.
Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy Poznań
