Zmiana zabezpieczenia przy kredycie w CHF

25 września, 2012

zmiana zabezpieczenia przy kredycie w chf

Zmiana zabezpieczenia przy kredycie w CHF

Zamiar sprzedaży nieruchomości

 

Pomoc w temacie udzielona we wrześniu 2012r.

 

Przy tego typu planach i zmianach w umowie kredytowej Doradca Finansowy może jedynie wyjaśnić sytuację Klientowi i przygotować go do rozmowy z własnym bankiem. Wynika to z faktu, iż konieczny będzie ANEKS do obecnej umowy kredytowej. Wniosek o zmiany w umowie kredytobiorca zawsze składa bezpośrednio w banku kredytującym.

 

W tej konkretnej sytuacji kredyt został zaciągnięty w 2006 roku. Uruchomienie nastąpiło po kursie kupna dewiz dla CHF około 2,42 zł.

 

Gorzej wygląda sytuacja przy kredytach uruchamianych w roku 2008, gdzie kurs kupna dewiz CHF spadł nawet poniżej 2 zł. Spłacając całe zadłużenie przy obecnym kursie sprzedaży dewiz CHF na poziomie ok. 3,46 zł może okazać się, że kwota do całkowitej spłaty jest o 30-70% wyższa niż kwota zaciągniętego kredytu. Przy finansowaniu zakupu nieruchomości na 100% LTV (stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości), jeśli dołożyć do tego spadek wartości nieruchomości sprzedaż mieszkania czy domu połączona ze spłatą kredytu zbywców może się okazać w praktyce niemożliwa.

 

W sytuacji, gdy cena ze sprzedaży wystarcza na spłatę zadłużenia z tytułu kredytu walutowego w CHF można się jeszcze zastanowić, czy warto taki kredyt SPŁACAĆ PRZED TERMINEM. Oprócz znacznego wzrostu kursów walut trzeba również wziąć pod uwagę bardzo niskie marże w granicach nawet poniżej 1 p.p.. Jeśli do tego dodać aktualny poziom Libor 3M dla CHF w granicach 0,046 p.p., to łączne oprocentowanie kredytu jest praktycznie prawie równe marży.  Przy tak niskim oprocentowaniu zadłużenia można rozważyć odczekanie nawet kilku, kilkunastu lat. Środki, które teraz miałyby spłacić kredyt można oszczędzać. Już zwykła lokata bankowa daje dużo wyższy procent niż koszt oprocentowania kredytu w CHF.

 

ROZWIĄZANIA, które Kredytobiorca ma do wyboru:

 

  • Zadłużenie równe lub niższe niż aktualna wartość nieruchomości

Możliwa jest sprzedaż mieszkania i całkowita spłata kredytu ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości. Przy jednorazowej dużej spłacie kredytobiorca realizuje koszt różnic kursowych i tym samym może nie odzyskać środków, wcześniej zainwestowanych w nieruchomość.

  • Wartość nieruchomości jest znacznie niższa niż kwota aktualnego zadłużenia

Jeżeli kredyt ma być spłacony ze środków ze sprzedaży nieruchomości warunkiem przystąpienia stron do aktu notarialnego będzie wcześniejsza nadpłata kredytu z własnych środków przez sprzedających do poziomu nie przekraczającego ceny kupna-sprzedaży.

  • Zmiana zabezpieczenia kredytu

Zmiana zabezpieczenia kredytu i wykreślenie wierzyciela hipotecznego z KW nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży to najkorzystniejsze finansowo rozwiązanie na ten moment. Ograniczeniem jest tu fakt, iż nieruchomość którą kredytobiorca proponuje bankowi musi być już w jego posiadaniu. Można zaproponować nieruchomość osoby trzeciej. Bank wydając list mazalny ma w takim przypadku co najmniej kopię wniosku złożonego do sądu o wpis hipoteki na nowej nieruchomości.

 

Kwestia okresu pomostowego

 

Przy zmianie zabezpieczenia trzeba mieć na uwadze fakt, że bank owszem, może zgodzić się na zabezpieczenie pomostowe w postaci np. wyższej marży, ale tylko w przypadku, gdy wpis hipoteki na nowej nieruchomości jeszcze jest nieprawomocny na moment wydawania listu mazalnego dotyczącego poprzedniego zabezpieczenia.

 

Jeśli Kredytobiorca planuje najpierw wyczyścić hipotekę przy zastosowaniu zabezpieczenia pomostowego (analogicznie do sytuacji, gdy dopiero ubiegał się o kredyt), potem sprzedać nieruchomość, następnie z uzyskanych środków nabyć nową i dopiero wtedy przedstawić ją w banku jako docelowe zabezpieczenie, to na dziś w większości spotka się to z decyzją odmowną.

 

Można natomiast na okres zmian dać jako zabezpieczenie nieruchomość kogoś z rodziny. Po nabyciu nowej nieruchomości można ponownie złożyć wniosek o zmianę zabezpieczenia zwalniając nieruchomość udostępnioną na okres zmian i krótki czas.

 

W przyszłości mogą pojawić się inne propozycje banków w zakresie umożliwienia sprzedaży nieruchomości obciążonej kredytem w CHF. Każdorazowo jednak to jest indywidualna kwestia banku, w którym jest kredyt.

 

Zapraszam również Ciebie do współpracy

Bożena Myszczyszyn Ekspert Finansowy, Ekspertka.pl