Czy drugie mieszkanie może być wkładem własnym do kredytu mieszkaniowego? Odpowiadając literalnie to nie. Nie zapłacisz przecież sprzedającemu inną nieruchomością (towarem), no chyba, że akurat jest to zamiana. Pytający mają jednak na myśli najczęściej to, czy drugą nieruchomość mogą wykorzystać zamiast wnoszenia wkładu własnego. Czy np. bank może udzielić kredytu mieszkaniowego na 100% ceny nabycia, jeśli zaproponujesz drugie mieszkanie na zabezpieczenie? Tak, taka konstrukcja jest możliwa. Rozmawiamy jednak dosłownie o jednym banku i z uwzględnieniem dodatkowych ograniczeń.
Jaki to bank?
Opcję kredytu mieszkaniowego z drugą nieruchomością jako zabezpieczenie kredytu zamiast wymogu wnoszenia wkładu własnego udostępnia Santander Bank Polska SA. Inne banki wycofały taką możliwość.
Tylko kredyt standardowy
Dołożenie drugiego mieszkania lub domu na zabezpieczenie i kredytowanie na 100% kosztu inwestycji dotyczy tylko standardowego kredytu mieszkaniowego. Ta opcja nie dotyczy kredytów z gwarancją BGK brakującego wkładu, udzielanych w ramach programów rządowych.
Druga nieruchomość zamiast wkładu – kryteria
Druga nieruchomość (mieszkanie lub dom) może zastąpić wymóg wniesienia wkładu własnego w Santander Bank Polska SA pod kilkoma warunkami:
- Maksymalne LtV 70%. Oznacza to, że kwota wnioskowanego kredytu mieszkaniowego nie może przekroczyć 70% sumy wartości obu nieruchomości (tej kredytowanej i tej proponowanej jako dodatkowe zabezpieczenie).
- Proponowana dodatkowa nieruchomość nie może być obciążona hipoteką innego banku. Jedynym dopuszczalnym obciążeniem hipotecznym byłaby hipoteka na rzecz Santander Bank Polska SA pod warunkiem, że z już posiadanym kredytem nadal będzie zachowany próg LtV (kredyt do wartości).
- Tylko zakup na rynku wtórnym lub zakup gotowej nieruchomości na rynku pierwotnym z zapłatą po akcie. Żadna z nieruchomości nie może być w budowie. Dotyczy to zarówno finansowanej nieruchomości jak i tej dodatkowej.
- Złożenie w sądzie wniosku o wpis hipoteki na obu nieruchomościach będzie warunkiem uruchomienia kredytu. Na moment uruchomienia musisz więc już być właścicielem nie tylko tej dodatkowej nieruchomości, ale również tej finansowanej.
Przy jakich celach druga nieruchomość nie pomoże?
Druga nieruchomość zamiast wkładu własnego nie będzie mogła być wykorzystana przy takich celach jak:
- Budowa domu systemem gospodarczym.
- Zakup działki z rozpoczętą budową i dokończenie budowy.
- Budowa mieszkania lub domu realizowana przez dewelopera (rynek pierwotny).
Przy tego typu transakcjach Santander będzie wymagał standardowego wkładu własnego w inwestycję na poziomie 10% lub 20%.
Jeśli jest możliwość równoczesnego złożenia wniosku o wpis hipoteki dla obu nieruchomości (hipoteka łączna) to druga nieruchomość może w takiej sytuacji pomóc w uzyskaniu dodatkowej kwoty na cel dowolny. Tak będzie przy budowie domu na własnej działce lub przy zakupie działki i dokończeniu budowy. W obu celach złożenie wniosku o wpis hipoteki poprzedza uruchomienie kredytu.
Dlaczego nie można połączyć budowy przez dewelopera z drugą nieruchomością?
W przypadku budowy realizowanej przez dewelopera zawierasz umowę deweloperską i płacisz za mieszkanie lub dom w transzach nie będąc jeszcze właścicielem. Bank uruchamia kredyt na podstawie zabezpieczenia przejściowego w postaci cesji wierzytelności z umowy deweloperskiej i rachunku powierniczego. Docelowe zabezpieczenie w postaci hipoteki ustanawiasz dopiero po akcie notarialnym. Bank może więc uzyskać docelowe zabezpieczenie kredytu w postaci hipoteki nawet po 2-3 latach od zawarcia umowy kredytowej.
Jeśli proponujesz drugie mieszkanie lub dom jako dodatkowe zabezpieczenie to na takiej nieruchomości hipoteka ustanawiana jest od razu po zawarciu umowy jako warunek uruchomienia kredytu.
Nie można w jednym kredycie połączyć dwóch nieruchomości z odmiennym sposobem i momentem ustanawiania hipoteki. Stąd dla typowego rynku pierwotnego musisz zapewnić standardowy wkład własny.
Nieruchomość osoby trzeciej zamiast wkładu własnego
Czy musisz być właścicielem dodatkowej nieruchomości proponowanej zamiast wkładu własnego?
Nie, możesz zaproponować również nieruchomość należącą do osoby trzeciej, czyli tzw. dawcę zabezpieczenia lub dłużnika rzeczowego. W Santander Bank Polska „dłużnik rzeczowy” może nie być brany do kalkulacji zdolności kredytowej, ale będzie współkredytobiorcą. To oznacza, że będzie solidarnie odpowiadał za spłatę twojego kredytu całym swoim majątkiem, a nie tylko nieruchomością.
Druga nieruchomość zamiast wkładu a jej sprzedaż?
Druga nieruchomość proponowana w banku jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu zamiast wnoszenia wkładu własnego co do zasady nie powinna być przeznaczona na sprzedaż. Powinna być to nieruchomość, którą planujesz zostawić i np. przeznaczyć pod najem. Bank obciąży hipoteką dwie nieruchomości.
Jeśli zmienisz zdanie i jedną z nieruchomości zabezpieczających kredyt zechcesz sprzedać to konieczne będzie uzyskanie zgody banku (konieczna decyzja kredytowa i aneks do umowy) i promesy, w której bank określi pod jakim warunkiem zwolni hipotekę. Takim warunkiem może być np. wpłata części środków uzyskanych ze sprzedaży na poczet nadpłaty kredytu mieszkaniowego.
Druga nieruchomość zamiast wkładu własnego – podsumowanie
Gdy bank akceptuje drugą nieruchomość jako wkład własny, ale pod warunkiem, że ją spieniężysz, to wkładem własnym nie jest nieruchomość, ale pieniądze, które uzyskasz ze sprzedaży. Te środki przekazujesz dalej na konto zbywcy na poczet nabycia kolejnej nieruchomości.
Nieruchomość jako taka faktycznie stanowi wkład własny w kredytach na budowę domu lub dokończenie budowy (wkładem własnym będzie działka budowlana). Posiadana nieruchomość będzie też wkładem własnym przy finansowaniu zamiany nieruchomości, odkupienia pozostałych udziałów, zniesieniu współwłasności ze spłatą, czy też spłacie byłego małżonka po rozwodzie.
O nieruchomości ZAMIAST wkładu własnego mówimy tylko, gdy dajesz drugą nieruchomość na zabezpieczenie. To rozwiązanie ma na celu uzyskanie kredytu na 100% kosztu inwestycji lub ceny nabycia. Ta opcja dotyczy tylko Santander Bank Polska SA.
Jeśli potrzebujesz pomocy w uzyskaniu kredytu mieszkaniowego, zapraszam do współpracy.
Bożena Myszczyszyn, pośrednik kredytowy Poznań
