Kredyt hipoteczny na zakup działki budowlanej mieści się w celach kredytu mieszkaniowego. Podobnie jak nabycie mieszkania lub domu, również zakup działki budowlanej służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Zakup działki budowlanej to pierwszy krok do wybudowania domu jednorodzinnego. Oczywiście nie każdy klient, który nabywa działkę budowlaną buduje potem dom, ale działka musi stwarzać taką możliwość. Kredytowanie nabycia działki budowlanej ma swoje ograniczenia zarówno od strony warunków kredytowych, jak i od strony parametrów działki. Działka o powierzchni poniżej 3000 m2 przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne to standardowe kryterium bankowe. Kredytowanie większych działek lub z innym przeznaczeniem jest bardziej problematyczne. W niektórych sytuacjach dopiero złożenie wniosku kredytowego daje odpowiedź, czy bank skredytuje daną nieruchomość.
Czym jest działa budowlana?
Działka gruntu to nieruchomość, a księga wieczysta prowadzona dla działki będzie księgą wieczystą prowadzoną dla nieruchomości gruntowej. Jeśli na działce powstanie dom jednorodzinny to księga wieczysta nadal będzie prowadzona dla nieruchomości gruntowej. Jedynie dział I-Sp (oznaczenie nieruchomości) będzie podlegał aktualizacji w zakresie sposobu korzystania i docelowego adresu. Domu jednorodzinnego wybudowanego na działce nie ujawnia się w KW, bo dom nie jest odrębnym od gruntu przedmiotem własności.
Czy działka, która ma oznaczenie w księdze wieczystej „grunty rolne” może być działką budowlaną? Tak, jeśli dokumenty potwierdzą przeznaczenie działki:
- Zaświadczenie o przeznaczeniu w MPZP (Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego), lub
- Warunki zabudowy (jeśli brak MPZP).
Dokumenty muszą potwierdzić przeznaczenie działki pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Przeznaczenie to jednak nie wszystko. Równie istotna jest powierzchnia działki gruntu.
Maksymalna powierzchnia działki budowlanej
Banki mają swoje ograniczenia i nie są zainteresowane kredytowaniem każdej nieruchomości nawet, gdy przepisy prawa pozwalają na dany zakup. Jeśli więc przy nabyciu działki i późniejszej budowie domu potrzebujesz kredytu hipotecznego to już na etapie wyboru działki musisz uwzględnić ograniczenia bankowe. Te kryteria są zmienne w czasie, czyli same banki zmieniają zasady akceptacji działek jako przedmiotu kredytowania.
Można wyróżnić kilka przedziałów w zakresie powierzchni działki:
- Do 1500 m2. To preferowana powierzchnia i najbardziej typowa. Ma to szczególne znaczenie, jeśli działkę chcesz skredytować w mBanku, gdzie większa działka oznacza większy wkład własny.
- Działki do 2999-3000 m2 (zależnie od banku). Dla pojedynczych banków będzie to górna granica powierzchni zarówno dla działek niezabudowanych, jak i tych z domem. Większość banków przy powierzchni do 3000 m2 stosuje standardowe kryteria analizy nieruchomości. Kupując działkę do 3000 m2 znajdziesz co najmniej kilka banków z dostępną ofertą kredytu mieszkaniowego.
- Powierzchnia do 5000 m2. Dostępność banków spada, ale nadal w kilku bankach możliwe jest finansowanie.
- Działki do 9999 m2. Kredytowanie kredytem hipotecznym jest ograniczone do maksymalnie 5 spośród banków komercyjnych, ale nadal możliwe.
- Powierzchnia działki powyżej 1 ha (10.000 m2). Kredyt hipoteczny na zakup działki budowlanej o powierzchni przekraczającej 1 ha będzie trudny do uzyskania. Taki wniosek rozpatrzą (po dogłębnej analizie) maksymalnie 2-3 banki. Bank będzie weryfikował m.in. MPZP lub WZ (warunki zabudowy) wydane do dnia 30.04.2016 roku.
Kredyt na działkę – nie w każdym banku
Oprócz tego, że banki stosują ograniczenia w kredytowaniu działek to również są banki, gdzie kredytu hipotecznego na zakup działki budowlanej w ogóle nie uzyskasz. Na dzisiaj kredytu na działkę nie otrzymasz w VeloBank lub CITI Handlowy.
Ustawa
Obrót ziemią rolną reguluje Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego [Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592].
Dużo zamieszania i problemów również w zakresie kredytów hipotecznych wprowadziła zmiana obowiązująca od 30.04.2016 roku, stąd to właśnie ta data jest graniczna przy analizie warunków zabudowy (WZ) dla działek powyżej 1 ha.
26 czerwca 2019 roku weszła w życie kolejna „poprawka przepisów”: Ustawa z dnia 26 kwietnia 2019 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw [Dz.U. 2019 poz. 1080].
Zgodnie z nowelizacją ustawy, zgoda Dyrektora Generalnego KOWR (Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa) na nabycie nieruchomości rolnej przez osobę nie będącą rolnikiem indywidualnym nie jest już wymagana:
- dla nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 1,0 ha oraz
- nabywanych w toku postępowania egzekucyjnego, sanacyjnego lub upadłościowego.
Zmiana regulacji w niektórych bankach otworzyła drogę do kredytowania działek większych niż 3000 m2, ale poniżej 1 ha.
Siedlisko, działka rekreacyjna
Oprócz przeznaczenia działki pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne możliwe jest również kredytowanie:
- siedliska
- nabycia działki rekreacyjnej, letniskowej
Kredytowaniem tego typu nieruchomości będzie zainteresowanych mniej banków. Również dla tego typu działek bank będzie weryfikował możliwość wybudowania na działce domu jednorodzinnego.
W przypadku działki rekreacyjnej, letniskowej dokumenty muszą potwierdzić możliwość wybudowania domu całorocznego. Nieco większa dostępność banków będzie przy kredycie na budowę domu całorocznego na działce rekreacyjnej lub zakup działki rekreacyjnej z gotowym domem całorocznym, niż na zakup samej działki.
Wkład własny do kredytu na zakup działki budowlanej
Standardowy minimalny wkład własny do kredytu na zakup działki budowlanej nie różni się od pozostałych celów kredytowania. Będzie to więc 10% lub 20% w zależności od banku. W niektórych bankach lub zależnie od rodzaju działki może to być 40-50% wkładu własnego.
Działkę budowlaną bez wnoszenia minimalnego wkładu własnego możesz sfinansować:
- W Santander Bank Polska dając drugą nieruchomość na zabezpieczenie.
- W ramach Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego pod warunkiem, że w jednym kredycie łączysz zakup działki z budową domu. To z ograniczeniami wynikającymi z ustawy i gwarancji BGK.
Kredyt na zakup działki i budowę jednocześnie
W większości banków kredytowanie nabycia działki i budowy domu to będą dwa oddzielne kredyty. Wynika to z faktu, że większość banków wymaga w takiej sytuacji pozwolenia na budowę wydanego na zbywcę działki. To skutkuje też tym, że być może konieczne będzie refinansowanie kredytu na zakup działki, jeśli kredyt na budowę będzie w innym banku. W takiej sytuacji ważne jest ograniczenie kosztów początkowych oraz brak prowizji za wcześniejszą spłatę.
Bez pozwolenia na budowę, ale z projektem budowlanym możliwe jest wnioskowanie o jeden kredyt na zakup działki i budowę w bankach: PKO BP, Santander Bank Polska oraz Millennium. Do wniosku kredytowego należy załączyć tę wersję projektu (zindywidualizowana i dostosowana), która po nabyciu działki będzie załącznikiem do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę.
Dokumenty do kredytu na zakup działki budowlanej
- Zaświadczenie o przeznaczeniu w MPZP (Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) lub WZ (warunki zabudowy).
- Wypis z rejestru gruntów.
- Wyrys z rejestru gruntów lub kopia mapki ewidencyjnej.
- Zaświadczenie o sposobie dostępu do drogi publicznej.
- Akt notarialny darowizny, jeśli była podstawą nabycia.
- Decyzje podziałowe, jeśli dotyczy.
- Wycena rzeczoznawcy – najczęściej po wstępnej ocenie. W zależności od banku własna lub bankowa.
Co może wiązać się z kredytem na działkę?
- Krótszy okres kredytowania w niektórych bankach np. 20 lat zamiast 30 lat.
- Wyższy wymagany wkład własny w stosunku do innych nieruchomości.
- Cena działki może być zbyt niska na kredyt hipoteczny. Banki określają minimalną kwotę kredytu hipotecznego np. w ING jest to 70.000 zł, w kilku bankach jest to 100.000 zł. Dostępność banków może być mniejsza z uwagi na minimalną kwotę kredytu.
- W przypadku zakupu działki, gdzie w księdze wieczystej jest kilka działek w niektórych sytuacjach bank może wymagać wcześniejszego założenia KW dla działki, a nie dopiero przy akcie notarialnym.
Kredytowanie działki – podsumowanie
Weryfikacja zdolności kredytowej i warunki cenowe dla kredytu hipotecznego na zakup działki niczym nie różnią się od pozostałych produktów. Okres kredytowania i wymagany wkład własny mogą już być inne. Nie każdy bank skredytuje działkę. Finalne wymagania banku mogą zależeć od samej działki. Pomimo ograniczeń w dostępności banków kredyt hipoteczny na nabycie działki budowlanej już z 10% wkładem własnym jest możliwy. Również przy małej kwocie kredytu.
Możesz sfinansować zakup działki również kredytem gotówkowym, który jest szybszy, ale droższy. Możesz postawić jednak na finansowanie hipoteczne uwzględniając dłuższy czas analizy (umowa przedwstępna powinna być zawarta na 2-3 miesiące). Finansując zakup działki kredytem hipotecznym masz pewność, że bank zweryfikował działkę już na etapie jej zakupu. Tym samym nie będzie „niespodzianek” na etapie kredytu na budowę.
O kredyt na zakup działki budowlanej możesz ubiegać się za moim pośrednictwem.
