Kredyt mieszkaniowy wiąże się z wymogiem wniesienia wkładu własnego przez kredytobiorcę. Ponoć kredytobiorca, który angażuje własne oszczędności lepiej spłaca kredyt. Tym samym maleje również ryzyko po stronie banku kredytującego. Stopniowo za sprawą nowelizacji Rekomendacji S z 2013 roku z kredytowania do 100% wartości nieruchomości doszliśmy w 2017 roku do kredytowania do 80% wartości nieruchomości. Ten próg bank może podwyższyć do 90% przy odpowiednim ubezpieczeniu lub zabezpieczeniu. Te zasady wciąż obowiązują dla kredytów mieszkaniowych udzielanych na rynkowych warunkach. Rok 2022 i 2023 przynoszą jednak zmianę. W ślad za wprowadzeniem programu rządowego „Mieszkanie bez wkładu własnego” po raz kolejny Rekomendacja S przeszła nowelizację. Z wymogu posiadania wkładu własnego został zwolniony kredyt gwarantowany, czyli kredyt mieszkaniowy z gwarancją BGK brakującego wkładu własnego. W przypadku kredytów gwarantowanych przez Bank Gospodarstwa Krajowego banki mogą udzielić kredytu do 100% wartości nieruchomości.
Kredyt bez wkładu własnego – dla kogo?
Kredyt mieszkaniowy bez konieczności wnoszenia wkładu własnego, czyli do 100% ceny nabycia lub kosztu inwestycji możliwy jest w dwóch produktach:
- Bezpieczny Kredyt 2% udzielany od 3 lipca 2023 r. w ramach programu Pierwsze Mieszkanie.
- Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, który pod pierwotną nazwą „gwarantowanego kredytu mieszkaniowego” wszedł do oferty banków po raz pierwszy w lipcu 2022 r. [ustawa obowiązuje od 27 maja 2022].
Oba kredyty udzielane są w ramach programu rządowego w bankach, które podpisały umowę z BGK (Bank Gospodarstwa Krajowego). Jako kredytobiorca musisz spełnić kryteria ustawowe, aby skorzystać z jednego z tych kredytów. Te kryteria w części są takie same, a w części różne dla Bezpiecznego Kredytu i dla Rodzinnego kredytu. Szerzej podobieństwa i różnice dla obu kredytów omówiłam w tym wpisie:
Bezpieczny Kredyt a Rodzinny Kredyt. Podobieństwa i różnice.
Wkład własny poniżej 20% w Bezpiecznym Kredycie 2% i w Rodzinnym Kredycie Mieszkaniowym nie pogarsza warunków cenowych w stosunku do kredytów z 20% wkładu własnego.
Jaka jest maksymalna kwota kredytu mieszkaniowego bez wkładu własnego?
Jeśli chcesz z wykorzystaniem kredytu udzielanego w programie „Mieszkanie bez wkładu własnego” sfinansować 100% kosztu inwestycji to maksymalna cena mieszkania lub domu nie może przekroczyć 500.000 zł.
Wynika to z faktu, iż maksymalna kwota gwarancji BGK brakującego wkładu własnego wynosi 100.000 zł. Te 100.000 zł stanowi równowartość 20% wkładu własnego, który standardowo byłby wymagany przez bank od kwoty 500.000 zł.
Czym jest gwarancja BGK?
Gwarancja BGK brakującego wkładu własnego to nie są dodatkowe środki z przeznaczeniem na zakup nieruchomości. Gwarancja BGK to rodzaj poręczenia części twojego kredytu mieszkaniowego na wypadek, gdybyś go nie spłacił. Jest to zabezpieczenie części kredytu analogiczne do ubezpieczenia brakującego wkładu własnego.
Jeśli kupujesz mieszkanie lub dom w cenie 500.000 zł to możesz wnioskować o Bezpieczny Kredyt 2% lub Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy w pełnej wysokości 500.000 zł, a część tego kredytu w wysokości 100.000 zł zostanie objęta gwarancją BGK.
Wkład własny w połączeniu z gwarancją BGK
Za jaką cenę możesz nabyć nieruchomość?
Środki własne + kredyt mieszkaniowy = cena nieruchomości
Maksymalna kwota kredytu mieszkaniowego wynika z Twojej zdolności kredytowej oraz z ograniczeń ustawowych dotyczących kredytów udzielanych w ramach wsparcia rządowego. Na to nakładają się również procedury danego banku.
Jeśli wnioskujesz o Bezpieczny Kredyt 2% lub o Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, a kwota środków własnych nie zapewnia 20% wkładu własnego możesz skorzystać z gwarancji BGK brakującego wkładu i otrzymać wyższy kredyt.
Gdy gwarancja BGK (maksymalnie 100.000 zł) nie pokrywa pełnych 20% wymaganego wkładu własnego to możesz połączyć gwarancję BGK z wniesieniem środków własnych tak, by łącznie Twoje środki i gwarancja zapewniły 20% ceny lub kosztu inwestycji.
Przykład:
Cena 700.000 zł
Wymagany wkład własny 20% = 140.000 zł
Kredyt 600.000 zł, w tym gwarancja BGK 40.000 zł
Środki własne wnoszone przez kredytobiorcę 100.000 zł
Suma środków własnych (100.000) i gwarancji BGK (40.000) daje razem 20% kosztu inwestycji.
Czy w miejsce środków własnych można połączyć gwarancję BGK z ubezpieczeniem niskiego wkładu?
Nowelizacja Rekomendacji S z czerwca 2023 dopuszcza zastosowanie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego w sytuacji, gdy gwarancja BGK nie zapewnia pełnych 20% wkładu własnego. To oczywiście z uwzględnieniem ustawowych ograniczeń dotyczących maksymalnej ceny lub maksymalnej kwoty kredytu udzielanego ze wsparciem rządowym.
W praktyce jednak na ten moment takie rozwiązanie nie funkcjonuje. Zarówno w Bezpiecznym Kredycie 2%, jak i w Rodzinnym Kredycie Mieszkaniowym nie skorzystasz z gwarancji BGK w połączeniu z ubezpieczeniem brakującego wkładu.
„Kredyt rządowy”, ale bez gwarancji BGK?
Jak już napisałam wyżej, program rządowy „Mieszkanie bez wkładu własnego” obejmuje Bezpieczny Kredyt 2% oraz Rodzinny Kredyt mieszkaniowy. Oba produkty udzielane we współpracy z BGK w bankach, które podpisały stosowną umowę z BGK.
Jednak sam fakt wprowadzenia do oferty banku Bezpiecznego Kredytu czy Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego nie powodują, że w każdej ofercie będzie dostępna opcja skorzystania z gwarancji BGK brakującego wkładu własnego. O możliwości skorzystania z gwarancji BGK decyduje bank kredytujący.
Stąd w niektórych bankach lub dla niektórych nieruchomości również w kredytach udzielanych ze wsparciem rządowym bank może wymagać pełnych 20% wkładu własnego lub więcej, jeśli wynika to z procedur banku.
Jaki wkład własny w 2023 roku w kredytach standardowych?
Jeśli nie korzystasz ze kredytowania w ramach programów rządowych to nic się nie zmienia. Nadal wymagany wkład własny do kredytu mieszkaniowego standardowo wynosi 20% kosztu inwestycji lub ceny nabycia.
Banki kredytują najczęściej do 80% lub do 90% wartości nieruchomości (80% lub 90% LtV).
Kredyt na 90% LtV (kredyt do wartości) będzie to kredyt z niskim wkładem własnym. To wiąże się z ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego oraz z gorszymi warunkami cenowymi.
Procedury banku mogą jednak również wskazywać na wymóg wyższego wkładu własnego. Wyższy niż standardowy wkład własny może być związany z:
- Źródłem dochodu
- Wiekiem kredytobiorcy
- Rodzajem nieruchomości
- Ilością posiadanych kredytów hipotecznych
Co może być wkładem własnym do kredytu mieszkaniowego?
- Oszczędności zgromadzone na rachunkach bankowych lub w gotówce.
- Darowizny środków pieniężnych.
- Książeczka mieszkaniowa wraz z premią gwarancyjną.
- Wartość działki budowlanej i nakładów wniesionych na poczet budowy.
- Wartość posiadanego udziału w nieruchomości. To w przypadku, gdy celem kredytu jest odkupienie pozostałych udziałów lub np. spłata byłego małżonka po rozwodzie.
- Przy refinansowaniu kredytu mieszkaniowego różnica pomiędzy wartością nieruchomości a kwotą kredytu.
- Wartość nieruchomości przewidzianej do sprzedaży. Jeśli środki na wkład własny będą pochodziły ze sprzedaży innej nieruchomości to równolegle z wnioskiem kredytowym powinna być również zawarta umowa przedwstępna sprzedaży posiadanego mieszkania lub domu.
Wkładem własnym nie mogą być źródła zwrotne, czyli kredyt gotówkowy lub pożyczka od rodziny nie wchodzą w grę.
Kiedy i jak wnosisz wkład własny?
W przypadku zakupu nieruchomości wkład własny wnosisz na konto sprzedającego będącego osobą fizyczną lub na konto dewelopera. Wpłacone wcześniej zaliczka lub zadatek stanowią część wkładu własnego. W przypadku budowy realizowanej przez dewelopera najczęściej całość środków własnych oraz kredyt przelewane są przed umową przeniesienia własności. Przy nabyciu nieruchomości na rynku wtórnym środki własne możesz przelać sprzedającemu zarówno przed aktem, jak i po akcie notarialnym. Bank dla rynku wtórnego kredyt uruchamia zawsze po umowie przeniesienia własności.
Przy budowie domu systemem gospodarczym wkład własny zadeklarowany do wniesienia w budowę bank weryfikuje najczęściej poprzez inspekcję potwierdzającą stan zaawansowania.
Kiedy możesz wnieść wkład własny w trakcie inwestycji?
Dla kredytów uruchamianych w transzach (deweloper, budowa domu) w niektórych bankach można zastosować kredytowanie naprzemienne. Polega to na tym, że:
- wnosisz minimalny wkład na poziomie 10% lub 20%
- bank uruchamia pierwszą transzę kredytu
- wnosisz pozostały wkład własny
- bank uruchamia pozostałe transze kredytu (kredyt zawsze zamyka inwestycję)
Dla kredytów ze wsparciem rządowym (BK2%, RKM) mogą być większe ograniczenia w kredytowaniu naprzemiennym.
Jakie dokumenty potwierdzają wniesienie wkładu własnego?
- Oświadczenia stron transakcji zawarte w umowie przedwstępnej lub w treści aktu notarialnego.
- Potwierdzenie przelewu środków własnych.
- Faktura wystawiona przez dewelopera potwierdzająca zapłatę środków za nieruchomość.
- Wycena rzeczoznawcy w zakresie wartości działki i nakładów.
- Raport z inspekcji nieruchomości dla budowy domu.
Kredyt bez wkładu własnego – podsumowanie
Wróciły czasy, gdy możesz wnioskować o kredyt mieszkaniowy do 100% LtV (kredyt do wartości), ale pod pewnymi warunkami. Taki kredyt objęty jest gwarancją BGK w ramach programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”, stąd musisz spełnić kryteria umożliwiające ubieganie się o kredyt ze wsparciem rządowym.
Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” obejmuje też te kredyty (Bezpieczny Kredyt 2% lub Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy), gdzie wnosisz wkład własny, ale jest on niższy niż 20%.
Gdy korzystasz ze standardowego finansowania to obowiązują również standardowe wymogi w zakresie wkładu własnego, czyli minimum 20% z opcją obniżenia wkładu własnego do 10% w połączeniu z ubezpieczeniem niskiego wkładu.
Niezależnie od rodzaju finansowania, jakiego potrzebujesz, przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny możesz skorzystać z mojej pomocy.
