Książeczka mieszkaniowa jako wkład własny do kredytu hipotecznego

Nowelizacja Rekomendacji S z 2013 roku wprowadziła istotne zmiany w zakresie wymaganego wkładu własnego do kredytu hipotecznego. Możliwe źródła wkładu własnego zmieniały się na przestrzeni ostatnich lat, ale nadal jedną z możliwości jest książeczka mieszkaniowa. Akceptacja książeczki mieszkaniowej jako wkładu własnego do kredytu to jednak indywidualna kwestia danego banku. Procedury w tym zakresie są różne. Czytając dalej dowiesz się na czym polega uwzględnienie książeczki mieszkaniowej jako wkładu własnego w kredycie hipotecznym. Dowiesz się również jakie wymagania musi spełnić umowa kredytowa oraz co się zmieniło w 2021 roku.

Wysokość wymaganego wkładu własnego

Możliwość kredytowania bez wkładu własnego na 100% kosztu inwestycji skończyła się 31.12.2013 roku wraz z nowelizacją Rekomendacji S. Pewną furtkę ominięcia wymogu posiadania wkładu własnego dawała druga nieruchomość mieszkalna jako zabezpieczenie kredytu. Na dziś to rozwiązanie funkcjonuje tylko w jednym banku. Rekomendacja S mówi co prawda o maksymalnym LTV (kredyt do wartości) i faktycznie był okres, w którym „nadwyżkowa” wartość nieruchomości mogła być zaliczona na poczet wkładu własnego. To już przeszłość. Banki weryfikują zarówno wskaźnik LTV jak i faktyczne środki własne wnoszone na poczet kosztu inwestycji. Oba wskaźniki muszą mieścić się w widełkach.

Jak zatem zmieniały się wymagania w zakresie LTV i wkładu własnego?

• 2014 rok, maksymalne LTV 95% i wymagany minimalny wkład własny 5%
• 2015 rok, maksymalne LTV 90% i wymagany minimalny wkład własny 10%
• 2016 rok, maksymalne LTV 85% i wymagany minimalny wkład własny 15%, ale w przypadku ubezpieczenia/zabezpieczenia, a którym mowa w rekomendacji możliwość zastosowania LTV 90% i wkładu własnego 10%
• 2017 rok, maksymalne LTV 80% i wymagany minimalny wkład własny 20%, ale w przypadku ubezpieczenia/zabezpieczenia, o którym mowa w rekomendacji możliwość zastosowania LTV 90% i wkładu własnego 10%

Aktualnie przy dodatkowym ubezpieczeniu/zabezpieczeniu minimalny wkład własny wynosi 10%, niemniej banki indywidualnie ustalają wymogi w zakresie wkładu własnego. To jaki wkład własny będziesz musiał wnieść zależeć będzie od banku, w którym ubiegasz się o kredyt. W niektórych przypadkach również od rodzaju nieruchomości, wieku czy źródła dochodów.

Uzupełnienie i aktualizacja wpisu. W związku z wejściem w życie ustawy o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym od 27 maja 2022 do 31 grudnia 2030 funkcjonuje program rządowy pozwalający uzyskać kredyt mieszkaniowy bez wymaganego standardowo wkładu własnego. Program zakłada możliwość skorzystania z gwarancji BGK i opcji spłaty rodzinnej. Ustawa przechodziła zmiany, w tym zmiana nazwy i rozszerzenie zakresu ustawy o Bezpieczny Kredyt. Zapytaj mnie o aktualną możliwość skorzystania z gwarancji BGK, jeśli interesuje Cię ta opcja.

Co może być wkładem własnym do kredytu mieszkaniowego?

Wkład własny do kredytu mieszkaniowego są to środki, które Ty wnosisz na poczet inwestycji np. przelewasz do zbywcy, dewelopera. Najczęściej wkład własny wnosi się w całości przed uruchomieniem kredytu. W niektórych sytuacjach i bankach możliwe jest zastosowanie kredytowania naprzemiennego. Co do zasady jednak to bank zamyka inwestycję, czyli ostatnia płatność zawsze jest z kredytu.

Co może być wkładem własnym?

[1] Twoje oszczędności na rachunkach bankowych, lokatach lub w przysłowiowej „skarpecie”, czyli GOTÓWKA.

[2] Darowizny środków pieniężnych, najczęściej od najbliższych. Otrzymane tą drogą środki to Ty przelewasz np. do zbywcy, dewelopera. Nie ma to związku z kredytem, ale otrzymując darowiznę musisz pamiętać o kwestiach podatkowych i dopełnić formalności zwalniających z podatku.

[3] Wartość posiadanego udziału w mieszkaniu lub domu, jeśli celem kredytu jest odkupienie pozostałych udziałów, żebyś finalnie miał 100% własności. Tu jednak podejście banków jest różne. Niektóre banki bez względu na wartość Twojego części poproszą Cię o wkład własny obliczony w stosunku do ceny udziału.

[4] MDM niestety wkładem własnym już nie jest, program funkcjonował w okresie od 01.01.2014 do 31.12.2018r.

[5] Wartość posiadanej działki budowlanej i nakładów inwestycyjnych przy kredycie na budowę lub dokończenie budowy domu.

[6] Wartość nieruchomości przewidzianej do sprzedaży, przy czym w momencie wnioskowania o kredyt powinna być już zawarta umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości do spieniężenia. Bank musi mieć pewność, że będziesz miał środki ze sprzedaży w terminie i kwocie, które pozwolą na finalizację transakcji.

[7] Różnica pomiędzy wartością nieruchomości a kwotą zadłużenia do spłaty w przypadku kredytu refinansującego kredyt mieszkaniowy w innym banku.

[8] I wreszcie środki zgromadzone na KSIĄŻECZCE MIESZKANIOWEJ, czyli stan oszczędności i premia gwarancyjna.

Co w takim razie wkładem własnym nie jest?

Co do zasady wkładem własnym nie mogą być źródła zwrotne, czyli kredyty, pożyczki. Mowa również o pożyczkach od rodziny lub pożyczkach pracowniczych z Zakładowego Funduszu Świadczeń Socjalnych. Nie możesz więc pożyczyć „na chwilę” od rodziny i nie możesz zadeklarować, że otrzymasz pożyczkę mieszkaniową w pracy. We wniosku kredytowym oświadczasz, że środki na wkład własny nie pochodzą z kredytów i pożyczek.

Wkładu własnego „nie wyrzeźbisz” też z wyższej wartości nieruchomości. Więcej, jeśli wartość nieruchomości bank przyjmie na niższym poziomie niż cena to możliwe, że Twój wkład własny wzrośnie.

Z jednym wyjątkiem druga nieruchomość na zabezpieczenie również nie zastąpi wymogu wkładu własnego. Na dziś można próbować z taką opcją tylko w jednym banku.

Książeczka mieszkaniowa jako wkład własny w praktyce

Regulacje w tym zakresie znajdziesz w „Ustawie z dnia 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych„.

[1] Do wniosku kredytowego załączasz zaświadczenie wydane przez bank PKO BP informujące o stanie oszczędności zgromadzonych na książeczce mieszkaniowej oraz o kwocie premii gwarancyjnej. Dotyczy to książeczek założonych przed 24.10.1990 r.

[2] Musisz pamiętać, że nie każdy bank uwzględnia książeczkę mieszkaniową jako wkład własny. Przykładowo w bankach ING czy mBank takiego wniosku nie złożysz.

[3] Podstawą likwidacji książeczki będzie w tym przypadku podpisana umowa kredytu mieszkaniowego. Umowa musi zawierać określone zapisy:

• informację, że wkład własny będzie pochodził z wypłaty premii gwarancyjnej
• wskazanie w umowie kredytowej numeru rachunku do przekazania środków z premii gwarancyjnej
• informację, że bank kredytujący przekaże środki z premii gwarancyjnej wraz z kredytem na konto zbywcy, inwestora lub właściciela książeczki zależnie od celu kredytowania
• złożenie w umowie kredytowej upoważnienia ze strony właściciela książeczki do zwrotu za pośrednictwem banku premii gwarancyjnej w przypadku rezygnacji z kredytu i rozwiązania umowy przed przekazaniem środków z premii.
• złożenie w umowie kredytowej zobowiązania ze strony właściciela książeczki do zwrotu za pośrednictwem banku kwoty premii gwarancyjnej w przypadku rozwiązania umowy kredytowej i rezygnacji z kredytu po przekazaniu środków z premii gwarancyjnej.

Umowa kredytowa uwzględniająca wkład własny z książeczki mieszkaniowej pozwala Tobie uzyskać środki z premii gwarancyjnej przed standardowym terminem.

Na likwidację książeczki masz 90 dni od daty podpisania umowy kredytowej. Uwzględnij jednak nowe zasady rejestracji, o czym na końcu wpisu.

[4] Po likwidacji książeczki zależnie od sytuacji:

• Przy zakupie na rynku wtórnym umawiasz się na akt notarialny. Bank po akcie notarialnym przekazuje środki z kredytu i książeczki mieszkaniowej na konto zbywcy.
• Przy zakupie na rynku pierwotnym od dewelopera i zapłacie w transzach przed aktem, na Twoją dyspozycję bank uruchamia poszczególne transze do dewelopera. Środki z książeczki przekazuje najczęściej przy ostatniej transzy. Akt notarialny jest w tym przypadku podpisywany po zapłacie całej ceny, w tym również po przekazaniu środków z książeczki mieszkaniowej.

Cele kredytowania dostępne z książeczką mieszkaniową

Chcąc wykorzystać książeczkę mieszkaniową przy kredycie mieszkaniowym możesz uwzględnić następujące cele kredytowania:

• Nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Od 2021 możliwe nabycie również w części ułamkowej. Udział posiadacza książeczki mieszkaniowej musi wynosić min 25%.
• Nabycie własności lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość, lub domu jednorodzinnego. Od 2021 możliwe nabycie również w części ułamkowej. Udział posiadacza książeczki mieszkaniowej musi wynosić min 25%.
• Uzyskanie własności domu jednorodzinnego lub odrębnej własności lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym w związku z wykonaniem umowy zobowiązującej (budowa lokalu/domu przez dewelopera).
• Uzyskanie własności domu jednorodzinnego lub odrębnej własności lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym, wybudowanym przez spółdzielnię mieszkaniową celu przeniesienia na członków własności domów jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych w budynku wielorodzinnym.
• Budowa własnego domu jednorodzinnego.
• Przebudowa, nadbudowa lub rozbudowa budynku mieszkalnego lub pomieszczeń niemieszkalnych, jeżeli w ten sposób ma powstać odrębna własność lokalu mieszkalnego.

Najczęściej kwestia wykorzystania książeczki mieszkaniowej w kredycie mieszkaniowym dotyczy zakupu na rynku wtórnym lub budowy realizowanej przez dewelopera na podstawie umowy deweloperskiej.

Lista czynności czy celów mieszkaniowych uprawniających do uzyskania premii gwarancyjnej jest dłuższa niż te, które możesz uwzględnić w kredycie mieszkaniowym. Pełen wykaz znajdziesz w ustawie lub informatorze PKO BP.

Co jeśli bank nie akceptuje książeczki mieszkaniowej jako wkładu własnego?

W takiej sytuacji musisz cały wymagany wkład własny do kredytu zapewnić z innych źródeł, ale środki z książeczki nie przepadają. Wniosek o likwidację książeczki mieszkaniowej składasz w terminie 90 dni od daty dokonania czynności uprawniającej do uzyskania premii gwarancyjnej. Przykładowo w terminie 90 dni od daty aktu notarialnego przeniesienia własności. To pod warunkiem i z uwzględnieniem zasad rejestracji książeczki.

Nadal możesz skorzystać z możliwości wcześniejszego uzyskania premii gwarancyjnej, ale podstawą będzie wtedy:

1. W przypadku budowy realizowanej przez dewelopera po wpłacie 50% ceny kosztorysowej lokalu lub domu.
2. Dla inwestycji realizowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe po wniesieniu 50% wkładu budowlanego.
3. Przy budowie domu po uzyskaniu zaawansowania budowy na poziomie 20% wartości kosztorysowej.

W ten sposób uzyskane środki możesz wykorzystać na wykończenie, remont, wyposażenie, dokończenie budowy lub po prostu nadpłacić kredyt mieszkaniowy.

Książeczka mieszkaniowa jako wkład własny do kredytu hipotecznego a współwłasność

Pół na pół z Partnerem?

Do niedawna opcja zakupu w udziałach, czyli np. przez osoby obce lub małżonków z rozdzielnością, nie zawsze pozwalała na skorzystanie z premii gwarancyjnej.

Nie było problemów, jeśli zawierana była umowa deweloperska wspólnie z partnerką, partnerem. Przeniesienie własności następowało wtedy w wykonaniu umowy zobowiązującej do wybudowania lokalu lub domu przez dewelopera. Przy takim celu można było już wcześniej i nadal wykorzystać książeczkę mieszkaniową jako wkład własny. Zmieniły się zasady stosowane przy zakupie lokalu mieszkalnego lub domu na rynku wtórnym.

Jak było?

Do niedawna zakup w udziałach mieszkań i domów na rynku wtórnym lub gotowych mieszkań lub domów od dewelopera (na podstawie umowy przedwstępnej) nie wchodził w grę. Dotyczyło to zarówno nabywania udziałów przez osoby niespokrewnione jak i małżonków pozostających w rozdzielności majątkowej. Właściciel książeczki musiał nabyć lokal lub dom tylko na siebie. Możliwe natomiast było nabycie wspólnie z małżonkiem do majątku wspólnego, jeśli w małżeństwie obowiązywała wspólność majątkowa. Była też „furtka”. Jeśli nabycie nieruchomość nastąpiło w udziałach, ale w terminie 90 dni zawarto związek małżeński lub zniesiono rozdzielność to nadal można było wnioskować wypłatę premii gwarancyjnej. Nie przekraczając przy tym 90 dni od aktu nabycia.

Nowe zasady dotyczące książeczki mieszkaniowej i zakupu w udziałach

Obecnie (od 2021 roku) podstawą do uzyskania premii gwarancyjnej jest również dla opisanych wyżej przypadków nabycie w częściach ułamkowych. Udział właściciela książeczki mieszkaniowej nie może być mniejszy niż 25%.

Rejestracja książeczki mieszkaniowej

Od 19.01.2021 należy zarejestrować książeczkę mieszkaniową w PKO BP. Dla książeczek mieszkaniowych zarejestrowanych do 31.12.2022 roku to zasady likwidacji pozostały bez zmian. Jeśli dokonasz rejestracji książeczki mieszkaniowej po 01.01.2023 roku to likwidacja może mieć miejsce dopiero po 1 stycznia następnego roku po roku rejestracji.

Inaczej jest liczony termin 90 dni na likwidację

Termin 90 dni od daty czynności uprawniającej do likwidacji książeczki (np. akt notarialny) obowiązuje dla:

1. Książeczek mieszkaniowych zarejestrowanych do 31.12.2022.
2. książeczek mieszkaniowych zarejestrowanych po 01.01.2023 jeśli rejestracja nastąpiła w latach poprzedzających rok dokonania czynności uprawniającej.

Przykład – rejestracja w 2024, akt notarialny w 2025, termin likwidacji 90 dni od aktu not.

Termin 90 dni liczony od 1 stycznia roku następnego po roku rejestracji będzie obowiązywał dla książeczek mieszkaniowych zarejestrowanych po 01.01.2023, jeśli czynność została dokonana w roku rejestracji.

Przykład – rejestracja w 2024, akt notarialny w 2024, likwidacja w ciągu 90 dni licząc od 01.01.2025.

Źródła wykorzystane we wpisie:

1. Dz.U. 1996 nr 5 poz. 32
2. Informator PKO BP

Autor: Bożena Myszczyszyn Ekspert kredytowy Poznań, Kredyty mieszkaniowe Poznań