Taki oto paradoks mamy w niektórych umowach kredytu hipotecznego po trzech obniżkach stóp procentowych dokonanych przez Radę Polityki Pieniężnej. Dotyczy to sytuacji, w których podstawą wyznaczania odsetek karnych jest stopa lombardowa NBP. W uproszczeniu przy kredycie hipotecznym mówimy o odsetkach umownych, odsetkach maksymalnych i odsetkach karnych.
[1] Oprocentowanie nominalne i odsetki umowne
Wg oprocentowania nominalnego naliczane są odsetki umowne, czyli ma to odzwierciedlenie w harmonogramie spłaty kredytu i comiesięcznej racie. Najczęściej podstawą wyznaczania oprocentowania umownego jest zmienny WIBOR 3M lub 6M oraz stała marża banku. Odsetki umowne mogą być również naliczane wg okresowo stałej stopy procentowej, o ile umowa to przewiduje.
[2] Odsetki maksymalne
Art.359 Kodeksu Cywilnego określa wysokość odsetek maksymalnych, które na dziś nie mogą przekroczyć dwukrotności odsetek ustawowych. Odsetki ustawowe to z kolei suma stopy referencyjnej NBP i 3,5 p.p.
Jeśli odsetki wyliczone zgodnie umową kredytową (np. WIBOR + marża) przekroczyłyby w którymś momencie wysokość odsetek maksymalnych to bank pobierze odsetki w wysokości odsetek maksymalnych.
Od 01.01.2016 wysokość odsetek maksymalnych zależy od zmian stopy referencyjnej NBP.
Do 31.12.2015 odsetki maksymalne stanowiły czterokrotność stopy lombardowej NBP.
[3] Odsetki maksymalne za opóźnienie
W przypadku opóźnienia w spłacie rat kredytu bank może naliczać oprocentowanie karne, które nie może przekroczyć odsetek maksymalnych za opóźnienie. Wysokość odsetek maksymalnych za opóźnienie określa art. 481 Kodeksu Cywilnego i nie mogą one przekroczyć dwukrotności odsetek ustawowych za opóźnienie. Odsetki ustawowe za opóźnienie to z kolei suma stopy referencyjnej NBP i 5,5 p.p.
Do 31.12.2015r. odsetki karne nie mogły przekroczyć odsetek maksymalnych, a więc górną granicę wyznaczała czterokrotność stopy lombardowej NBP.
Jeśli bank w umowie ustala inny sposób naliczania oprocentowania karnego to nadal górną granicę wyznaczają przepisy Kodeksu Cywilnego.
Odsetki naliczane przy kredycie hipotecznym mogą zatem zależeć od zmian:
- WIBOR 3M lub WIBOR 6M
- Stopy refinansowej NBP
- Stopy lombardowej NBP
Jak zmieniała się sytuacja po kolejnych posiedzeniach RPP?
Stan na dzień 17 marca 2020 r., przed obniżkami stóp procentowych, czyli przed „pandemią”:
- Stopa referencyjna NBP 1,50%
- Stopa lombardowa NBP 2,50%
- Maksymalne odsetki 10,00%
- Odsetki maksymalne za opóźnienie 14,00%
- Odsetki maksymalne/karne wyznaczane na podstawie 4-krotności stopy lombardowej NBP 10,00%
Pierwsze cięcie, posiedzenie RPP dnia 17 marca 2020 r.
Nowe wysokości odsetek od dnia 18.03.2020 r.
- Stopa referencyjna NBP 1,00%
- Stopa lombardowa NBP 1,50%
- Maksymalne odsetki 9,00%
- Odsetki maksymalne za opóźnienie 13,00%
- Odsetki maksymalne/karne wyznaczane na podstawie 4-krotności stopy lombardowej NBP 6,00%
Drugie cięcie, posiedzenie RPP dnia 08 kwietnia 2020 r.
Nowe wysokości odsetek od dnia 09.04.2020 r.
- Stopa referencyjna NBP 0,50%
- Stopa lombardowa NBP 1,00%
- Maksymalne odsetki 8,00%
- Odsetki maksymalne za opóźnienie 12,00%
- Odsetki maksymalne/karne wyznaczane na podstawie 4-krotności stopy lombardowej NBP 4,00%
Trzecie cięcie, posiedzenie RPP dnia 28 maja 2020 r.
Nowe wysokości odsetek od dnia 29.05.2020 r.
- Stopa referencyjna NBP 0,10%
- Stopa lombardowa NBP 0,50%
- Maksymalne odsetki 7,20%
- Odsetki maksymalne za opóźnienie 11,20%
- Odsetki maksymalne/karne wyznaczane na podstawie 4-krotności stopy lombardowej NBP 2,00%
Umowa kredytu hipotecznego MILLENNIUM i wspomniany paradoks
Bank Millennium S.A. pomimo zmiany przepisów Kodeksu Cywilnego zdecydował się pozostawić w umowach kredytu hipotecznego zasady wyliczania oprocentowania karnego w oparciu o czterokrotność stopy lombardowej NBP. Jest to oczywiście korzystniejszy wariant dla kredytobiorcy. Oprocentowanie karne w Millennium wynosi więc na dziś 2%.
„wysokość oprocentowania karnego równa jest czterokrotności stopy lombardowej, co na dzień sporządzenia Umowy wynosi 2.00%, przy czym oprocentowanie to nie może przekraczać w stosunku rocznym stopy odsetek maksymalnych za opóźnienie określonych w art. 481 § 21 Kodeksu cywilnego”
Oprocentowanie umowne z kolei w Millennium to obecnie przedział od 2,15 do 3,45%.
Oferta cenowa zależy od wysokości wkładu własnego i LTV oraz wybranego wariantu promocyjnego. Marże w Millennium to przedział od 1,90 do 3,20%. Jeśli do tego dodać WBOR 3M, który na dziś wynosi 0,25% to nawet najniższe oprocentowanie umowne jest wyższe od oprocentowania karnego.
Tym samym spóźniając się z ratą zapłacisz niższe odsetki karne niż umowne przy ratach płaconych w terminie.
Oczywiście NIE POLECAM płacenia po terminie, bo niższe odsetki to jedno, ale konsekwencje w postaci opóźnień widocznych w BIK to drugie.
Czy niższe odsetki karne niż umowne to tylko domena Millennium?
Z podobną sytuacją możesz mieć do czynienia w przypadku umów kredytowych podpisywanych przed wejściem w życie zmian do Kodeksu Cywilnego tj. przed datą 01.01.2016. Ile takich umów kredytowych funkcjonuje na rynku, nie wiem. Jeśli zapisy umowy kredytowej jasno określały sposób wyznaczania odsetek karnych i wyglądały mniej więcej tak:
„Oprocentowanie od zadłużenia przeterminowanego jest równe czterokrotności wysokości stopy kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego i na dzień zawarcia umowy wynosi … w stosunku rocznym.”
to pomimo zmian zasad wyznaczania odsetek maksymalnych za opóźnienie w przepisach Kodeksu Cywilnego w pierwszej kolejności obowiązuje umowa. Bank w takiej sytuacji za opóźnienie w spłacie może więc naliczać odsetki karne w wysokości 2%.
Paradoks jeszcze bardziej jest widoczny przy kredytach konsumpcyjnych, bo możemy mieć do czynienia z sytuacją, gdzie odsetki umowne naliczane są wg oprocentowania 7,20% (odsetki maksymalne wynikające z KC, stan na 22.07.2020), a karne 2% (4-krotność stopy lombardowej NBP, stan na 22.07.2020).
Gdzie w tym wszystkim ustalanie oprocentowania w oparciu o stopy rynkowe?
Obecna sytuacja spowodowała odwrócenie proporcji jeśli chodzi o zasadę ustalania oprocentowania w kredytach hipotecznych. W 2012 roku, gdy WIBOR wynosił ok.5%, a marża dla kredytów hipotecznych w PLN była w granicach 1,20% to podstawowy składnik oprocentowania (WIBOR) był niezależny od decyzji konkretnego banku. Zmiana oprocentowania była skorelowana ze zmianami na rynku międzybankowym.
W lipcu 2020 roku mamy sytuację, gdzie WIBOR 3M wynosi 0,25%, a marże dla PLN są w granicach 1,90-3,20%. Tym samym podstawowe oprocentowanie kredytu hipotecznego bierze się z marży, której wysokość ustala każdy bank samodzielnie.
Podsumowując skutki „uboczne” trzech obniżek stóp procentowych
Jeszcze takiej sytuacji w historii bankowości nie mieliśmy, a przynajmniej ja czegoś takiego nie pamiętam, żeby odsetki karne za opóźnienie w spłacie były niższe niż oprocentowanie umowne. Bardzo niski WIBOR skutkuje tym, że oprocentowanie kredytów opartych o stawkę WIBOR w praktyce wynika głównie z marży, czyli zależy od decyzji konkretnego banku. Przy niskim WIBOR raczej należy spodziewać się wzrostu poziomu marż lub co najwyżej utrzymania obecnych ofert. Znaczące obniżki marż są mało prawdopodobne.
Im wyższa marża tym boleśniejszy będzie wzrost raty, jeśli zmieni się sytuacja rynkowa i WIBOR pójdzie w górę. Nawet jeśli WIBOR „zniknie” z rynku to nie zniknie ryzyko związane ze zmiennym oprocentowaniem, bo miejsce WIBOR zajmie inna stopa.
AKTUALIZACJA: Bank Millennium S.A. zmienił zasady ustalania odsetek maksymalnych i w aktualnie zawieranych umowach wysokość odsetek maksymalnych wynika z obecnych zasad określonych Kodeksem Cywilnym.
Autor: Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy, Pośrednik Kredytowy Poznań
