Zarówno w formularzu informacyjnym kredytu hipotecznego, jak i w treści samej umowy kredytowej znajdziesz takie pojęcia jak całkowity koszt kredytu hipotecznego, całkowita kwota kredytu hipotecznego, czy RRSO. Część osób myli RRSO, czyli rzeczywiste roczne oprocentowanie kredytu hipotecznego z oprocentowaniem nominalnym, a to zupełnie inne pojęcia. Pewne parametry umowy kredytowej wpływają na wysokość płaconych odsetek i rat kredytu. Inne elementy mają charakter bardziej informacyjny, szacunkowy i służą przede wszystkim porównaniu ofert między różnymi bankami. Sposób prezentowania ofert bankowych narzuca ustawa o kredycie hipotecznym. Takie ujednolicenie teoretycznie powinno zapewnić porównywalność. Na co zwrócić uwagę porównując banki postaram się wyjaśnić w tym wpisie.
całkowita kwota kredytu hipotecznego
+ całkowity koszt kredytu hipotecznego
= całkowita kwota do zapłaty przez konsumenta
Całkowita kwota kredytu hipotecznego
Zgodnie z definicją ustawową banki jako całkowitą kwotę kredytu hipotecznego przyjmują maksymalną kwotę lub sumę wszystkich środków udostępnionych konsumentowi. Jest to w uproszczeniu kwota kredytu (netto), którą otrzymujesz na poszczególne cele jak zakup, budowa, remont, refinansowanie kredytu itd.
Całkowita kwota kredytu hipotecznego nie obejmuje kredytowanych kosztów. Jeśli bank kredytuje prowizję za udzielenie, to części kredytu przeznaczonej na poczet zapłaty prowizji nie ujmuje w całkowitej kwocie kredytu. To nie znaczy jednak, że kwota pożyczona z banku z myślą o opłaceniu prowizji za udzielenie nie jest kredytem. Jak najbardziej jest. Harmonogram spłaty otrzymasz z uwzględnieniem kwoty brutto kredytu (kwota kredytu na poszczególne cele + kwota kredytu na opłacenie prowizji lub innych kosztów).
Takie, a nie inne ujmowanie całkowitej kwoty kredytu hipotecznego, bez kredytowanych kosztów, ma znaczenie informacyjne i porównawcze. Kwota kredytu w stosunku do której liczymy koszty kredytu ma przełożenie na kalkulację rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania kredytu (RRSO). Uwzględnienie w kwocie kredytu również kredytowanych kosztów prowadziłoby do zaniżenia RRSO. To z kolei zmniejszyłoby porównywalność ofert bankowych.
Stąd nieważne, czy kredytujesz koszty początkowe kredytu hipotecznego, czy opłacasz te koszty z własnej kieszeni. Jako całkowitą kwotę kredytu hipotecznego bank podaje wyłącznie kwotę, którą wypłacił na twoje cele.
Nie ma doskonałych narzędzi do przedstawiania i porównywania ofert bankowych. Ustawa o kredycie hipotecznym normalizuje prezentowanie ofert wprowadzając formularz informacyjny kredytu hipotecznego. Nadal jednak „diabeł tkwi w szczegółach”, czyli w założeniach, jakie banki przyjmują do kalkulacji.
Zwracam też uwagę na możliwość ujęcia w kwocie kredytu kwoty na cel dowolny, którą bank wypłaca w pierwszej transzy na konto kredytobiorcy. Następnie bank pobiera z konta ROR prowizję lub jednorazową składkę ubezpieczenia. Kwota na cel dowolny będzie ujęta w całkowitej kwocie kredytu. Tym samym wpłynie to na korzystniejszy szacunek RRSO, co wcale nie oznacza tańszego kredytu.
Całkowity koszt kredytu hipotecznego
Tu bank szacuje wszystkie koszty kredytu hipotecznego za cały okres kredytowania. Część tych kosztów jest zmienna, część jest płatna jednorazowo, a część będzie płatna miesięcznie lub rocznie. Całkowity koszt kredytu hipotecznego obejmuje nie tylko koszty ponoszone w banku, ale również te na rzecz instytucji zewnętrznych (rzeczoznawca, sąd, urząd skarbowy, towarzystwo ubezpieczeniowe), jeśli ich poniesienie jest wymagane kredytem hipotecznym.
W całkowitym koszcie kredytu hipotecznego nie ujmujemy kosztu aktu notarialnego. Chociaż koszt aktu notarialnego jest jednym z kosztów okołokredytowych, to jego poniesienie i wysokość nie zależy od tego, czy zakup finansujesz kredytem, czy za gotówkę.
Co może składać się na całkowity koszt kredytu hipotecznego?
- Odsetki oszacowane za cały okres kredytowania.
- Prowizja za udzielenie.
- Prowizja na rzecz BGK.
- Koszt wyceny rzeczoznawcy, inspekcji.
- Opłata sądowa za wpis hipoteki 200 zł. Większość banków ten koszt w kalkulacji pomija, choć jest to koszt wymagany kredytem. Ten sposób postępowania bierze się z zapisu ustawowego „z wyjątkiem opłat sądowych”.
- Podatek od czynności cywilnoprawnej ustanowienia hipoteki 19 zł.
- Ubezpieczenie nieruchomości oszacowane za cały okres kredytowania.
- Ubezpieczenie na życie oszacowane za okres obligatoryjny. Będzie to okres wymagany ofertą cenową lub okres wynikający z wymaganego zabezpieczenia.
- Opłata za prowadzenie rachunku osobistego ROR.
- Koszt karty debetowej do rachunku ROR.
- Koszt karty kredytowej.
Bank informuje, które koszty przyjął w kalkulacji RRSO, a które należy dodatkowo uwzględnić.
Założenia, czyli różne podejście banków
W sposobie kalkulacji całkowitego kosztu kredytu hipotecznego, a w ślad za nim RRSO, nie ma jednolitej praktyki. Jedne banki uwzględniają w szacunkach asekuracyjnie opłaty, których w praktyce prawdopodobnie nie będzie. Przykładem są opłaty za konto lub kartę do konta, które po spełnieniu warunków mogą być za „zero”. Inne banki z kolei pomijają koszt, którego wysokość są w stanie oszacować uwzględniając „furtkę” ustawową:
jeżeli są znane kredytodawcy
Następujące koszty nie są znane kredytodawcy i dlatego nie są ujęte w RRSO: Koszty wyceny nieruchomości zlecanej bez udziału Banku.
Ubezpieczyciel wyliczył składkę według założenia, że jest to lokal mieszkalny położony w Warszawie na piętrze pośrednim, wybudowany w 2017 roku lub później oraz nie był wcześniej ubezpieczany. Wysokość indywidualnej składki ubezpieczyciel wskaże w polisie.
Koszt z tytułu ubezpieczenia nieruchomości jest wyliczany przy założeniu, że podstawą naliczenia kosztu jest kwota udzielonego kredytu.
Jeśli jeden bank do oszacowania kosztu ubezpieczenia nieruchomości przyjmuje wartość nieruchomości, a drugi kwotę udzielonego kredytu to wpływa to na szacunek kosztu kredytu. Gdyby więc RRSO miało być porównywalne, wszystkie banki powinny ująć szacunek dla tej samej sumy ubezpieczenia.
Dodatkowo w kalkulacji całkowitego kosztu kredytu banki przyjmują najczęściej, że kredyt został uruchomiony jednorazowo. To jak bank oszacuje całkowity koszt kredytu wpływa na to, jak obliczy wartość RRSO.
RRSO a kredyt hipoteczny
RRSO oznacza rzeczywiste roczne oprocentowanie kredytu. To nie jest oprocentowanie, wg którego spłacasz odsetki. Odsetki płacisz zgodnie z oprocentowaniem nominalnym, zmiennym lub okresowo stałym. RRSO ma funkcję informacyjną i porównawczą. Podanie RRSO ma pomóc w wyborze banku, porównać wszystkie koszty kredytu. Zgodnie z definicją ustawową RRSO jest to:
„całkowity koszt kredytu hipotecznego ponoszony przez konsumenta, wyrażony jako wartość procentowa całkowitej kwoty kredytu hipotecznego w stosunku rocznym”
Żeby jednak parametr RRSO spełnił swoją funkcję i ułatwił wybór banku powinien być oszacowany:
- Dla takiej samej kwoty kredytu netto.
- Na ten sam okres kredytowania.
- W tym samym systemie spłaty rat (równe lub malejące).
- Najlepiej z wykorzystaniem takich samych narzędzi do kalkulacji.
Załącznikiem do ustawy o kredycie hipotecznym jest wzór na obliczenie RRSO wraz z wytycznymi stosowania.
Tańszy kredyt pod względem całkowitych kosztów kredytu może mieć wyższe RRSO i odwrotnie.
- RRSO dla rat malejących może być wyższe niż dla rat równych, pomimo, że kredyt w ratach malejących przy tym samym okresie kredytowania jest tańszy.
- RRSO na krótszy okres kredytowania może być wyższe niż na dłuższy okres kredytu.
- Kredyt z niższym oprocentowaniem i prowizją za udzielenie może mieć porównywalne RRSO jak kredyt z zerową prowizją za udzielenie i nieco wyższym oprocentowaniem.
Rzeczywiste roczne oprocentowanie kredytu hipotecznego obrazowo informuje, jaki musiałby być średnio roczny zwrot z inwestycji równej kwocie kredytu, żeby zarobiła na roczne koszty kredytu hipotecznego.
Przykłady kalkulacji RRSO w oparciu o narzędzia bankowe
Korzystając z aplikacji i symulatorów udostępnionych przez same banki poniżej przykłady obliczeń kosztu kredytu i różnego RRSO. Tabelki między sobą nie są porównywalne, bo różne są założenia w symulacjach.
ING Bank Śląski – wariant promocyjny do wyboru z prowizją za udzielenie lub niższym oprocentowaniem.
Bank Millennium – we wszystkich wariantach cenowych 0% prowizji za udzielenie.
PEKAO SA. Bank pozwala wybrać opcję kredytowania prowizji za udzielenie. Wysokość prowizji za udzielenie nie wzrasta w związku z „ubruttowieniem” kredytu. Kredytowanej prowizji bank nie uwzględnia w całkowitym koszcie kredytu, a kalkulacja RRSO jest zbliżona w obu wariantach. Kredytowanie prowizji za udzielenie ma jednak swoją cenę i tą ceną jest dodatkowa kwota odsetek i wyższy całkowity koszt kredytu.
PKO BP SA. Dla porównania dwa warianty z prowizją za udzielenie płatną z własnych środków, ale w jednym wariancie uwzględniona jest dodatkowa kwota na cel dowolny w wysokości równej prowizji za udzielenie. RRSO porównywalne, ale wysokość prowizji i całkowity koszt kredytu inne.
Wybór banku w oparciu o RRSO?
Opieranie się wyłącznie na RRSO może prowadzić do błędnej decyzji co do wyboru banku. Każdy bank samodzielnie kalkuluje RRSO i przyjmuje określone założenia. Stąd nie powinien to być jedyny wyznacznik.
Wskazane jest porównanie banków z wykorzystaniem zewnętrznego narzędzia, niezależnego od danego banku, uwzględniającego ten sam sposób liczenia kosztów. Takie porównanie otrzymasz od pośrednika kredytowego.
Możesz też porównać podstawowe koszty „na piechotę” uwzględniając np. jaką chcesz wybrać sumę ubezpieczenia nieruchomości, czy też jak długo chcesz opłacać polisę na życie. Możesz też porównać koszty na dany moment np. po 5 lub 10 latach. Przydatne, jeśli planujesz wcześniejszą spłatę.
Kredyt hipoteczny to również elementy niepoliczalne, nieuwzględnione w szacunkach całkowitego kosztu i RRSO. Komfort funkcjonowania w banku, zasady uruchamiania transz, zasady wcześniejszej spłaty, warunki produktowe. To wszystko również ma znaczenie, a jeśli różnice między bankami są niewielkie to wybór jest naprawdę trudny.
Nie tylko cena ma znaczenie, stąd przemyśl decyzję o wyborze banku uwzględniając różne narzędzia, swoje potrzeby, plany na najbliższe lata i przede wszystkim zdrowy rozsądek. Ta decyzja należy do Ciebie.
Bożena Myszczyszyn, Ekspert Kredytowy Poznań.
