Obecnie kredyt hipoteczny może być udzielony maksymalnie na okres 35 lat, co wynika z Rekomendacji S. Perspektywa 35 lat dla kredytu hipotecznego to bardzo długo. Dlatego warto uświadomić sobie jak długi jest to okres czasu i jak trudno przewidzieć wszystkie zawirowania w gospodarce i w życiu, które mogą zaistnieć. Świadomość koniunkturalności oraz nieprzewidywalności wielu zjawisk na rynku finansowym powinna skłaniać do realnej oceny możliwości kredytowych oraz świadomego podejścia do kredytu. Równoległe ze spłatą kredytu wskazane jest budowanie zabezpieczenia finansowego w postaci oszczędności. Spłata długoterminowego kredytu hipotecznego bez jednoczesnego budowania niezależności finansowej niesie bowiem ryzyko utraty płynności, opóźnień w spłacie, a w konsekwencji może prowadzić do utraty nieruchomości.
Kredyt hipoteczny z perspektywy 35 LAT
Scenariusz z okresu ostatnich kilkudziesięciu lat jest nie do powtórzenia. Wpis powstał w 2016 roku i z perspektywy tego właśnie roku idę wstecz. Cofając się o 35 lat, czyli tyle, ile może trwać umowa kredytowa, dochodzimy do roku 1981. Jest to rok wprowadzenia stanu wojennego. Rynek budownictwa mieszkaniowego regulowało w tamtym okresie państwo, kredyt zaciągała spółdzielnia budowlano-mieszkaniowa, a powszechną formą dla własnego M było spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.
Źródło: Uchwała nr 50 Rady Ministrów z dnia 2 marca 1981 roku
Kolejne lata to między innymi transformacja ustrojowa, hiperinflacja, denominacja złotego (1995 r.), a w końcu przystąpienie Polski do Unii Europejskiej (2004 r.). Potem dopiero nastąpił boom na rynku kredytów mieszkaniowych.
Źródło: [dostęp 04.05.2016] http://www.opiekuninwestora.pl/
Kalendarium wybranych zdarzeń ostatnich 30 lat
1989 |
|
|---|---|
| 6 II–5 IV | Obrady „Okrągłego Stołu” – negocjacje przedstawicieli władzy i opozycji, które zapoczątkowały proces transformacji w Polsce |
| 4 i 18 VI | Pierwsze częściowo wolne i demokratyczne wybory do Sejmu oraz pierwsze po II wojnie światowej wolne i demokratyczne wybory do Senatu |
| 1 VII | Uwolnienie cen żywności – zastąpienie cen regulowanych cenami rynkowymi |
| 31 XII | Nowelizacja Konstytucji – przywrócenie nazwy Rzeczpospolita Polska i orła w koronie |
1990 |
|
| 1 I | Wejście w życie pakietu 10 ustaw wprowadzających podstawy gospodarki rynkowej i stabilizujących sytuację makroekonomiczną |
| 27 V | Wejście w życie ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym |
| 27 V | Pierwsze wolne i demokratyczne wybory powszechne do rad gmin |
| 1 VIII | Wejście w życie ustawy z dnia 5 lipca 1990 r. – Prawo o zgromadzeniach |
| 17 VIII | Wejście w życie ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o partiach politycznych |
| 25 XI i 9 XII | Pierwsze po II wojnie światowej wolne, demokratyczne i powszechne wybory Prezydenta RP |
1991 |
|
| 16 IV | Rozpoczęcie działalności Giełdy Papierów Wartościowych (GPW) w Warszawie |
| 27 X | Pierwsze po II wojnie światowej całkowicie wolne i demokratyczne wybory do Sejmu i Senatu Rzeczypospolitej Polskiej |
| 26 XI | Przyjęcie Polski w poczet członków Rady Europy |
1992 |
|
| 6 I | Wejście w życie traktatu granicznego pomiędzy Rzeczpospolitą Polską a Republiką Federalną Niemiec z 14 listopada 1990 r. |
| 8 XII | Wejście w życie tzw. Małej Konstytucji – Ustawy konstytucyjnej z dnia 17 października 1992 r. |
1993 |
|
| 17 IX | Zakończenie wycofywania z Polski wojsk Federacji Rosyjskiej (wcześniej wojsk ZSRR stacjonujących od 1944 r.) |
1995 |
|
| 1 I | Denominacja złotego |
| 1 XI | Wejście w życie ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o statystyce publicznej |
1996 |
|
| 22 XI | Przystąpienie Polski do Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju (OECD) |
1997 |
|
| 17 X | Wejście w życie Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. |
1998 |
|
| 31 III | Otwarcie negocjacji członkowskich Polski z Unią Europejską |
1999 |
|
| 1 I | Wejście w życie programu czterech reform: oświatowej, emerytalnej, administracyjnej i zdrowotnej |
| 12 III | Przystąpienie Polski do Paktu Północnoatlantyckiego (NATO) |
2000 |
|
| 12 IV | Całkowite upłynnienie kursu złotego |
2002 |
|
| 13 XII | Zakończenie negocjacji członkowskich Polski z Unią Europejską |
2003 |
|
| 7 i 8 VI | Referendum w sprawie przystąpienia Polski do Unii Europejskiej |
2004 |
|
| 1 V | Przystąpienie Polski do Unii Europejskiej (wraz z Cyprem, Czechami , Estonią, Litwą, Łotwą, Maltą, Słowacją, Słowenią i Węgrami) |
| 13 VI | Pierwsze w Polsce wybory do Parlamentu Europejskiego |
2007 |
|
| 21 XII | Przystąpienie Polski do strefy Schengen |
2011 |
|
| 1 VII–31 XII | Polska prezydencja w Radzie Unii Europejskiej |
Źródło: Polska 1989-2014, GUS, red. Halina Dmochowska, www.stat.gov.pl
Rozwój rynku kredytów hipotecznych
Lata dziewięćdziesiąte ubiegłego wieku to początek rozwoju rynku kredytów hipotecznych w Polsce.
Od 1991 r. następował zdecydowany wzrost wartości portfela kredytów hipotecznych udzielanych na cele mieszkaniowe, aż do 2002 r., kiedy to wartość tego portfela wzrosła około 12 razy. Jednocześnie lata 1999-2002 to spadek dynamiki wzrostu kredytów, czego główną przyczyną był wzrost inflacji i podwyższenie stóp procentowych. Przełożyło się to w rezultacie na zwiększenie udziału kredytów w walutach obcych w ogólnym wolumenie kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe [Waliszewski K., 2010, s.123].
Źródło: Polska 1989-2014, GUS, red. Halina Dmochowska, www.stat.gov.pl
Poniżej wybrane zapisy umowy kredytu mieszkaniowego datowanej na 1994 rok.
Płacona rata w wysokości 25% dochodów wobec wysokich stóp procentowych nie pokrywała nawet części odsetkowej raty. Powodowało to kumulację zadłużenia. Zgodnie z zapisami umowy były to tak zwane „skumulowane odsetki”. Po ponad 20 latach podpisanie umowy kredytowej na takich warunkach wydaje się być niemożliwe. Jednocześnie jednak perspektywa 20 lat to stosunkowo krótki okres w kontekście zaciągania kredytu hipotecznego. Takie były właśnie realia lat 90-tych ubiegłego stulecia.
Źródło: fragmenty umowy kredytu mieszkaniowego z roku 1994 (materiał własny)
Ustawa z dnia 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych pozwoliła na wykup skapitalizowanych odsetek przez państwo. To uwolniło kredytobiorców od zadłużenia [Dz.U. 1996 Nr 5 poz. 32].
Cena nieruchomości a kredyt hipoteczny
Na wysokość zaciąganego kredytu hipotecznego wpływa przede wszystkim cena mieszkania lub domu. Ceny transakcyjne są podstawą określenia wartości rynkowej nieruchomości. Ta z kolei służy do ustalenia wskaźnika LtV, (Loan to value), będącego relacją zadłużenia z tytułu kredytu do wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie.
Patrząc na wartość nieruchomości z perspektywy maksymalnego okresu kredytowania, czyli 35 lat, na podstawie kształtowania się wskaźnika ceny 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania widać jak bardzo wzrosły ceny nieruchomości. Tak dynamiczny wzrost prawdopodobnie już się nie powtórzy.
Wg stanu na 31 grudnia w wybranych latach wskaźnik ten wynosił:
Źródło: opracowanie własne na podstawie http://mekk.waw.pl oraz http://stat.gov.pl
Wskaźnik ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania w latach 1981-2015
Źródło: Opracowanie własne na podstawie http://mekk.waw.pl oraz http://stat.gov.pl
Tempo rozwoju rynku kredytów mieszkaniowych i przyrost zarówno ilości jak i wolumenu kredytów zabezpieczonych hipoteką na nieruchomości obrazuje poniższy wykres.
Źródło: Raport AMRON – SARFiN – IV kwartał 2015 r., III kw. 2009
Kolejny wykres obrazuje wzrost stanu zadłużenia z tyt. kredytów mieszkaniowych w okresie 2002-2015.
Źródło: Raport AMRON – SARFiN – IV kwartał 2015 r., III kw. 2009
Regulacje dotyczące kredytów hipotecznych
Tak szybki rozwój rynku kredytów mieszkaniowych doprowadził w końcu do ustalenia pewnych ram dla rynku w postaci rekomendacji KNF, a wcześniej KNB. Regulacje miały pomóc, by kredyt hipoteczny dla osób fizycznych był bezpiecznym kredytem. Z perspektywy czasu regulacje wzbudzające protesty w momencie wprowadzania ograniczeń okazały się niewystarczające wobec zmiany sytuacji rynkowej.
BIBLIOGRAFIA
- Waliszewski K., 2010, Pośrednictwo kredytowe w Polsce, CEDEWU.PL
- Uchwała nr 50 Rady Ministrów z dnia 2 marca 1981 roku
- Ustawa z dnia 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych, Dz.U. 1996 Nr 5 poz. 32
- Raport AMRON – SARFiN – IV kwartał 2015 r.,
https://zbp.pl/public/ repozytorium/wydarzenia/images/ luty_2016/konf/Raport_AMRON-SARFiN_Nr_4_2015_Pl_skrot_1.pdf [dostęp 04.05.2016] - Raport AMRON – SARFiN III kw. 2009r.,
https://zbp.pl/public/ repozytorium/Menu_gorne/ O_ZBP/raporty/raport_amron_sarfin/ 2009_11_27_Raport_Amron_Sarfin.pdf [dostęp 04.05.2016] - Rekomendacja S, 2013, Komisja Nadzoru Finansowego [dostęp 04.05.2016]
http://www.knf.gov.pl/ - Inflacja http://www.opiekuninwestora.pl/ raporty/ gw_pomocnik_inwestora_inflacja.pdf
- Polska 1989-2014, GUS, red. Halina Dmochowska, www.stat.gov.pl
- http://mekk.waw.pl
Autor: Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy, Pośrednik Kredytowy Poznań
(we wpisie wykorzystałam materiał przygotowany na potrzeby pracy podyplomowej)
