Znasz różnicę między marżą a prowizją? Wiesz co to jest LTV i jak ma się do wysokości wkładu własnego? Co to jest karencja, okres budowlany, czy też okres pomostowy? Jak będą wyglądały raty kredytu uruchamianego w transzach? Setki spotkań kredytowych, wielokrotnie użyte w rozmowie te same pojęcia. Rutyna sprawia, że łatwo zapomnieć, iż dla Ciebie może być to „czarna magia”. Przedstawiam więc podstawowe, elementarne pojęcia związane z kredytem hipotecznym. We wpisie wyjaśniam elementy oferty kredytowej, czyli to, o co najczęściej pytacie w trakcie spotkań lub w korespondencji e-mail.
MARŻA a PROWIZJA
Prowizja za udzielenie
Prowizja, a dokładniej prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego jest to jednorazowy, początkowy koszt kredytu hipotecznego. Wysokość prowizji zależy od banku i zwykle dla produktów hipotecznych jest to przedział 0%-2% wartości udzielonego kredytu (kwoty brutto lub netto).
Jeśli zaciągasz kredyt hipoteczny w wysokości 300.000 zł, a prowizja banku wynosi 2% zapłacisz jednorazowo kwotę 6.000 zł. Kwota prowizji jest w większości przypadków pobierana z rachunku osobistego w dniu uruchomienia kredytu lub jego pierwszej transzy, czyli trzeba przygotować ją ze środków własnych.
Niektóre oferty bankowe dopuszczają możliwość powiększenia kwoty kredytu o kwotę na opłacenie prowizji banku. Jest to jednocześnie uzależnione od wartości nieruchomości. Przy LTV 90% nie ma miejsca na dorzucenie prowizji do kwoty kredytu.
Zwrot prowizji za udzielenie kredytu
Do 2019, a nawet dłużej, prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego była traktowana jako koszt bezzwrotny. Praktyka rynku, czyli sposób postępowania i stanowiska banków potwierdzały charakter bezzwrotny tego kosztu. W lipcu 2017 roku weszła jednak w życie Ustawa o kredycie hipotecznym [Dz.U. 2017 poz. 819], a w niej znalazł się zapis:
„Art. 39. 1. W przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny całkowity koszt kredytu hipotecznego ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą.”
Praktyka banków odnośnie kredytów hipotecznych opierała się na stanowisku, że prowizja za udzielenie kredytu pozostaje bez związku z okresem kredytowania, a więc nie ma co rozliczać. Jednakże przez analogię do kredytów konsumenckich „furtka” dla wnioskowania o proporcjonalny zwrot prowizji została otwarta. W zakresie kredytów konsumenckich sytuacja zaczęła się zmieniać po publikacji wspólnego stanowiska Rzecznika Finansowego i Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta z 16 maja 2016 roku. Ostatecznie zaważyło tzw. „Małe TSUE„, czyli wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 11 września 2019 roku w sprawie C 383/18 Lexitor sp. z o.o. Kredyt hipoteczny nie jest kredytem konsumenckim, jednakże przez analogię zapisów ustawy o kredycie hipotecznym i ustawy o kredycie konsumenckim jeśli umowę o kredyt hipoteczny podpisałeś po 22.07.2017 roku możesz „mieć gdzieś w tyle głowy”, że bank powinien po wcześniejszej spłacie kredytu zwrócić części prowizji za udzielenie proporcjonalnie do okresu o jaki skrócono umowę.
A co z umowami o kredyt hipoteczny podpisanymi przed 22.07.2017?
Jeśli umowę kredytu hipotecznego podpisałeś przed 22.07.2017 w okresie, gdy do hipotek miała zastosowanie ustawa o kredycie konsumenckim z 12 maja 2011 roku [ [Dz.U. 2011 nr 126 poz. 715] zapomnij o zwrocie prowizji za udzielenie. Do kredytów hipotecznych miały zastosowanie tylko konkretne punkty ustawy o kredycie konsumenckim [artykuły 22,23,29,35,35a i 46]. Dotyczyło to głównie obowiązków informacyjnych. Zapis o zwrocie kosztów znajduje się w artykule 49, a ten do kredytów hipotecznych nie miał zastosowania. Graniczna kwota 255.550 zł nie ma tu żadnego znaczenia dla kredytów zabezpieczonych na nieruchomości.
Marża
Marża jest to składnik zmiennego oprocentowania kredytu hipotecznego i zazwyczaj jest stała w całym okresie kredytowania. Zmiana marży może nastąpić na zasadach z góry określonych w umowie kredytowej. Przykładowo w przypadku niedotrzymania warunków. Inna zmiana możliwa jest tylko w drodze aneksu do umowy kredytowej za zgodą obu stron. Jeśli znacząco zmieni się oferta rynkowa lub spłacisz dużą część kredytu możesz zawnioskować do banku o obniżenie marży.
Oprocentowanie = marża danego banku + wskaźnik referencyjny.
Wskaźnik referencyjny jest elementem zmiennym oprocentowania i dla kredytów hipotecznych w PLN. Na dziś jest to WIBOR 3M lub WIBOR 6M.
Marża jako składnik oprocentowania wpływa więc na wysokość raty kredytu, a dokładniej na wysokość odsetek płaconych z każdą ratą kredytu. To WIBOR jednak będzie decydował o tym, czy oprocentowanie, a co za tym idzie rata kredytu, będzie rosło czy malało.
Kwota NETTO a BRUTTO kredytu hipotecznego
Kwota NETTO kredytu hipotecznego jest to kwota wypłacona kredytobiorcy na poszczególne cele podstawowe np. zakup, budowa, remont, wykończenie nieruchomości, cel dowolny. Jest to inaczej kwota do dyspozycji kredytobiorcy z zastrzeżeniem, że w przypadku zakupu bank wypłaca kredyt bezpośrednio na konto zbywcy.
Z kwotą BRUTTO kredytu hipotecznego mamy do czynienia w sytuacji powiększenia kredytu o kwotę prowizji za udzielenie lub płaconych z góry składek ubezpieczenia na życie lub od utraty pracy. Kredytobiorca w takiej sytuacji otrzymuje harmonogram spłaty i płaci raty kredytu od kwoty brutto.
BRUTTO = kwota NETTO + kwota PROWIZJI / UBEZPIECZENIA
Domyślasz się zapewne, że mniejszą kwotę prowizji za udzielenie zapłacisz, jeśli bank ją policzy od kwoty netto kredytu.
Przykład:
Kredyt w wysokości 300.000 zł, prowizja za udzielenie kredytu 2%.
Licząc prowizję od kwoty netto kredytu zapłacisz 6.000 zł [kredyt 300.000 x 2%].
Licząc prowizję od kwoty brutto kredytu [powiększonej o kredytowaną prowizję] zapłacisz 6.122,44 zł [kredyt brutto 306.122,44 x 2%, w tym 300.000 zł na cel + 6.122,44 na prowizję].
Wkład własny i LTV
LTV
LTV (Loan To Value) jest to stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości zaakceptowanej przez bank. Zgodnie z Rekomendacją S banki udzielają kredytów hipotecznych dla osób fizycznych maksymalnie na:
- 80% LTV lub
- 90% LTV, jeśli kwota kredytu przekraczająca 80% LTV jest odpowiednio ubezpieczona lub zabezpieczona.
Jeśli wartość nieruchomości wynosi 375.000 zł, a kwota kredytu 300.000 zł to LTV=80%.
[300.000 / 375.000] *100= LTV 80%
Wartość nieruchomości określa rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym [wycena] wykonywanym na zlecenie banku lub kredytobiorcy. Wartość nie jest równoznaczna z ceną nieruchomości, kosztem inwestycji. Bank jako wartość może przyjąć niższą z kwot, cenę zakupu/koszt inwestycji lub wartość z wyceny, operatu szacunkowego rzeczoznawcy. Możliwa jest również sytuacja zweryfikowania wartości przez bank na poziomie niższym niż oszacowanie rzeczoznawcy. Szczególnie dotyczy to nietypowych nieruchomości lub w mało atrakcyjnych lokalizacjach.
Jeśli cena zakupu wynosi 375.000 zł, a wycena rzeczoznawcy zaakceptowana przez bank jest na poziomie 390.000 zł to przy kwocie kredytu 300.000 zł LTV wynosi 76,92%.
[300.000 / 390.000] *100 = LTV 76,92%
Jeśli cena wynosi 375.000 zł, a wartość zaakceptowana przez bank 370.000 zł to przy kwocie kredytu 300.000zł LTV wynosi 81,08%. Gorsza wycena oznacza dla kredytobiorcy obniżenie kwoty kredytu lub pogorszenie warunków cenowych.
[300.000 / 370.000] *100= LTV 81,08%
Co bardzo ważne, wartość nieruchomości „na górkę” nie zastępuje wkładu własnego, który jest liczony do ceny, a nie do wartości.
WKŁAD WŁASNY
Minimalny wkład własny do kredytu hipotecznego wynosi w części banków 20%, w części 10% (o ile nie korzystasz z gwarantowanego kredytu hipotecznego). Wkład własny na poziomie niższym niż 20% jest możliwy pod warunkiem, że bank odpowiednio ubezpieczy, zabezpieczy brakującą kwotę. Oznacza to, że będzie to kredyt z NISKIM WKŁADEM WŁASNYM, a to przekłada się na cenę kredytu. W części ofert pojawia się podwyższenie marży kredytu o 0,20 – 0,25% do czasu aż zadłużenie spadnie do 80% wartości nieruchomości. Część banków koszt ubezpieczenia bierze na siebie, ale NISKI WKŁAD i tak oznacza najczęściej gorsze warunki cenowe. Przy ustalaniu oprocentowania kredytu nie ma znaczenia, czy masz 10% czy 19% wkładu własnego. Najczęściej będzie obowiązywała ta sama siatka marż.
Czy możesz zamiast wkładu własnego zaproponować inną nieruchomość?
Należałoby raczej zapytać, czy możesz otrzymać kredyt na 100% ceny lub kosztu inwestycji jeśli masz drugą nieruchomość na zabezpieczenie?
Praktycznie już NIE.
[1] Na dziś tylko jeden bank dopuszcza, a raczej jeszcze nie odwołał możliwości zabezpieczenia na drugiej nieruchomości zamiast wkładu własnego.
[2] Transakcja musi dotyczyć rynku wtórnego, tak, żeby od razu była możliwość złożenia wniosków o wpis hipoteki na obu nieruchomościach.
[3] Musi to być nieruchomość mieszkalna, czyli mieszkanie lub dom. Działka budowlana może nie być atrakcyjnym zabezpieczeniem dla banku.
[4] Jeśli druga nieruchomość jest własnością osoby trzeciej, to taki „dawca zabezpieczenia” będzie również współkredytobiorcą, a to oznacza solidarną odpowiedzialność za spłatę kredytu całym majątkiem.
Czy wyższa wartość nieruchomości zawsze jest korzystna dla kredytobiorcy?
Nie zawsze. Jeśli kredytobiorca planuje wnieść 10% wkładu własnego, a po wycenie rzeczoznawcy okaże się, że kredyt jest niższy niż 80% wartości nieruchomości bank może wymagać wkładu własnego na poziomie 20%. Niski wkład własny wymaga ze strony banku ubezpieczenia, a ubezpiecza się kredyty w przedziale od 80,01% do 90% LTV. W sytuacji zbyt wysokiej wartości nieruchomości w stosunku do ceny bank może nie mieć możliwości ubezpieczenia kredytu z tytułu niskiego wkładu. Problemu nie będzie miał w takiej sytuacji bank, którego procedury zakładają przyjmowanie jako wartości niższej z kwot, ceny lub oszacowania rzeczoznawcy.
Karencja, okres pomostowy, okres kredytowania…
Karencja w spłacie kapitału kredytu
Najczęściej jest to okres w którym musisz uruchomić wszystkie transze kredytu. W tym czasie spłacasz wyłącznie raty odsetkowe adekwatne do salda wypłaconego kredytu.
Jeśli kredyt jest uruchamiany w transzach karencja jest obowiązkowa. W banku ING karencja wpisywana we wniosku kredytowym dodatkowo wyznacza termin rozliczenia się z inwestycji np. przedłożenia aktu notarialnego, zaświadczenia o zgłoszeniu do użytkowania.
Sporadycznie możesz skorzystać z karencji również przy uruchomieniu jednorazowym np. przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym. Taka karencja „na życzenie” zwykle nie przekracza 3 miesięcy i zależnie od banku może dotyczyć zawieszenia spłaty całej raty kredytu lub tylko części kapitałowej.
Okres pomostowy
Jest to okres pomiędzy dniem uruchomienia kredytu lub jego pierwszej transzy a dniem uprawomocnienia się wpisu hipoteki w księdze wieczystej. Biegnie więc od momentu, gdy bank już uruchomił kredyt, ale jeszcze nie ma zabezpieczenia. To stanowi okres podwyższonego ryzyka dla banku. Okres pomostowy wiązał się najczęściej z podwyższeniem marży, a tym samym oprocentowania kredytu. Zależnie od banku było to w granicach od 0,05 p.p do 2,50 p.p.. Zamiast podwyższenia marży mogła być też dodatkowa składka ubezpieczenia.
Od 17 września 2022 roku zaszły zmiany w tym zakresie za sprawą nowelizacji ustawy o kredycie hipotecznym. Teraz banki zwracają koszt okresu pomostowego po dokonaniu wpisu hipoteki. W związku z tym większość banków w większości celów kredytowania w ogóle tej opłaty nie pobiera.
Okres spłaty kredytu
Okres spłaty kredytu to ilość rat na które faktycznie rozłożona się spłata kredytu. W tym czasie w każdej racie spłacasz oprócz odsetek również kapitał kredytu. Widzisz, że saldo kredytu spada z każdą ratą. Przy ratach równych im niższe stopy procentowe tym masz więcej kapitału w racie. Przy ratach malejących niezależnie od oprocentowania spłacasz dokładnie tyle samo kapitału z każdą ratą kredytu.
OKRES KREDYTOWANIA = OKRES KARENCJI + OKRES SPŁATY
Pogląd jaka jest różnica między ratą równą a malejącą da Ci poniższy harmonogram.
Okres spłaty brakującego wkładu własnego
Na okres karencji, spłaty kapitału kredytu i pomostowy nakładamy jeszcze okres spłaty brakującego wkładu własnego. Inaczej jest to ilość miesięcy, którą potrzebujesz, by saldo Twojego kredytu zmniejszyło się do 80% wartości nieruchomości. Nie musi, ale może się to wiązać z dodatkową zwyżką marży i oprocentowania. Przeważnie przy wkładzie własnym 10% potrzebujesz około 5 lat na spłatę z każdą ratą kredytu brakującego wkładu własnego.
Wszystkie te okresy, karencji, pomostowy, niskiego wkładu, obrazuje poniższy harmonogram.
Przyjęte założenia do symulacji:
- cena 333.400 zł
- kredyt 300.000 zł
- LTV ok. 90%, czyli występuje ubezpieczenie niskiego wkładu
- kredyt wypłacany w 5 równych transzach co 2 miesiące
- oprocentowanie kredytu 3,71% [marża 2 p.p. plus WIBOR 1,71 p.p.]
- KARENCJA w spłacie kapitału kredytu 10 miesięcy
- okres POMOSTOWY do uprawomocnienia wpisu hipoteki 16 miesięcy
- okres spłaty NISKIEGO WKŁADU 60 miesięcy
- podwyższenie marży na okres POMOSTOWY o 1 p.p.
- podwyższenie marży z uwagi na NISKI WKŁAD 0,20 p.p.
Słownik kredytowy – PODSUMOWANIE
Mam nadzieję, że ten wpis pozwoli Ci wyobrazić sobie jak wygląda spłata kredytu hipotecznego w pierwszym okresie kredytowania. Nie przywiązuj się zanadto do porównań ofert opartych na całkowitym koszcie kredytu w całym okresie kredytowania. Możesz przecież po kilku latach zmienić bank lub sprzedać nieruchomość. Statystyki rozwodów również są nieubłagane, a to oznacza konieczne „ruchy” z nieruchomością. Do tego wszystkiego dochodzi czynnik inflacji. Wybierając bank weź więc również pod uwagę koszty jakie poniesiesz w pierwszych kilku latach kredytu.
Autor: Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy Poznań
Źródła:
1. USTAWA z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami [Dz.U. 2017 poz. 819].
2. https://rf.gov.pl/
3. https://www.rpo.gov.pl/
4. Ustawa z dnia 12 maja 2011r o kredycie konsumenckim ze zmianami [Dz.U. 2011 nr 126 poz. 715].
