29 kwietnia 2012 r. weszła w życie Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.Wpłynęła ona istotnie na regulacje dotyczące kredytu mieszkaniowego. Potocznie nazywana jest ustawą deweloperską. Celem ustawy deweloperskiej było wprowadzenie środków zabezpieczających interesy prywatnych nabywców. Chodziło o ochronę osób fizycznych. niebędących profesjonalistami w obrocie nieruchomościami.
Środki zabezpieczające wprowadzone ustawą deweloperską:
- Umowa deweloperska w formie aktu notarialnego z wpisem roszczenia o przeniesienie własności w dziale III Księgi Wieczystej dewelopera. W ustawie zostały określone niezbędne elementy umowy z deweloperem. Umowa deweloperska jest rodzajem umowy przedwstępnej i dotyczy nieruchomości (mieszkania, domy) w budowie.
- Prospekt informacyjny zawierający najważniejsze informacje o deweloperze i realizowanej przez niego inwestycji mieszkaniowej. Wzór prospektu jest załącznikiem do ustawy ustawy.
- Obowiązkowy mieszkaniowy rachunek powierniczy dla środków wpłacanych przez nabywców. Rachunek może być prowadzony w formie otwartej lub zamkniętej. W przypadku rachunku otwartego środki dla dewelopera są wypłacane wraz z postępem inwestycji. W przypadku rachunku zamkniętego wypłata całości środków następuje po zakończeniu inwestycji. Wymóg ten dotyczy jednak wyłącznie inwestycji, dla których sprzedaż rozpoczęła się po dniu wejścia w życie ustawy tj. po 29 kwietnia 2012 roku.
Jakie inwestycje nie podlegają przepisom ustawy deweloperskiej?
- Inwestycje zakończone z pozwoleniem lub zgłoszeniem do użytkowania, czyli nieruchomości gotowe. Zamiast umowy deweloperskiej podpisuje się umowę przedwstępną.
- Inwestycje realizowane przez spółdzielnie mieszkaniowe w ramach umowy o wniesienie wkładu budowlanego przez członka spółdzielni. Taka spółdzielnia w tym przypadku nie działa jako deweloper i nie osiąga zysku w ramach działalności gospodarczej.
Jak sobie radzą mali deweloperzy?
Na rynku pierwotnym oferowane są również nieruchomości realizowane przez małych deweloperów. Często w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej. Jeśli deweloper nie chce ponosić kosztów zabezpieczeń i dokumentacji narzuconej ustawą deweloperską to musi budować z własnych środków i sprzedawać nieruchomości gotowe. W takim przypadku złożenie wniosku kredytowego możliwe jest dopiero po udokumentowaniu zakończenia inwestycji przez dewelopera.
Odstąpienie od umowy w przypadku opóźnienia w zapłacie
Ustawa reguluje prawo do odstąpienia od umowy zarówno po stronie nabywcy jak i dewelopera. Między innymi uregulowana jest kwestia opóźnień w zapłacie ceny przez kredytobiorcę.
Deweloper w przypadku uchybienia w terminie zapłaty wzywa pisemnie nabywcę do zapłaty wyznaczając kolejny 30-dniowy termin i dopiero po tym czasie nabywa prawo do odstąpienia od umowy.
Aktualizacja 2022, nowa ustawa deweloperska
Dnia 1 lipca 2022 r. weszła w życie Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
Tym samym traci moc ustawa z 16.09.2011 r.
Nowa ustawa deweloperska rozszerza ochronę nabywcy oraz wprowadza pojęcie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Formę notarialną umowy rozszerzono również na nieruchomości gotowe nabywane od dewelopera oraz dodatkowe składniki sprzedaży w postaci komórek lokatorskich czy miejsc postojowych.
Ostatecznie też zakończył się okres inwestycji deweloperskich „ciągniętych” latami bez rachunku powierniczego.
Tekst ustawy, źródło:
Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377
Autor: Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy, Pośrednik Kredytowy Poznań
