22 lipca 2017r. weszła w życie Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami [Dz.U. 2017 poz. 819]. Stanowi ona wdrożenie dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE z dnia 4 lutego 2014. Termin przyjęcia i publikacji przepisów niezbędnych do wykonania dyrektywy upłynął 21 marca 2016, co oznacza, że regulacje w Polsce przyjęto z opóźnieniem. Które regulacje są najistotniejsze, które z nich są nowe i jakie zmiany są korzystne dla kredytobiorcy dowiesz z tego wpisu. W 15 punktach wyjaśniam najistotniejsze zmiany na rynku kredytów hipotecznych w związku z ustawą.
Na co dzień zawodowo zajmuję się kredytami hipotecznymi, stąd od razu jako praktyk odnoszę zapisy ustawy do rzeczywistości. Podstawowa kwestia. Ustawa o kredycie hipotecznym obejmuje wyłącznie kredyty zabezpieczone hipoteką udzielane osobom fizycznym. Jednocześnie zmiany obejmują tylko umowy kredytowe zawarte od dnia 22.07.2017 roku.
Do umów o kredyt hipoteczny oraz umów o kredyt konsumencki, zawartych przed dniem wejścia w życie ustawy, stosuje się przepisy dotychczasowe
[1] Ustawa o kredycie hipotecznym – do kogo po kredyt hipoteczny?
Po kredyt hipoteczny możesz udać się do:
- Kredytodawcy.
- Pośrednika kredytu hipotecznego.
Kredytodawca to inaczej:
- Bank krajowy.
- Oddział banku zagranicznego.
- Instytucja kredytowa prowadząca działalność transgraniczną.
- Oddział instytucji kredytowej.
- SKOK [spółdzielcza kasa oszczędnościowo-kredytowa].
Ograniczenie podmiotów uprawnionych do oferowania osobom fizycznym kredytów i pożyczek zabezpieczonych hipoteką stanowi w mojej ocenie dobry krok.
[2] Nadzór KNF i rejestr pośredników
KNF objął nadzorem działalność pośredników. Od dawna rynek pośrednictwa kredytowego „prosił się” o regulacje. Świadczenie usługi pośrednictwa kredytu hipotecznego wymaga aktualnie zgody Komisji Nadzoru Finansowego oraz wpisu do Rejestru Pośredników Kredytowych Dział I. Wpis do rejestru pośredników dotyczy zarówno tych, którzy pobierają wynagrodzenie od instytucji finansowej, jak i tym pobierających wynagrodzenie od klienta.
Ustawa wprowadziła również pojęcie agenta. Agent to przedsiębiorca wykonujący czynności pośrednictwa kredytu hipotecznego oraz występujący w imieniu i na rzecz wyłącznie jednego pośrednika kredytu hipotecznego. To zazwyczaj ten konkretny człowiek, z którym o kredycie hipotecznym rozmawiasz. Ten, który zajmuje się bezpośrednio Twoim tematem. Moja rola w procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny to właśnie rola agenta. Agenci podlegają obowiązkowi wpisu do rejestru pośredników kredytowych, tego samego co pośrednicy. Wpisowi do rejestru nie podlega jedynie personel pośrednika lub agenta. Personel to osoby zatrudnione w oparciu o umowę o pracę lub umowy cywilno-prawne.
Jacy pośrednicy nie podlegają pod rygor ustawy o kredycie hipotecznym?
Z rygorów ustawy wyłączeni są pośrednicy wynagradzani za tzw. „leady”, czyli za przekazanie danych klienta lub wskazania klientowi pośrednika bez wykonywania czynności faktycznych związanych z kredytem hipotecznym. Mówimy tu przykładowo o deweloperach, biurach nieruchomości, biurach rachunkowych, czy portalach internetowych.
Powyższe wynika to z wyjaśnień do dyrektywy PE:
Osoby, które w ramach swojej działalności zawodowej w sporadycznych przypadkach jedynie przedstawiają konsumenta kredytodawcy lub odsyłają go do kredytodawcy, na przykład poprzez poinformowanie konsumenta o istnieniu konkretnego kredytodawcy lub pośrednika kredytowego, lub pewnego rodzaju produktu oferowanego przez danego kredytodawcę lub pośrednika kredytowego bez dalszej reklamy ani angażowania się w przedstawianie, oferowanie, prowadzenie prac przygotowawczych lub zawieranie umowy o kredyt, nie powinny być uznawane za pośredników kredytowych do celów niniejszej dyrektywy.
Taki pośrednik „leadujący” przekazując klienta na kredyt świadczy usługę marketingową, poza ustawą.
[3] Ustawa o kredycie hipotecznym i Certyfikacja, czyli weryfikacja kwalifikacji
„Certyfikacja” to duże słowo, choć właśnie takie hasła pojawiają się w internecie. Chodzi o weryfikację wiedzy i przygotowania zawodowego do świadczenia usługi oferowania kredytu hipotecznego.
Nowy wymóg to egzamin na pośrednika kredytu hipotecznego przed komisją działającą przy KNF. Agenci również przystępują do egzaminu. Dla agentów szkolenie i egzamin przeprowadza nie bezpośrednio KNF, ale pośrednik kredytu hipotecznego. Nie zawsze jednak egzamin jest wymagany. Zwalnia z tego wymogu wykształcenie wyższe ekonomiczne lub prawnicze z tytułem magistra.
[4] Ustawa o kredycie hipotecznym, a obowiązki informacyjne „przed”
Zanim padną pytania Twoją o sytuację oraz zanim pośrednik lub kredytodawca zaprezentuje oferty kredytowe powinieneś otrzymać określone informacje.
Zarówno bank jak i pośrednik na podstawie art.10 UoKH przekazuje Ogólne informacje dotyczące umowy o kredyt hipoteczny. Jest to „pigułka informacyjna” i znajdziesz te informacje na stornie każdego banku i pośrednika. Dokument mówi o celach kredytu, kosztach, zabezpieczeniach, okresie kredytowania, wskaźniku referencyjnym, rodzaju oprocentowania, walucie, rodzaju rat, produktach dodatkowych, wcześniejszej spłacie itd.
Pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent dodatkowo podają następujące informacje wynikające z kolei z art.17 ustawy:
1) Firmę oraz siedzibę pośrednika kredytu hipotecznego.
2) Numer wpisu do rejestru pośredników kredytowych wraz z adresem strony internetowej, na której jest dostępny ten rejestr.
3) Czy pośrednik kredytu hipotecznego jest powiązanym pośrednikiem kredytu hipotecznego. Jeżeli tak to podaje również nazwy banków, na rzecz których działa.
4) Fakt lub nie oferowania usług doradczych.
5) Procedura składania skarg na pośredników kredytu hipotecznego w trybie wewnętrznym i sposób korzystania z pozasądowych procedur wnoszenia skarg i odwołań.
6) Wysokość prowizji lub innego wynagrodzenia, które otrzymuje pośrednik kredytu hipotecznego od kredytodawcy. Te informacje zawarte są w formularzu informacyjnym kredytu hipotecznego.
7) Opłaty ponoszone bezpośrednio przez konsumenta na rzecz pośrednika kredytu hipotecznego lub agenta za świadczone usługi, o ile występują.
[5] Formularz Informacyjny dotyczący kredytu hipotecznego, czyli europejski znormalizowany arkusz informacyjny [ESIS]
ESIS to ustawowa forma przedstawienia oferty kredytu hipotecznego. Jednolity schemat pozwala z założenia na dokonanie oceny i porównanie ofert. Formularz informacyjny stanowi kilkustronicowy dokument przekazywany w dwóch wersjach:
- promocyjnej [sprzedaż łączona]
- standardowej [bez produktów dodatkowych lub sprzedaż wiązana tj. bank ma prawo powiązać z kredytem jedynie bezpłatny rachunek do obsługi kredytu].
Formularz Informacyjny Kredytu Hipotecznego otrzymujesz po przekazaniu wymaganych informacji, ale nie później niż przed złożeniem wniosku kredytowego. Taki formularz informacyjny jest spersonalizowany, czyli widnieje na nim Twoje imię i nazwisko. Jednocześnie dokument jest wiążący dla banku przez 14 dni. Oznacza to, że jeśli otrzymasz formularz i w ciągu 14 dni złożysz wniosek, ale bank w międzyczasie pogorszy ofertę cenową to musi procesować wniosek na warunkach finansowych z dnia wydania formularza. Eliminuje to sytuacje zmiany oferty cenowej na etapie analizy wniosku kredytowego.
Czy formularz informacyjny kredytu hipotecznego to nowość?
Nie. Formularz informacyjny dotyczący kredytu zabezpieczonego hipoteką funkcjonował już od 18.12.2011 r. według wzoru stanowiącego załącznik do ustawy o kredycie konsumenckim. W nowej wersji treść została rozbudowana, a formularz został obwarowany terminami ustawowymi, czyli terminem wydania i terminem ważności.
FI funkcjonujący do 21.07.2017r.
FI obowiązujący od 22.07.2017r.
Proces kredytowy w praktyce
Z uwagi na to, że wydanie formularza informacyjnego jest dla banku wiążące część banków podeszła do kwestii bardzo ostrożnie. W miejsce jednego wniosku kredytowego w części banków mamy proces dwuetapowy. Pierwszy etap to wniosek wstępny lub zapytanie o ofertę. Wniosek wstępny wymaga złożenia kompletu dokumentów i wiąże się z zapytaniem do BIK tak samo jak przy normalnym wniosku kredytowym. Oznacza to, że w części banku nie masz możliwości ot tak, złożenia po prostu wniosku kredytowego.
W tych bankach, gdzie mamy dwa etapy dopiero gdy bank oszacuje zdolność kredytową, zweryfikuje nieruchomość i jest zainteresowany kredytowaniem wydaje formularz informacyjny. Może mieć to swoje uzasadnienie w tym, że na warunki cenowe ma wpływ wycena nieruchomości i zdolność kredytowa, a co za tym idzie dostępna kwota kredytu. Gorsza wycena i gorsza zdolność kredytowa mogą się przełożyć na inne warunki cenowe. To po części wyjaśnia fakt, że część banków nie chce wydać dokumentu wiążącego tylko w oparciu o deklaracje kredytobiorcy.
W praktyce wybór banków do procesowania wniosków opiera się o inne narzędzia, porównywarki. Dopiero po decyzjach, przed podpisaniem umowy kredytowej masz możliwość porównania ofert w oparciu o formularze informacyjne. Ten obszar w mojej ocenie ustawodawca powinien dopracować. Kredytobiorca powinien mieć możliwość uzyskania w każdym banku formularza informacyjnego na żądanie bez konieczności uruchamiania procedury kredytowej.
[6] Ustawa o kredycie hipotecznym i termin 21 dni na wydanie decyzji kredytowej
Bank ma na decyzję 21 dni. Mowa o dniach kalendarzowych. Święta i dni wolne nie wydłużają tego terminu. W zamyśle ustawodawcy kredytobiorca po trzech tygodniach od złożenia wniosku powinien mieć możliwość porównania decyzji i czas na zastanowienie nad wyborem banku.
W praktyce w normalnych warunkach banki potrzebują do dwóch miesięcy na wydanie decyzji ostatecznych. Ten okres może być krótszy lub dłuższy w zależności czy banki mają dużo, czy mało wniosków kredytowych. Tym samym termin na zapłatę środków potrzebnych z kredytu powinien być w umowach przedwstępnych, deweloperskich określony, jeśli to możliwe, na trzy miesiące.
Oczywiście nadal mamy banki, które działają szybciej i te na które dłużej się czeka. Możesz mieć również decyzję w trzy tygodnie i uruchomić kredyt w miesiąc. Nie będzie niestety tak, że decyzje spłyną w tym samym czasie z wszystkich banków. Nie wiesz też, czy będziesz spełniał wymogi najszybszego banku, albo czy oferta cenowa będzie Tobie odpowiadała. Na najbardziej atrakcyjne banki niestety się czeka. Jest jeszcze kwestia tego, czy masz do czynienia z bankiem jednoetapowym, czy dwuetapowym.
Banki z procesem dwuetapowym termin ustawowy 21 dni liczą dopiero od drugiego etapu, bo to jest właściwy wniosek. Ten pierwszy, wstępny wniosek nie nazywa się jeszcze wnioskiem kredytowym.
Banki jednoetapowe od ustawowych 21 dni odliczają czas, w którym oczekują na uzupełnienie braków, dokumentacji. Takie rozwiązanie zostało wypracowane i jest korzystniejsze niż sztywne trzymanie się ustawy. Lepiej zaczekać tydzień dłużej niż dostać w 21 dniu decyzję negatywną tylko dlatego, że bank lub kredytobiorca się nie „wyrobił”.
[7] Termin 14 dni na zastanowienie po wydaniu decyzji
Jako kredytobiorca po wydaniu decyzji kredytowej masz 14 dni na zastanowienie. Jednocześnie decyzja jest wiążąca dla banku minimum 14 dni. Bank w tym czasie nie może wymagać od Ciebie podjęcia ostatecznej decyzji.
Możesz oczywiście podpisać umowę wcześniej. Składasz wtedy w banku oświadczenie, że jesteś zainteresowany wcześniejszym zawarciem umowy kredytowej.
[8] Ustawa o kredycie hipotecznym a odstąpienie od umowy
Masz prawo w terminie 14 dni odstąpić od umowy o kredyt hipoteczny. Po złożeniu oświadczenia o odstąpieniu w ciągu 30 dni zwracasz środki otrzymane z kredytu. Jako kredytobiorca poniesiesz w takim przypadku tylko koszt odsetek za czas korzystania z kredytu.
Prawo do odstąpienia od umowy jest to nowa regulacja w stosunku do kredytów hipotecznych. W praktyce raczej trudno będzie Ci z tego prawa skorzystać. Jeśli środki z kredytu zostały przekazane na rachunek zbywcy to musiałbyś w krótkim okresie z innego źródła (spadek, darowizna, wygrana, sprzedaż majątku) pozyskać środki pozwalające na zamknięcie kredytu.
Co ciekawe, w kwestii odstąpienia w uwagach do dyrektywy PE jest wskazówka odnosząca się do pewności prawa:
właściwe jest jednak również, (…) by z uwagi na pewność prawa w kontekście transakcji dotyczących nieruchomości państwa członkowskie mogły przewidzieć, że okres na zastanowienie powinien zakończyć się lub prawo do odstąpienia od umowy powinno wygasnąć, w przypadku gdy konsument podejmie jakiekolwiek działanie, które na mocy prawa krajowego będzie skutkowało stworzeniem lub przeniesieniem prawa własności związanego ze środkami finansowymi uzyskanymi dzięki umowie o kredyt lub z wykorzystaniem takich środków, bądź – w stosownych przypadkach – przeniesieniem środków finansowych na osobę trzecią
Tym samym wskazane jest, by prawo do odstąpienia wygasło wcześniej jeśli zostanie przeniesiona własność i uruchomiony kredyt na rachunek zbywcy. Na ten moment nie ma to jednak odzwierciedlenia w polskich przepisach.
[9] Ustawa o kredycie hipotecznym, a wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego
Przed wejściem w życie ustawy o kredycie hipotecznym banki mogły pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę w całym okresie kredytowania. Dodatkowo pojedyncze banki wyznaczały konkretny dzień miesiąca w którym można było spłacić, nadpłacić kredyt. Przykładowo w PKO BP SA można było nadpłacić kredyt tylko w dniu roboczym przypadającym po dniu płatności raty.
Nowe regulacje pozwalają pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu maksymalnie przez 3 lata. Maksymalna wysokość prowizji to 3% i nie więcej niż odsetki należne od spłaconej kwoty w okresie roku od dnia spłaty.
W przypadku kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem bank może pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę w całym okresie obowiązywania stałego oprocentowania np. 5 lat. Nie ma też górnej ustawowej granicy prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu ze stałą stopą, jak w przypadku kredytów ze zmienną stopą. Jest natomiast dość nieprecyzyjny zapis mówiący, że „rekompensata nie może być wyższa niż koszty kredytodawcy bezpośrednio związane z przedterminową spłatą„. Prawdopodobnie ustawodawca „ma na myśli” koszt likwidacji instrumentów finansowych zabezpieczających ryzyko banku związane z kredytem o stałej stopie.
Po zmianie przepisów niektóre banki zrezygnowały całkowicie z pobierania prowizji za przedterminową spłatę. Inne z kolei podniosły wysokość prowizji do maksymalnego poziomu wynikającego z ustawy.
Dodatkowo ustawa o kredycie hipotecznym daje możliwość wnioskowania o proporcjonalny zwrot prowizji za udzielenie w sytuacji jego wcześniejszej spłaty. To oczywiście pod warunkiem, że taką prowizję w umowie miałeś. W ustawie o kredycie hipotecznym znalazł się bowiem artykuł 39 mówiący o zwrocie kosztów. Jeśli Twoja umowa jest datowana na 22.07.2017 r. lub później to możesz powołać się na artykuł 39 i zawnioskować o proporcjonalny zwrot. Przykładowo, jeśli umowa kredytowa była na 20 lat, a całkowicie spłaciłeś kredyt po 10 latach to bank powinien oddać połowę prowizji za udzielenie. Dla starszych umów nie ma takiej możliwości.
[10] Produkty dodatkowe, czyli sprzedaż łączona a sprzedaż wiązana.
Sprzedaż łączona to oferta kredytu hipotecznego w powiązaniu z innymi produktami wpływającymi na warunki cenowe. Takim produktem dodatkowym może być rachunek z wpływami, karta kredytowa, ubezpieczenie. Jednocześnie bank musi mieć w ofercie kredyt standardowy dostępny bez dodatkowych produktów.
Sprzedaż wiązana dopuszcza powiązanie kredytu jedynie z bezpłatnym rachunkiem do jego obsługi jeśli taki rachunek jest niezbędny. Czyli tzw. konto techniczne.
Bezpłatne konto do obsługi kredytu to żadna nowość. W 2008 roku Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów dokonał kontroli postanowień umownych stosowanych przez banki uznając „uzależnianie zawarcia i wykonania umowy od wykupienia innego produktu, rachunku bankowego, jako niezgodne z prawem”. Klauzula została wpisana do rejestru postanowień niedozwolonych.
Oferty promocyjne z dodatkowymi produktami obok standardowych to rozwiązanie funkcjonujące od dawna. W tym zakresie jedyna zmiana to formularz informacyjny wydawany w wersji promocyjnej i standardowej.
[11] Kredyt w walucie obcej, czyli zgodność waluty kredytu i dochodu
Zasada zgodności waluty kredytu i dochodu obowiązuje w bankach od 01.07.2014 roku za przyczyną zapisów Rekomendacji S. Ograniczenie w zakresie zgodności waluty kredytu i dochodu w ustawie o kredycie hipotecznym, która weszła w życie 22.07.2017 r. jest więc powtórzeniem wcześniejszych uregulowań.
Art. 6.
„1. Kredyt hipoteczny może zostać udzielony wyłącznie w walucie lub indeksowany do waluty, w której konsument uzyskuje większość swoich dochodów lub posiada większość środków finansowych lub innych aktywów wycenianych w walucie udzielenia kredytu hipotecznego lub walucie, do której kredyt hipoteczny jest indeksowany.”
Ustawa odnosi się szerzej do tej kwestii. Wskazuje mianowicie nie tylko na walutę dochodu, ale również na walutę posiadanych środków finansowych oraz walutę wycenianych aktywów kredytobiorcy jako podstawę do ustalenia waluty kredytu. Na ten moment dodatkowe przesłanki będące podstawą do ustalenia waluty kredytu nie znalazły odzwierciedlenia w ofertach i procedurach bankowych.
Dlaczego Polak pracujący za granicą, zarabiający w obcej walucie, nabywający nieruchomość w Polsce powinien mieć możliwość zaciągnięcia kredytu w PLN wyjaśniam w poniższym wpisie:
Zgodność waluty kredytu i dochodu. Dlaczego regulacja wymaga zmiany?
PRZEWALUTOWANIE
W pewnych sytuacjach bank powinien umożliwić kredytobiorcy przewalutowanie kredytu hipotecznego. Powyższe pod warunkiem, że oferta kredytu hipotecznego w danej walucie jest dostępna w tym konkretnym banku. Takiego przewalutowania bank dokonuje po kursie średnim NBP, czyli korzystniejszym niż kurs sprzedaży dewiz z tabeli kursów banku.
Art. 6
„2. W przypadku umowy o kredyt hipoteczny w walucie obcej kredytodawca, na wniosek konsumenta, jest obowiązany dokonać zmiany waluty umowy o kredyt hipoteczny na inną walutę, jeżeli:
1) konsument uzyskuje w tej walucie większość swoich dochodów lub posiada większość środków finansowych lub innych aktywów wycenianych w tej walucie, według stanu na dzień dokonania ostatniej oceny zdolności kredytowej w odniesieniu do tej umowy o kredyt hipoteczny, lub
2) waluta ta jest walutą państwa członkowskiego, w którym konsument miał miejsce zamieszkania w dniu zawarcia umowy o kredyt hipoteczny lub w którym ma miejsce zamieszkania w dniu złożenia wniosku.
3. Do zmiany, o której mowa w ust. 2, stosuje się średni kurs waluty ogłoszony przez Narodowy Bank Polski w dniu złożenia wniosku.
Zmiana waluty dochodu jako przesłanka do przewalutowania kredytu hipotecznego nie wymaga wyjaśnień. Waluta posiadanych środków finansowych i waluta, w której są wyceniane aktywa to już znak zapytania. Nie wiadomo, jaka będzie praktyka wobec faktu, że na etapie ubiegania się o kredyt te dwie przesłanki są pomijane.
Interesujący jest punkt mówiący o walucie kraju miejsca zamieszkania.
W mojej ocenie [mogę się mylić] jest tu pewna luka lub niespójność przepisów. Waluta kraju członkowskiego, w którym kredytobiorca ma miejsce zamieszkania jest wskazana jako przesłanka do zmiany waluty kredytu hipotecznego. Jednocześnie jest jednak zupełnie pominięta na etapie ubiegania się o kredyt. Wnioskując o kredyt hipoteczny przy zarobkach np. w EUR nie można się powołać na fakt zamieszkiwania w Polsce jako podstawy udzielenia kredytu w PLN [waluta kraju będącego miejscem zamieszkania].
Warto w tym miejscu sięgnąć do ustawowej definicji kredytu w walucie obcej:
umowa o kredyt hipoteczny w walucie obcej to umowa o kredyt hipoteczny w walucie innej niż waluta, w której konsument otrzymuje dochód lub posiada aktywa, z których kredyt hipoteczny ma zostać spłacony, lub w walucie innej niż waluta państwa członkowskiego, w którym konsument ma miejsce zamieszkania
Jeśli Polak pracujący za granicą, zarabiający np. w EUR i deklarujący zamieszkiwanie na terenie RP [rezydent] wnioskuje o kredyt hipoteczny to może na dziś wnioskować tylko o kredyt hipoteczny w EUR. Ten kredyt hipoteczny w EUR pomimo zgodności z walutą dochodu będzie w mojej ocenie dla niego nadal kredytem w walucie obcej, bo waluta kraju zamieszkania [Polska] to PLN. Teoretycznie mógłby następnego dnia po uruchomieniu żądać przewalutowania na PLN powołując się na walutę kraju miejsca zamieszkania [PLN].
Są więc cztery przesłanki wpływające na walutę kredytu hipotecznego. Pomiędzy nimi spójnik „lub”:
a) Waluta dochodu.
b) Waluta większości środków finansowych.
c) Waluta, w której wyceniane są aktywa kredytobiorcy.
d) Na koniec waluta kraju członkowskiego będącego miejscem zamieszkania.
… i chyba nie do końca spójne regulacje.
Wydaje się, że ten obszar wymaga ponownego zastanowienia i korekty. Jednocześnie są to zapisy bardzo ważne dla osób zarabiających w walucie innej niż PLN. Kwestia jest dość pilna, bo na rynku zostały wg mojej wiedzy dwa banki umożliwiające kredytowanie w walucie obcej. Część walut jest w ogóle niedostępna.
[12] Restrukturyzacja i windykacja kredytu hipotecznego
W przypadku problemów ze spłatą kredytu hipotecznego bank powinien wyjść z propozycją restrukturyzacji zadłużenia. Restrukturyzacja może polegać na zawieszeniu raty, wydłużeniu okresu kredytowania, zmianie rat malejących na równe.
Jeżeli bank odrzuci wniosek o restrukturyzację lub jeśli jako kredytobiorca nie wywiązujesz się z ustaleń bank zanim przystąpi do windykacji z nieruchomości umożliwia Tobie sprzedaż nieruchomości po cenie rynkowej w okresie nie krótszym niż 6 miesięcy. Bank zwalnia hipotekę nawet w sytuacji, gdy środki ze sprzedaży nie pokryją zadłużenia. Dla tej nadwyżki może wymagać innego zabezpieczenia (np. poręczenie) [art. 35].
Nowe przepisy w tym zakresie stwarzają w mojej ocenie pewne ryzyko nadużyć (fikcyjna sprzedaż za zaniżoną cenę). Jeśli z założenia samodzielna sprzedaż nieruchomości ma zapewnić lepszą cenę niż w przypadku licytacji komorniczej być może wskazane byłoby określenie minimalnego progu ceny dla samodzielnej sprzedaży np. minimum 70% wartości rynkowej.
[13] RRSO Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania
Ustawa o kredycie hipotecznym definiuje RRSO. Jest to całkowity koszt kredytu hipotecznego ponoszony przez konsumenta, wyrażony jako wartość procentowa całkowitej kwoty kredytu hipotecznego w stosunku rocznym.
Przed 22.07.2017 kredyt hipoteczny był szczątkowo objęty zapisami ustawy o kredycie konsumenckim z 2011 roku [Dz.U.2011 nr 126 poz.715]. Pomimo, że punkty dotyczące RRSO w ustawie o kredycie konsumenckim nie odnosiły się do kredytów zabezpieczonych hipoteką banki również przy kredytach hipotecznych wyliczały i podawały RRSO. Jeszcze wcześniej w okresie od 20.02.2006 r. do 18.12.2011 r. podawanie RRSO było obligatoryjne dla kredytów hipotecznych w kwocie do 80.000 zł na mocy uchylonej już ustawy o kredycie konsumenckim z 2001 roku [Dz.U.2001 nr 100 poz.1081].
Niższe RRSO wcale jeszcze nie oznacza, że kredyt jest tańszy. Przykładowo kredyt spłacany w ratach malejących, pomimo, że jest tańszy, będzie miał wyższe RRSO niż analogiczny spłacany w ratach równych.
[14] Ustawa o kredycie hipotecznym, a reklama
Jaka powinna być reklama dotycząca kredytu hipotecznego?
- rzetelna,
- zrozumiała,
- jednoznaczna.
Należy wystrzegać się dwuznacznych i nieprecyzyjnych sformułowań mogących stwarzać fałszywe oczekiwania odnośnie dostępności i całkowitego kosztu kredytu hipotecznego.
Zakres informacji wymaganych w reklamie kredytu hipotecznego określa artykuł 7 ustawy o kredycie hipotecznym. Informacje te powinny być podane na podstawie reprezentatywnego przykładu.
[15] Ustawa o kredycie hipotecznym, a doradztwo i pośrednictwo
Ustawodawca odróżnia doradztwo kredytowe od pośrednictwa kredytowego. W dużym skrócie czynnikiem decydującym jest kwesta wynagrodzenia. Doradca pobiera wynagrodzenie od klienta, a pośrednik od banku. Jest jeszcze element ilości instytucji w ofercie pośrednika. Pośrednik współpracujący z ponad połową instytucji oferujących kredyt hipoteczny [tych jest kilkaset] nie jest pośrednikiem powiązanym. Pośrednik niepowiązany może świadczyć usługę doradczą w odniesieniu do kredytu hipotecznego.
Usługa doradcza w myśl zapisów ustawy o kredycie hipotecznym polega na przedstawieniu pisemnej rekomendacji w stosunku do oferty konkretnego banku z uzasadnieniem takiej rekomendacji.
W praktyce posiadanie w ofercie ponad 300-tu instytucji oferujących kredyt hipoteczny wcale nie czyni wyboru oferty obiektywnym. Przy tak dużej ilości instytucji w mojej ocenie wybór robi się bardziej przypadkowy niż przy analizie 10-15 instytucji.
Skutkiem definicji ustawowych jest zakaz używania określeń „doradca, doradztwo” przez banki, pośredników powiązanych i ich agentów.
W przypadku gdy usługi doradcze oferowane konsumentowi są świadczone przez kredytodawcę, powiązanego pośrednika kredytu hipotecznego lub agenta powiązanego pośrednika kredytu hipotecznego, podmioty te nie mogą używać w firmie (nazwie) oraz dla określenia działalności lub w reklamie określeń „doradca” lub „doradztwo”.
A co w temacie doradztwa mówi dyrektywa Parlamentu Europejskiego?
„Państwa członkowskie mogą zakazać stosowania terminu „doradztwo” i „doradca” lub podobnych terminów, w przypadkach gdy usługi doradcze są oferowane konsumentom przez kredytodawców, powiązanych pośredników kredytowych lub wyznaczonych przedstawicieli powiązanych pośredników kredytowych.
Jeżeli państwa członkowskie nie zabraniają stosowania terminów „doradztwo” i „doradca”, nakładają następujące wymogi dotyczące stosowania terminów „niezależne doradztwo” lub „niezależny doradca” przez kredytodawców, pośredników kredytowych lub wyznaczonych przedstawicieli świadczących usługi doradcze:
a) kredytodawcy, pośrednicy kredytowi lub wyznaczeni przedstawiciele świadczący usługi doradcze analizują wystarczająco dużą liczbę umów o kredyt dostępnych na rynku; oraz
b) kredytodawcy, pośrednicy kredytowi lub wyznaczeni przedstawiciele nie otrzymują wynagrodzenia za takie usługi doradcze od jednego kredytodawcy lub większej ich liczby.
Lit. b) akapit drugi stosuje się jedynie wówczas, gdy liczba rozważanych kredytobiorców jest mniejsza niż większość na rynku.
Państwa członkowskie mogą nałożyć surowsze wymagania dotyczące stosowania przez kredytodawców, pośredników kredytowych lub wyznaczonych przedstawicieli terminów „niezależne doradztwo” lub „niezależny doradca”, w tym zakaz otrzymywania wynagrodzenia od kredytodawcy.”
W ten sposób powstało pewne zamieszanie na rynku.
Agenci zamiast „doradca kredytowy” lub „doradca finansowy” tytułują się teraz ekspertami. „Ekspert” stał się więc nazwą stanowiska, a nie określeniem kompetencji, czy wiedzy.
Nowelizacja ustawy 2022 – ubezpieczenie pomostowe
W ramach aktualizacji wpisu jako punkt 16 można dodać zmianę wprowadzoną nowelizacją ustawy o kredycie hipotecznym z 2022 roku. Nowe zasady obowiązują od 17 września 2022 roku. Jeśli bank pobiera koszt ubezpieczenia pomostowego w postaci składki ubezpieczenia lub podwyższenia oprocentowania, to teraz zwraca te koszty kredytobiorcy. Zwrot następuje po uprawomocnieniu się wpisu hipoteki w księdze wieczystej w postaci przelewu na konto kredytobiorcy lub nadpłaty kapitału kredytu.
Banki oszczędzając sobie pracy w większości przypadków poszły w kierunku zaprzestania w ogóle pobierania kosztu okresu pomostowego.
PODSUMOWANIE
Pozytywną zmianą jest nadzór KNF nad rynkiem pośrednictwa kredytu hipotecznego. Dobrze należy ocenić zmiany przepisów w zakresie wcześniejszej spłaty, windykacji z nieruchomości w zakresie czasu na sprzedaż, czy wymogu stosowania kursu średniego NBP w przypadku przewalutowania kredytu.
Niekoniecznie na plus wyszło kredytobiorcom narzucanie sztywnych terminów ważności formularza informacyjnego oraz wydania decyzji kredytowej. W praktyce to się nie sprawdza i wręcz terminy się wydłużyły.
Obszar do zastanowienia to dostępność kredytów hipotecznych w PLN dla Polaków pracujących za granicą i zarabiających w obcej walucie.
Brakuje też w zakresie wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego w każdym banku wyboru opcji skracania okresu kredytowania. Przydałaby się również w bankach pobierających prowizję za wcześniejszą spłatę „furtka” dla bezprowizyjnych nadpłat.
Autor: Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy Poznań
Źródła:
- Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami
- DYREKTYWA PARLAMENTU EUROPEJSKIEGO I RADY 2014/17/UE z dnia 4 lutego 2014 r.
w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi i zmieniająca dyrektywy 2008/48/WE i 2013/36/UE oraz rozporządzenie (UE) nr 1093/2010 - Ustawa z dnia 5 sierpnia 2022 r. o zmianie ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami… [Dz.U. 2022 poz. 1719]
