Warunki uruchomienia kredytu hipotecznego określa umowa kredytowa. Dokładnie wiesz, po spełnieniu jakich warunków bank przeleje środki z kredytu mieszkaniowego na konto zbywcy, dewelopera lub twoje własne. Po dostarczeniu kompletu dokumentów całość idzie do weryfikacji, zatwierdzenia i księgowania środków. Akceptacja wszystkich warunków to moment, gdy doradca hipoteczny i kredytobiorca mogą odetchnąć z ulgą. Zdarza się jednak, że zamiast spodziewanej informacji potwierdzającej wypłatę środków pojawia się niespodziewany komunikat o wstrzymaniu wypłaty. Może być jednak gorzej. Bank może również odmówić wypłaty środków. Co w takim razie jest najczęściej powodem wstrzymania uruchomienia kredytu lub odmowy wypłaty środków?
Wstrzymanie uruchomienia kredytu hipotecznego
Większość powodów wstrzymania uruchomienia środków daje się szybko „naprawić”. Tylko niektóre kwestie wiążą się z aneksem do umowy. Czas uruchomienia wydłuża się, ale finalnie kredyt zostaje wypłacony.
1. Brak środków na rachunku
Powód banalny i niegroźny. W dniu uruchomienia na rachunku bankowym kredytobiorcy może zwyczajnie zabraknąć środków na opłaty i koszty związane z kredytem:
- prowizję za udzielenie
- składki ubezpieczeń
- opłatę za wycenę lub inspekcję
Po uzupełnieniu środków na rachunku, co prawda z drobnym opóźnieniem, ale kredyt zostanie uruchomiony.
2. Brak podpisów lub parafek
Każdemu się może zdarzyć przeoczenie podpisu w jakimś miejscu lub parafki i niekoniecznie musi być to podpis kredytobiorcy. Również brak wymaganego podpisu lub parafki ze strony pracownika banku może powodować wstrzymanie wypłaty, konieczność uzupełnień i finalnie dłuższy czas uruchomienia.
3. Błędy w umowie kredytowej
Mogą się zdarzyć błędy w umowie kredytowej, które nie zostały wychwycone na etapie jej przygotowania i podpisywania. Jeśli na etapie uruchomienia okaże się, że umowa kredytowa wymaga korekty to uruchomienie środków zostanie poprzedzone sporządzeniem aneksu do umowy prostującego te błędy.
Jeśli błąd jest po stronie banku aneks będzie bezpłatny. Błąd w umowie kredytowej może dotyczyć adresu nieruchomości, numeru rachunku do wypłaty, nazwy dewelopera, wysokości wkładu własnego itd.
Taki aneks do umowy po drodze może oznaczać termin wypłaty środków dłuższy np. o 14 dni.
4. Błędy w innych dokumentach
Nie tylko w umowie kredytowej można znaleźć błąd. Pomyłka może również dotyczyć polisy ubezpieczenia nieruchomości, czy też samego aktu notarialnego. Tak, notariusz również może „przepuścić” błąd w akcie notarialnym. Błąd w akcie może dotyczyć np. nazwy banku, w którym jest kredyt.
Takie błędne dokumenty również wymagają aneksów i uruchomienie środków wydłuża się.
5. Niekompletna dokumentacja
Zdarzyć się może, że pracownik banku wysyłając kredyt do uruchomienia przeoczy jakiś dokument. Np. zabraknie potwierdzenia wniesienia środków własnych albo zaświadczenia z ZUS czy Urzędu Skarbowego. W takiej sytuacji uruchomienie wstrzymane jest do czasu uzupełnienia braku.
6. Zmiany w finalnej umowie bez uzgodnienia z bankiem
Czasem kredytobiorca myśli, że może coś zrobić, bo przecież dla banku lepiej jak wynegocjuje niższą cenę. Jeśli jednak bank przygotował umowę kredytową na podstawie umowy przedwstępnej, a w umowie przeniesienia własności zmienia się cena to takie zaskoczenie banku nowymi warunkami również spowoduje konieczność przygotowania aneksu do umowy kredytowej. Zmieni się koszt inwestycji i wysokość środków własnych. O zmianie warunków transakcji należy bank informować z wyprzedzeniem, tak by miał możliwość uwzględnić zmiany w umowie kredytowej.
7. Niedostateczne zaawansowanie budowy
To nierzadki problem przy kredytach na budowę domu wypłacanych w transzach. Jeśli inspekcja lub zdjęcia nie potwierdzą wystarczającego zaawansowania budowy w stosunku do wypłaconej wcześniej transzy kredytu bank wstrzyma uruchomienie. Może się zdarzyć, że jakiś etap jest droższy niż zaplanowany koszt w kosztorysie i zabraknie na inne prace. Bank jednak rozlicza kredytobiorcę wg kosztorysu, a nie rzeczywistych wydatków.
Najczęściej w takiej sytuacji konieczne będzie zaangażowanie własnych środków i doprowadzenie inwestycji do stanu zaawansowania pozwalającego na wypłatę kolejnej transzy.
Odmowa uruchomienia kredytu hipotecznego
Odmowa uruchomienia kredytu to „grubsza sprawa”. Oznaczać to może, że bank wycofuje się z zawartej umowy i musi mieć ku temu poważny powód. Co może być powodem odmowy wypłaty środków?
8. Złożenie fałszywych oświadczeń lub dokumentów
Gdy decyzja kredytowa została wydana na bazie fałszywych oświadczeń lub nieprawdziwych dokumentów i bank dowie się o tym fakcie odmówi uruchomienia kredytu, a umowa kredytowa zostanie rozwiązana.
I nie chodzi tylko o tradycyjnie rozumiane fałszowanie (podrabianie) dokumentów. To również takie kwestie, jak:
- Zatajenie informacji o zobowiązaniach, alimentach.
- Zatajenie informacji o dzieciach.
- Fikcyjne zatrudnienie tylko dla potrzeb uzyskania kredytu.
- Poświadczenie nieprawdy w akcie notarialnym np. co do wysokości wniesionego wkładu własnego.
9. Zaległości w ZUS lub US
Jeśli warunkiem uruchomienia jest przedstawienie zaświadczeń o braku zaległości w Zakładzie Ubezpieczeń Społecznych oraz w Urzędzie Skarbowym i kredytobiorca ma problem z uzyskaniem dokumentów, a termin ich uzyskania nadmiernie się wydłuża to może być to problem. Jeśli okaże się, że jednak zaległości w urzędach są to bank odmówi wypłaty środków.
10. Zajęcie komornicze
Wpływ zajęcia komorniczego do banku, w którym została podpisana umowa kredytowa może również spowodować odmowę wypłaty środków. Nie chodzi oczywiście o jakiś drobny niezapłacony mandat (choć lepiej unikać takich sytuacji), ale o większe kwoty wskazujące na problemy finansowe kredytobiorcy.
11. Zaciągnięcie kredytu gotówkowego po zawarciu umowy
Kredyt gotówkowy na wkład własny nie jest dobrym pomysłem, zwłaszcza, że kredytobiorca oświadcza, że środki na wkład własny nie pochodzą z kredytów i pożyczek. Bank przed uruchomieniem środków z kredytu hipotecznego może wysłać do BIK (Biuro Informacji Kredytowej) zapytanie monitorujące.
Pomiędzy złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny a uruchomieniem środków z tego kredytu nie możesz zaciągać nowych zobowiązań.
12. Śmierć jednego z kredytobiorców
Jeśli po zwarciu umowy kredytowej jednego z kredytobiorców zabraknie (zgon), to bank odmówi wypłaty kredytu nawet, gdy kredytobiorcy zdążyli już podpisać akt notarialny. Pół biedy, jeśli żyjący kredytobiorca posiada samodzielnie zdolność kredytową. Wystarczy zapewne ponowna analiza i aneks do umowy kredytowej. Jeśli jednak zdolność kredytowa opierała się na dwóch dochodach i tego jednego dochodu zabrakło to trzeba będzie znaleźć kogoś, kto przystąpi do długu. W innym przypadku pozostaje uzgodnić z prawnikiem lub notariuszem w jaki sposób rozwiązać problem.
Wstrzymanie lub odmowa uruchomienia kredytu – podsumowanie
Ty czekasz na potwierdzenie z banku uruchomienia środków, żeby odebrać klucze do mieszkania. Sprzedający w momencie podpisania aktu notarialnego nie jest już właścicielem i nie ma jeszcze pieniędzy. Dla niego to też nerwowy okres. Nikt nie lubi stresu spowodowanego wydłużającym się terminem zapłaty i koniecznością poprawy dokumentów. Zadbaj więc, by lista warunków do uruchomienia kredytu hipotecznego rzeczywiście była dostarczona do banku w komplecie.
Bożena Myszczyszyn, Ekspert kredytu hipotecznego Poznań
