Regulacja obowiązująca od 2014 roku wrzuciła do jednego worka osoby mieszkające w Polsce i zarabiające w PLN z tymi, którzy za pracą wyjechali za granicę i zarabiają w innej walucie niż PLN. Jednych i drugich łączy fakt, że nabycie nieruchomości chcą sfinansować w części kredytem hipotecznym zaciąganym w naszym kraju, a celem kredytu jest nieruchomość położona na terenie RP. Dla jednych i drugich cena nieruchomości jest wyrażona w PLN. Dlaczego więc Polak pracujący za granicą, zarabiający w innej walucie niż PLN jest zmuszony zaciągać kredyt w walucie dochodu, skoro cena przedmiotu finansowania jest wyrażona w PLN (analogicznie koszt inwestycji przy budowie domu)? Wpis dotyczy oczywiście kredytów zabezpieczonych hipoteką na nieruchomości.
Zgodność waluty kredytu i dochodu i Rekomendacja S
Wszystko za sprawą Rekomendacji KNF dotyczącej zgodności waluty ekspozycji kredytowej i dochodu, która weszła w życie 01.07.2014 roku. Mowa oczywiście o Rekomendacji S.
„Bank powinien udzielać klientom detalicznym kredytów zabezpieczonych hipotecznie wyłącznie w walucie, w jakiej uzyskują oni dochód. Także w przypadku klientów o wysokich dochodach.”
W przypadku łączenia dochodów klienta lub gospodarstwa domowego w różnych walutach banki udzielają kredytu w walucie najwyższego dochodu. Pozostałe dochody są brane do liczenia zdolności kredytowej w wysokości 80% faktycznego dochodu, czyli następuje deprecjacja dochodów w innych walutach o 20%. Rekomendacja miała na celu wyeliminowanie ryzyka walutowego kredytobiorcy.
Zgodność waluty kredytu i dochodu a USTAWA
Oczekiwanie regulatora wobec banków w zakresie zgodności waluty kredytu i dochodu potwierdziły przepisy ustawowe. 22 lipca 2017 roku weszła w życie Ustawa o kredycie hipotecznym, w której w artykule 6.1. przeczytasz:
„Kredyt hipoteczny może zostać udzielony wyłącznie w walucie lub indeksowany do waluty, w której konsument uzyskuje większość swoich dochodów lub posiada większość środków finansowych lub innych aktywów wycenianych w walucie udzielenia kredytu hipotecznego lub walucie, do której kredyt hipoteczny jest indeksowany.”
Regulacja ustawowa jest szersza niż wcześniejsza rekomendacja. Oprócz dochodów odnosi się jeszcze do waluty posiadanych środków finansowych oraz waluty, w której wyceniane są aktywa kredytobiorcy. Do tej kwestii wrócę jeszcze w dalszej części tekstu.
Jak zmieniały się oferty bankowe?
Oferta kredytów walutowych przed wejściem w życie rekomendacji już była mocno ograniczona. Minimalne wymogi dochodowe banków dla klientów zarabiających w PLN w zakresie kredytów walutowych na dzień 04.04.2014 r wyglądały następująco:
- ALIOR – minimum 10.000 zł netto na gospodarstwo (tylko Private Banking).
- BZ WBK – minimum 10.000 zł netto jedna osoba lub 15.000 zł gospodarstwo domowe.
- DEUTSCHE BANK – minimum 12.000 zł netto na gospodarstwo.
- GNB – minimum 7.303,44 zł brutto na gospodarstwo.
Wg stanu na dzień 24.06.2016 r. oferta kredytów walutowych dla osób zarabiających w walucie kredytu przedstawiała się następująco:
- ALIOR – waluty EUR, GBP, USD, CHF.
- BOŚ – waluty EUR, USD, CHF.
- DEUTSCHE – waluty EUR, GBP.
- PEKAO SA – waluty EUR, GBP, USD, SEK i NOK.
- RAIFFEISEN – waluta EUR.
Dzisiaj, tj. 21.10.2018 w zestawieniu ofert kredytów walutowych są już tylko dwa banki:
- ALIOR BANK SA – waluty EUR, GBP, USD.
- PEKAO SA – waluty EUR, GBP, USD, SEK, NOK.
W praktyce z uwagi na posiadany wkład własny lub walutę dochodu może się okazać, że dostępna jest dla Ciebie oferta tylko jednego banku lub żadnego.
A jak to się ma do zapisów Ustawy o kredycie hipotecznym?
Kredytodawca, powiązany pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent powiązanego pośrednika kredytu hipotecznego, świadczący usługi doradcze, są obowiązani przedstawić konsumentowi co najmniej 3 oferty umów o kredyt hipoteczny łącznie z formularzami informacyjnymi, o których mowa w art.11 ust.2, oraz rekomendować taką umowę o kredyt hipoteczny, która najbardziej odpowiada potrzebom oraz sytuacji finansowej i osobistej konsumenta, uwzględniając preferencje i cele konsumenta.
Oznacza to, że aby zarekomendować zawarcie umowy kredytowej z konkretnym bankiem należy przedstawić minimum trzy oferty. „Na szczęście” chyba żaden z pośredników kredytu hipotecznego nie świadczy usług doradczych w rozumieniu ustawy. Można więc w zgodzie z ustawą poinformować kredytobiorcę, iż w sprzedaży mamy tylko ALIOR i PEKAO SA. Oczywiście bez rekomendacji w stosunku do któregokolwiek z dwóch dostępnych banków.
Zgodność waluty kredytu i dochodu a ryzyko walutowe
Ryzyko walutowe kredytobiorca ponosi w momencie uruchomienia kredytu (kurs wypłaty kredytu/transzy kredytu tj. kurs kupna dewiz danego banku lub kurs średni NBP jak to ma obecnie miejsce w przypadku PEKAO SA) oraz w momencie spłaty kredytu/rat kredytu (kurs sprzedaży dewiz danego banku).
Umożliwienie spłaty kredytu bezpośrednio w walucie kredytu i zakupu waluty od dowolnego podmiotu nie eliminuje ryzyka kursowego w momencie spłaty. W przypadku uzyskiwania dochodów w PLN kurs bankowy jest zastąpiony kursem kantorowym, ale nadal ryzyko kursowe pozostaje. Słuszna więc wydaje się być regulacja oraz uzasadnienie nadzoru w stosunku do osób uzyskujących dochody w PLN.
Źródło: Nowelizacja Rekomendacji S. Główne cele, kierunki i uzasadnienie zmian, KNF 2012 , http://www.knf.gov.pl/Images/ Prezentacja_reko_S_tcm75-32877.pdf [dostęp 24.06.2016]
Zgodność waluty kredytu i dochodu w kontekście dochodu z zagranicy
[1]Cena i waluta płatności za nieruchomość
Inaczej wygląda sytuacja osób pracujących za granicą, uzyskujących dochody np. w EUR, GBP czy NOK. Dla nich sytuacja uległa pogorszeniu i w rezultacie kredyt stał się droższy i trudno dostępny.
Banki polskie zabezpieczają się wyłącznie na nieruchomościach położonych na terytorium RP. Cel kredytu również najczęściej jest związany z nieruchomością położoną w Polsce. Finansowanie nieruchomości położonej poza granicami kraju jest możliwe tylko w przypadku zabezpieczenia tego kredytu na innej nieruchomości, położonej w Polsce.
Ustawa z dnia 23 października 2008 r. o zmianie ustawy — Kodeks cywilny oraz ustawy — Prawo dewizowe, która weszła w życie z dniem 24.01.2009 r zniosła ograniczenie w postaci konieczności wyrażania zobowiązań pieniężnych na terytorium Polski w walucie polskiej. Jednak nadal cenę nieruchomości zarówno w umowach na rynku pierwotnym (deweloper, spółdzielnia mieszkaniowa) jak i wtórnym określa się w PLN. Określenie ceny w innej walucie skutkowałoby przerzuceniem ryzyka kursowego na zbywcę i nie jest to praktykowane.
Bank kredytujący uruchamia środki bezpośrednio na rachunek dewelopera/SM/zbywcy w walucie określonej w umowie/akcie notarialnym. Jak wskazuje praktyka w Polsce są to złotówki. Przelicza więc kredyt na PLN wg własnego kursu.
Tym samym jeśli zaciągasz np. kredyt w EUR jesteś zmuszony „kupić” od banku złotówki (za EUR uzyskane w kredycie), po to by w dyspozycji uruchomienia kredytu zlecić bankowi zapłatę za nieruchomość ceny określonej w PLN. Jako kredytobiorca na terenie RP pomimo zaciągania kredytu walutowego potrzebujesz od banku PLN. Zbywca, deweloper, SM wymagają przecież zapłaty w walucie polskiej. Analogicznie przy budowie domu systemem gospodarczym. Za materiały i robociznę z dużym prawdopodobieństwem będziesz musiał zapłacić w PLN.
W mojej ocenie, gdyby osoba zarabiająca w innej walucie (np. EUR) zaciągając kredyt w tej walucie (EUR) płaciła za nieruchomość również w walucie (np. EUR) – wtedy dopiero ryzyko walutowe zostałoby wyeliminowane.
[2] Aktywa wyceniane w PLN
Ustawa o kredycie hipotecznym mówi o posiadaniu aktywów wycenianych w danej walucie jako jednej z trzech przesłanek do kredytowania w tejże walucie. Na razie to jednak „martwy zapis”.
Gdybyś jako kredytobiorca prowadził dla swojego gospodarstwa domowego BILANS, nabyta nieruchomość znalazłaby się po stronie AKTYWÓW jako majątek. Kredyt zaciągnięty na jej zakup jako źródło finansowania byłby po stronie PASYWÓW.
Skoro więc nabywasz nieruchomość jako AKTYWO, którego wartość jest określana w PLN powinieneś mieć możliwość zaciągnięcia kredytu również w PLN (zgodnie z walutą, w której jest wyceniane nabywane na terenie RP aktywo) niezależnie od waluty dochodu. To jednak na razie tylko moja opinia.
[3] Sprzedaż nieruchomości, a wcześniejsza spłata kredytu
Obecne regulacje nie eliminują ryzyka walutowego dla osób zarabiających w walucie innej niż PLN i zaciągających kredyt walutowy w sytuacji sprzedaży nieruchomości.
Sprzedaż wiąże się z wcześniejszą spłatą kredytu ze środków uzyskanych od kupującego. Kupujący z dużym prawdopodobieństwem zapłaci cenę określoną w PLN bezpośrednio na rachunek wskazany przez bank kredytujący. Tym samym kredyt zostanie rozliczony po kursie bankowym. Raczej trudny do zrealizowania w sytuacji kredytu będzie zakup waluty w kantorze, bo w sytuacji przedterminowej całkowitej spłaty banki wskazują do spłaty konto techniczne, do którego kredytobiorca najczęściej nie ma dostępu. Kredytobiorca naraża się więc na straty w przypadku niekorzystnej zmiany kursu, po którym zostanie rozliczony kredyt w stosunku do kursu uruchomienia.
W przypadku osób uzyskujących dochody w innej walucie celowym wydaje się dopuszczenie przynajmniej możliwości wyboru waluty kredytu i umożliwienie kredytowania również w PLN. Zastrzegam, że to tylko moja opinia.
[4] Utrudnienia dla osób zarabiających w innej walucie:
- Ograniczona do dwóch banków [stan na 21.10.2018] oferta kredytów walutowych, obwarowana dodatkowo większymi ograniczeniami w zakresie LTV i okresu kredytowania.
- Wcześniej takim utrudnieniem był brak możliwości skorzystania z programu w zakresie dofinansowania wkładu własnego Mieszkanie dla Młodych. Program zakładał finansowanie wyłącznie w PLN. Termin przyjmowania wniosków upłynął 30.09.2018, natomiast pula środków wyczerpała się 03.01.2018 r.
[5] Jedną nogą w Polsce…
Jeśli pracujesz za granicą, ale nabywasz nieruchomość w Polsce to zapewne jesteś w jednej z poniższych sytuacji:
- W Polsce pozostaje Twoja rodzina. Wtedy dochód często przesyłasz do Polski i tak podlega w jakiejś części przewalutowaniu na PLN. Ryzyko walutowe towarzyszy Tobie w życiu codziennym.
- Planujesz w najbliższej perspektywie powrót do Polski i zamieszkanie w finansowanej nieruchomości. Planujesz więc zmianę źródła i waluty dochodu. Konsekwencją tego w przyszłości może być brak zgodności waluty kredytu i dochodu. Może powstać również ryzyko kursowe przy spłacie rat. Możesz też ponieść jednorazowo koszt różnic kursowych w przypadku decyzji w zakresie przewalutowania kredytu.
- Kupujesz nieruchomość jako inwestycję z zamiarem wynajmu. Czynsz najmu, który z założenia równoważy ratę kredytu jest określony i pobierany w PLN.
[6] Koszty utrzymania nieruchomości
Jeśli nabywasz nieruchomość w Polsce to koszty utrzymania tejże nieruchomości (czynsz, prąd, gaz, internet, podatek od nieruchomości) będziesz ponosił w walucie PLN. Gdy zarabiasz np. w EUR i posiadasz kredyt indeksowany do EUR nadal ponosisz koszty związane z utrzymaniem nieruchomości w PLN. Jeśli nieruchomość będzie wymagała remontu, najprawdopodobniej jego koszt poniesiesz w PLN.
W tej sytuacji zabezpieczanie osób pracujących za granicą przed ryzykiem walutowym tylko w zakresie spłaty rat kredytu wydaje się zabezpieczeniem połowicznym.
WNIOSEK. Przy ustalaniu ograniczeń dotyczących waluty kredytu w mojej ocenie powinno się uwzględniać nie tylko walutę dochodu, ale również walutę w której wyrażony jest koszt inwestycji, czyli na przykład cena nieruchomości, koszt budowy. W przypadku dwóch różnych walut powinno się dopuścić prawo wyboru ryzyka przez kredytobiorcę.
Jakie ryzyko ponosiłaby osoba z kredytem w PLN i zarobkami w obcej walucie?
Ryzyko walutowe występujące przy spłacie kredytu jest inne w zależności od waluty dochodu:
[1] Zarabiasz w PLN i posiadasz kredyt walutowy.
Załóżmy, że jako Polak pracujący za granicą wracasz do kraju i zaczynasz zarabiać w PLN.
Niekorzystna zmiana to wzrost kursu waluty (osłabienie złotego), którą musisz zakupić, żeby spłacić ratę i zgodnie z uzasadnieniem KNF w przypadku wzrostu zadłużenia na skutek wzrostu kursu waluty – brak możliwości zbycia i zmiany nieruchomości. Byłaby to analogiczna sytuacja dla obecnych kredytobiorców w CHF.
[2] Zarabiasz w innej walucie (EUR, GBP, USD, NOK, SEK, CHF), ale zaciągasz kredyt w PLN.
Niekorzystna zmiana to spadek kursu waluty (wzmocnienie złotego). Wynika to z faktu, iż przy przewalutowaniu dochodu na PLN im niższy kurs, tym więcej waluty musisz przelać na ratę. Jednocześnie jednak nie masz ryzyka walutowego przy zmianie nieruchomości i sprzedaży. Masz zadłużenie w PLN i środki na spłatę kredytu zostaną przelane na podstawie aktu notarialnego przez kupującego również w PLN. Dzisiaj zarabiając w walucie musisz się nieźle „nagimnastykować” by móc uzyskać kredyt w PLN, a tak nie powinno być.
Jeśli cena, wartość i koszty nieruchomości wyraża się w PLN, a dochody w innej walucie to zawsze powstaje ryzyko walutowe. Sztywna reguła „zgodności waluty kredytu i dochodu” w przypadku Polaków pracujących za granicą w mojej ocenie tego ryzyka nie eliminuje. Powoduje jedynie, że kredyt hipoteczny dla części osób staje się niedostępny.
Autor: Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy Poznań
Źródła:
- 2013, Rekomendacja S, Komisja Nadzoru Finansowego
https://www.knf.gov.pl/knf/pl/ komponenty/ img/ Rekomendacja_S_18_06_2013 _34880._34880.pdf - Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami [Dz.U. 2017 poz. 819]
- Nowelizacja Rekomendacji S. Główne cele, kierunki i uzasadnienie zmian, KNF 2012 , http://www.knf.gov.pl/ Images/ Prezentacja_reko_S_tcm75-32877.pdf [dostęp 24.06.2016]
