Co sprawdzić przed zakupem mieszkania lub domu?

Zakup mieszkania lub domu na rynku wtórnym wiąże się ze sprawdzeniem kilku podstawowych kwestii. To niezależnie czy nieruchomość nabywasz za gotówkę czy na kredyt hipoteczny. W umowie przedwstępnej kupna-sprzedaży mieszkania lub domu potwierdzasz, że znasz stan prawny i techniczny nieruchomości i go akceptujesz. Warto więc przed podpisaniem umowy przedwstępnej faktycznie zapoznać się ze stanem nieruchomości. Od strony prawnej to kwestia księgi wieczystej i dokumentów. Od strony technicznej być może przyda się wsparcie fachowca. Gdy nieruchomości szybko znikają z rynku, tak jak ma to miejsce teraz z uwagi na Bezpieczny Kredyt, łatwo przepłacić za mieszkanie lub dom. To z kolei może prowadzić do późniejszych nieplanowanych wydatków na większy remont.

Najważniejsza jest LOKALIZACJA

Trzy najważniejsze elementy decydujące o wyborze nieruchomości:

1. Lokalizacja
2. Lokalizacja
3. Lokalizacja

Jednak dla różnych osób „dobra lokalizacja” może oznaczać co innego. Inna lokalizacja będzie najlepsza, gdy przeznaczasz nieruchomość pod wynajem dla studentów. Inne elementy mogą być ważne, gdy mieszkanie lub dom służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych Twojej rodziny. Jeśli w skład gospodarstwa domowego wchodzą dzieci lub planujesz powiększenie rodziny ważna będzie bliskość placówek przedszkolnych i szkolnych, place zabaw, tereny zielone itp. Znaczenie ma również bliskość sklepów, zwłaszcza spożywczych, czy też bliskość placówek podstawowej opieki zdrowotnej.

Nawet jeśli jesteś osobą mobilną i posiadasz samochód dobrze, gdy do mieszkania lub domu dotrzesz również środkami komunikacji publicznej. Jeśli planujesz lub posiadasz dzieci to również komunikacja miejska, publiczna będzie miała znaczenie. Dzieci nie od razu przecież usiądą za kierownicą samochodu.

Jeśli nabywana nieruchomość jest etapem przejściowym to warto uwzględnić atrakcyjność lokalizacji również pod kątem przyszłej sprzedaży.

Usytuowanie i cechy nieruchomości

W przypadku mieszkań ważne są takie elementy jak:

1. Piętro, na którym znajduje się mieszkanie i to również w budynkach z windą.
2. Ilość mieszkań (sąsiadów) na piętrze. Zdecydowanie bardziej preferowane jest posiadanie 2-3 sąsiadów niż długi korytarz z kilkunastoma mieszkaniami.
3. Odległość między budynkami, co wpływa np. na komfort korzystania z balkonu, widok z okien, czy też ilość światła w mieszkaniu.
4. Fakt, czy do mieszkania przynależy balkon, taras lub ogródek.
5. Czy mieszkanie jest jednostronne, czy dwustronne. Zdecydowanie lepsze są te dwustronne.
6. Układ mieszkania pod względem stron świata. Tu preferencje mogą być różne.
7. Widok z okien.

W przypadku domu znaczenie ma:

1. Czy dom jest wolnostojący, czy w zabudowie bliźniaczej, szeregowej. Zdecydowanie bardziej komfortowy jest dom wolnostojący. Cenowo jednak bardziej dostępne są bliźniaki i szeregowce.
2. Położenie samej działki, nasłonecznienie. Regularność kształtu działki.
3. To, czy budynek jest parterowy, czy piętrowy. Tu preferencje będą różne.
4. Bezpośrednie sąsiedztwo.
5. Odległość do centrum miasta lub w ogóle odległość do najbliższego miasta.
6. Dla domów również ważny jest widok z okien.

Sąsiedztwo będzie miało znaczenie zarówno w przypadku mieszkania jak i domu. Z racji tej, że nieruchomości kupujemy i sprzedajemy sąsiedztwo w każdej chwili może się zmienić zarówno na gorsze (uciążliwe), jak i na lepsze.

Wiek nieruchomości i stan techniczny

Często cena jest wyznacznikiem tego, czy szukasz mieszkania w nowszym budynku, czy również w tych starszych blokach. Wiek budynku decyduje o tym, jakiego stanu technicznego się spodziewasz.

Zwłaszcza w przypadku starszych bloków znaczenie ma:

• stan klatek schodowych;
• ocieplenie budynku;
• czy i kiedy była wymieniana instalacja elektryczna, wodociągowa, piony w budynku.

Jeśli kupujesz mieszkanie z myślą o generalnym remoncie, to obecny standard lokalu ma mniejsze znaczenie. I tak zrobisz wszystko od podstaw.

Jeśli jednak kupujesz mieszkanie „do zamieszkania” lub tylko do odświeżenia, a blok nie należy do najmłodszych być może warto obejrzeć mieszkanie z fachowcem. W ten sposób łatwiej ocenisz, czy przypadkiem odświeżenie nie zamieni się w większy remont.

Fachowiec będzie również przydatny w przypadku oceny stanu technicznego domu. To wydatek kilkuset złotych, ale może pozwolić wynegocjować bardziej adekwatną cenę lub uniknąć nietrafionej transakcji zakupu.

Szacunkowa wartość nieruchomości

Od oszacowania wartości nieruchomości jest rzeczoznawca. Operat szacunkowy, czyli wycena rzeczoznawcy będą potrzebne w przypadku posiłkowania się kredytem mieszkaniowym. Najczęściej jednak podpisujesz umowę przedwstępną zanim bank poprosi o wycenę lub wyśle swojego rzeczoznawcę.

Od kontaktu z rzeczoznawcą możesz jednak zacząć. Niekoniecznie musisz robić pełną wycenę. Możesz zamówić oszacowanie wartości na podstawie faktycznych cen transakcyjnych nieruchomości. Do takiego wstępnego oszacowania rzeczoznawca nie musi robić inspekcji. Wystarczy, jak podasz link do oferty. Dobrze jest wiedzieć, czy nie przepłacasz za nieruchomość, zanim zobowiążesz się do zapłaty określonej ceny.

Stan prawny nieruchomości

Księga Wieczysta to podstawa

Przy zakupie mieszkania lub domu na rynku wtórnym pierwszą rzeczą o jaką prosisz sprzedającego jest numer księgi wieczystej nieruchomości. Na podstawie księgi wieczystej zweryfikujesz:

1. Czy zawierasz umowę przedwstępną z właścicielem, ujawnionym w dziale II KW.
2. Jakie dokumenty będą potrzebne odnośnie nieruchomości. Tę kwestię najlepiej ustalić ze swoim ekspertem kredytowym.
3. Obciążenia widoczne w dziale III KW. Te dotyczące opłaty przekształceniowej lub służebności przesyłu to normalne wpisy. Te dotyczące służebności osobistych, niezgodności KW ze stanem faktycznym lub wszczęcia egzekucji mogą stanowić problem lub wymagać wyjaśnienia, rozwiązania.
4. W dziale IV księgi wieczystej znajdziesz informacje o wpisach hipotecznych obciążających nieruchomość. Banki akceptują wpis hipoteki na rzecz banku kredytującego zbywcę. Wszelkie inne hipoteki, w tym przymusowe lub na rzecz prywatnych pożyczkodawców to problem.

Księgę wieczystą sprawdzisz bezpłatnie w przeglądarce ksiąg wieczystych. 

Szczególną uwagę zwróć również na wzmianki, czyli wnioski wieczystoksięgowe oczekujące na wpis. Wzmianka wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Nie zawsze, ale może okazać się konieczne oczekiwanie na rozpatrzenie wzmianki lub dostarczenie kopii wniosku, będącego podstawą wpisu.

Co, gdy nie ma księgi wieczystej?

Jeśli mieszkanie nie posiada księgi wieczystej, a na rynku wtórnym może dotyczyć to mieszkań spółdzielczych własnościowych, stan prawny potwierdzi zaświadczenie spółdzielni mieszkaniowej.

Taka sytuacja może mieć miejsce, gdy mieszkanie spółdzielcze własnościowe nigdy nie było obciążone kredytem hipotecznym. Spółdzielnia mieszkaniowa potwierdza:

• Kto jest uprawniony do mieszkania.
• Brak księgi wieczystej dla mieszkania.
• Numer księgi wieczystej gruntu.
• Brak zaległości w opłata i uregulowany wkład budowlany.

Na mieszkanie spółdzielcze własnościowe bez księgi wieczystej uzyskasz kredyt hipoteczny na tych samych zasadach jak na mieszkanie z księgą wieczystą. Pojawią się jedynie dodatkowe formalności związane z założeniem KW, które dopełnisz po umowie kupna-sprzedaży.

Przynależności do mieszkania lub domu

Jeśli pierwotny właściciel razem z mieszkaniem lub domem nabywał również inne składniki, zapisane w innych księgach wieczystych to konsekwentnie transakcja kupna sprzedaży powinna dotyczyć wszystkich elementów.

Takimi „dodatkami” mogą być:

1. Udział w hali garażowej, do którego przynależy miejsce postojowe lub komórka lokatorska.
2. Udział w drodze wewnętrznej lub działkach osiedlowych.

Co było pierwotnie nabywane razem z mieszkaniem lub domem najczęściej sprawdzisz w akcie notarialnym, stanowiącym podstawę nabycia przez zbywcę. Czasem jednak zbywca może posiadać dwa oddzielne akty notarialne, stąd w pierwszej kolejności należy dopytać, co jest sprzedawane razem z mieszkaniem lub domem.

Brak osób zameldowanych i zarejestrowanej działalności

Zaświadczenie o braku osób zameldowanych na pobyt stały lub czasowy najczęściej jest dokumentem przedstawianym do umowy końcowej, przeniesienia własności. Rzadziej strony opierają się jedynie na oświadczeniu.

Jeśli sprzedający prowadzi działalność gospodarczą to również do momentu podpisania umowy ostatecznej powinien tę działalność wyrejestrować z adresu sprzedawanej nieruchomości. Termin wyrejestrowania działalności gospodarczej strony podają w umowie przedwstępnej.

Koszty utrzymania nieruchomości

Możesz poprosić o wgląd w ostatnie zawiadomienie o wymiarze czynszu, rachunki za prąd i gaz, zawiadomienie o wymiarze podatku od nieruchomości. Na tej podstawie zweryfikujesz, jakie będą koszty utrzymania mieszkania lub domu. Dla mieszkań nie masz większego wpływu na koszty eksploatacji, jeśli mieszkanie jest w starym bloku. Możesz po prostu wybrać nowocześniejszy blok. Dla domów możesz zaplanować remont, modernizację, które wpłyną na koszty ogrzania i utrzymania domu.

Podsumowanie

To, co należy sprawdzić przed zakupem mieszkania lub domu na rynku wtórnym to ważne kwestie. Lokalizacja jest punktem wyjścia do oceny dalszych elementów, czyli stanu prawnego i stanu technicznego nieruchomości. Mieszkanie lub dom muszą również spełniać Twoje oczekiwania. W przeciwnym razie szybko wrócą do ponownej sprzedaży.

Bożena Myszczyszyn, Pośrednik kredytowy Poznań.