Kredyty hipoteczne są w większości zobowiązaniami długoterminowymi opartymi o zmienną stopę procentową. Oprocentowanie składa się ze stałej marży banku oraz zmiennej stawki odniesienia.
Z tym wiąże się zatem ryzyko zmian stóp procentowych. Dla kredytów w PLN najczęściej stawką odniesienia jest WIBOR 3-miesięczny, rzadziej WIBOR 6-miesięczny. Analogicznie dla kredytów walutowych jest lub był to EURIBOR, LIBOR. Stawki odniesienia mogą się zmienić. Taka zmiana już nastąpiła dla kredytu w CHF (SARON), a dla kredytów w PLN zmiany zadzieją się do 2025 roku (WIRON). Ryzyko jednak pozostanie niezależnie od zastosowanej stawki odniesienia.
Od czerwca 2021 każdy bank komercyjny posiada w ofercie kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem. Najczęściej oprocentowanie stałe dotyczy okresu 5 lat. Nadal jednak ryzyko zmiennej stopy pozostaje, wydłuża się jedynie okres, po którym bank zaktualizuje oprocentowanie i harmonogram spłat.
W umowach kredytu hipotecznego bank wpisuje co prawda maksymalne oprocentowanie, ale ono też jest zmienne. Zależy od poziomu stopy referencyjnej NBP. Nie ma więc górnej granicy oprocentowania obowiązującej w całym okresie trwania kredytu. Wskazane byłoby włączenie do ofert bankowych kredytów hipotecznych z oprocentowaniem stałym na cały okres trwania umowy. Na razie jednak takich propozycji ze strony banków na horyzoncie nie widać.
Ile może wynieść WIBOR i rata twojego kredytu?
Jak zmieniała się stawka WIBOR 3M na przestrzeni ostatnich lat pokazuje poniższy wykres:
Do tej pory, czyli do maja 2015 roku, kiedy powstał ten wpis, banki prezentowały kredytobiorcy ryzyko związane ze wzrostem oprocentowania, a także wzrost raty zgodnie z Rekomendacją S:
„Rekomenduje się, aby bank przedstawiając klientowi ofertę kredytu lub innego produktu, oprocentowanego zmienną stopą procentową informował klienta o kosztach obsługi ekspozycji kredytowej w wypadku niekorzystnej dla klienta zmiany poziomu stopy procentowej, od której zależy oprocentowanie ekspozycji kredytowej. Informacje takie powinny być przekazane na przykład w postaci symulacji wysokości rat ekspozycji kredytowej. Informacje przekazywane klientowi powinny w szczególności zawierać koszty obsługi ekspozycji kredytowej przy:
a) aktualnym poziomie stopy procentowej, od której zależy jej oprocentowanie,
b) wzroście stopy procentowej, od której zależy jej oprocentowanie o 400 p.b.,
c) wzroście stopy procentowej, od której zależy jej oprocentowanie w skali odpowiadającej różnicy między maksymalnym i minimalnym poziomem stopy procentowej w ciągu ostatnich 12 miesięcy.„
Jak brzmią nowe wytyczne KNF dla banków?
Z uwagi na historycznie niskie stopy procentowe dotychczasowy sposób prezentacji ryzyka zmiennego oprocentowania okazał się niewystarczający. Potwierdzeniem tego stanu jest opublikowanie przez KNF stanowiska w sprawie zapewnienia staranności w procesie informowania odbiorców usług finansowych, czyli kredytobiorców, na czym polega ryzyko zmiennej stopy procentowej.
Pismo KNF z dnia 12.02.2015 r.
W odniesieniu do kredytów długoterminowych banki powinny prezentować klientom informacje o koszcie obsługi kredytu, w tym racie, przy założeniu wzrostu poziomu stopy procentowej od której zależy oprocentowanie kredytu odpowiednio do poziomu 3%, 5%, 10%, 15%.
Poniżej znajdziesz SYMULACJE MODELOWE pokazujące ryzyko zmiennej stopy procentowej
Zmiana stanowiska KNF 28.11.2016
Komisja Nadzoru Finansowego uwzględniła argumenty Narodowego Banku Polskiego. W efekcie opublikowała dnia 28.11.2016 pismo zmieniające poprzednie wytyczne w sprawie informowania przez banki o ryzyku stopy procentowej. Zmiana polega na rezygnacji z prezentowania raty kredytu przy poziomie 15%. Tym samym banki pokazują ratę kredytu przy poziomie stopy procentowej 3, 5 i 10%. Na dzień pisania wpisu dla kredytów hipotecznych w PLN tą stopą jest nadal WIBOR.
Ryzyko zmiennej stopy procentowej w 2022 roku
Uzupełnię wpis o komentarz w kontekście wzrostu stóp procentowych, które miało miejsce w 2021 i 2022 roku. W grudniu 2022 stopa referencyjna NBP wynosi 6,75 p.p., a WIBOR przekroczył poziom 7 p.p., raty kredytów poszybowały, a kredytobiorcom rząd zafundował wakacje (kredytowe). Wakacje oczywiście finansują banki. A co z wytycznymi?
Nadal rata kredytu jest prezentowana przy poziomie stopy procentowej 3, 5 , 10% oraz z uwzględnieniem Rekomendacji S. Biorąc pod uwagę, że wzrost nastąpił w przeciągu ostatniego roku, to uwzględniając rekomendację S i różnicę między najwyższą, a najniższą stopą procentową ryzyko zmiennej stopy procentowej jest prezentowane przy oprocentowaniu w okolicy 15%. Dla odmiany kredytobiorca może teraz zobaczyć w symulacjach, o ile spadnie rata kredytu w sytuacji, gdy stopy procentowe zejdą na niższy poziom. Pytanie tylko kiedy?
Przeczytaj też Jak Banki aktualizują WIBOR?
Autor wpisu: Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy Poznań
