Oprocentowanie kredytów hipotecznych w Polsce można powiedzieć „od zawsze” było oprocentowaniem zmiennym. Przed erą WIBOR mieliśmy stopy bazowe ustalane decyzją banku i decyzją banku również zmieniane. Potem nastał WIBOR i zamiast decyzji jednego banku mamy deklaracje kilku banków co do wysokości tej stopy. Deklarację czysto teoretyczną, bo banki deklarują na jaki procent są skłonne sobie nawzajem pożyczyć pieniądze, ale za deklaracjami nie idą transakcje. Era WIBOR powoli dobiega końca, bo na stronie KNF jest już „mapa drogowa„, a na końcu drogi czeka WIRON. Nadal jest to stopa zmienna. Ten wpis powstał jednak w erze WIBOR, stąd wracając do tematu wyjaśniam dlaczego oprocentowanie kredytów hipotecznych spada lub rośnie w każdym banku inaczej.
Dlaczego WIBOR ma znaczenie?
Do czerwca 2021 w większości umów kredytu hipotecznego było oprocentowanie zmienne, obliczane według wzoru:
WIBOR + MARŻA = OPROCENTOWANIE
WIBOR to zmienny składnik oprocentowania i najczęściej jest to WIBOR 3-miesieczny, rzadziej 6-miesięczny.
Marża to stały składnik oprocentowania, może być zmieniona tylko w drodze aneksu do umowy kredytowej przy akceptacji obu stron, banku i kredytobiorcy. Możesz przecież w trakcie trwania kredytu zawnioskować do banku o obniżenie marży. Oprocentowanie kredytu decyduje o wysokości odsetek płaconych w każdej racie.
W zależności od tego, czy umowa kredytowa jest oparta o WIBOR 3-miesięczny czy 6-sześciomiesieczny oprocentowanie kredytu i harmonogram spłaty będą się zmieniały co 3 lub co 6 miesięcy.
Od czerwca 2021 roku za sprawą zmiany do Rekomendacji S każdy bank komercyjny wprowadził ofertę kredytów hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem, zwykle 5 lat. Po tych 5 latach bank proponuje nowe oprocentowanie lub przechodzisz na zmienną stopę. Stąd również w umowach ze stałą stopą bank podaje na jakich warunkach będzie oprocentowany kredyt po przejściu na oprocentowanie zmienne. WIBOR lub stopa, która ten WIBOR zastąpi ma znaczenie w każdej umowie kredytu hipotecznego.
Teoretycznie w umowach jest ta sama stawka odniesienia, wskaźnik referencyjny (WIBOR 3M lub WIBOR 6M), więc wartość przyjmowana przez poszczególne banki powinna być na tym samym poziomie. W praktyce banki stosują odmienne mechanizmy i sposoby aktualizacji WIBOR. Sposób aktualizacji oprocentowania znajdziesz w zapisach swojej umowy kredytowej.
Zacznijmy od przypomnienia podstawowych pojęć:
RATA KREDYTU = KAPITAŁ + ODSETKI
ODSETKI naliczane są za każdy dzień korzystania z kredytu od aktualnego zadłużenia wg aktualnej stopy oprocentowania kredytu. Nie płacisz odsetek „do przodu”.
OPROCENTOWANIE KREDYTU = zmienny WSKAŹNIK REFERENCYJNY + stała MARŻA banku.
WSKAŹNIK REFERENCYJNY to aktualnie WIBOR 3M lub 6M.
AKTUALNĄ WYSOKOŚĆ WIBOR możesz znaleźć miedzy innymi na stronie GPW Benchmark SA
Jak banki aktualizują WIBOR?
Poniżej zestawienie, które przygotowałam w miarę możliwości jak najbardziej rzetelnie. Tabela prezentuje sposób aktualizacji WIBOR przez największe banki (aktualizowana w 2018 i 2022). W bankach mogą funkcjonować równocześnie różne metody aktualizacji w zależności od daty zawarcia umowy kredytowej. Część banków w międzyczasie zniknęła z oferty lub zmieniła nazwę.
Zestawienie:
Jako uzupełnienie – GNB (obecnie VeloBank)
Aktualizacja oprocentowania obowiązuje od 9-go dnia najbliższego miesiąca będącego początkiem nowego kwartału rozliczeniowego. Stanowi średnią ze stawek WIBOR 3M z pierwszych pięciu dni roboczych miesiąca poprzedzającego 3-miesięczny okres obowiązywania nowych stawek, gdy różnica wynosi przynajmniej 10 punktów bazowych w stosunku do poprzedniej stawki.
KWARTAŁY ROZLICZENIOWE w GNB (po restrukturyzacji VeloBank)
- 9 marca – 8 czerwca
- 9 czerwca – 8 września
- 9 września – 8 grudnia
- 9 grudnia – 8 marca
GNB zakończył współpracę z pośrednikami w lipcu 2017 roku, stąd uzupełniam wpis o dane na tamten moment. Przymusowej restrukturyzacji nie podlegał portfel kredytów walutowych GNB.
Wnioski
W bankach, w których przy spadkach WIBOR oprocentowanie wolniej spada w odwrotnej sytuacji, gdy WIBOR wzrasta, oprocentowanie rośnie wolniej. W dłuższym okresie można jednak założyć, że różnice między bankami wyrównają się. Niezależnie więc od tego, jak banki aktualizują WIBOR, dla celów porównawczych w symulacjach najlepiej przyjmować tę samą stawkę WIBOR.
Zawsze aktualne informacje o sposobie aktualizacji oprocentowania przez dany bank znajdziesz w Informacjach Ogólnych o Kredycie Hipotecznym. Jest to dokument wymagany od lipca 2017 roku na podstawie artykułu 10 ustawy o kredycie hipotecznym. Znajdziesz te informacje na stronie każdego banku.
Autor: Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy Poznań
Czy jest szansa na Velo Bank? Chyba nic sie nie zmieniło w porównaniu do czasów Getinu, ale sobie nie zapisałem.
Dzień dobry. Uzupełniłam informację we wpisie wg wiedzy na 2017 rok. Również zakładam, że stare umowy obowiązują i zasady aktualizacji oprocentowania zostały bez zmian.
Bardzo dziękuję!