Czy w trakcie spłaty kredytu hipotecznego możesz sprzedać nieruchomość? Oczywiście, że tak. To standardowa sytuacja. Bez problemu również kupisz mieszkanie lub dom, jeśli osoba sprzedająca nadal spłaca kredyt hipoteczny. Ty albo twój bank przelewa środki częściowo na spłatę kredytu sprzedającego. Druga cześć idzie na osobiste konto bankowe zbywcy wskazane w akcie notarialnym. Zarówno jako sprzedający jak i kupujący powinieneś wiedzieć jakie dokumenty będą potrzebne do transakcji oraz na jakie sytuacje się przygotować. Sprzedaż mieszkania lub domu z kredytem hipotecznym wiąże się również często z powstaniem opróżnionego miejsca hipotecznego. W tym względzie praktyka banków bywa różna. Z tego wpisu dowiesz się jak wyglądają procedury bankowe przy kredytowaniu nieruchomości obciążonych kredytem hipotecznym, jak wygląda sam proces i z jakimi przypadkami możesz mieć do czynienia.
Po jakim czasie możesz sprzedać mieszkanie lub dom z kredytem?
Nie ma ograniczeń czasowych dla sprzedaży nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym. Jako sprzedający musisz się jednak liczyć z tym, że druga strona transakcji będzie wymagała aktualizacji księgi wieczystej. W szczególności dotyczy to wpisu zbywcy (sprzedającego) w dziale II księgi wieczystej. Zdarzają się na rynku transakcje, gdzie w dziale II KW nadal widnieje wzmianka o zmianie właściciela, a już nowy nabywca sprzedaje nieruchomość dalej. Dla banku może stanowić to problem.
Jeśli jako sprzedający posiadasz kredyt hipoteczny w kosztach może pojawić się prowizja banku za wcześniejszą całkowitą spłatę kredytu hipotecznego. Uwzględnij również urząd skarbowy i ewentualny podatek dochodowy od sprzedaży, gdy ta następuje przed upływem 5 lat.
Brak aktualizacji księgi wieczystej jest częstym przypadkiem, gdy po stronie sprzedających mamy spadkobierców nieruchomości. Wtedy wystarczy przedłożyć dokumenty potwierdzające nabycie spadku osobie kupującej do wniosku kredytowego, a następnie notariuszowi do aktu notarialnego.
Czy potrzebujesz zgody banku na sprzedaż nieruchomości z kredytem?
Standardowo NIE. Nie jest potrzebna zgoda banku kredytującego na sprzedaż nieruchomości. Potrzebujesz od banku uzyskać stosowne zaświadczenie o zadłużeniu. Kredyt spłacisz całkowicie ze środków uzyskanych ze sprzedaży od nabywcy nieruchomości.
Wyjątkiem może być tylko sytuacja, gdy zabezpieczeniem kredytu są dwie nieruchomości np. dwa mieszkania, a sprzedać chcesz tylko jedną z nich. Wtedy musisz uzyskać wcześniej zgodę banku i promesę wykreślenia hipoteki dla sprzedawanej nieruchomości.
Co zawiera zaświadczenie banku o zadłużeniu?
Oprócz standardowych dokumentów jako osoba sprzedająca przekładasz drugiej stronie transakcji już na etapie umowy przedwstępnej zaświadczenie banku, którego hipoteka widnieje w dziale IV księgi wieczystej. Jako kupujący możesz tego dokumentu potrzebować już w momencie składania wniosku kredytowego.
Niezbędne elementy zaświadczenia banku do spłaty kredytu:
- Dane kredytobiorcy, dane umowy kredytowej.
- Kwota zadłużenia (kapitał, odsetki, prowizja banku).
- Rachunek (techniczny) do całkowitej spłaty kredytu hipotecznego.
- Informacja, że nie zawarto z kredytobiorcą umowy skutkującej zastąpieniem wierzytelności (dotyczy hipotek nowego typu i hipotek jednolitych kaucyjnych).
Ostatni punkt dotyczy najczęściej hipotek nowego typu, czyli tych ustanawianych od 20.02.2011 roku. Dla nowych hipotek po wykreśleniu „starej” hipoteki powstaje tzw. opróżnione miejsce hipoteczne, którym właściciel może rozporządzać. Zarówno przy nowych hipotekach jak i tych ustanowionych przed 20.02.2011, ale jednolitych kaucyjnych (stosowanych najczęściej dla kredytów walutowych) istnieje możliwość zawarcia z wierzycielem (bankiem) umowy skutkującej zastąpieniem wierzytelności. Oznacza to, że bank tą „starą” hipoteką może zabezpieczyć inny kredyt.
Inne dokumenty potrzebne do sprzedaży nieruchomości z kredytem?
Pozostałe dokumenty to standardowa lista. Ta poniżej obejmuje dokumenty wymagane przez bank kredytujący nieruchomość obciążoną kredytem. Lista dokumentów wymaganych przez notariusza może być dłuższa i warto z wyprzedzeniem ją ustalić.
- Podstawa nabycia, czyli najczęściej akt notarialny osoby sprzedającej. Podstawą nabycia może być też przydział lub postanowienie sądu. O taki dokument bank kredytujący poprosi w określonych sytuacjach.
- W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zaświadczenie spółdzielni mieszkaniowej z informacją kto jest uprawniony do lokalu. SM informuje też, czy lokal ma księgę wieczystą, czy jest możliwość założenia księgi wieczystej. Dodatkowo podaje numer księgi wieczystej gruntu pod budynkiem i informację o braku zaległości w opłatach.
- Dokument potwierdzający powierzchnię użytkową samego lokalu mieszkalnego. Dotyczy to sytuacji, gdy w księdze wieczystej jest powierzchnia łączna z piwnicą lub komórką lokatorską. Takim dokumentem może być wypis z kartoteki lokalu.
- Wypis z rejestru gruntów i kopia mapki ewidencyjnej dla domów.
- Dokument potwierdzający dostęp do drogi publicznej. Najczęściej dla domów, ale zdarza się, że również lokal mieszkalny może być usytuowany na gruncie z pośrednim dostępem do drogi publicznej. Możesz więc mieć do czynienia ze służebnością przechodu lub koniecznością zakupu również udziału w działce drogowej.
- Dokumentacja potwierdzająca powierzchnię użytkową domu i rozkład pomieszczeń. Takim dokumentem jest najczęściej projekt budowlany. W przypadku braku projektu może być to inwentaryzacja lub obmiar dokonany przez rzeczoznawcę w wycenie.
Kupno nieruchomości z kredytem za gotówkę?
Jeśli jesteś nabywcą gotówkowym to sam umawiasz się ze stroną sprzedającą jaką część ceny zapłacisz przed aktem notarialnym, a jaką po akcie notarialnym. Sami ustalacie, czy zapłata ceny będzie jednorazowa po akcie notarialnym, czy też jako nabywca będziesz wymagał zaświadczenia zezwalającego na wykreślenie hipoteki przed zapłatą ostatniej części środków. Jako nabywca gotówkowy masz większe pole dla niestandardowych zasad np. możecie umówić się na zapłatę w transzach.
Kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości obciążonej innym kredytem
W przypadku, gdy po stronie nabywcy nieruchomości mamy bank kredytujący zarówno jako osoba sprzedająca jak i kupująca musicie liczyć się z pewnymi ograniczeniami. Treść aktu notarialnego kupna-sprzedaży musi bowiem uwzględniać warunki narzucone przez bank kredytujący. Podstawowa różnica dotyczy zasad uruchomienia.
Uruchomienie jednorazowe
Bank uruchamia kredyt w tym samym czasie w całości na dwa różne rachunki. Część na spłatę kredytu zbywcy zgodnie z zaświadczeniem banku. Pozostała kwota idzie na konto osobiste zbywcy wskazane w treści aktu notarialnego.
Uruchomienie w transzach
Bank nabywcy przelewa środki w dwóch transzach. Odstęp czasowy pomiędzy transzami może wynieść w granicach 2-4 tygodni. Pierwszą transzę bank przelewa na rachunek do całkowitej spłaty kredytu zbywcy. Druga transza idzie na konto osobiste zbywcy, ale dopiero po przedłożeniu kopii złożonego w sądzie wniosku o wykreślenie hipoteki dotyczącej kredytu sprzedającego.
O tym, czy kredyt zostanie uruchomiony jednorazowo czy w transzach decyduje bank kredytujący.
Dyspozycja wcześniejszej spłaty
Niezależnie od faktu przelania środków z kredytu mieszkaniowego na konto do całkowitej spłaty kredytu hipotecznego sprzedającego nieruchomość może być konieczne również złożenie dyspozycji całkowitej spłaty kredytu. Osoba sprzedająca musi dopełnić wymaganych formalności. Bez tego nie otrzyma zaświadczenia o spłacie kredytu. Warto jednak w treści aktu notarialnego zobowiązać stronę sprzedającą do niezwłocznego złożenia w swoim banku dyspozycji całkowitej spłaty kredytu hipotecznego. W takiej dyspozycji kredytobiorca wskazuje z jakiego konta bank ma pobrać ewentualną niedopłatę lub gdzie przekazać nadpłatę. Bez dyspozycji środki, które wpłynęły na konto do spłaty kredytu mogą czekać na zaksięgowanie.
List mazalny
Po spłacie kredytu hipotecznego osoba sprzedająca otrzymuje ze swojego banku zaświadczenie potwierdzające całkowitą spłatę kredytu wraz ze zgodą na wykreślenie hipoteki. Jest to tzw. list mazalny.
Oryginał tego zaświadczenia zbywca przekazuje kupującemu nieruchomość. To nabywca nieruchomości jako nowy właściciel składa w sądzie wniosek o wykreślenie hipoteki banku sprzedającego.
Ten wniosek sądowy będzie albo warunkiem uruchomienia drugiej transzy, albo warunkiem do spełnienia po uruchomieniu kredytu np. w terminie 60 dni.
Opróżnione miejsce hipoteczne po hipotece banku zbywcy
To czy powstanie opróżnione miejsce hipoteczne po hipotece banku zbywcy zależy od daty ustanowienia hipoteki. Graniczna data to 20.02.2011 rok.
To, czy bank nabywcy nieruchomości będzie wymagał wpisu roszczenia o przeniesienie swojej hipoteki w miejsce opróżnione zależy od danego banku. Nie każdy bank z tego uprawnienia korzysta. Wpis roszczenia o przeniesienie hipoteki w miejsce opróżnione po hipotece banku zbywcy wiąże się z dodatkową opłatą sądową 150 zł.
Uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym wygasa z chwilą złożenia wniosku o wykreślenie „starej” hipoteki. Część banków zobowiązuje tylko kredytobiorcę do ustanowienia hipoteki na pierwszym miejscu „ufając”, że nabywca w międzyczasie nie wpisze w miejsce opróżnione innej hipoteki.
Prawa do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym nie można się zrzec.
Wysokość kredytu kupującego a wysokość zadłużenia zbywcy
Kredyt kupującego wyższy niż zadłużenie
To standardowa i najczęściej spotykana sytuacja. Jeśli nabywca nieruchomości zaciąga na ten cel kredyt mieszkaniowy w wysokości wyższej niż zadłużenie wynikające z kredytu sprzedającego postępowanie banku jest standardowe.
Zależnie od banku powstanie więc tylko kwestia czy uruchomienie będzie jednorazowe, czy w transzach. Moment zapłaty całości ceny przekłada się z kolei na moment odbioru nieruchomości. Stąd większość nabywców preferuje uruchomienie jednorazowe.
Kredyt kupującego niższy niż zadłużenie
Inna sytuacja wystąpi, jeśli jako nabywca wnosisz duży wkład własny, a kredyt, o który wnioskujesz jest znacznie niższy niż zadłużenie do spłaty sprzedającego.
Przykład:
- Cena nieruchomości 400.000 zł
- Zadłużenie zbywcy 250.000 zł
- Środki własne kupującego 300.000 zł
- Kredyt kupującego 100.000 zł
Bank udzielający kredytu mieszkaniowego na zakup mieszkania lub domu obciążonego hipoteką innego banku co do zasady zamyka transakcję, czyli dokonuje całkowitej spłaty kredytu sprzedającego.
W warunkach uruchomienia pojawi się więc nowe zaświadczenie potwierdzające, że zadłużenie jest nie wyższe niż np. 100.000 zł, o które wnioskuje nabywca.
Czym skutkuje warunek banku dla stron transakcji?
Bazując na naszym przykładzie kupujący nieruchomość przelewa środki własne w kwotach:
- 150.000 zł na konto spłaty kredytu z jednoczesnym zobowiązaniem dla strony sprzedającej do złożenia dyspozycji częściowej spłaty kredytu.
- 150.000 zł na konto osobiste sprzedającego wskazane w akcie notarialnym (z uwzględnieniem wcześniej zapłaconego zadatku lub zaliczki).
Termin zapłaty określony w treści aktu notarialnego powinien uwzględnić warunek i czas jaki strona sprzedająca będzie potrzebowała na złożenie dyspozycji częściowej spłaty kredytu i uzyskanie nowego zaświadczenia o zadłużeniu. Najczęściej będzie potrzebny dodatkowy tydzień na te formalności.
Pozostałą część ceny w kwocie 100.000 zł przeleje bank kredytujący nabywcę.
A czy nie można rozliczyć kredytu zbywcy ze środków własnych nabywcy?
Można. Jeśli kupujący wnosi środki własne w wysokości przekraczającej kredyt zbywcy to strony mogą się umówić, że kredyt zostanie spłacony ze środków własnych nabywcy nieruchomości.
Te ustalenia muszą być jednak dokonane już na etapie umowy przedwstępnej i bank kredytujący nabywcę musi otrzymać tę informację, aby dostosować warunki wypłaty kredytu.
Jeśli kredyt zbywcy ma być całkowicie spłacony ze środków własnych nabywcy to bank kredytujący nabywcę przeleje całość kredytu (nasze przykładowe 100.000 zł) na konto osobiste wskazane w akcie notarialnym.
Pamiętaj jednak, że bank zamyka inwestycję!
W takim scenariuszu już w warunkach uruchomienia kredytu dla osoby kupującej pojawi się przedłożenie kopii złożonego w sądzie wniosku o wykreślenie hipoteki banku sprzedającego wraz z zaświadczeniem o całkowitej spłacie kredytu.
Tym samym termin uruchomienia środków z kredytu zapisany w treści aktu notarialnego musi uwzględniać dodatkowy czas (minimum 14 dni) na dokonanie całkowitej spłaty kredytu przez zbywcę, uzyskanie listu mazalnego, przekazanie go stronie kupującej i złożenie wniosku w sądzie.
Standardowo w akcie notarialnym wpisuje się termin 7-14 dni na zapłatę środków. Jeśli po drodze ma być dokonane całkowite rozliczenie kredytu zbywcy ten termin może wydłużyć się do miesiąca.
O ile zaświadczenie o zadłużeniu możesz otrzymać od ręki w oddziale banku lub nawet przez bankowość internetową, o tyle na dokumenty zwalniające hipotekę trzeba poczekać w granicach 7-14 dni.
Jeśli zadłużenie zbywcy spłacane jest ze środków własnych nabywcy to wniosek sądowy o wykreślenie hipoteki banku zbywcy będzie w warunkach uruchomienia kredytu nabywcy nieruchomości.
Sprzedajesz nieruchomość z kredytem, ale nie chcesz spłacać kredytu?
Jako sprzedający mieszkanie lub dom obciążone kredytem hipotecznym możesz nie chcieć spłacać tego starego kredytu. W takiej sytuacji możesz zaproponować w banku inne zabezpieczenie, inną nieruchomość i wykreślić hipotekę przed dokonaniem sprzedaży. To może być nieruchomość osoby trzeciej, rodziny.
Szczególne rozwiązanie bank może zastosować w sytuacji, gdy nieruchomość jest obciążona kredytem walutowym np. w CHF, a środki ze sprzedaży są przeznaczone na zakup nowej nieruchomości. Zapewne nie w każdym banku, ale jest możliwe zastosowanie rozwiązania w postaci wpłaty środków uzyskanych ze sprzedaży jako kaucję na rachunek wskazany przez bank. Następnie bank te środki uruchamia na zakup kolejnej nieruchomości. Ta nowa nieruchomość będzie stanowiła docelowe zabezpieczenie kredytu w miejsce tej sprzedanej. O możliwość sprzedaży nieruchomości obciążonej kredytem z wykorzystaniem procedury z kaucją musisz zapytać w swoim banku.
Kupno nieruchomości z kredytem – podsumowanie
Jako ekspert kredytowy i pośrednik kredytowy pomagam klientom w uzyskaniu kredytu mieszkaniowego na zakup mieszkania lub domu, w tym również tych, gdy w grę wchodzi kupno nieruchomości z kredytem sprzedającego. Jeszcze przed zawarciem umowy przedwstępnej po analizie transakcji otrzymasz ode mnie informacje jak może wyglądać procedura w tym konkretnym przypadku. Choć sprzedaż i kupno mieszkania lub domu z kredytem to normalna sytuacja, to są jednak pewne niuanse, o których warto pamiętać. Jeśli potrzebujesz pomocy w uzyskaniu kredytu hipotecznego to zapraszam do współpracy. Jeśli masz dodatkowe pytania, zostaw komentarz pod wpisem. Odpowiadam na każdy komentarz.
Autor: Bożena Myszczyszyn Pośrednik Finansowy Poznań
