Ubezpieczenie niskiego wkładu przy kredycie mieszkaniowym pozwala bankom udzielić kredytu w wysokości wyższej niż 80% wartości rynkowej nieruchomości. Wymóg posiadania minimum 20% wkładu własnego wynika z zapisów Rekomendacji S, a w obecnej wysokości obowiązuje od 2017 roku. Rekomendacja S definiuje również na jakich zasadach bank może przekroczyć próg, czyli udzielić kredytu hipotecznego z niskim wkładem własnym. Wyłączone z tych ograniczeń są kredyty udzielanie z gwarancją BGK brakującego wkładu własnego, jeśli spełniasz warunki preferencyjnego kredytu. To bank kredytujący decyduje czy wprowadza do oferty kredyt mieszkaniowy z niskim wkładem własnym. Czym jest i ile kosztuje ubezpieczenie niskiego wkładu dowiesz się z tego wpisu.
Co mówi Rekomendacja S w kwestii wkładu?
Nowelizacja Rekomendacji S z 2013 roku wprowadziła wymóg posiadania wkładu własnego zwiększając ten wkład stopniowo do 20%. Jednocześnie jest możliwość przekroczenia progu przy odpowiednim zabezpieczeniu lub ubezpieczeniu, czyli ubezpieczeniu niskiego wkładu własnego. Nowelizacja Rekomendacji S z czerwca 2023 wprowadziła z kolei wyjątek od tej reguły dla kredytów gwarantowanych przez BGK. Tym samym wróciliśmy w 2023 roku do finansowania na 100% wartości nieruchomości, jednak tylko dla kredytów w programie Mieszkanie bez wkładu własnego.
Jak zmieniały się wymogi dla standardowych kredytów hipotecznych?
- 2013 rok był ostatnim rokiem z możliwością kredytowania do 100% wartości nieruchomości.
- 2014 rok – kredytowanie kredytem hipotecznym było możliwe do 95% wartości nieruchomości.
- 2015 rok – kredytowanie kredytem hipotecznym ograniczono do 90% wartości nieruchomości.
- 2016 rok – maksymalna kwota kredytu hipotecznego wyniosła 85% wartości nieruchomości z możliwością podwyższenia do 90% wartości przy dodatkowym ubezpieczeniu lub zabezpieczeniu.
- Od 2017 roku maksymalna kwota kredytu hipotecznego to 80% wartości nieruchomości. Nadal istnieje możliwość podwyższenia kredytu do 90% wartości przy dodatkowym ubezpieczeniu lub zabezpieczeniu.
- Od lipca 2023 roku możliwe finansowanie do 100% wartości nieruchomości w stosunku do kredytów objętych gwarancją Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK). Tu wchodzą regulacje ustawy o Bezpiecznym Kredycie 2% i Rodzinnym Kredycie Mieszkaniowym.
Jakie zabezpieczenia bank może zastosować dla kredytów z niskim wkładem?
- Ubezpieczenie brakującego wkładu własnego, czyli ubezpieczenie niskiego wkładu.
- Blokada środków na rachunku bankowym lub zastaw na dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP.
- Przeniesienie określonej kwoty w złotych lub w innej walucie na własność banku.
- Przeniesienie środków zgromadzonych na Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IKE) lub Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE).
Powyższe zabezpieczenia Rekomendacja S dopuszcza również dla kredytów gwarantowanych, jeśli kwota gwarancji BGK nie pokrywa pełnych 20% wymaganego wkładu własnego.
Czym jest ubezpieczenie niskiego wkładu?
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego stanowi dla banku zabezpieczenie ryzyka spłaty przez kredytobiorcę części kredytu, odpowiadającej kwocie kredytowanego wkładu własnego. Jeśli bank standardowo kredytuje do 80% wartości nieruchomości (LtV), a udziela kredytu hipotecznego na 90% wartości nieruchomości, ubezpieczeniem niskiego wkładu będzie objęte 10% wartości nieruchomości. Gdyby kredytobiorca w okresie ubezpieczenia niskiego wkładu przestał spłacać zadłużenie bank otrzyma odszkodowanie od ubezpieczyciela. Ubezpieczyciel zaś może wystąpić z regresem do kredytobiorcy.
Bank ustalając maksymalną kwotę kredytu i podstawę ubezpieczenia niskiego wkładu porównuje dwie wartości:
- Cenę nabycia lub koszt inwestycji.
- Wartość rynkową nieruchomości.
Wymagany wkład własny bank określa w stosunku do ceny nabycia lub kosztu inwestycji, stąd w większości wyższa wartość nieruchomości nie zastąpi wkładu własnego.
Ubezpieczenie niskiego wkładu, gdy wartość nieruchomości jest niższa niż cena?
Jeśli ubiegasz się o kredyt hipoteczny z 10% wkładem własnym liczonym w stosunku do ceny nabycia może okazać się, że wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę będzie niższa niż cena nabycia. W takiej sytuacji bank obniży kwotę kredytu do 90% wartości z wyceny.
Ubezpieczenie niskiego wkładu, gdy wartość nieruchomości jest wyższa niż cena?
Część banków jako wartość nieruchomości przyjmuje niższą z kwot, cenę nabycia lub wartość z wyceny. W takiej sytuacji wyższa wartość z wyceny rzeczoznawcy nic nie zmienia, bo bank jako wartość rynkową przyjmie cenę nabycia. Podstawą dla ustalenia brakującego wkładu własnego i wysokości ubezpieczenia niskiego wkładu będzie cena nieruchomości.
Inaczej wygląda sytuacja, gdy bank jako wartość nieruchomości przyjmuje kwotę określoną przez rzeczoznawcę. Zbyt wysoka wartość rynkowa w połączeniu z brakującym wkładem własnym może uniemożliwić skorzystanie z ubezpieczenia niskiego wkładu.
Przykład:
Cena 400.000 zł.
Deklarowany wkład własny 10% = 40.000 zł.
Wnioskowany kredyt = 360.000 zł.
Wycena rzeczoznawcy = 460.000 zł.
80% z wyceny rzeczoznawcy = 368.000 zł.
Kwota wnioskowanego kredytu nie przekracza 80% wartości rynkowej nieruchomości w związku z czym bank nie obejmie kredytu ubezpieczeniem niskiego wkładu. Tym samym bank będzie wymagał 20% wkładu własnego w stosunku do ceny nabycia, czyli 80.000 zł.
LtV a ubezpieczenie niskiego wkładu
Rekomendacja S wyznacza maksymalne LtV (kredyt do wartości nieruchomości). Jednak banki mogą ograniczyć LtV i wymagać większego wkładu własnego. Wyższy niż standardowy 20-procentowy wkład własny może być wymagany:
- W przypadku kredytów hipotecznych indeksowanych do waluty obcej.
- Dla nietypowych nieruchomości (z uwagi na wielkość działki lub powierzchnię nieruchomości).
- W zależności od ilości posiadanych kredytów hipotecznych.
- W zależności od wieku i rodzaju dochodu kredytobiorcy.
- W zależności od rodzaju nieruchomości np. kredytowanie zakupu działki budowlanej może wiązać się z wyższym wkładem własnym.
Przykład:
Alior Bank dla domów wymaga 44% wkładu własnego. Jeśli wnosisz 20% środków własnych to nadal to będzie kredyt z niskim wkładem własnym.
Banki bez opcji ubezpieczania niskiego wkładu
Część banków wymaga minimalnego wkładu własnego na poziomie 20% bez możliwości skorzystania z ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Minimum 20% wkładu własnego musisz mieć w bankach:
- ING Bank Śląski S.A.
- BNP Paribas Bank Polska S.A.
- Bank Handlowy w Warszawie S.A.
Jaki jest koszt ubezpieczenia niskiego wkładu?
Dzisiaj ubezpieczenie niskiego wkładu własnego funkcjonuje na innych zasadach niż jeszcze kilka lat temu. Banki już nie pobierają składek z góry za np. 3 lub 5 lat.
Aktualnie to bank ponosi koszt składki ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
W części banków objęcie kredytu ubezpieczeniem niskiego wkładu może jednak oznaczać dla kredytobiorcy podwyższenie marży lub oprocentowania kredytu. Banki komercyjne podwyższające oprocentowanie/marżę:
- Alior Bank podwyższa marżę lub oprocentowanie o 0,20 p.p. na cały okres kredytu.
- Bank Ochrony Środowiska podwyższa marżę lub oprocentowanie o 0,60 p.p. do czasu spłaty brakującego wkładu własnego.
- Bank PEKAO SA podwyższa marżę lub oprocentowanie o 0,20 p.p. do czasu spłaty brakującego wkładu własnego.
- PKO BP SA podwyższa marżę lub oprocentowanie o 0,25 p.p. do czasu spłaty brakującego wkładu własnego.
Oprocentowanie kredytów z niskim wkładem własnym
Banki stosują różną siatkę marż lub oprocentowanie kredytów hipotecznych w zależności od wysokości wkładu własnego. Największa różnica jest dla kredytów z 20% wkładem własnym i tych z wkładem poniżej 20%. Nawet jeśli bank nie obciąża kredytobiorcy kosztem z tytułu składki ubezpieczenia niskiego wkładu to kredyt z niskim wkładem własnym będzie kredytem droższym niż kredyt z wkładem na poziomie wymaganym przez bank. Różnica w oprocentowaniu zwykle mieści się w granicach 0,50 p.p. – 1,00 p.p.
Wyjątek w zakresie oprocentowania stanowią kredyty z gwarancją BGK brakującego wkładu własnego. Tu zgodnie z ustawą o Bezpiecznym Kredycie 2% i Rodzinnym Kredycie Mieszkaniowym na potrzeby ustalania ceny kredytu gwarancję BGK traktuje się jak wkład własny klienta. Kredyt z gwarancją BGK na 100% kosztu inwestycji będzie miał taką samą cenę jak kredyt na 80% kosztu inwestycji. Kredytów z gwarancją BGK na ten moment banki nie łączą z ubezpieczeniem niskiego wkładu nawet w sytuacji, gdy gwarancja nie pokrywa pełnych 20% brakującego wkładu.
Bożena Myszczyszyn, Ekspert kredytowy Poznań.
