Ubezpieczenie pomostowe towarzyszy kredytom hipotecznym udzielanym osobom fizycznym niekoniecznie „od zawsze”, ale zakładam, że od około 20 lat. Pierwszy ślad dotyczący korzystania przez banki z tego zabezpieczenia przejściowego można znaleźć w materiałach NBP dotyczących analizy kredytów z lat 1999-2002. Ubezpieczenie pomostowe przechodziło już modyfikacje na korzyść kredytobiorcy. Taką zmianą było zobligowanie banków w 2009 roku do zwrotu opłat licząc od daty uprawomocnienia się wpisu hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości. Wcześniej bank czekał, aż kredytobiorca dostarczy urzędowy odpis KW w wersji papierowej. Do tego czasu bank nadal naliczał opłaty, choć hipoteka już widniała w księdze wieczystej. Jednak zmiana, która weszła w życie 17 września 2022 roku to prawdziwa REWOLUCJA. Z małymi wyjątkami praktycznie oznacza KONIEC ubezpieczenia pomostowego przy kredytach hipotecznych.
Czym jest ubezpieczenie pomostowe?
Nazwa „ubezpieczenie” jest skrótem myślowym, bo dawno nie mamy do czynienia z formą faktycznego ubezpieczenia. Za każdym ubezpieczeniem stoi towarzystwo ubezpieczeniowe. Stąd, jeśli w umowie kredytowej mowa o ubezpieczeniu pomostowym do czasu wpisu hipoteki to również jest w treści umowy lub załączniku wskazane TU, które ten kredyt ubezpiecza.
Od kilku lat tzw. „ubezpieczenie pomostowe” stanowi wyłącznie dodatkowy koszt ponoszony przez kredytobiorcę na okres przejściowy do czasu uprawomocnienia wpisu hipoteki w dziale IV księgi wieczystej.
Dla banku stanowi dodatkowe wynagrodzenie za ryzyko w postaci:
- Podwyższonego oprocentowania. W takiej sytuacji masz po prostu wyższą ratę. Najczęściej banki podwyższały oprocentowanie o 1 p.p., ale zdarzało się podwyższenie również o 1,5 lub nawet 2,5 p.p. Wyjątkiem od dłuższego czasu był ING, który podwyższał oprocentowanie symbolicznie o 0,05 p.p.
- Prowizji od kwoty kredytu płatnej miesięcznie. Formę prowizji stosował w umowach bank Millennium (1% rocznie od kwoty kredytu dzielone na 12 miesięcznych składek).
W obliczu wysokich stóp procentowych Ustawodawca uznał, że banki tak naprawdę żadnego ryzyka z brakiem wpisu hipoteki nie ponoszą. Wynagrodzenia nieadekwatnego do ryzyka jednym ruchem więc banki pozbawił.
Kiedy wpis hipoteki staje się prawomocny?
Wpis hipoteki uprawomocnia się w terminie 7 lub 14 dni od daty odbioru zawiadomienia z sądu o wpisie hipoteki. Termin zależy od tego, czy hipotekę wpisywał referendarz czy sędzia Sądu Rejonowego. Zawiadomienie sądowe zawiera informację, w jakim terminie przysługuje Ci wniesienie skargi.
Po otrzymaniu zawiadomienia z sądu pierwszą czynnością powinno być sprawdzenie w przeglądarce Ksiąg Wieczystych na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości czy sąd prawidłowo wpisał hipotekę i pozostałe dane. W razie niezgodności, nawet tych wynikających z pomyłki sądu, musisz zadziałać w terminie obowiązującym dla wniesienia skargi.
W niektórych umowach kredytowych znajdziesz uproszczone zasady weryfikacji prawomocności wpisu hipoteki. Przykładowo może to być zapis, że bank uznaje wpis za prawomocny licząc 30 dni od daty dokonania wpisu w księdze wieczystej (bez udowadniania, kiedy kredytobiorca odebrał list z sądu).
Wysokość ubezpieczenia pomostowego
Przy kredycie hipotecznym w kwocie 400.000 zł spłacanym w ratach równych w okresie 25 lat ten dodatkowy koszt do czasu wpisu hipoteki wynosił:
- Zwyżka oprocentowania o 0,05 p.p. = koszt miesięczny 17 zł (w racie)
- Wzrost oprocentowania o 1 p.p. = koszt miesięczny 333 zł (w racie)
- Oprocentowanie wyższe o 1,5 p.p. = koszt miesięczny 500 zł (w racie)
- Prowizja 1% rocznie = składka miesięczna 333 zł
Na rynku pierwotnym na wpis hipoteki w księdze wieczystej można czekać dwa lata. To oznaczało dla kredytobiorcy koszty rzędu nawet kilku tysięcy złotych.
Zwrot dodatkowego kosztu do czasu wpisu hipoteki w całości!
Na podstawie zmiany do ustawy o kredycie hipotecznym z dnia 05.08.2022 [Dz.U. 2022 poz. 1719] począwszy od dnia 17 września 2022 roku bank zwraca kredytobiorcy cały koszt „ubezpieczenia pomostowego”, a nie tylko licząc od daty uprawomocnienia wpisu hipoteki w księdze wieczystej.
Nowe regulacje obejmują:
- Umowy kredytowe podpisane począwszy od 17.09.2022 r.
- Umowy kredytowe podpisane przed wejściem w życie ustawy, jeśli do dnia 17.09.2022 sąd nie dokonał wpisu hipoteki.
Bank ma 60 dni na dokonanie zwrotu od daty dokonania wpisu hipoteki. Rozliczenie następuje automatycznie, bez konieczności składania wniosku przez kredytobiorcę.
Forma zwrotu:
- Przelew na rachunek bankowy kredytobiorcy.
- Zaliczenie na poczet spłaty kapitału kredytu.
Co na to banki?
Zamiast pobierać wynagrodzenie, które i tak trzeba zwrócić banki poszły w kierunku rezygnacji z naliczania dodatkowych kosztów do czasu wpisu hipoteki. Oszczędzają sobie w ten sposób pracy.
Są jednak wyjątki.
Według mojej wiedzy oraz na podstawie informacji, do których jako pośrednik kredytowy mam dostęp na dziś (styczeń 2023) „ubezpieczenie pomostowe” pobierają nadal:
[1] Santander Bank Polska SA
- Dotyczy kredytów na rynku pierwotnym, jeśli warunkiem uruchomienia nie jest złożenie wniosku o wpis hipoteki.
- Bank podwyższa oprocentowanie o 0,50 p.p.
- Zwrot kosztów następuje na konto kredytobiorcy.
[2] Bank Ochrony Środowiska.
- Bank podwyższa oprocentowanie o 1 p.p.
- Zwrot ma formę nadpłaty kapitału kredytu.
[3] BNP Paribas Bank Polska SA – od 11.12.2023 bank nie podwyższa oprocentowania.
Bank podwyższa oprocentowanie o 1 p.p.Zwrot na rachunek kredytobiorcy
W 2009 roku do zmiany potrzebny był SĄD
Teraz kwestię nadmiernych kosztów kredytobiorców w związku z oczekiwaniem na wpis hipoteki rozwiązała jedna ustawa. W 2009 roku tak łatwo nie było.
Dopiero wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 6 sierpnia 2009 roku przeciwko Getin Bank SA, sygn. akt XVII AmC 512/09 spowodował wpisanie pod numerem 1740 do rejestru klauzul niedozwolonych UOKiK (Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów) klauzuli:
Po tym wyroku wszystkie banki zaczęły rozliczać się z opłat pobranych po dacie uprawomocnienia wpisu hipoteki w księdze wieczystej kredytobiorcy. Wcześniej dochodziło do paradoksalnych sytuacji, że papierowy odpis księgi wieczystej kosztował 6 zł. Bank natomiast naliczał co miesiąc ubezpieczenie pomostowe w wysokości 100-200 zł. Sam sobie jednak tego odpisu księgi wieczystej nie pobrał czekając w nieskończoność na „spóźnionego” kredytobiorcę.
Źródła:
- Ustawa z dnia 5 sierpnia 2022 r. o zmianie ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami oraz ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw [Dz.U. 2022 poz. 1719]
- https://rejestr.uokik.gov.pl/
Jeśli ten blog kredytowy i wpis były dla Ciebie pomocne możesz podziękować opinią w Google.
Autor: Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy Poznań
Dzień dobry, a czy taki zwrot przysługuje, jeśli przed wpisem do hipoteki nastąpiła całkowita spłata kredytu?
Dzien dobry,
Umowa kredytowa zostala podpisana 18 sierpnia 2021 czyli przed wejsciem ustawy w zycie.
Wpis hipoteki do ksiegi wieczystej nastapial 9 lutego 2024. Czy bank jest zobowiazany do zwrotu kosztow ubezpieczenia pomostowego w calosci ?
Pozdrawiam
Dzień dobry. Tak. Można ułatwić spełnienie warunku dostarczając do banku zawiadomienie z sądu. Bank powinien w ciągu 60 dni rozliczyć koszt zabezpieczenia pomostowego.
Dzień dobry,
czy orientuje się Pani jak wygląda kwestia rozliczenia ubezpieczenia pomostowego w ramach Bezpiecznego Kredytu w Banku Ochrony Środowiska?
Doradczyni hipoteczna uparcie twierdzi, że składka jest rozliczana jedynie za okres od ustanowienia hipoteki do dostarczenia stosownych dokumentów do banku. Odpowiedni zapis w umowie jest bardzo zagmatwany i niejasny, ciężko o jego jednoznaczną interpretację.
Jeśli jednak założymy sytuację, że bank zwraca całość poniesionych kosztów w związku z ubezpieczeniem pomostowym, to czy zwrot „dodatkowego kosztu kredytu w postaci podwyższenia marży na poczet spłaty kredytu” nie koliduje z formą BK2, który wyklucza ew. nadpłaty w ciągu pierwszych trzech lat?
Z góry dziękuję za pomoc.
Pozdrawiam
Nadpłaty BK2% są możliwe, tylko z ograniczeniami. Zwrot od daty uprawomocnienia wpisu hipoteki to były stare zasady, teraz każdy bank zwraca całość kosztu okresu pomostowego. Nie wiem, czy księgowania na kredycie powodujące zaliczenie na poczet kapitału kwot pobranych wcześniej na poczet odsetek będą traktowane tak samo jak nadpłata przez kredytobiorcę (nie będzie tu żadnej dyspozycji, dzieje się to automatycznie). Zwłaszcza przy wkładzie własnym równym 200.000 zł można się nad tym zastanawiać. Osobiście uważam, że zwrot odsetek (zaliczenie ich na kapitał kredytu) z tytułu rozliczenia okresu pomostowego nie powinien być traktowany jak nadpłata kredytu zrealizowana przez kredytobiorcę.
Witam Panią, ja mam kredyt hipoteczny z 2011 roku, ale w 2021 zmieniłem jego zabezpieczenie na inne mieszkanie; w czasie wpisu banku do KW, bank Santander pobierał ubezp pomostowe, którego nie planuje oddać, jako ze umowa kredytowa jest z 2011. Czy faktycznie bank ma racje ?
Dzień dobry.
Rozumiem, że w 2021 roku była zmiana zabezpieczenia, ale wpis hipoteki na tej nowej nieruchomości nastąpił po 17.09.2022r.
W mojej ocenie bank ma rację. Nowe przepisy co do zwrotu kosztu ubezpieczenia pomostowego weszły w formie zmiany do ustawy o kredycie hipotecznym, która obowiązuje od 22.07.2017 roku. Ustawa o kredycie hipotecznym nie zmieniła starych umów.
Tym samym regulacje dotyczące zwrotu kosztu zabezpieczenia pomostowego nie obejmują umowy z 2011 roku, bo podlega ona pod stare, szczątkowe regulacje ustawy o kredycie konsumenckim (w wersji sprzed 22.07.2017).
W razie wątpliwości proszę zasięgnąć porady prawnej lub zwrócić się o pomoc do Rzecznika Ochrony Praw Konsumenta. Co prawda ustawodawca nie przewidział, że w starych umowach może wystąpić „pomostówka”, ale zapewne intencją zmiany przepisów było, by banki co do zasady zwracały koszt pomostowy.
Dzień dobry Pani. Dziękuję za klarowne wyjaśnienie sprawy. Mam wobec tego pytanie, dotyczy kredytu hipotecznego w pko bp. Wpis hipoteki do KW nastąpił 3 lutego 2023. Do dnia dzisiejszego nie otrzymałem zwrotu. Obniżono mi oprocentowanie bieżącej raty, aczkolwiek nie otrzymałem należnego mi ustawowo zwrotu kosztów. Infolinia banku każe mi czekać. Co można zrobić w takiej sytuacji?
Dzień dobry. Proszę wysłać zapytanie lub złożyć reklamację przez bankowość internetową banku.
Sytuacja jedna na milion która akurat mnie spotkała – czekam na wpis już 8 rok płacąc ubezpieczenie pomostowe. Kredyt mocno nadpłacony i właściwie mogę już go spłacić ale tu wg mnie bank nie odda mi pieniędzy bo z jego perspektywy nigdy wpisu nie było? Czy spłata przed wpisem = również zwrot pomostowego?
Dzień dobry. Okres pomostowy rozpoczyna się z dniem uruchomienia kredytu lub pierwszej jego transzy. Nie wiem, z czego wynika brak możliwości dokonania wpisu hipoteki na rzecz banku (czy jest problem z nieruchomością i przeniesieniem własności?). Zwrot kosztów ubezpieczenia pomostowego wynika ze zmiany do ustawy o kredycie hipotecznym, a ta nie zmieniła starych umów. Zmiana w zakresie zwrotu ubezpieczenia pomostowego dotyczy więc umów kredytowych podpisanych od 22 lipca 2017 roku. Skoro umowa kredytowa jest sprzed 8 lat to zakładam, że została podpisana przed wejściem w życie ustawy o kredycie hipotecznym. W takiej sytuacji to temat do porady prawnej, próby uzyskania zwrotu drogą reklamacji w banku lub zwrócenie się o pomoc do Rzecznika Ochrony Praw Konsumenta. Może wystarczy zwykłe pismo do banku z prośbą o rozliczenie opłaty pomostowej.
Gdyby umowa kredytowa podlegała ustawie o kredycie hipotecznym i kredyt został całkowicie spłacony przed dokonaniem wpisu hipoteki w księdze wieczystej (całkiem prawdopodobne przy rynku pierwotnym) to w sumie ustawodawca (art 29 pkt 5b) nie przewidział sytuacji całkowitej spłaty przed dokonaniem wpisu hipoteki w KW jako podstawy zwrotu opłaty pomostowej. Niemniej celem zmiany był zwrot kosztów, gdy bank już nie ponosi ryzyka, stąd logiczne się wydaje, że bank powinien się rozliczyć również przy spłacie przed terminem (o ile nalicza nadal „pomostówkę”). W razie problemów można dodatkowo posiłkować się art. 39 ustawy o kredycie hipotecznym dotyczącym zwrotu kosztów przy wcześniejszej spłacie.