O czym pamiętać po wzięciu kredytu hipotecznego?

Podpisanie umowy kredytu hipotecznego i uruchomienie środków rozpoczyna okres spłaty kredytu. Terminowa obsługa rat kredytowych to jednak nie jedyny obowiązek wynikający z umowy kredytowej. Zależnie od tego, czy transakcja dotyczyła rynku pierwotnego czy wtórnego różne są zobowiązania umowne i czynności, o których musisz pamiętać. Również warunki cenowe często wiążą się z określonymi wymaganiami po stronie kredytobiorcy. Masz też pewne prawa wynikające z treści umowy kredytowej jak np. prawo do wcześniejszej spłaty kredytu lub możliwość zawieszenia raty kapitałowo-odsetkowej. Jeśli od daty zawarcia umowy kredytowej minęło trochę czasu to być może nie wszystko już pamiętasz. W tym wpisie umieszczam ściągę w temacie, o czym pamiętać po wzięciu kredytu hipotecznego.

Zobowiązania w przypadku zakupu na rynku wtórnym

Jeśli nabywasz mieszkanie, dom lub działkę na rynku wtórnym to część zobowiązań, jak złożenie wniosku o wpis hipoteki czy ubezpieczenie nieruchomości spełnisz jako warunek uruchomienia. Analogicznie będzie, gdy nabywasz nieruchomość na rynku pierwotnym, ale z zapłatą środków z kredytu po akcie notarialnym.

Do czego zobowiązuje Cię umowa kredytowa i o czym pamiętać po jej podpisaniu przy rynku wtórnym?

1. Podatek 19 zł od wpisu hipoteki

Jeśli ustanowienie hipoteki było w treści aktu notarialnego kupna-sprzedaży to nic nie robisz. Notariusz pobrał i odprowadził podatek za Ciebie.

Jeśli samodzielnie składasz w sądzie wniosek o wpis hipoteki to w terminie 14 dni pamiętasz o deklaracji PCC-3/PCC-3A do Urzędu Skarbowego.

2. Zawiadomienie z sądu o wpisie hipoteki

Po zmianach wprowadzonych nowelizacją ustawy o kredycie hipotecznym w większości banki nie pobierają opłat za okres pomostowy. Nadal jednak umowa kredytowa wskazuje datę, do której masz jako kredytobiorca obowiązek ustanowić hipotekę na rzecz banku.

Sąd przyśle dwa zawiadomienia. Pierwsze dotyczące zmiany właściciela w dziale II księgi wieczystej. Drugie zawiadomienie będzie dotyczyło działu IV i hipoteki. Bank również otrzyma zawiadomienie z sądu.

Prześlij do banku w bankowości internetowej lub na mail doradcy bankowego otrzymane zawiadomienie z sądu dotyczące wpisu hipoteki. Przyspieszy to weryfikację warunku.

3. Odnawianie ubezpieczenie nieruchomości

Ubezpieczenie mieszkania lub domu od ognia i innych zdarzeń losowych jest warunkiem nierozerwalnie związanym z wpisem hipoteki. Bank nie może sobie pozwolić na to, że straci zabezpieczenie hipoteczne, jeśli coś się z nieruchomością stanie. Polisa nieruchomości z oferty banku może być też elementem oferty cenowej.

Pamiętaj o utrzymywaniu ubezpieczenia nieruchomości w ciągłości i dostarczaniu do banku wznowionej polisy wraz z dowodem opłacenia składki za kolejny okres. W wielu bankach warunek spełnisz on-line.

Jeśli korzystasz z oferty bankowej to wystarczy, że masz środki na koncie. Polisa odnowi się automatycznie, a składkę bank pobierze z konta. Chcąc zmienić ubezpieczyciela najpierw zawierasz nowe ubezpieczenie z cesją na bank, a potem dopiero rezygnujesz z poprzedniej polisy.

Warunek ubezpieczenia nie dotyczy kredytów na zakup działki budowlanej, bo samego gruntu nie ubezpieczamy.

Zobowiązania w przypadku zakupu na rynku pierwotnym

Przy zakupie mieszkania lub domu w budowie od dewelopera i zapłacie przed aktem notarialnym przeniesienia własności lista zobowiązań w umowie kredytowej jest dłuższa. O czym musisz pamiętać?

1. Uruchomienie kolejnych transz kredytu

Rzecz niby oczywista, ale warto podkreślić. Gdy bank uruchamia płatność do dewelopera w transzach, bo taki sposób zapłaty wynika z zawartej umowy deweloperskiej, to Ty jako Kredytobiorca musisz pamiętać o złożeniu w terminie dyspozycji uruchomienia. W części banków ta opcja będzie dostępna w bankowości internetowej. W części tradycyjnie idziesz podpisać dyspozycję do oddziału banku, ale najczęściej wystarcza podpis jednego kredytobiorcy.

Bank nie uruchamia transz automatycznie, bez dyspozycji kredytobiorcy.

2. Dostarczenie do banku aktu notarialnego przeniesienia własności.

Umowa kredytowa najczęściej przewiduje termin dostarczenia aktu notarialnego w ciągu 7 dni od jego podpisania. Zapamiętaj więc, by akt notarialny dostarczyć do banku niezwłocznie.

Na podstawie aktu notarialnego przeniesienia własności bank przygotuje dokumenty do wpisu hipoteki i w granicach 14 dni zaprosi kredytobiorców do ich podpisania.

Jeśli przed aktem notarialnym poprosisz bank o przygotowanie oświadczenia banku dla notariusza możesz wpisać hipotekę w treści aktu notarialnego nawet, jeśli na dokumentach bankowych nadal będzie adres budowlany nieruchomości.

3. Złożenie w sądzie wniosku o wpis hipoteki

Przy zakupie od dewelopera nieruchomości w budowie nie był to warunek wypłaty kredytu. Jest to warunek „posprzedażowy”. Bank najczęściej daje termin 30 dni od daty przeniesienia własności.

Dokumenty do wpisu hipoteki otrzymasz z banku (bank zaprosi Cię do ich podpisania) po wcześniejszym dostarczeniu aktu notarialnego. Jeśli hipotekę wpisał notariusz to ten warunek będzie spełniony wraz z dostarczeniem do banku aktu notarialnego.

WAŻNE. Jeśli sam składasz wniosek o wpis hipoteki to nie czekasz na zawiadomienie z sądu o założeniu księgi wieczystej dla nieruchomości. W miejscu numeru księgi wieczystej na druku sądowym wpisujesz „nowozakładana”, numer aktu notarialnego i dane kancelarii notarialnej.

4. Deklaracja PCC-3/PCC-3A

Analogicznie jak przy zakupie na rynku wtórnym, jeśli sam składasz w sądzie wniosek o wpis hipoteki pamiętasz w ciągu 14 dni o złożeniu deklaracji PCC-3/PCC-3A.

5. Ubezpieczenie nieruchomości

Musisz być właścicielem, by ubezpieczyć nieruchomość, stąd w przypadku budowy realizowanej przez dewelopera jest to również warunek „posprzedażowy” umowy kredytowej, po uruchomieniu.

Najczęściej bank daje termin 14 dni na ubezpieczenie nieruchomości od daty aktu notarialnego przeniesienia własności. Gdy bank powiadomi Cię, że są gotowe dokumenty do wpisu hipoteki to będzie moment na dostarczenie polisy własnej z wpisaną cesją na bank lub decyzję o wyborze wariantu ubezpieczenia bankowego.

Umowa kredytowa obliguje Cię do odnawiania ubezpieczenia nieruchomości w całym okresie kredytowania, stąd pamiętaj o dostarczaniu polisy wraz z dowodem zapłaty składki.

Rozliczenie remontu, wykończenia lub budowy domu

Po uruchomieniu wszystkich transz kredytu przewidzianych na remont, wykończenie lub budowę domu musisz pamiętać, że na koniec też trzeba się rozliczyć.

W umowie kredytowej znajdziesz informację o formie rozliczenia np.:

• Zdjęcia nieruchomości
• Inspekcja

Przy budowie domu dodatkowo dostarczasz:

• Zaświadczenie o zgłoszeniu nieruchomości do użytkowania.
• Inne dokumenty, o ile umowa kredytowa je wskazuje (np. wypis z rejestru gruntów, wypis z kartoteki budynku)

Warunki produktowe, czyli to co dotyczy ceny kredytu hipotecznego

Niezależnie od celu kredytu hipotecznego pamiętasz o warunkach produktowych, od których zależy cena, czyli najczęściej oprocentowanie kredytu.

Te warunki produktowe to najczęściej:

• Konto z wpływami
• Polisa nieruchomości z oferty banku
• Polisa na życie z oferty banku
• Płatności comiesięczne kartą debetową
• Karta kredytowa i/lub płatności comiesięczne kartą kredytową

Warunki mogą dotyczyć całego okresu kredytowania lub danego okresu np. 3 lub 5 lat.

W niektórych bankach lub niektóre zniżki tracisz bezpowrotnie. Niektóre warunki są elastyczne, czyli po utracie zniżki i ponownym spełnieniu warunków zniżka wraca.

Prawo do wcześniejszej spłaty kredytu

Masz prawo w każdym momencie do wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego.

Umowa kredytowa może natomiast przewidywać prowizję z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu. Nowe regulacje w tym zakresie wprowadziła ustawa o kredycie hipotecznym z 2017 roku.

Dla kredytów hipotecznych o zmiennej stopie procentowej bank może pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę maksymalnie przez 3 lata w wysokości maksymalnie 3% od spłacanej przed terminem kwoty.

Dla kredytów hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem bank może pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę w całym okresie stałego oprocentowania. Górna granica w tym przypadku nie została ustalona. Ustawa wskazuje tylko, że prowizja nie powinna przekraczać kosztów kredytodawcy (banku) związanych z przedterminową spłatą.

W większości banków dyspozycję wcześniejszej częściowej lub całkowitej spłaty kredytu hipotecznego złożysz w bankowości internetowej banku. W wielu ofertach bankowych prowizja za wcześniejsza spłatę nie występuje, pomimo, że ustawa pozwala ten koszt pobierać.

Wysokość i okres pobierania prowizji z tytułu przedterminowej spłaty kredytu znajdziesz w umowie kredytowej.

Zawieszenie raty, czyli umowne wakacje kredytowe

To inne „wakacje kredytowe” niż te ustawowe i nie w każdym banku będą dostępne. Umowa kredytowa wskazuje w treści, czy masz prawo do zawieszenia raty kapitałowo-odsetkowej i na jakich warunkach.

Zawieszenie raty kapitałowo-odsetkowej nie powoduje wydłużenia okresu kredytowania, a zawieszona rata wraz z odsetkami powiększy zadłużenie do spłaty w pozostałym okresie. Zwiększy się więc nieznacznie rata w kolejnych miesiącach.

Aneks, czyli zmiany w umowie kredytowej

W trakcie spłaty kredytu mieszkaniowego możesz zmienić warunki umowy podpisując z bankiem aneks. Aneksem zmienisz przykładowo:

1. Okres kredytowania, który możesz wydłużyć lub skrócić. To inne skrócenie niż to, o które możesz zawnioskować przy okazji nadpłaty kredytu.
2. Okres karencji, jeśli szybciej uruchomisz środki lub zakończysz inwestycję.
3. Maksymalny termin wypłaty kredytu.
4. Termin rozliczenia inwestycji.
5. Formułę spłaty z rat równych na malejące lub odwrotnie.
6. Zwolnienie kredytobiorcy z długu.
7. Dopisanie kredytobiorcy do długu.
8. Zmiana zabezpieczenia hipotecznego na inną nieruchomość.

Wykreślenie hipoteki banku

Ostatnia rzecz, o której musisz pamiętać po wzięciu kredytu hipotecznego wiąże się z jego całkowitą spłatą. Bank bez odrębnego wniosku przygotuje zaświadczenie informujące o spłacie kredytu wraz ze zgodą na wykreślenie hipoteki. Bank jednak nie zawiadamia sądu o spłacie kredytu. Robi to właściciel nieruchomości.

Jeśli w chwili całkowitej spłaty kredytu hipotecznego nadal jesteś właścicielem nieruchomości to wypełniasz i składasz w sądzie wniosek o wykreślenie hipoteki.

Jeśli całkowita spłata kredytu nastąpiła np. w związku ze sprzedażą nieruchomości, ze środków kupującego, to oryginał zaświadczenia przekazujesz nabywcy nieruchomości i to nowy właściciel wykreśli hipotekę z księgi wieczystej.

O czym pamiętać po wzięciu kredytu hipotecznego – podsumowanie

Pomiędzy podpisaniem umowy kredytowej a zawarciem aktu notarialnego przeniesienia własności może minąć okres nawet 2-3 lat, gdy mówimy o zakupie od dewelopera. Możesz zapomnieć, o czym była mowa w trakcie spotkania w banku. Jeśli masz wątpliwości do czego i w jakich terminach obliguje Cię umowa kredytowa możesz wysłać zapytanie do swojego eksperta kredytowego lub w bankowości internetowej banku.

Po wzięciu kredytu hipotecznego pamiętaj też o takich prozaicznych czynnościach jak aktualizacja danych kontaktowych, adresu zamieszkania oraz adresu korespondencyjnego. Nie wpłynie to na treść samej umowy kredytowej, ale umowa w swej treści również obliguje do aktualizacji danych adresowych.

W razie wątpliwości zostaw komentarz. Odpowiadam na każdy.

Autor: Bożena Myszczyszyn, Ekspert Kredytowy Poznań.