Sprzedającemu się spieszy, cena jest okazyjna i decydujesz się „poświęcić” wszystkie oszczędności kupując mieszkanie lub dom za „gotówkę”. Chcesz jednak odzyskać część pieniędzy i niekoniecznie drogą pożyczki hipotecznej. Czy kredyt hipoteczny na cel mieszkaniowy nadal jest możliwy po akcie notarialnym i po zapłacie 100% ceny? Tak, będzie to kredyt mieszkaniowy pośrednio finansujący nabycie nieruchomości drogą refinansowania ceny zakupu. Bank uwzględniając twój udział w finansowaniu część zapłaconej przez ciebie ceny przeleje na twoje konto. Możesz z tymi pieniędzmi zrobić co chcesz. Opcja z refinansowaniem ceny nabycia nieruchomości w kredycie mieszkaniowym będzie dostępna w kilku bankach. Część banków takiej możliwości nie udostępnia. O kredyt mieszkaniowy na refinansowanie ceny zakupu nieruchomości możesz ubiegać się maksymalnie w ciągu 12 miesięcy od daty zawarcia aktu notarialnego kupna-sprzedaży. Jeśli poszukujesz specjalisty w temacie to jesteś w dobrym miejscu.
Finansowanie bezpośrednie i pośrednie nabycia
W obu przypadkach celem kredytu mieszkaniowego jest nieruchomość mieszkalna, czyli dom, lokal mieszkalny lub działka budowlana. Takie same będą warunki cenowe, wymagany wkład własny i zabezpieczenia kredytu. Inny jednak będzie moment wnioskowania o kredyt w całym procesie zakupu nieruchomości oraz sposób uruchomienia środków przez bank.
Finansowanie bezpośrednie przez bank celu mieszkaniowego
Kolejność:
- Podpisujesz umowę przedwstępną.
- Składasz wniosek kredytowy.
- Po pozytywnej decyzji kredytowej podpisujesz umowę z bankiem.
- Podpisujesz akt notarialny umowy kupna-sprzedaży. W treści aktu będzie informacja, że część ceny zostanie zapłacona z kredytu bankowego udzielonego stronie kupującej, nazwa banku, data i numer umowy kredytowej. Dla środków płatnych z kredytu najczęściej ustala się termin zapłaty 7-14 dni.
- Dostarczasz do banku warunki uruchomienia kredytu i składasz dyspozycję wypłaty środków. Podstawowy warunek uruchomienia środków to ubezpieczenie nieruchomości, złożenie wniosku o wpis hipoteki oraz udokumentowanie wniesienia środków własnych.
- Bank przelewa środki na konto sprzedającego. Dzieje się to zwykle w terminie 3-5 dni roboczych od momentu skompletowania warunków.
- Jeśli część środków z kredytu idzie na spłatę kredytu hipotecznego zbywcy to bank uruchomi kredyt na dwa konta, konto wskazane do spłaty kredytu i pozostałą kwotę na konto osobiste sprzedającego.
- Pozostaje umówić się na odbiór nieruchomości.
Finansowanie pośrednie przez bank celu mieszkaniowego
Pośrednie finansowanie przez bank celu mieszkaniowego to m.in. refinansowanie części poniesionych wydatków na poczet nabycia nieruchomości mieszkalnej.
Płacąc całość ceny z własnych środków możesz podpisać zarówno umowę przedwstępną i potem umowę końcową. Możesz też podpisać od razu umowę przeniesienia własności z pominięciem etapu umowy przedwstępnej.
Kolejność:
- Akt notarialny umowy kupna-sprzedaży.
- Zapłata za nieruchomość z własnych środków. Środki, które nie zostały zapłacone przed aktem lub gotówką przy akcie notarialnym powinny być płatne przelewem.
- Wniosek kredytowy.
- Decyzja kredytowa i podpisanie umowy z bankiem.
- Dostarczenie do banku warunków uruchomienia, w tym ubezpieczenie nieruchomości i złożenie wniosku o wpis hipoteki.
- Uruchomienie kredytu na twój rachunek bankowy.
Maksymalna kwota refinansowania
Nie możesz zrefinansować 100% ceny zakupu z uwagi na wymagany wkład własny w finansowaniu nieruchomości.
Jeśli bank wymaga 20% wkładu własnego to refinansowanie może dotyczyć maksymalnie 80% ceny nabycia. Jeśli bank wymaga minimum 10% środków własnych możesz wnioskować o kredyt na refinansowanie 90% ceny zakupu nieruchomości mieszkalnej.
Refinansowanie ceny zakupu a aktualizacja KW
W treści aktu notarialnego nabycia nieruchomości będzie żądanie wieczystoksięgowe wpisu ciebie w dziale II księgi wieczystej jako nowego właściciela nieruchomości. W księdze wieczystej w dziale II pojawi się wzmianka o wniosku, która będzie widniała do momentu, aż sąd nie rozpatrzy wniosku.
Z wnioskiem kredytowym o refinansowanie ceny nabycia najbezpieczniej zaczekać na aktualizację księgi wieczystej. Nawet, jeśli bank przyjmie wniosek na etapie wzmianki w księdze wieczystej może wymagać wpisu właściciela w dziale II przed decyzją ostateczną.
Nieliczne banki rozpatrzą wniosek kredytowy dotyczący refinansowania ceny zakupu nieruchomości bezpośrednio po akcie notarialnym bez czekania na aktualizację Księgi Wieczystej.
Tu uwaga na marginesie. Wnioskowanie o kredyt hipoteczny po zmianie właściciela bezpośrednio po akcie notarialnym bez czekania na wpisy w KW możliwe jest (w nielicznych bankach) wyłącznie, gdy wnioskodawcą jest obecny właściciel nieruchomości.
Gdyby wniosek kredytowy dotyczył nabycia nieruchomości od sprzedającego, który też jest świeżo po akcie notarialnym i nie został jeszcze ujawniony w KW to należy z kredytem zaczekać na rozpatrzenie wniosku przez sąd. Każdy bank będzie wymagał w takiej sytuacji aktualizacji KW przed decyzją.
Refinansowanie ceny zakupu – termin wstecz
Możesz złożyć wniosek kredytowy o refinansowanie ceny zakupu nieruchomości, jeśli od daty aktu notarialnego i zapłaty za nieruchomość nie minęło więcej niż 12 miesięcy.
Na dziś nie znam żadnego banku, który zrefinansowałby starszy akt notarialny niż 12 miesięcy.
Jeśli od daty aktu notarialnego minęło więcej niż 12 miesięcy możesz pod taką nieruchomość uzyskać pożyczkę hipoteczną lub wnioskować o inny cel np. remont.
Możesz też taką nieruchomość wykorzystać jako zabezpieczenie innego kredytu hipotecznego.
Dokumenty do wniosku o refinansowanie ceny nabycia
Dokumenty finansowe do wniosku kredytowego będą zależne od źródła dochodu danego kredytobiorcy i wymagań banku.
Wymagane dokumenty dotyczące celu kredytowania i nieruchomości:
- Akt notarialny nabycia nieruchomości.
- Potwierdzenie zapłaty ceny za nieruchomość.
- Standardowe dokumenty zależne od rodzaju nieruchomości. Dla mieszkania może być to np. zaświadczenie spółdzielni mieszkaniowej o osobie uprawnionej, numerze KW i braku zaległości w opłatach, gdy nabycie dotyczyło spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Dla domu będzie to wypis i wyrys z rejestru gruntów (lub kopia mapki ewidencyjnej), zaświadczenie o zgłoszeniu do użytkowania oraz dokumentacja potwierdzająca rozkład pomieszczeń i powierzchnię użytkową.
- Wycena rzeczoznawcy, jeśli bank akceptuje operat szacunkowy wykonany na zlecenie kredytobiorcy.
Refinansowanie ceny nabycia a brak KW
Brak księgi wieczystej może dotyczyć dwóch sytuacji:
- Refinansujesz cenę nabycia z aktu notarialnego podpisanego z deweloperem. W akcie następuje wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i założenie dla niego nowej księgi wieczystej. W tym przypadku księga wieczysta jest już w trakcie zakładania.
- Refinansujesz cenę nabycia dla mieszkania stanowiącego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego bez księgi wieczystej. W takim przypadku akt notarialny może dotyczyć wyłącznie przeniesienia własności. Nie ma wymogu zakładania KW dla lokalu, jeśli jest to zakup za gotówkę.
W obu sytuacjach najbezpieczniej wnioskować o kredyt na refinansowanie ceny nabycia w momencie, gdy jest już znany numer księgi wieczystej nieruchomości.
Przy refinansowaniu ceny dla mieszkania zakupionego od dewelopera większość banków będzie wymagała założenia KW dla lokalu przed wnioskowaniem o kredyt hipoteczny. Na dziś znam tylko jeden bank, który jest w stanie rozpatrzyć taki wniosek bezpośrednio po akcie przed założeniem KW.
Z kolei przy refinansowaniu ceny nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego większość banków zaakceptuje złożenie wniosku o założenie KW razem z wnioskiem o wpis hipoteki. Tu z kolei znam jeden bank, który dla odmiany wymagał założenia KW dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jeszcze przed wnioskowaniem o kredyt refinansujący cenę zakupu z uwagi na fakt, że przy refinansowaniu ceny wnioskodawcą jest właściciel.
Refinansowanie ceny zakupu nieruchomości – podsumowanie
Wnioski kredytowe dotyczące refinansowania ceny nabycia zamiast bezpośredniego finansowania zakupu zdarzają się sporadycznie. Zakup nieruchomości to spory wydatek i tylko niektórzy dysponują wolną gotówką w takiej kwocie, by sfinansować nabycie z własnych środków.
Refinansowanie ceny nabycia może być jednak opcją, która daje możliwość skorzystania z kredytu mieszkaniowego i jednocześnie szybkiej finalizacji transakcji. Jest to też opcja, która może uwolnić środki na zakup innej, kolejnej nieruchomości, przy której finansowanie bankowe mogłoby być bardziej problematyczne. Drogą refinansowania ceny zakupu można więc uprościć i przyspieszyć inną, kolejną transakcję.
Wniosek kredytowy o refinansowanie ceny nabycia nieruchomości możesz złożyć we współpracy ze mną. Moje biuro mieści się w Poznaniu.
Bożena Myszczyszyn, pośrednik kredytowy Poznań.
