Zanim otrzymasz ostateczną pozytywną decyzję dotyczącą kredytu hipotecznego wniosek kredytowy przechodzi etapy. W zależności od banku te etapy wydawania decyzji mogą się różnie nazywać oraz mogą być mniej lub bardziej wiążące. Pierwszym etapem jest ocena scoringowa, czyli ta bez udziału człowieka. Ilość punktów jakie otrzymasz za daną cechę i parametry ryzyka akceptowane przez dany bank decydują, czy otrzymasz „zielone światło” do dalszej analizy. Jak przebiega proces wydawania decyzji oraz ile trwa dowiesz się z tego wpisu.
Ustawowe 21 dni na decyzję ostateczną
Ustawa o kredycie hipotecznym narzuciła na banki termin 21 dni kalendarzowych na wydanie decyzji ostatecznej. W zamyśle ustawodawcy jawił się obraz (nierealny), że kredytobiorca po trzech tygodniach otrzyma decyzje z wszystkich banków, do których złożył wniosek. Następnie w ciągu 14 dni, które ustawodawca przewidział na zastanowienie się, wybierze bank do zawarcia umowy kredytowej. W bankach jednak pracują „tylko ludzie” i banki mają różne moce przerobowe oraz różną infrastrukturę techniczną. Próba ustawowego narzucenia czasu analizy wniosku kredytowego może prowadzić jedynie do większej ilości decyzji negatywnych. Albo więc zależy Ci na ustawowym terminie, albo na pozytywnej decyzji.
Proces w bankach a ustawa
Po wejściu w życie w 2017 roku regulacji ustawy o kredycie hipotecznym większość banków przyjęła dwie ścieżki postępowania:
1. Proces dwuetapowy
Część banków podzieliła proces wnioskowania o kredyt na dwa etapy. Mamy więc wniosek wstępny oraz wniosek właściwy. Ustawowe 21 dni liczą się od tego drugiego wniosku. Wnioskowanie dwuetapowe oznacza również, że dopiero w trakcie analizy otrzymasz Formularz Informacyjny Kredytu Hipotecznego.
Inne nazwy wniosku wstępnego:
- Wniosek o określenie wstępnych warunków.
- Zapytanie o ofertę.
- Wniosek o udzielenie informacji o kredycie.
- Wniosek o wydanie formularza informacyjnego.
Inne nazwy wniosku kredytowego (II etap):
- Wniosek o zawarcie umowy (ten wniosek poprzedzony jest najczęściej pełną analizą).
- Wniosek o udzielenie kredytu.
2. Wniosek jednoetapowy a kompletność wniosku
Większość banków, która pozostawiła jeden wniosek kredytowy przyjęła praktykę liczenia 21 dni dla wniosku kompletnego. Tym samym dopiero uzupełnienie ostatniego brakującego dokumentu powoduje, że bank zaczyna odliczać ustawowe 21 dni. Takim dokumentem może być np. wycena rzeczoznawcy. Również analityk może poprosić o uzupełnienie, które wydłuża czas dla banku. To lepsze rozwiązanie niż decyzja odmowna, jeśli bank nie wyrobiłby się w czasie.
Ile banki potrzebują czasu na decyzję ostateczną?
Decyzja w tydzień czy dwa tygodnie jest możliwa, ale to raczej wyjątek, a nie reguła i dotyczy okresu, gdy bank ma mało wniosków w procesie. Standardowo w normalnych warunkach należy dla banku założyć ok. miesiąca na całościową analizę. W okresach dużego obłożenia wnioskami kredytowymi ten czas wydłuża się do dwóch miesięcy. Rekordziści jednak potrafili analizować wnioski ponad trzy miesiące.
Termin podpisania umowy końcowej lub zapłaty środków z kredytu powinien więc być określony na minimum dwa lub trzy miesiące zależnie od tego w jakim okresie i do jakich banków wnioskujesz o kredyt.
Ocena scoringowa – czy jest wiążąca?
Analiza każdego wniosku kredytowego poprzedzona jest oceną scoringową (punktową) na podstawie danych wprowadzonych do systemu bankowego. To ocena bez udziału decydenta. Po pozytywnej ocenie scoringowej:
- Wniosek idzie do dalszej analizy lub
- Bank wydaje formularz informacyjny kredytu hipotecznego, poprzedzający etap II.
Ocena scoringowa i wydanie na tej podstawie formularza informacyjnego jest już jakąś informacją, ale nie jest ona wiążąca i nie daje pewności pozytywnej decyzji ostatecznej. Ocenę scoringową zwykle otrzymasz w granicach 1-5 dni.
Ocena wstępna oznacza jedynie ocenę scoringową w bankach: Alior Bank, Santander Bank Polska SA.
Wstępna ocena finansowa
Nieco inaczej do pierwszego etapu analizy podchodzą banki:
- PEKAO SA
- Millennium
- ING Bank Śląski
W tych bankach mamy już uczestnictwo „człowieka” w procesie wydania oceny wstępnej. Na ocenę wstępną finansową zwykle czekamy od 1 do 7 dni. Ten czas może być jednak dłuższy tak jak ma to teraz miejsce w PEKAO SA w związku z obłożeniem wnioskami o Bezpieczny Kredyt 2%.
PEKAO SA pomimo, iż sam wniosek kredytowy jest jednoetapowy wydaje decyzję finansową. Decyzja finansowa PEKAO SA daje duże prawdopodobieństwo otrzymania pozytywnej decyzji ostatecznej. Drugi etap analizy wiąże się już tylko z oceną celu kredytowania i zabezpieczenia.
Millennium wydaje dokument:
- „Informacja o wstępnej weryfikacji wniosku”, jeśli do wniosku nie dostarczasz wyceny rzeczoznawcy. Ten dokument odnosi się tylko do oceny zdolności kredytowej.
- „Informacja o weryfikacji wniosku”, który stanowi ocenę zarówno kredytobiorcy jak i nieruchomości. Akceptacja warunków podpisania umowy przez bank i wydanie formularza informacyjnego kredytu hipotecznego oznacza koniec analizy. Dalszy etap wymaga jedynie złożenia wniosku o zawarcie umowy, a decyzja kredytowa najczęściej generuje się tego samego dnia.
ING Bank Śląski wydaje „Informację o wstępnej analizie„, która stanowi głównie ocenę zdolności kredytowej. W drugim etapie bank analizuje nieruchomość. Zdarzają się sytuacje zmiany wcześniej wydanej oceny wstępnej. Tak może być, jeśli na moment decyzji ostatecznej wzrosną stopy procentowe lub bank uzyska nowe informacje.
Etapy uzyskania decyzji kredytowej
Każdy bank działa nieco inaczej i wstępna ocena w jednym banku może oznaczać tylko scoring, a w drugim pełną analizę. Można jednak określić pewien schemat analizy wniosku:
- Rejestracja wniosku lub zapytania w systemie banku.
- Ocena scoringowa, systemowa. Określenie klasy ryzyka. Zapytania do baz kredytowych.
- Analiza finansowa, analiza kredytobiorcy, ocena zdolności kredytowej. Tu już decyduje człowiek.
- Analiza celu kredytowania.
- Ocena nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu.
- Wydanie decyzji ostatecznej. Razem z decyzją otrzymasz projekt umowy kredytowej.
- Podpisanie umowy kredytowej.
Ważność wstępnej oceny
Ocena wstępna najczęściej ważna jest 30 dni. Nieco dłuższą ważność ma ocena finansowa w PEKAO SA (60-90 dni), ale jednocześnie wyznacza ona maksymalny termin podpisania umowy kredytowej.
Jeśli ocena wstępna wiąże się z wydaniem formularza informacyjnego kredytu hipotecznego to w terminie ważności formularza, czyli 14 dni należy złożyć „właściwy” wniosek kredytowy.
Ważność decyzji ostatecznej
Ustawa o kredycie hipotecznym definiuje, iż decyzja kredytowa jest wiążąca dla banku co najmniej 14 dni.
W przypadku przekazania decyzji kredytowej przed upływem 21 dni od dnia złożenia wniosku kredytowego jej ważność ulega wydłużeniu o czas, o jaki skrócono ustawowy 21-dniowy termin.
W praktyce termin ważności decyzji ostatecznej będzie różny w różnych bankach i może okresowo ulegać zmianom. Najkrótszy termin ważności decyzji ostatecznej to 20 dni (mBank), a najdłuższy 90 dni (ING dla stopy zmiennej). Najczęściej decyzja ostateczna będzie ważna ok. 30 dni.
Przyczyny negatywnej decyzji kredytowej
- Negatywna ocena scoringowa.
- Zły BIK (Biuro Informacji Kredytowej). Wpis w Bankowym Rejestrze lub Biurze Informacji Gospodarczej.
- Brak akceptacji źródła dochodu lub akceptacja dochodu w niższej wysokości.
- Brak akceptacji nieruchomości.
- Niezgodność celu kredytowania z procedurami banku lub ustawą.
- Błędnie złożony wniosek kredytowy.
W zależności od przyczyny odmowy ze strony banku jest możliwe lub nie ponowne wnioskowanie o kredyt przy zmienionych parametrach. Możliwe również, że zamiast decyzji negatywnej bank wyda decyzję na innych warunkach lub cofnie wniosek do uzupełnienia.
Wstępna a ostateczna decyzja – podsumowanie
Ocena wstępna pozytywna pozwala przejść na dalszy etap analizy wniosku, ale dopiero decyzja ostateczna daje 100% pewności pozytywnej oceny wniosku kredytowego. Sama pozytywna ocena to jeszcze nie wszystko. W terminie jej ważności należy podpisać umowę z bankiem, a następnie w terminie określonym umową uruchomić kredyt. Dopiero podpisana umowa kredytowa i uruchomienie kredytu pozwalają spać spokojnie, tzn. spokojnie i w terminie spłacać raty kredytu.
Dzień dobry, czy kwota którą wpłaciłam na poczet umowy rezerwacyjnej dla dewelopera (1%) wlicza się w całkowity wkład własny? Tzn jeśli ING wyliczył mi 90tys wkładu to czy teraz muszę wpłacić 90tys czy 90tys minus 1% wpłacony podczas umowy rezerwacyjnej?
Z góry dziękuję za informację.
Pozdrawiam.
Tak. Opłata rezerwacyjna najczęściej jest zaliczana na poczet ceny nabycia i stanowi udokumentowanie wkładu własnego, więc może przelać różnicę. Wyjątkiem może być tylko sytuacja, gdy umowa wyraźnie wskazuje, że wpłata ma charakter kaucji i będzie zwrotna przy umowie przedwstępnej.
Kupiłam nieruchomosc- mieszkanie, place w transzach, mam środki na 2 pierwsze transzę muszę wziąć kredyt na resztę zapłaty( tj na kolejne 3 transzę). 2 stycznia powinnam wpalcić 3 transzę kiedy powinnam wziąć kredyt tzn złożyć wniosek o kredyt? Oprocentowanie z dnia złożenia wniosku jest dla mnie zobowiązujące czy jest ono wskazywane aktualne na dzień wypłaty kredytu?
Wniosek powinien być złożony 2-3 miesiące przed tym, gdy środki z kredytu są potrzebne. Oprocentowanie z dnia złożenia wniosku zgodnie z formularzem informacyjnym kredytu hipotecznego, którego wydanie poprzedza złożenie wniosku.
Dzień dobry,
Na początku lipca złożyliśmy wniosek o kredyt hipoteczny w PKO BP. W związku z tym wnioskiem, jedna osoba podpisała drugi wniosek o kredyt hipoteczny, obejmujący dodatkowe ubezpieczenie, kartę kredytową i zmniejszoną kwotę kredytu. Nie rozumiemy jednak, dlaczego tylko jedna osoba podpisała ten wniosek, skoro kredyt biorą dwie osoby.
Otrzymaliśmy informację, że bank zgodzi się na odstępstwo związane z renamentem w KPIR i zmniejszy kwotę kredytu o 100 tys. zł. Zgodziliśmy się na te warunki i dzisiaj odbyła się wizyta rzeczoznawcy.
Chcielibyśmy zapytać, jakie są nasze szanse na uzyskanie tego kredytu. Jesteśmy zaskoczeni podejściem PKO BP, ponieważ inne banki zmniejszyły kwotę kredytu hipotecznego o ponad połowę.
Z poważaniem
Dzień dobry. Nie jestem w stanie na podstawie komentarza odgadnąć, co się w temacie Państwa wniosku zadziało. Musicie wiedzieć, co i dlaczego podpisujecie. Wątpliwości proszę wyjaśnić (telefonicznie, mailowo lub na spotkaniu) z doradcą kredytowym zajmującym się tematem.
Parę dni temu wraz z mężem złożyliśmy wniosek w PKO BP o przeniesienie kredytu hipotecznego, dzisiaj zadzwonił rzeczoznawca żeby umówić się na obejrzenie nieruchomości. Co według Pani to oznacza ? Na którym etapie składania wniosku jesteśmy .
Wizyta rzeczoznawcy to dobra informacja, bo oznacza, że wniosek jest wprowadzony do systemu i ocena scoringowa jest pozytywna. Czynności konieczne do wykonania na wniosku nie mają sztywnych terminów i może to różnie wyglądać. Finalnie jednak bank stara się mieścić w ustawowych 21 dniach z całością.
Bardzo dziękuję za informację
Dostaliśmy z banku ” analityk poprosił o dostarczenie zaświadczenia z PeKaO SA o aktualnym rodzaju stopy procentowej, na której oparte jest oprocentowanie kredytu podlegającego spłacie (w przypadku oprocentowania kredytu na stałej stopie procentowej, zaświadczenie powinno również zawierać informację o okresie na jaki stała stopa została ustalona i terminie zakończenia jej obowiązywania” czy to normalna procedura czy powinniśmy się zacząć martwić że coś jest nie tak ?
KNF pismem z czerwca 2023 ograniczył możliwość refinansowania kredytów mieszkaniowych o okresowo stałym oprocentowaniu. Kredyt o okresowo stałej stopie można przenieść do innego banku wyłącznie na oprocentowanie okresowo stałe z terminem obowiązywania nie krótszym niż w tym pierwszym banku. Jeśli stary kredyt miał stała stopę na 5 lat to w nowym banku również stała stopa musi być na minimum 5 lat. Jeśli w starym banku było 7 lat stałej stopy to przenieść kredyt można tylko, gdy nowy bank oferuje również 7 lat stałej stopy. Jeśli stary kredyt jest na zmiennej stopie to przy przeniesieniu kredytu nadal można wybierać między stałą i zmienną stopą.
NOWY BANK musi potwierdzić na jakich warunkach był stary kredyt, żeby podjąć decyzję o refinansowaniu. To wymóg KNF.
Dzień dobry, chciałabym się dowiedzieć dlaczego kwota kredytu hipotecznego, o którą sie staram, jest mniejsza ? Wnioskuję o wyższa, a bank chce mi dać o 70 tysięcy mniejsza, kiedy mam zdolność kredytową.
Dzień dobry. Zakładam, że na etapie rejestracji wniosku kwota „przeszła” i dopiero w trakcie analizy bank przyznał mniejszą kwotę? Proszę się dowiedzieć co jest powodem obniżenia kwoty kredytu. Bank może inaczej ocenić dochody, ich stabilność i samą zdolność.
A czy mogę się od takiej decyzji odwołać? I „zawalczyc” o taką , jaką chce dostać?
W kwestii szans na odwołanie powinien się wypowiedzieć doradca kredytowy procesujący wniosek.
Dzień dobry, 4.07 złożony wniosek do PKO, obecnie w IPKO wciąż etap 1/3 Wstępna analiza wniosku i inspekcja nieruchomości. 6 dni wpłynęła do banku wycena nieruchomości. Ile jeszcze może minąc czasu do wydania decyzji? Czy nadal kwota udzielonego kredytu moze sie różnić od tej wnioskowanej?
Generalnie bank stara się mieścić w ustawowych 21 dniach w zakresie całości analizy. Decydent końcowy ma prawo zmienić warunki kredytu w stosunku do wniosku i wstępnej weryfikacji.
Witam, aktualnie złożyłem z małżonką wniosek o kredyt w PKO BP. Parę dni temu zadzwoniła do nas rzeczoznawca, czy według Pani schematu, oznacza to że jesteśmy na „punkcie” 5?
W PKO BP jest jedna, łączna decyzja. Wysłanie rzeczoznawcy przez bank oznacza, że wniosek pozytywnie przeszedł ocenę scoringową oraz na podstawie wprowadzonych danych wstępnie jest zdolność kredytowa. Decydent końcowy wyda decyzję ostateczną uwzględniając finalną wartość nieruchomości oraz może inaczej ocenić zdolność kredytową (np. przyjąć niższy dochód jako stabilny).
Dziękuję, za uspokojenie i wyjaśnienie sytacji dotyczącej kredytu hipotecznego. Serdecznie pozdrawiam
Co jeśli to bank PKOSA nie przygotuje umowy w ciągu tych 100 dni od wydania pozytywnej oceny finansowej ?
Proszę zapytać bank o ważność oceny dla swojego wniosku. Dla części wniosków termin ten został wydłużony do 130 dni. Podpisanie umowy po terminie na dziś wymaga złożenia oświadczenia o tym, że sytuacja finansowa nie uległa pogorszeniu w stosunku do dnia składania wniosku.
Dzień dobry czy ma Pani i informacje jaki jest czas na przygotowanie dokumentów przez bank Santander od otrzymania pozytywnej decyzji kredytowej? Czekam już od dwóch tygodni.
Projekt umowy kredytowej Santander udostępnia razem z decyzją ostateczną. Nie wiem jaką decyzję ma Pani na myśli? Generalnie – czasy procesowe wydłużyły się i są zmienne. Etap wstępnej weryfikacji z kilku dni przedłużył się do miesiąca itd.
Witam. Czy decyzja wstepna kredytowa ważna w banku Pekao SA 60dni wiąże się z tym, że w tym czasie trzeba podpisać umowę kredytową jeśli bank wyrazi chęć udzielenia kredytu? Czy po prostu te 60 dni jest na podjęcie decyzji ostatecznej i dostarczenie dokumentów . Proszę od odpowiedz 😉
Pozdrawiam.
W PEKAO SA w terminie ważności oceny finansowej należy podpisać umowę kredytową z bankiem. W tej chwili jednak mamy okres przejściowy i czasowe wydłużenie oceny finansowej do 100 dni lub nawet 130 dni. Należy ważność swojej oceny potwierdzić z bankiem.