Nie tylko będąc w związku nieformalnym (bez ślubu), ale w każdym przypadku dwie lub więcej osób, może wspólnie kupić nieruchomość. Wspólnie nabyć nieruchomość mogą zarówno osoby spokrewnione jak i niespokrewnione. Pod pewnymi ograniczeniami również wspólny kredyt hipoteczny jest możliwy. Na jakich zasadach możesz ubiegać się o kredyt mieszkaniowy nabywając mieszkanie lub dom z osobą, z którą nie łączy Cię ślub, wyjaśniam w tym artykule. Wspólny kredyt mieszkaniowy wiąże często na 20-30 lat i trudniej się z niego „wypisać” niż go uzyskać. Jako ekspert kredytowy pomagam wybrać najlepszy i w miarę możliwości najtańszy kredyt mieszkaniowy. Ty decydujesz, czy zwiążesz się z drugą osobą nie tylko słowem, ale również kredytem.
Pół na pół, a może inny udział?
Poza sytuacją nabycia nieruchomości przez małżonków pozostających we wspólności majątkowej, w każdym innym przypadku nabywając wspólnie mieszkanie lub dom, nabywasz określony udział. Przy dwóch nabywcach zwykle jest to po 50%.
Większość banków tego nie wymaga, ale dobrze, gdy wielkość udziałów określicie od razu w umowie przedwstępnej. Unikniecie w ten sposób składania dodatkowych oświadczeń w banku.
Jeśli jedno z Was wnosi cały wkład własny lub większość wkładu własnego możecie ustalić inne proporcje we własności np. 40%/60% lub 30%/70%. Nierówny podział jest możliwy przy posiłkowaniu się standardowym kredytem hipotecznym. W konsultowanym aktualnie nowym rozwiązaniu rządowym kredyt mieszkaniowy „na Start” rząd przewiduje wymóg nabycia przez dwie osoby w równych udziałach po połowie.
„Dzieląc się” udziałem we własności nie tylko wielkość środków własnych należy uwzględnić. Jeśli para planuje w przyszłości dzieci można uwzględnić fakt, że kobieta wnosi w innej formie wkład w związek/rodzinę. Okres ciąży, urlopu macierzyńskiego i rodzicielskiego, opieka nad małym dzieckiem – powodują wyłączenie z życia zawodowego przynajmniej na jakiś czas i (nie zawsze) potencjalnie mniejsze możliwości „nadgonienia” zawodowo po powrocie do aktywności. W swojej praktyce pośrednika kredytowego z sytuacją, że również Ojciec dziecka korzystał z urlopu „tacierzyńskiego” spotkałam się raptem 2-3 razy.
Wspólny zakup nieruchomości w udziałach a PCC
Jeśli nabywacie wspólnie mieszkanie lub dom w udziałach i oboje spełniacie kryterium „pierwszego mieszkania” to taki akt notarialny przeniesienia własności będzie korzystał ze zwolnienia z podatku od umowy kupna-sprzedaży PCC2%. Dotyczy to oczywiście nabycia nieruchomości na rynku wtórnym. Na rynku pierwotnym PCC2% nie występuje. W przypadku, gdy jedno z was nie spełnia warunków zwolnienia z PCC2% to cała transakcja będzie objęta podatkiem. Interpretacja:
Wspólny kredyt bez ślubu a zdolność kredytowa
Zdolność kredytowa w związku partnerskim
W przypadku partnerów wspólnie zaciągających kredyt mieszkaniowy zdolność kredytową bank policzy analogicznie jak dla małżeństwa. Wystarczy deklaracja wspólnego gospodarstwa domowego.
W pojedynczych bankach (wg mojej wiedzy na ten moment jeden bank) partnerzy bez ślubu zostaną potraktowani jako dwa oddzielne gospodarstwa domowe. Może to nieco podnieść kwotę kosztów utrzymania, które bank uwzględni oceniając zdolność do spłaty kredytu.
Zdolność kredytowa współkredytobiorców nie tworzących jednego gospodarstwa
Wspólny kredyt i/lub wspólne nabycie nieruchomości może dotyczyć osób, które nie tworzą wspólnego gospodarstwa domowego. Tak będzie w większości sytuacji, gdy do kredytu przystępujesz np. z rodzicem/rodzicami (jako współwłasność lub tylko dla poprawy zdolności kredytowej). Wspólnie nabyć nieruchomość może rodzeństwo, czy też znajomi np. w celach najmu.
Większość banków stosuje ograniczenia: maksymalnie 4 kredytobiorców i maksymalnie 2 gospodarstwa domowe.
Oprócz kwestii uwzględnienia kosztów utrzymania dwóch odrębnych gospodarstw domowych dochodzi jeszcze ograniczenie związane z wiekiem. Jeśli wspólny kredyt zaciągasz z rodzicem to wpłynie to na okres kredytowania i zdolność kredytową. Banki kredytują do 65-go, 67-go, 70-go, 75-go lub 80-go roku życia najstarszego kredytobiorcy. Są pewne wyjątki od tej reguły, jeśli np. nie bierzemy pod uwagę dochodu najstarszego kredytobiorcy.
Wspólny kredyt bez ślubu na wspólne mieszkanie a dziedziczenie?
Nabywając nieruchomość będąc w związku partnerskim, nieformalnym i zaciągając na ten cel kredyt hipoteczny musisz uwzględnić też kwestie dziedziczenia. Tworzycie wspólne gospodarstwo domowe, zaciągacie wspólne zobowiązanie kredytowe, ale gdyby jednej z osób zabrakło to ustawowo nie dziedziczycie po sobie.
Umowa kredytowa tego nie wymaga, ale dla siebie warto rozważyć testament i powołanie siebie nawzajem do spadku. Drugą rzecz jaką warto zrobić, aby zabezpieczyć partnera/partnerkę to uposażenie siebie nawzajem w polisach na życie w razie śmierci. To po to, by partner/partnerka mieli z czego pokryć ewentualny zachowek, o który może upomnieć się spadkobierca ustawowy. Pieniądze przydadzą się również na opłacenie podatku od spadków i darowizn, bo jako związek nieformalny jesteście dla siebie w III grupie podatkowej.
W momencie, gdy w związku partnerskim pojawiają się dzieci to one dziedziczą z mocy ustawy. Nie ma już więc ryzyka, że część waszego wspólnego mieszkania odziedziczą rodzice jednego z partnerów. Nadal jednak warto rozważyć testament, żeby nie ograniczać sobie możliwości dysponowania nieruchomością w okresie, gdy dziecko lub dzieci są nieletnie.
Wspólny zakup, ale kredyt na jedną osobę?
Jest też opcja, że chcecie wspólnie nabyć nieruchomość, ale jedno z was ma gotówkę i tylko jedna z osób potrzebuje na ten cel uzyskać kredyt hipoteczny.
Co do zasady bank obciąży hipoteką całą nieruchomość. Osoba nabywająca swój udział za gotówkę ryzykuje więc nieruchomością w sytuacji, gdyby drugi właściciel przestał spłacać kredyt hipoteczny.
Współwłaściciel, który nie przystępuje do kredytu, wyraża zgodę na wpis hipoteki i staje się w ten sposób dłużnikiem rzeczowym lub dawcą, dostawcą zabezpieczenia.
Jeśli bank kredytuje nabycie udziału przez jednego z nabywców, a drugi staje się dłużnikiem rzeczowym, to osoba biorąca na swój udział kredyt musi się liczyć z tym, że do wartości udziału bank będzie wymagał wkładu własnego. Kredyt będzie więc maksymalnie na 80% lub 90% ceny udziału. Gotówka, którą partner/partnerka przeznacza na swój (niekredytowany) udział nie zastąpi wkładu własnego do kredytu hipotecznego.
Wspólny kredyt bez ślubu a wkład własny
Jeśli jako związek nieformalny nabywacie mieszkanie lub dom w udziałach to w umowie przeniesienia własności notariusz określi odrębnie cenę każdego z udziałów oraz kwotę środków własnych, jakie każdy z was wnosi na poczet nabycia swojej części.
Dla banku kredytującego, jeśli wspólnie zaciągacie kredyt, obojętne jest które z was i w jakiej proporcji wnosi środki własne. Jeśli bank wymaga 20% wkładu własnego to cały wkład własny może wnieść jeden z kredytobiorców.
W programach Bezpieczny Kredyt 2% (wstrzymanie przyjmowania wniosków) oraz Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, aby skorzystać z opcji kredytu bez wkładu własnego z gwarancją BGK musielibyście być małżeństwem lub posiadać wspólne dziecko.
W zapowiadanym programie „kredytu mieszkaniowego na start” rozważana jest opcja wspólnego kredytu również dla osób pozostających w związku nieformalnym. Na dziś ta opcja jest niedostępna, ale prawdopodobnie w drugiej połowie roku będzie również dla związków nieformalnych możliwy kredyt z opcją skorzystania z gwarancji BGK brakującego wkładu własnego.
Czy późniejszy ślub coś zmienia?
Gdy kupujecie razem nieruchomość przed ślubem to w księdze wieczystej w dziale II własność będzie wpisana w udziałach. Ślub i wspólność majątkowa nie zmieniają faktu, że nadal właścicielami nieruchomości pozostajecie w udziałach. Te udziały to wasz majątek odrębny. Jeśli chcecie, aby mieszkanie lub dom stanowiły majątek wspólny to należy udać się do notariusza i podpisać akt notarialny rozszerzenia wspólności majątkowej. Druga opcja to akt notarialny darowizny do majątku wspólnego posiadanych wcześniej udziałów w nieruchomości.
Oczywiście po ślubie należy też dokonać zmian w księdze wieczystej, jeśli zmieniło się nazwisko.
Wspólna nieruchomość na kredyt bez ślubu i rozstanie
Nie było ślubu, nie ma też podziału majątku wspólnego w razie rozstania. Każdy jest właścicielem swojego udziału w mieszkaniu lub domu. Za spłatę kredytu hipotecznego nadal odpowiadacie solidarnie.
Jak „rozwieść się” z kredytem hipotecznym i przejąć nieruchomość na wyłączną własność?
Jeśli jedna ze stron nie wymaga spłaty, a jedynie zwolnienia z długu
- Podpisujecie umowę przedwstępną, w której deklarujecie zawarcie umowy notarialnej zniesienia współwłasności bez spłat i dopłat na rzecz jednego z kredytobiorców. Osoba przejmująca własność zobowiązuje się do zwolnienia drugiego kredytobiorcę z długu.
- Składacie wniosek do banku o zwolnienie z długu pod warunkiem dostarczenia aktu not. zniesienia współwłasności.
- Po pozytywnej decyzji kredytowej udajecie się do notariusza dokonać zmian we własności.
- Na koniec podpisujecie z bankiem aneks do umowy kredytowej, w której jedna ze stron staje się jedynym kredytobiorcą.
Jeśli bank oceni, że kredytobiorca pozostający w umowie nie posiada samodzielnie zdolności kredytowej konieczne będzie zaproponowanie innego, nowego kredytobiorcy, który zapewni zdolność kredytową.
Zniesienie współwłasności bez spłat i dopłat może rodzić skutki podatkowe w postaci podatku od spadków i darowizn.
Nieodpłatne zniesienie współwłasności może powodować skutki podatkowe w postaci podatku od spadków i darowizn. Wartość przejmowanego udziału w nieruchomości, stanowiącego podstawę opodatkowania, pomniejsza się o wielkość długu przypadającego na ten udział.
Interpretacje podatkowe: Interpretacja z 27.12.2022, Interpretacja 30.12.2022.
Jeśli bank odmówi?
Gdy bank odmówi zawarcia aneksu do umowy kredytowej i zwolnienia z długu pozostaje ścieżka refinansowania kredytu mieszkaniowego w innym banku. Ścieżka byłaby analogiczna. Najpierw pozytywna decyzja banku dotycząca udzielenia kredytu mieszkaniowego na spłatę innego kredytu. Potem akt notarialny zniesienia współwłasności jako warunek uruchomienia tego kredytu.
Jeśli konieczna jest zarówno spłata jak i zwolnienie z długu
Jeśli wnioskujesz do dotychczasowego banku to będą to dwa wnioski równolegle rozpatrywane:
- Wniosek o nowy kredyt mieszkaniowy na spłatę drugiego współwłaściciela.
- Wniosek o aneks do dotychczasowej umowy kredytowej i zwolnienie z długu.
Analogicznie, kredytobiorca przejmujący dług i własność musi posiadać samodzielnie zdolność kredytową lub zaproponować innego kredytobiorcę w miejsce osoby zwalnianej z długu.
Alternatywą jest kredyt w nowym banku z celem:
- Refinansowanie innego kredytu na cele mieszkaniowe. Wnioskodawcą jest osoba przejmująca nieruchomość.
- Nabycie udziału w nieruchomości celem uzyskania 100% własności (na kwotę ustalonej spłaty). Nabycie może nastąpić drogą zniesienia współwłasności ze spłatą lub drogą zwykłej umowy kupna-sprzedaży.
Zniesienie współwłasności ze spłatą może rodzić skutki podatkowe w postaci podatku PCC 2%.
Jeśli przeniesienie własności udziału w nieruchomości na drugiego współwłaściciela nastąpi drogą aktu notarialnego kupna-sprzedaży to podatek PCC2% zostanie naliczony od wartości całego nabywanego udziału. Wybierając formę aktu notarialnego zniesienia współwłasności ze spłatą podstawę opodatkowania umniejszy kwota zadłużenia przypadająca na nabywany udział.
Wspólny kredyt na wspólną nieruchomość bez ślubu – podsumowanie
W dwójkę łatwiej uzyskać zdolność kredytową w banku i łatwiej poradzić sobie ze spłatą kredytu hipotecznego. Bank związek nieformalny przy udzielaniu kredytu potraktuje analogicznie jak małżeństwo. Jeśli coś pójdzie nie tak, to wyjście z kredytu hipotecznego i przejęcie własności przez jedną osobę jest równie trudne jak w przypadku małżeństw. Zawsze też pozostaje ścieżka sprzedaży nieruchomości, spłaty kredytu i nowego początku.
Bożena Myszczyszyn, Pośrednik kredytów hipotecznych Poznań
